【正文】 場基本情況（購買 力、消費特征、同業(yè)水平、競爭程度）； ②微觀環(huán)境（位置優(yōu)勢、價格水平）； ③項目初步經(jīng)濟測算分析； ④項目投資的理由和項目前景分析； ⑤項目主要障礙和基本風險分析； ⑥項目立項前期費用等 。 二 、 標準時限： 應大于 37天，投資意向前期市場調研完成后開始執(zhí)行 ,土地公告發(fā)布前完成。 項目成本初步測算 了解當?shù)氐慕ò渤杀尽⒄召M項目和具體情況。 第五條 投資意向前期市場調研 一、開始條件：土地信息的獲取 二 、標準時限： 15天 三 、工作成果： 成果內容 一 ： 地塊現(xiàn)狀圖（四至電子文件） 成果一移交單位：研發(fā)中心 成果內容二： 土地初步判斷 結果 成果 二 移交單位： 戰(zhàn)略委員會 四、所涉單位： 主辦部門： 發(fā)展部 （ 分 子公司開發(fā)部 ） 協(xié)助部門： 工程部 五 、 工作事項 ： （一）發(fā)展部 （ 分子公司開發(fā)部 ） 城市基本情況調研 城市的行政區(qū)域劃分、經(jīng)濟狀況、人口狀況、居民收入與消費水平、主要支柱產(chǎn)業(yè)以及城市總體發(fā)展規(guī)劃等。 ③根據(jù)合作方擬定土地價， 初步估計 地塊預期開發(fā)利潤、項目現(xiàn)金流以及項目啟動所需資金投入。 ④當?shù)貕K項目適合公司發(fā)展，迅速地與土地交易部門（特別是主管土地上市工作的相關領導）聯(lián)系，積極與土地相關部門溝通、運作，重新擬定土地上市計劃（使得政府土地上市時間安排最宜于公司資金安排），提高土地競買人資質要求（國家一級開發(fā)資質）和履約保證金等。 深入了解 土地信息、土地 項目 初步判斷和甄選、土地 項目 上市 運作 （ 1） 政府 計劃 出讓土地 。 成果移交單位： 戰(zhàn)略委員會 四 、 所涉單位 ： 主辦部門：發(fā)展部 （ 分子公司開發(fā)部 ） 五 、工 作事項 ： 公司發(fā)展部 （ 分子公司開發(fā)部 ） 信息獲取渠道建設 加強 與 政府職能部門（以土地、規(guī)劃部門為主）的關系建設，特別 注重與 主管領導關系的建立； 加深與業(yè)內人士（包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場前期人員、中介代理公司、媒體等）溝通，以及 鞏固其他各種社會資源（產(chǎn)權中心、清算中心、拍賣行等）關系。 在實際工作中為 了 科學、合理 地 節(jié)約開發(fā) 時間 ，可以根據(jù)具體情況提前開展相關工作。 業(yè)務部門如未經(jīng)設立，應由相關崗位人員或上級主管單位行使其職能。 （第 六十二 ～ 六十三 條， 112天） 前期物業(yè)管理服務 （第 五十 ～ 五十二 條， 75天） 市政配套與園林景觀工程預算編制與招投標 （第三十 七 ～ 四十 五 條， 127天） （二）市政配套與園林景觀工程 市政配套與園林景 觀方案設計 （第二十二 ～ 二十 五 條， 90天） 單體工程設計 （第十 七～ 二十一條， 107天） 項目規(guī)劃方案政府報批 （第十四條， 15天） 項目日常銷售 （第十一條， 197天） 項目亮相 （第六條， 37天） 土地公告及競買 （第四條， N天） 投資意向前期市場調研 （第五條， 15天） 意向土地持續(xù)跟蹤 （第五十 九 條， 197天） 單體工程施工 （第六十 四 ～ 六十 五 條， N天） 第 2 頁 共 43 頁 總 論 第一條 制定本辦法的目的是為了使公司運營程序化、規(guī)范化 ， 在明確項目開發(fā)各項業(yè)務主體職權的同時，用科學規(guī)范的流程和標準來指導工 作的進行，以獲取高效及時的工作成果。 第三條 本辦法以取得土地、項目啟動、項目開工、項目開盤、項目竣工、 項目交房 為關鍵工作節(jié)點。 第一 章 市場拓展 第四條 土地信息獲取 一 、 開始條件： 發(fā)展部（分子公司開發(fā)部）設立 。 土地信息獲取 （ 1） 政府職能部門擬出讓土地 。 ①通過土地職能部門詳細了解擬出讓土地基本情況，包括土地現(xiàn)狀圖（土地具體位置、第 3 頁 共 43 頁 四至以及周邊情況）、土地規(guī)劃限制性條件（用地面積、四圍退紅線、用地屬性、容積率、建筑密度、限高等）、土地擬定上市計劃（土地上市時間、上市方式、土地起價總款、土地款支付、土地競買人資格要求、競買保證金等）以及土地交付使用條件。 （ 2） 其他開發(fā)商擬轉讓或尋求合作 。 ④根據(jù)③中的初略測算和公司資金現(xiàn)狀及安排，同時結合公司發(fā)展戰(zhàn)略，初步判斷該合作項目是否適合公司開發(fā)（含合作開發(fā)）。 第 4 頁 共 43 頁 地塊現(xiàn)場踏勘 對地塊現(xiàn)狀（主要是指地塊地面狀況和空中狀況）、地質條件、是否有地下埋藏物等影響開發(fā)的因素詳細了解。 當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況 產(chǎn)品形式、市場價格、市場格局、發(fā)展趨勢及前景、開發(fā)周期安排。 三 、工作成果： 成果內容： 項目投資意向書、項目可行性研究報告 成果移交單位： 戰(zhàn)略 委員會 四、所涉單位： 主辦部門：發(fā)展部 （ 分子公司開發(fā)部 ） 協(xié)助部門： 工程部、營銷策劃部、研發(fā)中心 審批機構： 戰(zhàn)略委員會 五 、工作事項 （一） 發(fā)展部 （ 分子公司開發(fā)部 ） 土地判斷 并出具 詳細結果 。 向戰(zhàn)略委員會提交 項目投資意向書 草案 。 ①項目區(qū)域背景分析：區(qū)域內宏觀經(jīng)濟、微觀經(jīng)濟以及發(fā)展前景等分析。 ⑤擬定項目開發(fā)進度計劃（主要是項目開發(fā)建設和銷售進度計劃）。 （二） 戰(zhàn)略 委員會 項 目投資意向書的審批（即是項目立項審批）。 （ 5天，上一項工作完成后執(zhí)行） （四）營銷策劃部 市場分析（ 10 天，項目投資立項審批后開始執(zhí)行） 參與市場調研，協(xié)助發(fā)展部對地塊周邊及輻射范圍內的客戶 、產(chǎn)品、市場分析等進行分析。 規(guī)劃方案及規(guī)劃方案數(shù)據(jù)提供 。 （ 20天，土地公告階段） ①購買土地競買材料， 在項目獲準同意投資后， 交納土地競買保證金，提交土地競買資料，辦理土地競買資格相關手續(xù)。 （ 20天，土地公告階段完成） 明確競爭對手，綜合分析競爭對手的財力、人力、物力、社會關系資源和競買目的。 ② 現(xiàn)場競價（拍賣、掛牌）。 （ 10天，收到發(fā)展部提交項目可研報告后執(zhí)行） ② 拍賣或掛牌時，確定土地競買價格上限，擬定土地競買出價戰(zhàn)略戰(zhàn)術。 （五） 綜合辦公室 評審土地出讓合同條款。 （ 5天，上一項工作完成后開始執(zhí)行） 對項目地塊周邊及輻射范圍內的客戶、產(chǎn)品、市場競爭等進行分析，協(xié)助發(fā)展部對項目做地塊可行性研究。 （ 5天，與上一項工作同步進行） 根據(jù)項目地塊現(xiàn)狀和市場因素，協(xié)助 發(fā)展部（分子公司開發(fā)部） 擬定開發(fā)節(jié) 奏。 第 九 條 土地購置前期深度市場調研 （ 15天） 一、開始條件： 項目可行性審批批準投資后開始執(zhí)行 。 項目區(qū)域市場需求問卷調研（市場調研問卷模板參考附件三） 區(qū)域市場需求調研問卷一般從如下三個方面進行設計： ①需求意向：需求區(qū)域、單價、總款等 ； ②產(chǎn)品需求偏好：建筑形態(tài)、內部結構、戶型、面積、功能格局、產(chǎn)品配套等 ； ③人群特征：年齡、學歷、職業(yè)、單位類型、家庭結構、家庭收入、置業(yè)目的、居住區(qū)域等 。 ③區(qū)域市場典型個案分析。 ③向項目委員會提交項目定位報告和項目建議書。 （三） 項目委員會 項目 定位報告 審批 （ 15 天） 項目建議書 審批（ 15天） （四） 研發(fā)中心 根據(jù)控規(guī)指標提供產(chǎn)品類型建議，并協(xié)助項目產(chǎn)品定位。 第十一條 項目亮相前準備（ 197天） 一、開始條件：項目啟動后 二 、標準時限： 197天 三 、工作成果：項目亮相 準備完成 第 9 頁 共 43 頁 成果內容： 項目開發(fā)時間計劃、項目 CIS體系方案、項目營銷推廣方案、項目亮相方案 。 ④沙盤及戶型單體模型（ 90天，項目亮相前交付使用） 制作單位選擇和招標、沙盤和戶型單體模型設計制作，及其在銷售案場的布置。（項目亮相前完成 ） 項目 CIS體系擬定（ 30 天，項目亮相前 75天完成） 項目案名、組團名稱、核心推廣理念、項目 logo、 VI 系統(tǒng)及延展方案等。