某房地產(chǎn)項目市場調(diào)研報告(文件)
【正文】 ．物業(yè)管理政策* 《物業(yè)管理條例》出臺，對物業(yè)管理提出更高的要求，有利于物業(yè)市場的規(guī)范化。南寧樓市與廣州類似。公寓（小戶型）樓盤在南寧樓市扮演著黑馬的角色！到了2003年公寓樓更是達到了一個新高，青年國際為公寓樓盤的代表，㎡—㎡的小戶型，價格在2700—3100元/㎡，在不到半年的時間內(nèi)1500套全部售磬。更是為南寧的公寓樓盤注射一針強心劑，紛紛出現(xiàn)了“會展商圈”、“服務(wù)南博”的公寓樓盤，以瑯東片區(qū)為代表就有圣展C、 隨著居住功能、居住環(huán)境及居住觀念的不斷更新，小戶型的規(guī)劃、環(huán)境設(shè)計、服務(wù)配套和居住氛圍等更是推陳出新，不斷地適應(yīng)市場的發(fā)展。獨立公社15000㎡216套40—110㎡6000元/㎡一期售完星級酒店配套精裝修中天世紀(jì)花園272套—70㎡2800元/㎡一期售完毛坯房華星時代廣場1016套40—㎡3500元/㎡基本售完毛坯房萬昌溪園65套—㎡2813元/㎡已售完毛坯房北緯28224套33—35㎡2800元/㎡已售完毛坯房迷你居231套—㎡3000—4000元/㎡已售完毛坯房點評：區(qū)域特征——新城區(qū)是各大城區(qū)中最有經(jīng)濟、文化、信息、商業(yè)發(fā)展空間的區(qū)域，目前南湖、瑯東中央商務(wù)區(qū)已初具規(guī)模，政治、經(jīng)濟、金融、信息、商業(yè)等核心部門云集于此，強大的資金流、信息流、人才流匯集，強有力地推動了整個片區(qū)迅猛發(fā)展。裝修標(biāo)準(zhǔn)——除凱豐大廈和圣展天驕14000㎡330套32—79㎡2400元/㎡已售完品牌電梯、寬帶、空中花園、學(xué)生會所毛坯房檸檬宿4786㎡2700元/㎡一期售完空中花園精裝修夢澤園80套㎡3000元/㎡新推小高層毛坯房城市碧園471套45㎡2700元/㎡售出314套毛坯房又一居120套2300—2800元/㎡已售完毛坯房點評：區(qū)域特征——城北區(qū)位于南寧的西部。價格——除又一居的價格比較偏高外，其他價格幅度均在2000～2700元/㎡。近期檸檬宿第一期推盤360套，開盤當(dāng)天立即銷售320套，近90％的銷售業(yè)績，且均價2400元/㎡，市場之火爆，非同一般。價格——均價2700元/㎡?？党?10㎡1800—2300元/。銷售情況——高檔次樓盤，中心地段，當(dāng)時推盤雖顯價格偏高，但銷售業(yè)績也不錯。面積——25～68㎡之間，40～65㎡的戶型為主力戶型。銷售情況——銷售業(yè)績良好，市場反映熱烈。面積——20～80㎡之間，35～48㎡的戶型為主力戶型。銷售情況——銷售業(yè)績比較良好，買家反映熱烈，此種戶型一推出市場，即會被搶購一空。建筑設(shè)計——部分樓盤由爛尾樓改造而成，例如北緯28等，以酒店客房的形式設(shè)計，靠近南湖片區(qū)的建筑設(shè)計較為新穎，布局規(guī)劃上比東葛路一帶改造的樓盤更合理。自由空間3500㎡590套47—90㎡3500—4500元/㎡基本售完高級會所、頂樓獨有“空中泳池”毛坯房華億大廈㎡45—89㎡3000—4000元/㎡一期售完毛坯房嘉和銷售額一路叫好！小結(jié)：南寧的小戶型近兩年之所以得到如此迅速的發(fā)展，主要有以下幾個原因A、 大量的外來人口進入南寧，其中包括眾多大專院校的畢業(yè)生留邕工作尋求發(fā)展。自由空間、東葛華都、凱豐大廈、華億大廈四個公寓樓盤，總占地面積高達4000多平米，總戶數(shù)達1500套左右、銷售量也達85％以上。四、 南寧市主要同類項目分析 南寧小戶型市場分析南寧市公寓（小戶型）住宅住宅首先起源于萬昌公司開發(fā)的萬昌溪園——居家、辦公均可，一經(jīng)推出市場就得到眾多消費者的認可與追捧，隨后的陽光新都、新城國際推出的商務(wù)公寓也得到市場的認可。（三）文化環(huán)境（1）南寧雖然是壯族自治區(qū)的首府，但許多民族匯聚于此，各民族的文化對本土壯族的影響很大，對于南寧的樓市也產(chǎn)生了間接的影響。* 國土資源部要求嚴(yán)格控制城市建設(shè)用地規(guī)模。* 今年3月17日提高銀行貸款利率。* 今年4月30日，發(fā)改委提出在對所有在建、擬建固定資產(chǎn)項目進行全面清理，重點清理項目包括鋼鐵、電解鋁、城市快速軌道交通、水泥、黨政機關(guān)辦公樓和培訓(xùn)中心、高爾夫球場、會展中心、物流園區(qū)和大型購物中心等項目，以及2004年以來所有新開工項目。（二）政策環(huán)境1．金融政策* 國務(wù)院8號文件為房地產(chǎn)發(fā)展指明了方向。（2）供水:大沙田供水有限責(zé)任公司把18公里外的優(yōu)質(zhì)地下水供到大沙田,日供水量10噸,如果主供水線路發(fā)生故障,可立即啟動備用水廠,實現(xiàn)雙回路供水,在大沙田保證了不間斷供水。三個港口均有二級公路、高速公路和鐵路相通，海陸聯(lián)運便捷。交通條件(1)鐵路：南寧—昆明、南寧—廣州、南寧—北京、南寧—憑祥、南寧—欽州、北海、防城港鐵路在大沙田附近經(jīng)過，并設(shè)有客貨站，客貨運輸方便。開發(fā)區(qū)現(xiàn)已引進項目123個,有來自日本、瑞士、泰國、新加坡、澳大利亞、香港、臺灣等國家和地區(qū)的外商投資企業(yè)14家,初步形成了以飼料、醫(yī)藥、建材、機械加工和房地產(chǎn)為代表的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)群，創(chuàng)造了良好的社會經(jīng)濟效益。大沙田開發(fā)區(qū)位于南（寧）北（海）二級公
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