【正文】 進(jìn)行產(chǎn)品分析與探討。 簽訂房屋銷(xiāo)售合同的客戶(hù)應(yīng)當(dāng)簽訂遵守《業(yè)主臨時(shí)公約》的承諾。 向項(xiàng)目委員會(huì)提交銷(xiāo)售價(jià)格調(diào)整備案報(bào)告、營(yíng)銷(xiāo)分析報(bào)告、促銷(xiāo)草案 。 價(jià)格監(jiān)控與調(diào)整 定期進(jìn)行價(jià)格測(cè)算，根據(jù)庫(kù)存產(chǎn)品、聚焦銷(xiāo)售重點(diǎn)和市場(chǎng)變化，調(diào)整項(xiàng)目?jī)r(jià)格，實(shí) 現(xiàn)利潤(rùn)最大化（根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格變化和項(xiàng)目銷(xiāo)售狀況待定）。 （ 3天，每月 26日開(kāi)始執(zhí)行，每月 28日之前制定完成） 根據(jù)項(xiàng)目銷(xiāo)售狀況，對(duì)后期銷(xiāo)售策略調(diào)整提供建議。 （三） 物業(yè)公司 為項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)慶典活動(dòng)提供保安、保潔等工作人員 ；現(xiàn)場(chǎng)向客戶(hù)提供有關(guān)物業(yè)管理問(wèn)題的咨詢(xún)。 （二） 項(xiàng)目部 項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)慶典活動(dòng)具體組織與執(zhí)行。 （ 四 ） 項(xiàng)目委員會(huì) 項(xiàng)目?jī)r(jià)格 方案 審批 。（ 30天，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前 30天開(kāi)始執(zhí)行） 項(xiàng)目公開(kāi)期常規(guī)工作 。 來(lái)電、來(lái)訪和認(rèn)購(gòu)意向客戶(hù)信息統(tǒng) 計(jì)分析。（ 30天，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前 30天開(kāi)始執(zhí)行） 媒體組合策略應(yīng)用 。 （八） 財(cái)務(wù)部 協(xié)助確定外聯(lián)單位 。 交工、交房標(biāo)準(zhǔn)的確定。 協(xié)助擬定項(xiàng)目?jī)r(jià)格體系草案。 （ 45天，項(xiàng)目公開(kāi)認(rèn)購(gòu)前完成） 。 （ 30天，項(xiàng)目亮相開(kāi)始執(zhí)行） 。 （ 30天，①后開(kāi)始執(zhí)行） ③產(chǎn)品推介會(huì)或公開(kāi)認(rèn)購(gòu)信息發(fā)布 。 ②銷(xiāo)控展牌和銷(xiāo)控粘貼。（ 30天，項(xiàng)目亮相 30天后開(kāi)始執(zhí)行） ④售樓處內(nèi)外展示道具（道旗、吊旗、背板等）的更換。 第十二條 項(xiàng)目亮相（ 60天） 一、開(kāi)始條件：項(xiàng)目亮相準(zhǔn)備措施齊備 二 、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限： 60天 三 、工作成果： 成果內(nèi)容： 項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)方案 成果移交單位： 分子公司 四、所涉單位： 主辦部門(mén)： 分子公司營(yíng)銷(xiāo)部、項(xiàng)目 部 協(xié)助部門(mén)： 營(yíng)銷(xiāo)策劃部、分子公司總工辦、綜合辦、物業(yè)公司、財(cái)務(wù)部 審批機(jī)構(gòu)： 項(xiàng)目委員會(huì) 五 、工作事項(xiàng) ： （一） 分子公司營(yíng)銷(xiāo)部 項(xiàng)目亮相方案的執(zhí)行 ①項(xiàng)目亮相慶典活動(dòng) ②新聞媒體信息發(fā)布 ③媒體組合應(yīng)用 ④項(xiàng)目形象出街 項(xiàng)目方案的擬定和上報(bào) 項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)方案（項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)方案模板參考附件十）的擬定和上報(bào) 。 指導(dǎo) 擬定項(xiàng)目亮相方案，并對(duì)亮相細(xì)化方案提出評(píng)審意見(jiàn)。 協(xié)助印刷品設(shè)計(jì)、制作 相關(guān)印刷文件的法律審批以及合同審批。 ②提供工程進(jìn)度、交工標(biāo)準(zhǔn)、施工材料、施工工藝等方面資料等。 協(xié)助售樓處修建、裝飾 組織招標(biāo)確定施工單位，協(xié)助售樓處內(nèi)外部裝飾和指引系統(tǒng)的施工。