【正文】 售人員的培訓。 ②提供工程進度、交工標準、施工材料、施工工藝等方面資料等。 指導 擬定項目亮相方案，并對亮相細化方案提出評審意見。（ 30天，項目亮相 30天后開始執(zhí)行） ④售樓處內(nèi)外展示道具（道旗、吊旗、背板等）的更換。 （ 30天，①后開始執(zhí)行） ③產(chǎn)品推介會或公開認購信息發(fā)布 。 （ 45天，項目公開認購前完成） 。 交工、交房標準的確定。（ 30天，項目開盤前 30天開始執(zhí)行） 媒體組合策略應用 。（ 30天，項目開盤前 30天開始執(zhí)行） 項目公開期常規(guī)工作 。 （二） 項目部 項目開盤慶典活動具體組織與執(zhí)行。 （ 3天，每月 26日開始執(zhí)行，每月 28日之前制定完成） 根據(jù)項目銷售狀況，對后期銷售策略調(diào)整提供建議。 向項目委員會提交銷售價格調(diào)整備案報告、營銷分析報告、促銷草案 。 結(jié)合掌握的與客群溝通情況，參與分子公司營銷部進行產(chǎn)品分析與探討。 （五） 營銷策劃部 全程跟蹤項目銷售狀況、庫存狀況和市場形勢，并對分子公司營銷部的價格調(diào)整方案進行評審。 二 、標準時限： 單體工程開工前第 197天開始，開工前第 157天完成。 （二）項目委員會： 第 17 頁 共 43 頁 負責組織公司相關職能部門，對 分子公司 上報的 [完整的項目整體規(guī)劃方案（包括總平面圖、鳥瞰圖、單體效果圖、區(qū)入口低視點透視、中心綠化景觀透視、交通分析、日照分析等） ]，進行全面審核，并出具正式的《項目方案》（批復稿），給 分子公司 。 第二十條 單規(guī)內(nèi)部審批（ 10天） 一 、開始條件： 單體（平 \立 \剖）面圖設計完成后進行。 三 、工作成果： 成果內(nèi)容： 項目委員會正式下發(fā)的相關開發(fā)項目分批次組合戶型批復文件。 注：在總規(guī)政府報批完成，修建性詳規(guī)確定之后，即可開始意向總包單位考察和選擇意向總包單位。 成果移交單位：分子公司 開發(fā)部、總工辦 四、所涉單位： 主辦部門： 分子公司開發(fā)部 五、工作事項： （一） 分子公司 開發(fā)部： 負責與政府相關部門進行溝通，利用一切可用資源，在最短時間內(nèi)獲得政府建設用地規(guī)劃的批復，辦理完成建設用地規(guī)劃許可證。 二、標準時限：單體工程開工前第 90天開始，開工前第 80天完成。 二、標準時限：單體工程開工前第 59天開始，開工前第 49天完成。 成果移交單位：分子公司采購部、公司采購部 第 22 頁 共 43 頁 四、所涉單位： 主辦部門：分子公司采購部 協(xié)助部門：分子公司工程部 五、工作事項： （一） 分子公司 采購部： 負 責意向總包單位的尋找、溝通、談判及相關資料收集，并組織 分子公司 生產(chǎn)副總、采購部、工程部，邀請公司工程部、采購部相關人員參加，完成對意向施工單位的考察，并負責撰寫 [考察報告 ]，上報公司采購部備案。 二、標準時限：單體工程開工前第 59天開始，開工前第 41天完成。 三、工作成果： 成果內(nèi)容： 解決施工圖紙設計問題，澄清招投標預算清單，并形成會議紀要 。 成果移交單位： 分子公司 采購部 四、所涉單位： 主辦部門： 分子公司 內(nèi)部招標領導小組 協(xié)助部門：公司預結(jié)算部 五、工作事項： （一） 分子公司 內(nèi)部 招標領導小組： 負責根據(jù)經(jīng)預算部審核的造價公司編制的施工圖預算，結(jié)合公司預結(jié)算部相關意見，確定 [內(nèi)部招標攔標價 ]，并提供給 分子公司 采購部用于內(nèi)部招標開標。 第三十一條 政府招標（ 31 天） 第一款、向政府主管部門提交招標資料（ 8天） 一、開始條件：施工圖預算編制完畢，并經(jīng)公司預結(jié)算部審核 完畢后進行。 第三款、政府開標（ 15天） 一、開始條件：施工單位報名登記，領取招標文件后進行。 二、標準時限：單體工程開工前第 12天開始，開工前第 10天完成。 第五節(jié) 單體 工程施工 第三十三條 辦理建筑工程施工許可證（ 10天） 一、開始條件：施工合同、監(jiān)理合同備案并辦理完成政府相關手續(xù)后進行。 