房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅政策-wenkub
2023-02-13 18:16:13 本頁面
【正文】 23〕 83號(hào) ，但在執(zhí)行中也未難很好解決上述問題，所以總局重新下發(fā)了《 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知 》 一、關(guān)于未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題 ? 采取預(yù)售方式銷售開發(fā)品，其預(yù)售收入先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季 (或月 )計(jì)算出當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營業(yè)稅金及附加后再計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計(jì)稅成本后再行調(diào)整。 ? （一）預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率的確定： ? 經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目不得低于 3% ； （我市暫定為 6%） ? 非經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目按項(xiàng)目所在地不同分為不得低于 20％、 15%和 10%等三個(gè)最低檔次。 ? 如納稅人不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入，或調(diào)整銷售收入毛利額和預(yù)售收入毛利額之間的差額，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán) 進(jìn)行調(diào)整 操作實(shí)例 ?某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 2023年開工 A項(xiàng)目， 04年已正常銷售，實(shí)現(xiàn)銷售收入 1000萬元，繳納流轉(zhuǎn)稅金 55萬元，期間費(fèi)用 50萬元，銷售成本 700萬元； 04年開工 B項(xiàng)目當(dāng)年不具備完工條件實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入 200萬元，繳納流轉(zhuǎn)稅金 11萬元。 ? 備案的內(nèi)容包括： 開發(fā)項(xiàng)目的地理位置及概況、占地面積、開發(fā)用途、初始開發(fā)時(shí)間、完工時(shí)間、可售面積及已售面積、預(yù)售收入及其毛利額、實(shí)際銷售收入及其毛利額、開發(fā)成本及其實(shí)際銷售成本等。 ? 分期收款方式，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 ? 先租再售方式 ? 凡將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售固定資產(chǎn)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)； ? 凡未將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 ? （二）分利，開發(fā)企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營業(yè)利潤額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，稅后分利。 ? B 企業(yè)， 按 1億元作為開發(fā)項(xiàng)目的土地成本，加上其它成本構(gòu)成開發(fā)成本； 分給 A企業(yè)的房產(chǎn)按銷售處理，銷售價(jià)格為 1億元，同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)對(duì)應(yīng)的開發(fā)成本。 七、關(guān)于代建工程和提供勞務(wù) ? （一）開發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務(wù)不超過 12個(gè)月的，可按合同約定的價(jià)款結(jié)算日或在合同完工之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；持續(xù)時(shí)間超過 12個(gè)月的，可采用完工百分比法按季確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 ? 與稅收規(guī)定不一致的，應(yīng)以稅收規(guī)定為準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整 ? 開發(fā)產(chǎn)品完工后應(yīng)在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本，不得提前或滯后 八、開發(fā)產(chǎn)品成本費(fèi)用的扣除 ? 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本 ? 當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)。 八、開發(fā)產(chǎn)品成本費(fèi)用的扣除 操作實(shí)例 ? 某房地產(chǎn)公司在開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目時(shí)， 2023年按照設(shè)計(jì)要求建設(shè)一所 幼兒園， 共計(jì)發(fā)生 支出 400萬元，該項(xiàng)目包括 A、 B兩個(gè)開發(fā)產(chǎn)品， A產(chǎn)品可售面積 2023平方米， 2023年初 完工當(dāng)年已銷售1500平方米； B產(chǎn)品在建預(yù)計(jì)可售面積 3000平方米。5000） =160萬元， 在已銷和未銷間進(jìn)行分?jǐn)偂? 八、開發(fā)產(chǎn)品成本費(fèi)用的扣除 ? 應(yīng)付費(fèi)用。 ? 設(shè)施設(shè)備維修基金。除開發(fā)企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。 八、開發(fā)產(chǎn)品成本費(fèi)用的扣除 ? 售房部（接待處）和樣板房，凡能夠單獨(dú)作為成本對(duì)象進(jìn)行核算的，可按自建固定資產(chǎn)進(jìn)行處理，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。 八、開發(fā)產(chǎn)品成本費(fèi)用的扣除 ? 利息，屬于成本對(duì)象完工前發(fā)生的，應(yīng)配比計(jì)入成本對(duì)象；屬于成本對(duì)象完工后發(fā)生的，可作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接扣除。 ?折舊 ， 開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，可按稅收規(guī)定扣除折舊費(fèi)用；未轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，不得扣除折舊費(fèi)用。 但 稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理并逐步規(guī)范。 ?以銷售（包括代理銷售）開發(fā)產(chǎn)品為主的企業(yè)是指銷售（包括代理銷售）開發(fā)產(chǎn)品收入占企業(yè)收入總額 50%以上的企
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