（與上一項(xiàng)工作同步進(jìn)行） ③銷(xiāo)售人員的培訓(xùn)。 對(duì)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣方案以及產(chǎn)品推廣排期、階段性重點(diǎn)聚焦產(chǎn)品提出合理化建議。 項(xiàng)目亮相前期客戶(hù)電話接待（ 30 天，項(xiàng)目亮相前期鋪墊期） ①開(kāi)通項(xiàng)目銷(xiāo)售電話（項(xiàng)目亮相前 30天完成）； ②接受電話咨詢(xún) ； ③來(lái)電客戶(hù)信息登記（來(lái)電客戶(hù)信息登記表模板參考附件九）。 ⑥項(xiàng)目周邊重要道路設(shè)置醒目指示系統(tǒng)（ 30天，項(xiàng)目亮相前完成） 項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)工作準(zhǔn)備（根據(jù)項(xiàng)目情況具體安排） ①分賣(mài)場(chǎng)設(shè)置 。 銷(xiāo)售道具準(zhǔn)備（ 197天，項(xiàng)目啟動(dòng)后執(zhí)行） ①概念版房型手冊(cè)（ 30天，項(xiàng)目亮相前完成） ②銷(xiāo)售大廳（ 197天，項(xiàng)目啟動(dòng)后開(kāi)始執(zhí)行） 內(nèi)外設(shè)計(jì)、修建和裝飾，外部指引系統(tǒng)包裝，包括有工地圍擋、吊旗、道旗、形象墻、指示牌、資料架、展示牌等。 根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)客戶(hù)需求狀況和熱銷(xiāo)產(chǎn)品分析，對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)提供建設(shè)性意見(jiàn)。 （ 10天，土地取得后開(kāi)始執(zhí)行） 通過(guò)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析、消費(fèi)需求分析確定項(xiàng)目可開(kāi)發(fā)商業(yè)部分業(yè)態(tài)種類(lèi)，結(jié)合市場(chǎng)相關(guān)類(lèi)型物業(yè)供求狀況確定所選業(yè)態(tài)開(kāi)發(fā)數(shù)量。 ②撰寫(xiě)項(xiàng)目建議書(shū)（項(xiàng)目建議書(shū)模板參考附件六）。 （二） 發(fā)展部 （ 分子公司開(kāi)發(fā)部 ） 第 8 頁(yè) 共 43 頁(yè) 協(xié)助進(jìn)行土地購(gòu)置前期市場(chǎng)深度調(diào)研 第十條 項(xiàng)目啟動(dòng)前期市場(chǎng)深度研究（ 30天） 一、開(kāi)始條件：土地取得后 二 、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限： 30天 三 、工作成果： 成果內(nèi)容： 項(xiàng)目定位報(bào)告、項(xiàng)目建議書(shū) 成果移交單位： 項(xiàng)目委員會(huì) 四、所涉單位： 主辦部門(mén)： 營(yíng)銷(xiāo)策劃部 協(xié)助部門(mén)： 資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部、研發(fā)中心、發(fā)展部、工 程部 審批機(jī)構(gòu)： 項(xiàng)目委員會(huì) 五 、工作事項(xiàng) ： （一） 營(yíng)銷(xiāo)策劃部 區(qū)域市場(chǎng)深度研究分析（ 30 天，土地取得后開(kāi)始執(zhí)行） ①區(qū)域市場(chǎng)供需及特征分析：產(chǎn)品供給量、產(chǎn)品特征、需求狀況和客戶(hù)群特征等。 三 、工作成果： 成果內(nèi)容： 市場(chǎng)深度調(diào)研報(bào)告 成果移交單位： 戰(zhàn)略委員會(huì) 四、所涉單位： 主辦部門(mén)： 營(yíng)銷(xiāo)策劃部 協(xié)助部門(mén)： 發(fā)展部 （ 分子公司開(kāi)發(fā)部 ） 五 、工作事項(xiàng) （一） 營(yíng)銷(xiāo)策劃部 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)基本狀況調(diào)研 區(qū) 域房地產(chǎn)市場(chǎng)基本狀況包括區(qū)域市場(chǎng)總體供需、價(jià)格水平、客戶(hù)群體、產(chǎn)品特性、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和發(fā)展趨勢(shì)分析等方面。 （ 10天，項(xiàng)目投資立項(xiàng) 批準(zhǔn) 后開(kāi)始執(zhí)行） 。 （ 5天，與上一項(xiàng)工作同步進(jìn)行） 對(duì)項(xiàng)目定位、客戶(hù)定位、產(chǎn)品定位提出策略性建議，協(xié)助發(fā)展部對(duì)項(xiàng)目地塊進(jìn)行可行性研究。 （ 10天，項(xiàng)目投資立項(xiàng) 批準(zhǔn) 后開(kāi)始執(zhí)行） 項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)總體供求狀況，周邊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)調(diào)查。 （三） 研發(fā)中心 提供項(xiàng)目方案 標(biāo)。 （二） 戰(zhàn)略委員會(huì) 土地競(jìng)買(mǎi)準(zhǔn)備 。 土地獲取 。 ③投方案標(biāo)時(shí)，項(xiàng)目方案選擇；投經(jīng)濟(jì)標(biāo)時(shí)，協(xié)助戰(zhàn)略委員會(huì)確定地價(jià)上限的經(jīng)濟(jì)測(cè)算 。 第 七 條 土地公告 及競(jìng)買(mǎi)階段 一、開(kāi)始條件：土地公告后 二 、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限： 土地拍賣(mài)時(shí)為 21天，土地掛牌時(shí)為 30天 。 根據(jù)項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀和市場(chǎng)因素，協(xié)助擬定開(kāi)發(fā)節(jié)奏。 （ 5天，前期市場(chǎng)調(diào)研完成后開(kāi)始執(zhí)行） 協(xié)助發(fā)展部 （分子公司開(kāi)發(fā)部） 對(duì)多套項(xiàng)目 規(guī)劃 方案進(jìn)行精確的成本測(cè)算 。 向戰(zhàn)略委員會(huì)提交項(xiàng)目可行性研究報(bào)告草案。 ③項(xiàng)目在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本定位和發(fā)展，以及項(xiàng)目所在城市地理位置分析。（ 7天，項(xiàng)目投資意向書(shū)完成后開(kāi)始執(zhí)行 ，如立項(xiàng)不予批準(zhǔn)則終第 5 頁(yè) 共 43 頁(yè) 止。 草擬 項(xiàng)目投資意向書(shū)（項(xiàng)目投資意向書(shū)模板見(jiàn)附件一） 。 第六條 意向土地持續(xù)跟蹤 階段 一、開(kāi)始條件：投資意向前期市場(chǎng)調(diào)研完成 。 了解地塊區(qū)域未來(lái)規(guī)劃 詳細(xì)了解地塊所屬區(qū)域的未來(lái) 3— 5 年的規(guī)劃，并分析區(qū)域未來(lái)規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目以后開(kāi)發(fā)的影響和 支撐作用。 ⑥根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)，重新評(píng)估分析合作項(xiàng)目，擬定土地心理底價(jià)、項(xiàng)目合作方式、款項(xiàng)支付方式等，與合作方進(jìn)行深入溝通，制定談判技巧策略，最終達(dá)成項(xiàng)目合作。 ②通過(guò)土地、規(guī)劃職能部門(mén)核實(shí)合作方所提供土地所有權(quán)、規(guī)劃條件準(zhǔn)確性，以及詳細(xì)了解地塊的其他限制性條件。 ③根據(jù)②中的初略測(cè)算，甄選適合公司發(fā)展戰(zhàn)略的項(xiàng)目或“短平快”項(xiàng)目（資金投入小、利潤(rùn)相對(duì)較好和投資 周期短）。 （ 3）其他土地信息（ 擬清算可直接開(kāi)發(fā)或變更手續(xù)簡(jiǎn)易且可用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地 ） 。 三 、工作成果 ： 成果內(nèi)容： 符合公司發(fā)展戰(zhàn)略的地塊信息 ， 包括政府出讓地塊、合作型地塊和其他類(lèi)型土地信息。本 方法 及網(wǎng)絡(luò)圖中所 指的各項(xiàng)工作的開(kāi)展時(shí)間均為最遲的時(shí)間 ， 其標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限是指在一般情況下完成工作所需的時(shí)間 。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中所涉各項(xiàng)業(yè)務(wù)工作 均有 開(kāi)始條件、 標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限 、工作成果、 所涉單位、 工作事項(xiàng)等內(nèi)容 ， 在公司實(shí)際運(yùn)營(yíng)中 由 所涉 業(yè)務(wù)主體 參 照 執(zhí)行。 （第五十 六 ～ 五十 八 條， 122天） 四、物業(yè)管理 物業(yè)招標(biāo) （第四十 六 ～ 四十 九 條， 197天） 施工圖設(shè)計(jì) （第三十 三 ～ 三十 六 條， N天） 單體工程竣工、驗(yàn)收、備案、交房 （第二十 六 ～ 二十 八 條， 41天） 單體工程預(yù)算與招投標(biāo) （第十五條， N天） 項(xiàng)目清盤(pán) （第十條， 30天） 項(xiàng)目亮相前準(zhǔn)備 （第九條， 15天） 項(xiàng)目啟動(dòng)前期市場(chǎng)深度研究 （第八條， 15天） 土地購(gòu)置前期深度市場(chǎng)調(diào)研 榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司 項(xiàng) 目 開(kāi) 發(fā) 業(yè) 務(wù) 規(guī) 范 （試行） 二〇〇七年 七 月 六 日 第 1 頁(yè) 共 43 頁(yè) 提 綱 一、市場(chǎng)拓展 土地信息獲取 （第七條， 21天） 二、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo) 項(xiàng)目可研前期市場(chǎng)調(diào)研 （第十二條， 60天） 項(xiàng)目公開(kāi)期 （第十三條， 30天） 項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售 （第十六條， 90天） 三、工程建設(shè) （一）建筑安裝工程 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)及內(nèi)部審批 （第二十 九 ～ 三十 二 條， 105天） 單體工程施工 （第五十 三 ～ 五十 五 條， 115天） 市政配套及園 林景觀工程施工與竣工驗(yàn)收 （第 六十 ～ 六十一 條， N天） 接管驗(yàn)收、入住準(zhǔn)備 第二條 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)是指以“項(xiàng)目”為單位進(jìn)行“市場(chǎng)拓展”、“營(yíng)銷(xiāo)策劃”、“工程建設(shè)”、“物業(yè)管理”等工作。工作流程及相關(guān)時(shí)間節(jié)點(diǎn)詳見(jiàn)《榮盛發(fā)展項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 流程 時(shí)標(biāo)網(wǎng)絡(luò)圖》。 二、 標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限 ： 由公司年度 經(jīng)營(yíng) 計(jì)劃中土地購(gòu)置計(jì)劃所列時(shí)限決定 。 （ 2） 其他開(kāi)發(fā)商擬轉(zhuǎn)讓或?qū)で蠛献?。 ②初步估算土地合理成交價(jià)，測(cè)算土地開(kāi)發(fā)預(yù)計(jì)利潤(rùn)、開(kāi)發(fā)周期和項(xiàng)目啟動(dòng)所需資金投入。 ①與合作方取得聯(lián)系，達(dá)成初步合作意向，并詳細(xì)了解擬出讓土地基本情況，包括土地現(xiàn)狀圖（土地具體位置、四至以及周邊情況）、土地規(guī)劃條件（用地面積、退紅線 距離 、用地屬性、容積率、建筑密度、 建筑 限高等）、合作方初步擬定土地價(jià)（ 土地轉(zhuǎn)讓價(jià)或合作開(kāi)發(fā)折價(jià)）、以及土地開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)讓資金支付方式。 ⑤當(dāng)④中的初步判斷項(xiàng)目適合公司開(kāi)發(fā)（含合作開(kāi)發(fā)）時(shí)，一方面通過(guò)各種渠道了解合作方（包括實(shí)力、背景、信譽(yù)等），分析合作方擬轉(zhuǎn)讓或合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目深層次 目的；另一方面通過(guò)加大市場(chǎng)調(diào)研力度，為項(xiàng)目后期開(kāi)發(fā)提供有效支持（特指項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?zhuān)? 了解地塊周邊配套 了解地塊周邊商業(yè)、教育、衛(wèi)生、交通、娛樂(lè)等配套設(shè)施情況。 獲取地塊現(xiàn)狀圖（四至電子文件），提供給 研發(fā)中心 （二） 工程部 初步測(cè)算項(xiàng)目的工程建設(shè)成本。 （ 5天，投資意向前期市場(chǎng)調(diào)研完成后開(kāi)始執(zhí)行） ① 宗地詳細(xì)情況 ； ② 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析等 ； ③獲取意向地塊預(yù)計(jì)底價(jià)、履約保證金要求和上市時(shí)間計(jì)劃等信息 ； ④潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的初步了解。 