成果移交單位： 分子公司 采購部 四、所涉單位： 主辦部門： 分子公司 采購部 協(xié)助部門：公司采購部 五、工作事項： （一） 分子公司 采購部： 負責將擬簽訂的 [施工合同（協(xié)議） ]上報公司采購部，并結(jié)合公司各職能部門的審核意見，對合同中相關條款進行修改，直至審核通過，最終完成［施工合同簽訂］工作。 三、工作成果： 成果內(nèi)容： 中標通知書 成果移交單位：施工單位 四、所涉單位： 主辦部門： 分子公司 開發(fā)部 五、工作事項： （一） 分子公司 開發(fā)部： 負責配合政府相關主管部門完成 [中標通知書 ]的發(fā)放，并督促施工單位做好合同準備工作。 二、標準時限：單體工程開工前第 33天開始，開工前第 30天完成。 （二） 分子公司 工程部： 參與評標過程，在 分子公司 招標領導小組領導下，確定開標會議的最終結(jié)果。 二、標準時限：單體工程開工前第 41天開始，開工前第 39天完成。 第三款、圖紙會審（ 8天） 一、開始條件：政府圖審完畢，施工圖預算編制開始 10 天后。 （二）公司采購部： 負責督促、指導 分子公司 [內(nèi)部招標方案 ]的起草、和 [內(nèi)部招標文件 ]的編制，以及接收分子公司 上述文件的報審，并組織公司工程部、預結(jié)算部對上報文件進行審核，并將公司相關部門審核意見，反饋給 分子公司 采購部，督促其整改合格，并最終批準實施。 二、標準時限：單體工程開工前第 115天開始，開工前第 66天完成。 （二）設計公司： 負責履行 [設計委托合同 ]，在接收到全部設計資料后，完成全部施工圖紙設計，并完成設計公司內(nèi)部會審和圖紙優(yōu)化，分別提供至少一套完成的 [單體工程 施工圖紙（藍圖） ]，給分子公司 總工辦（用于圖紙會審）、采購部（用于施工單位預算）、開發(fā)部（用于政府圖審）、公司預結(jié)算部（用于攔標價預算）。 （二） 分子公司 開發(fā)部： 負責與當?shù)卣嚓P部門充分溝通，并獲得修改性批復意見，在按照修改性批復意見調(diào)整單規(guī)后，繼續(xù)上報政府相關部門審批，直至單規(guī)報批完成，獲得政府相關部門頒發(fā)的建筑工程規(guī)劃許可證。 二、標準時限：單體工程開工前第 100天開始，開工前第 90 天完成。 三、工作成果： 成果內(nèi)容：政府部門確認的 [項目規(guī)劃總平面圖及其他規(guī)劃方案圖 ] 成果移交單位： 給分子公司總工辦、開發(fā)部、工程部、采購部 四、所涉單位： 主辦部門：分子公司開發(fā)部 協(xié)助部門：分子公司總工辦 五、工作事項： （一）分子 公司總工辦： 負責督促設計公司制作報批圖冊，并將完整的 [項目總規(guī) 報批圖冊 ]提供給 分子公司 開發(fā)部。 第二十一條 分批次戶型報批（ 10 天） 一 、開始條件： 單體（平 \立 \剖）面設計完成后進行。 成果移交單位： 分子公司 總工辦 四、所涉單位： 主辦部門： 設計公司 協(xié)助部門： 分子公司 總工辦 五、 工作事項 ： （一） 分子公司 總工辦： 負責主持編制 [單體建筑（平 \立 \剖）面設計任務書 ]，并在完成后將其與 項目委員會 批復的 [正式《項目方案》（批復稿） ]，一并提交給設計公司，進行設計。 三 、工作成果： 成果內(nèi)容： 項目委員會下達的正式文件，即正式的《項目方案》（批復稿）。 （四） 營銷策劃部 參與項目客戶定位與實際客戶偏差分析評估。 （三） 項目委員會 促銷 方案的審批（ 15天，收到分子公司營銷部提交 促銷 方案）。 參與探討營銷活動分析與效果評估，協(xié)助分子公司營銷部調(diào)整營銷活動計劃。 ②活動部分：營銷活動（含促銷活動）的策劃、執(zhí)行和效果評估（整個銷售期間，各階段活動部分銷售推廣工作根據(jù)項目進展調(diào)整）。 第十五條 項目日常銷售階段 一、開 始條件：項目開盤后 二 、標準時限：（持續(xù)強銷期、逐步降溫銷售期） 三 、工作成果： 成果 一 內(nèi)容： 完成 項目日常銷售 任務 成果 一 移交單位： 分子公司 成果二內(nèi)容： 銷售價格調(diào)整備案報告 、營銷分析報告 、促銷方案 成果二移交單位：項目委員會 四、所涉單位： 主辦部門： 分子公司營銷部 協(xié)助部門： 項目部、財務部、營銷策劃部 審批機構(gòu)： 項目委員會 五 、工作事項 （一） 分子公司營銷部 月度媒介宣傳執(zhí)行情況分析與效果評估，重新調(diào)整下一階段媒介宣傳計劃 。 