房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅政策-wenkub
2023-02-13 18:16:13 本頁面
【正文】 23〕 83號 ，但在執(zhí)行中也未難很好解決上述問題，所以總局重新下發(fā)了《 關于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知 》 一、關于未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務處理問題 ? 采取預售方式銷售開發(fā)品，其預售收入先按預計計稅毛利率分季 (或月 )計算出當期毛利額，扣除相關的期間費用、營業(yè)稅金及附加后再計入當期應納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結算計稅成本后再行調(diào)整。 ? （一）預計計稅毛利率的確定： ? 經(jīng)濟適用房項目不得低于 3% ； （我市暫定為 6%） ? 非經(jīng)濟適用房開發(fā)項目按項目所在地不同分為不得低于 20％、 15%和 10%等三個最低檔次。 ? 如納稅人不及時結轉收入，或調(diào)整銷售收入毛利額和預售收入毛利額之間的差額，主管稅務機關有權 進行調(diào)整 操作實例 ?某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 2023年開工 A項目， 04年已正常銷售，實現(xiàn)銷售收入 1000萬元，繳納流轉稅金 55萬元，期間費用 50萬元，銷售成本 700萬元； 04年開工 B項目當年不具備完工條件實現(xiàn)預售收入 200萬元，繳納流轉稅金 11萬元。 ? 備案的內(nèi)容包括： 開發(fā)項目的地理位置及概況、占地面積、開發(fā)用途、初始開發(fā)時間、完工時間、可售面積及已售面積、預售收入及其毛利額、實際銷售收入及其毛利額、開發(fā)成本及其實際銷售成本等。 ? 分期收款方式，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。 完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務處理 ? 先租再售方式 ? 凡將開發(fā)產(chǎn)品轉作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售固定資產(chǎn)確認收入的實現(xiàn)； ? 凡未將開發(fā)產(chǎn)品轉作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認收入的實現(xiàn)。 ? （二）分利，開發(fā)企業(yè)應將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當期應納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，稅后分利。 ? B 企業(yè)， 按 1億元作為開發(fā)項目的土地成本，加上其它成本構成開發(fā)成本； 分給 A企業(yè)的房產(chǎn)按銷售處理，銷售價格為 1億元，同時結轉對應的開發(fā)成本。 七、關于代建工程和提供勞務 ? （一）開發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務不超過 12個月的，可按合同約定的價款結算日或在合同完工之日確認收入的實現(xiàn)；持續(xù)時間超過 12個月的，可采用完工百分比法按季確認收入的實現(xiàn)。 ? 與稅收規(guī)定不一致的，應以稅收規(guī)定為準進行調(diào)整 ? 開發(fā)產(chǎn)品完工后應在規(guī)定的時限內(nèi)及時結算其計稅成本，不得提前或滯后 八、開發(fā)產(chǎn)品成本費用的扣除 ? 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本 ? 當期準予扣除的已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，按當期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。 八、開發(fā)產(chǎn)品成本費用的扣除 操作實例 ? 某房地產(chǎn)公司在開發(fā)一個項目時， 2023年按照設計要求建設一所 幼兒園， 共計發(fā)生 支出 400萬元，該項目包括 A、 B兩個開發(fā)產(chǎn)品， A產(chǎn)品可售面積 2023平方米， 2023年初 完工當年已銷售1500平方米； B產(chǎn)品在建預計可售面積 3000平方米。5000） =160萬元， 在已銷和未銷間進行分攤。 八、開發(fā)產(chǎn)品成本費用的扣除 ? 應付費用。 ? 設施設備維修基金。除開發(fā)企業(yè)自用應按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。 八、開發(fā)產(chǎn)品成本費用的扣除 ? 售房部（接待處）和樣板房，凡能夠單獨作為成本對象進行核算的，可按自建固定資產(chǎn)進行處理，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。 八、開發(fā)產(chǎn)品成本費用的扣除 ? 利息，屬于成本對象完工前發(fā)生的，應配比計入成本對象；屬于成本對象完工后發(fā)生的，可作為財務費用直接扣除。 ?折舊 ， 開發(fā)產(chǎn)品轉作固定資產(chǎn)的，可按稅收規(guī)定扣除折舊費用；未轉作固定資產(chǎn)的，不得扣除折舊費用。 但 稅務機關可對其以往應繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進行征收、管理并逐步規(guī)范。 ?以銷售（包括代理銷售）開發(fā)產(chǎn)品為主的企業(yè)是指銷售（包括代理銷售）開發(fā)產(chǎn)品收入占企業(yè)收入總額 50%以上的企
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