【正文】 二期項目可行性研究報告12商業(yè)類投資產(chǎn)品擁有更廣闊的投資空間和穩(wěn)定的政策環(huán)境。同時越來越多的開發(fā)企業(yè)開始意識到商業(yè)地產(chǎn)對企業(yè)的風(fēng)險影響與平衡。從“國四條”開始，國家對住宅類房地產(chǎn)的開發(fā)和售賣由“寬松”轉(zhuǎn)為“調(diào)控”。西南城第二期項目可行性研究報告10本公司市場調(diào)查資料。國家計委、建設(shè)部發(fā)《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第三版）。2 風(fēng)情街售價 元 8,5003 美食街售價 元 8,500四 利潤測算 　 　 　1 銷售收入 萬元 103, 　2 利潤總額 萬元 37, 　3 所得稅 萬元 9, 　4 凈利潤 萬元 28,五 評價指標(biāo) 　 　 　1 項目全投資稅前利潤率 % % 　2 項目全投資稅后利潤率 % % 　 項目建議（一）本項目的建設(shè)期為 1 年 8 個月，建筑面積 139021 平方米，規(guī)模較大，能否按規(guī)劃工期、設(shè)計竣工標(biāo)準(zhǔn)完工，存在一定的不確定性，西南城第二期項目可行性研究報告9在施工管理中應(yīng)嚴(yán)格控制房屋開發(fā)建設(shè)成本費用，降低投資成本，加強(qiáng)對本項目工程進(jìn)度的監(jiān)管力度，確保該項目按計劃正常施工，同時，注意建設(shè)資金的保障，有效確保施工進(jìn)度的順利進(jìn)行。而作為西南城的商業(yè)配套，其規(guī)劃思想、建設(shè)規(guī)模在廣漢商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目上名列前位，二期商業(yè)配套在投資上具有雙重保障：一是西南城基地本身的業(yè)主消費和未來的發(fā)展規(guī)模，二是廣漢南區(qū)乃至整個廣漢、德陽、青白江的潛在消費人群支撐，因此本項目具有較好的市場前景。 項目評估結(jié)論及建議 開發(fā)條件及市場分析結(jié)論西南城第二期商業(yè)配套建設(shè)項目位于成綿高速青白江出口的廣漢開發(fā)區(qū)，成綿高速與成都第二繞城高速在此交匯，距成都市區(qū) 15 公里，僅靠寶成鐵路和即將建成的成綿樂高鐵線。 表 11 西南城第二期建設(shè)項目及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號 項目名稱 單位 數(shù)據(jù)或指標(biāo) 備注1 二期規(guī)劃凈用地面積 ㎡ 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2 二期規(guī)劃總建筑面積 ㎡ 139021 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)3 商業(yè)綜合體建筑面積 ㎡　 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 商業(yè)綜合體地上記入容積率面積 ㎡ 70791 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 商業(yè)綜合體地下建筑面積 ㎡ 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)4 風(fēng)情街北段建筑面積 ㎡ 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 風(fēng)情街北段地上記入容積率面積 ㎡ 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)5 風(fēng)情街南段建筑面積 ㎡ 13187 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 風(fēng)情街南段地上記入容積率面積 ㎡ 13187 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)6 美食街東西段建筑面積 ㎡ 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 美食街東西段地上記入容積率建筑面積 ㎡ 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)7 容積率 　 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)8 建筑密度 　 % 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)9 綠地率 　 15% 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)10 機(jī)動車位 個 973 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)西南城第二期項目可行性研究報告6 項目建設(shè)工期及進(jìn)度本項目建筑面積 139021㎡，建設(shè)期 1 年 8 個月，從 2022 年 1 月開工，2022 年 8 月底竣工。一期建設(shè)啟動區(qū)項目（標(biāo)準(zhǔn)商鋪）總建筑面積 ㎡，建設(shè)內(nèi)容為標(biāo)準(zhǔn)商鋪，建設(shè)期 2 年，即 2022 年 11 月－2022 年 11 月，該階段正在竣工驗收中。 項目簡介西南城位于成都市德陽廣漢龍居寺片區(qū)，成綿高速青白江出口處，距成都市區(qū) 15 公里，北臨德陽市區(qū) 17 公里，交通便利，地理位置優(yōu)越，項目基地東南臨成綿高速公路輔道，西側(cè)及北側(cè)為青白江，緊靠寶成鐵路和即將建成的成綿樂高鐵線。湖北天潤（集團(tuán)）有限公司董事長，中國青年企業(yè)家協(xié)會理事、湖北省政協(xié)委員、湖北工商聯(lián)常委、襄樊市人大代表、襄樊市工商聯(lián)副會長，先后獲得“優(yōu)秀政協(xié)委員”、“優(yōu)秀民營企業(yè)家” 榮譽(yù)稱號、西南城第二期項目可行性研究報告4“優(yōu)秀中國特色社會主義建設(shè)者”。?國際城遂寧國際城位于遂寧中國西部現(xiàn)代物流港園區(qū)橋頭堡位置，總占地260 畝，投資 20 億開發(fā)，匯聚了各大類建材家居相關(guān)產(chǎn)業(yè)配套產(chǎn)品，主要包括建材家居、汽車農(nóng)機(jī)、五金機(jī)電、百貨服裝、農(nóng)副產(chǎn)品等五大主題市場和一個全國性的專業(yè)市場建設(shè)。西南城由西南城控股有限公司投資 100 億開發(fā)，以“產(chǎn)業(yè)世博、樂活之都”為主題，開創(chuàng)“產(chǎn)業(yè)集——博覽匯——旅游圈”三位一體永續(xù)西南城第二期項目可行性研究報告3循環(huán)的中國財富金三角模式，打造全球糖酒食品博覽匯，開發(fā)周期為五年，于 2022 年底開工，2022 年全面竣工。公司目前在建的項目有西南城和遂寧國際城。公司不設(shè)董事會，設(shè)執(zhí)行董事 1 人、即為法定代表人，對公司股東會和股東負(fù)責(zé)；公司設(shè)經(jīng)理一名，由股東會聘任或解聘；設(shè)監(jiān)事一名，對其股東會負(fù)責(zé)。