【正文】 .......................... 34 社會效益和影響分析 ............................................................................. 35 9 可行性驗機結(jié)論與建議 ....................................................................................... 36 擬建方案的結(jié)論性意見 ......................................................................... 36 項目主要問題的解決辦法和建議 ......................................................... 37 項目的主要問題 .............................................................................. 37 建議 .................................................................................................. 37 項目風(fēng)險及防范建議 ............................................................................. 37 4 項目風(fēng)險 .......................................................................................... 37 防范建議 .......................................................................................... 38 10 附表 ................................................................................................................ 39 項目工程計劃橫道圖 ............................................................................. 39 項目開發(fā)成本估算表 ............................................................................. 39 項目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 ............................................. 39 項目投資計劃估算表 ............................................................................. 39 資金來源與運用表 ................................................................................. 39 損益及利潤分配表 ................................................................................. 39 現(xiàn)金流量表（全部投資） ..................................................................... 39 借款償還期測算表 ................................................................................. 39 敏感性分析表 ......................................................................................... 39 5 1 項目總論 項目背景 項目名稱 ***廣場 開發(fā)公司簡介 承擔(dān)可行性研究公司 受托單位：深圳市 ***地產(chǎn)咨詢有限公司 單位地址：深圳市上步中路 *** 資質(zhì)證書：深中服資（評）字 ***號 資質(zhì)等級：一級 法人代表：鞠永平 聯(lián)系電話： *** 研究工作依據(jù) （ 1）《關(guān)于規(guī)范深圳市房地產(chǎn)項 目計劃立項可行性研究報告編制的通知》 （深圳市發(fā)展計劃局：深計 [2020]590 號） （ 2）《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》 （建設(shè)部：建標(biāo) [2020]205 號） （ 3）《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》 （國家計委、建設(shè)部：計投資 [1993]530 號） 6 （ 4）《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟評估方法的通知》及附件 （中國國際工程咨詢公司：咨經(jīng) [1998]11 號） （ 5）《深圳建設(shè)工程價格信息》（ 2020） （ 6）企業(yè)提供的相關(guān)資料 項目建設(shè)規(guī)劃內(nèi)容 根據(jù)委托方提供的《深圳建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《方案設(shè)計》等相關(guān)資料，項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)如下表： 表 2：項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 項目名稱 整個項目 地塊編號 H12602 總用地面積（ m2） 建設(shè)用地面積（ m2） 道路用地面積（ m2） 0 容積率 覆蓋率 41% 計容積率面積（ m2） 122800 其中：住宅公寓（ m2） 100696 商業(yè)（ m2） 18104 可出售住宅（ m2） 85596 可出售商業(yè)（ m2） 18104 地下 2 層面積 15500 總建筑面積（ m2） 138300 建設(shè)規(guī)模（ m2）（ 以前規(guī)劃） 共 3 棟 29 層高層，其中群樓 3 層，地下 2 層 機動車泊位數(shù)（輛） 不詳 項目開發(fā)手續(xù) 項目土地使用權(quán)取得 目前尚未取得土地使用權(quán) 7 項目開發(fā)合法性手續(xù) 開發(fā)條件 取得文件證號 企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照 不詳 深圳市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書 不詳 結(jié)論 項目用地正在轉(zhuǎn)讓過程中。 