（ 60天，項目亮相前完成） ②看房車的配備和包裝。 參與項目亮相方案討論并對細化方案提出建議。 協(xié)助銷售人員培訓 提供建筑設計、景觀規(guī)劃、建筑風格、各項控規(guī)指標、戶型賣點資料、全部圖紙以及施工 材料、施工工藝、重點節(jié)點、工程進度、入住時間、交工標準等培訓。 協(xié)助沙盤、戶型單體模型設計與制作 提供項目整體規(guī)劃方案和單體戶型圖。 （七） 分子公司財務部 項目售樓處及樣板間設立過程中提供資金支持。 （九） 營銷策 劃部 指導 擬定項目營銷推廣方案，并提出評審意見。 參與樣板間戶型選定，并對裝飾及包裝提出合理化建議。（ 30天，項目亮相開始執(zhí) 行） ②樓書、宣傳海報、銷售折頁。（ 15 天，項目公開認購前完成） ⑥認購書、合同袋等。 項目形象的提升及深化（ 60 天，項目亮相開始執(zhí)行） ①以產(chǎn)品賣點和軟文為主的項目形象廣告強勢宣傳 。 日常來電、來訪客戶的接待、信息登記（來訪客戶信息登記表模板參考附件十一）和后續(xù)跟蹤 。 （ 15天，項目公開認購前完成） 。 （ 15天，收到項目開盤方案后開始執(zhí)行） （四） 營銷策劃部 協(xié)助項目亮相方案的執(zhí)行。 評審銷售合同、附加協(xié)議和認購協(xié)議條款。 （七） 物業(yè)公司 提供亮相慶典活動中保安、保潔等后勤人員支持。 第十三條 項目公開期（ 30 天） 一、開始條件：產(chǎn)品推介會或產(chǎn)品公開認購開始 二 、標準時限： 30天 三 、工作成果： 成果內容： 價格方案 成果移交單位： 分子公司 四、所涉單位： 主辦部門： 分 子公司營銷部 協(xié)助部門： 項目部、分子公司財務部 、營銷策劃部 第 13 頁 共 43 頁 審批機構： 項目委員會 五 、工作事項 （一） 分子公司營銷部 項目價格方案的擬定和上報 。 （ 30天，項目開盤前 30天執(zhí)行） 按揭銀行、保險、公證、律師等外聯(lián)單位確定。 （ 10天，項目開盤前完成） ①慶典活動人員組織與安排 ②慶典活動場地、道具的準備 ③慶典活動告知途徑的選擇與應用 制定客戶轉化流程標準。 開盤慶典活 動籌備工作。 第十四條 項目開盤銷售階段（ 15 天） 一、開始條件：項目開盤準備工作完成 二 、標準時限： 15天 三 、工作成果： 成果內容： 完成 既定 銷售 初期 任務 成果移交單位： 分子公司 四、所涉單位： 主辦部門： 分子公司營銷部 協(xié)助部門： 項目部、物業(yè)公司、分子公司財務部 五 、工作事項 （一 ） 分子公司營銷部 開盤慶典活動執(zhí)行。 客戶轉化 接待、回訪、邀約客戶，完成客戶轉協(xié)議與合同簽定工作。 第十五條 項目日常銷售階段 一、開 始條件：項目開盤后 二 、標準時限：（持續(xù)強銷期、逐步降溫銷售期） 三 、工作成果： 成果 一 內容： 完成 項目日常銷售 任務 成果 一 移交單位： 分子公司 成果二內容： 銷售價格調整備案報告 、營銷分析報告 、促銷方案 成果二移交單位：項目委員會 四、所涉單位： 主辦部門： 分子公司營銷部 協(xié)助部門： 項目部、財務部、營銷策劃部 審批機構： 項目委員會 五 、工作事項 （一） 分子公司營銷部 月度媒介宣傳執(zhí)行情況分析與效果評估，重新調整下一階段媒介宣傳計劃 。 銷售分析及調整 。 ②活動部分：營銷活動（含促銷活動）的策劃、執(zhí)行和效果評估（整個銷售期間，各階段活動部分銷售推廣工作根據(jù)項目進展調整）。（ 3天，每月 26日開始執(zhí)行，每月 28日之前制定完成） 月度銷售回款指標體系執(zhí)行情況以及后期調整 。 參與探討營銷活動分析與效果評估，協(xié)助分子公司營銷部調整營銷活動計劃。 對比回款指標體系計劃與執(zhí)行情況，參與探討項目后期回款指標體系調整。 （三） 項目委員會 促銷 方案的審批（ 15天，收到分子公司營銷部提交 促銷 方案）。 成果移交單位： 項目委員會 四、所涉單位： 主辦部門： 分子公司營銷部 協(xié)助部門： 項目部、分子公司總工辦、營銷策劃部 五 、 工作事項 （一） 分子公司營銷部 項目營銷全程執(zhí)行效果評估與總結 產(chǎn)品策略、價格策略、推廣策略、營銷活動評估與總結。 （四） 營銷策劃部 參與項目客戶定位與實際客戶