【正文】 部分項目處于供應真空區(qū)，受政策影響較小。頂級豪宅 無降價情況，成交數量穩(wěn)定，穩(wěn)居高端；（銀泰 11月成交 6套，御金臺 …… ）216。通過 0 0 07年價格變動情況擬合比對發(fā)現(xiàn)， 07年前三季度漲幅超過了 0 06年；價格走勢維持在上升通道中， “”政策出臺后，價格增速明顯放緩二級市場07年上半年的樓市價格的跨越式抬升直接導致了 07年后期，頻繁的房地產打壓政策的出臺；隨著政策的頒布，特別是 “” 貨幣信貸政策的實施，遏制了房價的高速增長，樓盤價格回歸到平穩(wěn)上升的通道當中。中小公司 采取觀望策略，北京大批項目公司被注銷。高價的 “ 明星 ” 地塊 （廣渠路 15流標）則被開發(fā)商回避，出現(xiàn) 流標 ；一級市場 土地供應外圍漸成熱點，運作風險較小地塊受到發(fā)展商青睞，開發(fā)商的取地熱情有所減緩本報告是嚴格保密的。一級市場：土地流標，開發(fā)商拿地激情不再；二級市場：樓盤價格由 “ 不降 ” 到 “ 暗降 ” 再到 “ 明降 ” ； 上門量下降，客戶觀望態(tài)度加重； 成交量整體下降；2023年底，看到的是：Q:這些情況和前幾月的深圳相似，那么，接下去，北京會出現(xiàn)和深圳一樣的房價跌落么 ?三級市場：各大中介縮減分店數量；本報告是嚴格保密的。08北京 真正的考驗剛剛開始—— 2023北京房地產市場走勢分析本報告是嚴格保密的。朝陽來廣營鄉(xiāng)清河營村１＃地 流標 （ 12月份） ；順義五塊低價住宅用地 流標 ；廣渠路 15地塊 流標 ；……細看北京市場12月土地成交總量（㎡）占全年土地總成交量的 %；取地方式日趨豐富，開發(fā)商 聯(lián)合拿地（中鴻 /城建、春光 /大地），從事土地一級開發(fā)的開發(fā)商 后續(xù)進行二級開發(fā) （甄氏、魯能等）， 品牌開發(fā)商 拿地（華潤） 國有大型非房地產 企業(yè)（國華置業(yè)）；進入 1月以來，全面 從緊的貨幣政策 使得開發(fā)商取得貸款的難度越來越大，土地開發(fā)的后續(xù) 成本越來越高 ；大幅高價地塊出現(xiàn)流拍，開發(fā)商 拿地日趨謹慎土地流標，開發(fā)商謹慎拿地一級市場本報告是嚴格保密的。一級市場地價上升，市場轉淡，各類開發(fā)商采取不同取地策略規(guī)避風險上市公司 萬科、金地等上市公司在取地上逐漸趨于保守，加快土地的開發(fā)運轉速度，甚至愿意放棄一定的利潤率，保證現(xiàn)金流。后續(xù)無項目跟進。本報告是嚴格保密的。其它項目降價的主要目的為：降低風險，保證現(xiàn)金回流。在中海瓦爾登湖，灣流匯等項目上體現(xiàn)客戶上門量減小，成交周期增長；造成顧客猶豫的因素主要為對后期市場走勢的擔憂，而不是購買力因素限制?？蛻魧τ陧椖康年P注度因項目自住 /投資類型不同而異： master和金地 u新產品：例，金地 但如美利山等，新開盤、區(qū)域內相對低價項目，則受到高度追捧。08年初期間成交下降情況較為明顯：截止 2023年 1月 13日，北京樓市商品房住宅期房網上簽約日均為 213套 ， 2023年同期為308套 ；現(xiàn)房日均簽約 38， 2023同期為 74。這是房地產市場的積極因素本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。79月 ，大幅跳水，限外令出臺。開發(fā)商：全線降價。深圳市場已經進入下降通道，開始回歸基本面；北京市場還處于高位盤整期，未來走向可能發(fā)生分化北京市場 深圳市場以新房供應為主力 以二手房為市場主力對房地產市場保有一定關注度 市場關注度持續(xù)走低部分項目受新政影響成交量下降 市場熱度降低，部分項目開始采取促銷措施 市場轉冷，開發(fā)商降價傾盤北京深圳湖南、長沙等城市市場比較本報告是嚴格保密的。 ” 社會現(xiàn)實本報告是嚴格保密的。社會現(xiàn)實05年以來，北京總體房價增幅維持年均 10——20% ，而人均可支配收入年均增長僅為 5%左右。豪宅片區(qū)（社區(qū)）216。