第十四條 項目開盤銷售階段（ 15 天） 一、開始條件：項目開盤準備工作完成 二 、標準時限： 15天 三 、工作成果： 成果內(nèi)容： 完成 既定 銷售 初期 任務 成果移交單位： 分子公司 四、所涉單位： 主辦部門： 分子公司營銷部 協(xié)助部門： 項目部、物業(yè)公司、分子公司財務部 五 、工作事項 （一 ） 分子公司營銷部 開盤慶典活動執(zhí)行。 （ 10天，項目開盤前完成） ①慶典活動人員組織與安排 ②慶典活動場地、道具的準備 ③慶典活動告知途徑的選擇與應用 制定客戶轉(zhuǎn)化流程標準。 第十三條 項目公開期（ 30 天） 一、開始條件：產(chǎn)品推介會或產(chǎn)品公開認購開始 二 、標準時限： 30天 三 、工作成果： 成果內(nèi)容： 價格方案 成果移交單位： 分子公司 四、所涉單位： 主辦部門： 分 子公司營銷部 協(xié)助部門： 項目部、分子公司財務部 、營銷策劃部 第 13 頁 共 43 頁 審批機構(gòu)： 項目委員會 五 、工作事項 （一） 分子公司營銷部 項目價格方案的擬定和上報 。 評審銷售合同、附加協(xié)議和認購協(xié)議條款。 （ 15天，項目公開認購前完成） 。 項目形象的提升及深化（ 60 天，項目亮相開始執(zhí)行） ①以產(chǎn)品賣點和軟文為主的項目形象廣告強勢宣傳 。（ 30天，項目亮相開始執(zhí) 行） ②樓書、宣傳海報、銷售折頁。 （九） 營銷策 劃部 指導 擬定項目營銷推廣方案，并提出評審意見。 協(xié)助沙盤、戶型單體模型設計與制作 提供項目整體規(guī)劃方案和單體戶型圖。 參與項目亮相方案討論并對細化方案提出建議。（項目亮相前完成 ） 項目 CIS體系擬定（ 30 天，項目亮相前 75天完成） 項目案名、組團名稱、核心推廣理念、項目 logo、 VI 系統(tǒng)及延展方案等。 第十一條 項目亮相前準備（ 197天） 一、開始條件：項目啟動后 二 、標準時限： 197天 三 、工作成果：項目亮相 準備完成 第 9 頁 共 43 頁 成果內(nèi)容： 項目開發(fā)時間計劃、項目 CIS體系方案、項目營銷推廣方案、項目亮相方案 。 ③向項目委員會提交項目定位報告和項目建議書。 項目區(qū)域市場需求問卷調(diào)研（市場調(diào)研問卷模板參考附件三） 區(qū)域市場需求調(diào)研問卷一般從如下三個方面進行設計： ①需求意向：需求區(qū)域、單價、總款等 ； ②產(chǎn)品需求偏好：建筑形態(tài)、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、戶型、面積、功能格局、產(chǎn)品配套等 ； ③人群特征：年齡、學歷、職業(yè)、單位類型、家庭結(jié)構(gòu)、家庭收入、置業(yè)目的、居住區(qū)域等 。 （ 5天，與上一項工作同步進行） 根據(jù)項目地塊現(xiàn)狀和市場因素，協(xié)助 發(fā)展部（分子公司開發(fā)部） 擬定開發(fā)節(jié) 奏。 （五） 綜合辦公室 評審土地出讓合同條款。 ② 現(xiàn)場競價（拍賣、掛牌）。 （ 20天，土地公告階段） ①購買土地競買材料， 在項目獲準同意投資后， 交納土地競買保證金，提交土地競買資料，辦理土地競買資格相關手續(xù)。 （ 5天，上一項工作完成后執(zhí)行） （四）營銷策劃部 市場分析（ 10 天，項目投資立項審批后開始執(zhí)行） 參與市場調(diào)研，協(xié)助發(fā)展部對地塊周邊及輻射范圍內(nèi)的客戶 、產(chǎn)品、市場分析等進行分析。 ⑤擬定項目開發(fā)進度計劃（主要是項目開發(fā)建設和銷售進度計劃）。 向戰(zhàn)略委員會提交 項目投資意向書 草案 。 當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況 產(chǎn)品形式、市場價格、市場格局、發(fā)展趨勢及前景、開發(fā)周期安排。 ④根據(jù)③中的初略測算和公司資金現(xiàn)狀及安排，同時結(jié)合公司發(fā)展戰(zhàn)略，初步判斷該合作項目是否適合公司開發(fā)（含合作開發(fā)）。 ①通過土地職能部門詳細了解擬出讓土地基本情況，包括土地現(xiàn)狀圖（土地具體位置、第 3 頁 共 43 頁 四至以及周邊情況）、土地規(guī)劃限制性條件（用地面積、四圍退紅線、用地屬性、容積率、建筑密度、限高等）、土地擬定上市計劃（土