區(qū)域市場(chǎng)深度調(diào)研。 ②區(qū)域市場(chǎng)深度分析 ：項(xiàng)目周邊及輻射范圍內(nèi)的客戶(hù)分析、產(chǎn)品分析、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析等。 ⑥項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測(cè)算：成本利潤(rùn)測(cè)算（針對(duì)多個(gè)方案進(jìn)行初步成本測(cè)算、利潤(rùn)分析及比選）、敏感性分析、現(xiàn)金流量分析、項(xiàng)目資金來(lái)源與支出分析（包括付款計(jì)劃）等。（ 7天 ，收到項(xiàng)目投資意向書(shū)后執(zhí)行） （三） 工程部 提供涉及項(xiàng)目工程類(lèi)的成本基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 。 項(xiàng)目可研定位（ 5天，上一項(xiàng)工作完成后開(kāi)始執(zhí)行） 根據(jù)以往周邊項(xiàng)目成交的客戶(hù)和產(chǎn)品分析，協(xié)助發(fā)展部關(guān)于項(xiàng)目可行性研究的項(xiàng)目定位、客戶(hù)定位和產(chǎn)品定位。 （項(xiàng)目投資立項(xiàng)批準(zhǔn)后 5天之內(nèi)完成） ① 項(xiàng)目的 多套 草規(guī) ②提供 草規(guī)相關(guān) 的數(shù)據(jù)指標(biāo)，包括住宅、商業(yè)、公建、配套、地下等規(guī)劃建筑面積。（土地公告發(fā)布 18天內(nèi)完成） ②拍賣(mài)或掛牌時(shí)， 進(jìn)行 土地價(jià)格敏感性分析，協(xié)助擬定土地競(jìng)買(mǎi)價(jià)格上限和土地競(jìng)買(mǎi)出價(jià)戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)。 與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手協(xié)商溝通，通過(guò)多種渠道或 手法（人脈關(guān)系、經(jīng)濟(jì)利益等），力爭(zhēng)勸其放棄。 ③ 獲得土地，簽訂土地競(jìng)買(mǎi)成交確認(rèn)書(shū)。 ③ 投方案標(biāo)時(shí)，確定項(xiàng)目方案；投經(jīng)濟(jì)標(biāo)時(shí)，確定地價(jià)上限 。 第二 章 市場(chǎng) 營(yíng)銷(xiāo) 第 八 條 項(xiàng)目可研前期市場(chǎng)調(diào)研 （ 15天） 一、開(kāi)始條件： 項(xiàng)目投資立項(xiàng)（項(xiàng)目投資意向書(shū)）批準(zhǔn) 后 二 、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限： 15天 三 、工作成果： 成果內(nèi)容： 項(xiàng)目可研前期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 成果移交單位：發(fā)展部 （ 分子公司開(kāi)發(fā)部 ）、戰(zhàn)略委員會(huì) 四、所涉單位： 主辦部門(mén)： 營(yíng)銷(xiāo)策劃部 （ 分子公司營(yíng)銷(xiāo)中心 ） 協(xié)助部門(mén)： 資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部 第 7 頁(yè) 共 43 頁(yè) 五 、工作事項(xiàng) （一） 營(yíng)銷(xiāo)策劃部 （ 分子公司營(yíng)銷(xiāo)中心 ） 區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研 。 項(xiàng)目定位 。 （二） 資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部 區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研 。 二 、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限： 15天，土地競(jìng)買(mǎi)資格取得前完成。 出具市場(chǎng) 調(diào)研統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)與市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告（市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告模板參考附件四） ①調(diào)研目的和內(nèi)容的說(shuō)明； ②調(diào)研方法說(shuō)明； ③調(diào)研數(shù)據(jù)統(tǒng)