尊貴奢華價值層面財富層面 高 中 低傳統(tǒng) 轉型 新型客戶分類 年齡 職業(yè) /行業(yè) 特征描述財富新貴 繼承者 2435 家族企業(yè)多有海外留學經驗，視野開闊，年紀輕輕但社會經驗豐富，對金錢并不敏感，重視品位格調的自然擁有快速積累者 3040 電子 /IT/金融 /貿易等新興行業(yè) 學歷層次較高，多為本科以上，財富積累快速，自信心強，追求視野的國際性和先進性，重視生活的城市感與現(xiàn)代感傳統(tǒng)財富階層 45歲以上 加工 /貿易 /機械等傳統(tǒng)行業(yè) 早期財富積累者，穩(wěn)重保守，自我認同感很強，重視家庭，總是尊崇正統(tǒng)經典的方式傳統(tǒng)豪宅與新豪宅的獨立細分市場開始形成社會現(xiàn)實中產分化，帶來的支付力分化，誕生豪宅新貴，中間價位（ 12萬 /㎡）物業(yè)產品將成消化難點本報告是嚴格保密的。中心城區(qū)價格上漲幅度大上海 金融 +土地，成交量下降，中心區(qū)仍保持增長，成交量及價格迅速反彈深圳 規(guī)范秩序 +金融216。本報告是嚴格保密的。五、 加快城鎮(zhèn)廉租住房 制度建設， 規(guī)范 發(fā)展 經濟適用住房 ， 積極發(fā)展 住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。嚴格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關政策，完善住房轉讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調整信貸政策，引導和調節(jié)住房需求。 四、進一步整頓和規(guī)范房地產市場秩序。八、加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。比如嚴格限制土地供應和控制價格過快上漲；增加社會保障用房和 90/70；增加交費稅費，讓老百姓享受資產收入等等；一些部門 政策可操作性不強，政策無法實際執(zhí)行。國有大型非房地產企業(yè)進入地產行業(yè)；“ 兩限房、經適房 ” 等替代品供應計劃實施； 輿論環(huán)境對于未來房價下降的預期，影響部分購房者產生觀望心態(tài)；……政策分析土地： 規(guī)范取地途徑，整頓行業(yè)秩序； 土地供應持續(xù)放量，打擊囤地行為；稅收： 嚴查土地增值稅； 物業(yè)稅懸而不出；本報告是嚴格保密的。剛剛召開的北京市十三屆人大一次會議，代市長郭金龍表示多渠道解決住房困難，嚴格執(zhí)行房貸管理政策。一些經濟實力較弱的開發(fā)商不得不 降價銷售 ，力求快速回款，以保證企業(yè)運營。08年，在資金來源難求的同時，各種運營成本也持續(xù)上升：地價繼續(xù)上升，地款要求一次性付清 07年北京地價上升 63%，在 08年土塊缺口依舊嚴重； 08年土地供應總量預計有大幅上升，但以目前規(guī)則七成以上面積將被用于保障性住房，商口房用地反而更加緊張； 用地的緊缺將使 08年地價進一步上漲；而要求一次性付清的數億元的購地款是企業(yè)資金和沉重負擔；土地拆遷成本上升 奧運會影響下，土地空置期的資金損失建材價格上升，人力成本上升 ……趨勢研判本報告是嚴格保密的。規(guī)范取地途徑，整頓行業(yè)秩序u嚴格規(guī)范土地獲得途徑；u一級土地開發(fā)難度加大，無利可圖；u一級土地開發(fā)商原有特權也逐步消失；將開發(fā)商取地的途徑集中在了土地招 拍掛上。u這些企業(yè)的融資渠道較方便，資金力量雄厚，激化了優(yōu)質土地開發(fā)權的競爭。2023年，國稅局急搭土地調控車，要求從嚴征收土地增值稅 ；防止開發(fā)商大量囤積土地，進一步縮了小房地產企業(yè)盈利空間；將資金實力弱，運營能力差的企業(yè)清理出局，治理行業(yè)市場。政策的作用在 07年已經初見端倪07年 90平米以下產品己經顯現(xiàn)出供大于求的狀態(tài)。趨勢研判 “90/70 政策 ” 對 08年市場影響的效果本報告是嚴格保密的。趨勢研判本報告是嚴格保密的。短時間內的房價波動，是開發(fā)商與購房者的心理博弈，而博弈的成敗決定于： 信心從香港、上海、深圳的市場案例來看，開發(fā)商的信心被打擊，博弈失敗的市場表現(xiàn)為 ：新開盤項目開盤價普遍低于原心理預期；大型開發(fā)商降價；趨勢研判“降價 ”便宜了，要趕快抓住機會跌了，樓市不行了有信心無信心本報告是嚴格保密的。漲勢平抑，價格微調Factor10：輿論環(huán)境對于未來房價下降的預期，影響部分購房者 產生觀望心態(tài)。08年的特殊因素