西南城第二期建設(shè)項目可行性分析報告建設(shè)單位：西南城控股有限公司編制單位：成都富盈瑞吉投資咨詢有限公司編制時間：2022 年 11 月西南城第二期項目可行性研究報告2目 錄第 一 章 項 目 總 論 ........................................................................................................1 項目概況 ..........................................................................................................................1 項目名稱 ...................................................................................................................1 項目性質(zhì) ...................................................................................................................1 項目建設(shè)單位 ...........................................................................................................1 項目簡介 ...................................................................................................................4 項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 ...............................................................................................5 項目建設(shè)工期及進(jìn)度 ...............................................................................................5 投資估算和資金籌措 ...............................................................................................6 項目評估結(jié)論及建議 ......................................................................................................6 開發(fā)條件及市場分析結(jié)論 ........................................................................................6 經(jīng)濟(jì)分析結(jié)論 ...........................................................................................................7 項目建議 ...................................................................................................................8 項目可行性分析報告主要編制依據(jù) ..............................................................................9第 二 章 項 目 建 設(shè) 背 景 ..................................................................................................10 中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)已進(jìn)入黃金期 ................................................................................10 成都商業(yè)地產(chǎn)銷售旺盛 ................................................................................................11 社會消費品總額連年增長，居民消費需求旺盛 ........................................................13第 三 章 市 場 分 析 及 預(yù) 測 ................................................................................................15 項目區(qū)位優(yōu)勢 ................................................................................................................15 交通優(yōu)勢 .................................................................................................................15 經(jīng)濟(jì)區(qū)位優(yōu)勢 .........................................................................................................16 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ........................................................................................................................17 廣漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展平穩(wěn) .................................................................................................17 廣漢人均消費能力高于全省水平 ..........................................................................18 政府十二五規(guī)劃助推廣漢經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展 ..............................................................18“宜居、宜商、宜業(yè)”的田園生態(tài)城市規(guī)劃 .......................................................19 市場機(jī)遇 ........................................................................................................................19 廣漢商業(yè)配套落后亟待調(diào)整 ..................................................................................19 廣漢城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀 ..................................................................................20 廣漢市商業(yè)市場總結(jié)分析 ......................................................................................23 西南城創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)模式保證開發(fā)成果 ....................................................................24第 四 章 項 目 建 設(shè) 內(nèi) 容 及 建 設(shè) 進(jìn) 度 ................................................................................26 項目主體工程內(nèi)容及規(guī)模 ............................................................................................26 功能分區(qū) ......................