可行性研究結(jié)果 市場預(yù)測 根據(jù)市場調(diào)查，蓮塘片區(qū)近三年將有較少樓盤推出，區(qū)域市場競爭趨緩，但片區(qū)市場將面對其他片區(qū)市場的有效競爭，但總體來看，片區(qū)住宅房地產(chǎn)市場競爭趨緩。 項目建設(shè)進度 項目計劃于 2020 年 年中開始動工，在資金及時到位的情況下，預(yù)計 2020 年年中竣工，其開發(fā)建設(shè)期為 年，共 10 個季度。 投資估算和資金籌措 投資估算 根據(jù)測算，項目的總投資為 萬元（含地價），詳見下表： 8 表 3：項目總投資估算表 序號 項目名稱 總額萬元 1 土地成本 2 前期工程費 3 建安工程 4 管理費 5 不可預(yù)見費 6 其他費用 7 財務(wù)費用 8 銷售費用 9 公用設(shè)施專用基金 10 合計 項目投資的資金來源包括自有資金、銀行融資和銷售回款。 項目總投資約 萬元，經(jīng)測算需投入資金包括自籌資金、銀行融資、銷售收入，其中自有資金 萬元，銀行借款 萬元，銷售收入 萬元 表 4：項目資金來源表 序號 項目名稱 總額（萬元） 比例 1 自由資金 15000 % 2 銀行融資 15000 % 3 銷售收入 % 10 總投資 % 項目綜合評價結(jié)論 項目建設(shè)手續(xù)正在辦理之中 蓮塘 ***廣場項目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策；項目用地正在取得過程中。 項目建設(shè)后續(xù)資金保證 項目建設(shè)資金來源于自籌資金、銀行貸款和銷售回款。 項目具有良好的社會效益 9 項目的建設(shè)有利于改善區(qū)域環(huán)境，改善城市功能，增加財政稅收，創(chuàng)作就業(yè)機會。 項目經(jīng)濟效益一般，有一定風(fēng)險，特別是商業(yè)部分能否成功影響全局。 表 3：項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 序號 項目 指標(biāo) 1 占地面積（ m2） 2 總建筑面積（ m2） 3 項目總投資（萬元） 4 項目經(jīng)營收入（萬元） 5 利潤總額（萬元） 6 稅后利潤（萬元） 7 成本利潤率（稅前） % 8 成本凈利潤（稅后） % 9 財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）萬元 10 財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） % 11 動態(tài)投資回收期（年） 12 貸款償還期 注：上表為住宅銷售率為 95％和商業(yè)銷售率為 90%的情況下的經(jīng)濟效益指標(biāo)。 10 2 項目投資環(huán)境和市場研究 市場宏觀背景 全國投資環(huán)境 2020 年及 2020 年上半年國民經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好 2020 全年國內(nèi)生產(chǎn)總值躍上 10 萬億元的新臺階，達到 102,398 億元，按可比價格計算，比上年增長 8％。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 14,883 億元，增長 ％；第二產(chǎn)業(yè)增加值 52,982 億元，增長 ％；第三產(chǎn)業(yè)增加值 34,533 億元，增長 ％。 2020 年 上半年中國完成國內(nèi)生產(chǎn)總值 50053 億元，按可比價格計劃，與去年同期相比增長 %。上半年國內(nèi)生產(chǎn)總值完成 50053 億元，按可比價格計算，同比增長 %，雖比一季度增速有所回落，但還是比去年同期加快 個百分點，為近幾年同期增長較快的時期之一。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 4754 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè) 28800 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)16499 億元，增長 %。 全國房地產(chǎn)市場狀況 房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持增長勢頭 在 2020 年，我國經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展、城市化進程加快、居民收入水平提高及政府啟動內(nèi)需的政策，都為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入 了新的動力，在諸多利好因素的驅(qū)動下，房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持在高位運行狀態(tài)。 房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長，但增幅會逐漸回落 2020 年房地產(chǎn)投資增長將明顯放慢；房地產(chǎn)企業(yè)效益降幅可能較小，但企業(yè)間的差異將很大；產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，新興建材和高科技廣泛應(yīng)用；外資進入加速，房地產(chǎn)企業(yè)將加強聯(lián)盟，在海外資金加速進入的同時，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)也將會加強聯(lián)盟，以適應(yīng)發(fā)展要求和應(yīng)對來自各方面的挑戰(zhàn)。 11 房價地域分化明顯，價格走勢溫和回落 有國家計委經(jīng)濟研究所與北京新華在線聯(lián)合推出的《中國行業(yè)景氣分析報告》指出， 2020 年房 價將呈溫和回落態(tài)勢，房地產(chǎn)業(yè)今明兩年將進入回落盤整階段；房改以及相關(guān)的政策效應(yīng)經(jīng)過前幾年的相對充分釋放后，正趨于明顯遞減；個人購買繼續(xù)成為市場主流。因區(qū)域發(fā)展的不平衡，房價發(fā)展趨勢呈現(xiàn)較大的差異性，高速發(fā)展的中西部地區(qū)價格將保持增長勢頭，發(fā)展成熟的東部沿海地區(qū)房價則出現(xiàn)調(diào)整回落。 品牌化將成時尚，行業(yè)競爭走向深入 以品牌為核心來重組企業(yè)和配置資源的重要機制在房地產(chǎn)開發(fā)市場中初露端倪，并出現(xiàn)了一批像萬科這樣營造品牌比較成功的企業(yè)，受到市場的追捧。2020 年，房地產(chǎn)業(yè)將秉承品牌化發(fā)展趨勢，個性化、品牌化繼續(xù)成 為時尚，成為各個房地產(chǎn)企