【正文】 目規(guī)劃方案政府報批 第二十二條 總規(guī)政府報批（ 30 天） 一、開始條件：總規(guī)內部審批完成后開始進行。 （二）項目委員會： 負責組織公司相關職能部門，對分子公司上報的 [完整的單體建筑（平 \立 \剖）面圖紙 ]，進行全面審核，并出具正式的 [項目單體（立面效果）圖批復文件 ]，給分子公司。 二 、標準時限： 單體工程開工前第 115天開始，開工前第 100天完成。 第十八條 總規(guī)內部審批（ 12天） 一 、開始條件： 項目規(guī)劃方案設計完成后開始進行。 （二） 項目部 第 16 頁 共 43 頁 從項目銷售角度分析銷售推廣執(zhí)行情況和評估效果（項目的銷售工作的總結）。 1 根據項目銷售計劃、銷售狀況和市場競爭需要等因素，協(xié)助分子公司銷售部確定日常銷售推廣工作開展 ，共同探討在不同銷售階段宣傳投放量和投放頻率。 簽訂房屋銷售合同的客戶應當簽訂遵守《業(yè)主臨時公約》的承諾。 價格監(jiān)控與調整 定期進行價格測算，根據庫存產品、聚焦銷售重點和市場變化，調整項目價格，實 現利潤最大化（根據市場價格變化和項目銷售狀況待定）。 （三） 物業(yè)公司 為項目開盤慶典活動提供保安、保潔等工作人員 ；現場向客戶提供有關物業(yè)管理問題的咨詢。 （ 四 ） 項目委員會 項目價格 方案 審批 。 來電、來訪和認購意向客戶信息統(tǒng) 計分析。 （八） 財務部 協(xié)助確定外聯(lián)單位 。 協(xié)助擬定項目價格體系草案。 （ 30天，項目亮相開始執(zhí)行） 。 ②銷控展牌和銷控粘貼。 第十二條 項目亮相（ 60天） 一、開始條件：項目亮相準備措施齊備 二 、標準時限： 60天 三 、工作成果： 成果內容： 項目開盤方案 成果移交單位： 分子公司 四、所涉單位： 主辦部門： 分子公司營銷部、項目 部 協(xié)助部門： 營銷策劃部、分子公司總工辦、綜合辦、物業(yè)公司、財務部 審批機構： 項目委員會 五 、工作事項 ： （一） 分子公司營銷部 項目亮相方案的執(zhí)行 ①項目亮相慶典活動 ②新聞媒體信息發(fā)布 ③媒體組合應用 ④項目形象出街 項目方案的擬定和上報 項目開盤方案（項目開盤方案模板參考附件十）的擬定和上報 。 協(xié)助印刷品設計、制作 相關印刷文件的法律審批以及合同審批。 協(xié)助售樓處修建、裝飾 組織招標確定施工單位，協(xié)助售樓處內外部裝飾和指引系統(tǒng)的施工。 對項目營銷推廣方案以及產品推廣排期、階段性重點聚焦產品提出合理化建議。 ⑥項目周邊重要道路設置醒目指示系統(tǒng)（ 30天，項目亮相前完成） 項目聯(lián)動工作準備（根據項目情況具體安排） ①分賣場設置 。 根據區(qū)域市場客戶需求狀況和熱銷產品分析，對產品設計提供建設性意見。 ②撰寫項目建議書（項目建議書模板參考附件六）。 三 、工作成果： 成果內容： 市場深度調研報告 成果移交單位： 戰(zhàn)略委員會 四、所涉單位： 主辦部門： 營銷策劃部 協(xié)助部門： 發(fā)展部 （ 分子公司開發(fā)部 ） 五 、工作事項 （一） 營銷策劃部 區(qū)域房地產市場基本狀況調研 區(qū) 域房地產市場基本狀況包括區(qū)域市場總體供需、價格水平、客戶群體、產品特性、競爭對手和發(fā)展趨勢分析等方面。 （ 5天，與上一項工作同步進行） 對項目定位、客戶定位、產品定位提出策略性建議，協(xié)助發(fā)展部對項目地塊進行可行性研究。 （三） 研發(fā)中心 提供項目方案 標。 土地獲取 。 第 七 條 土地公告 及競買階段 一、開始條件：土地公告后 二 、標準時限： 土地拍賣時為 21天，土地掛牌時為 30天 。 （ 5天，前期市場調研完成后開始執(zhí)行） 協(xié)助發(fā)展部 （分子公司開發(fā)部） 對多套項目 規(guī)劃 方案進行精確的成本測算 。 ③項目在區(qū)域房地產市場的基本定位和發(fā)展，以及項目所在城市地理位置分析。 草擬 項目投資意向書（項目投資意向書模板見附件一） 。 了解地塊區(qū)域未來規(guī)劃 詳細了解地塊所屬區(qū)域的未來 3— 5 年的規(guī)劃，并分析區(qū)域未來規(guī)劃對項目以后開發(fā)的影響和 支撐作用。 ②通過土地、規(guī)劃職能部門核實合作方所提供土地所有權、規(guī)劃條件準確性，以及詳細了解地塊的其他限制性條件。 （ 3）其他土地信息（ 擬清算可直接開發(fā)或變更手續(xù)簡易且可用于房地產開發(fā)的土地 ） 。本 方法 及網絡圖中所 指的各項工作的開展時間均為最遲的時間 ， 其標準時限是指在一般情況下完成工作所需的時間 。 （第二十 六 ～ 二十 八 條， 41天） 單體工程預算與招投標 （第十五條， N天） 項目清盤 （第十條， 30天） 項目亮相前準備 （第九條， 15天） 項目啟動前期市場深度研究 （第八條， 15天） 土地購置前期深度市場調研 （第五十 三 ～ 五十 五 條， 115天） 市政配套及園 林景觀工程施工與竣工驗收 工作流程及相關時間節(jié)點詳見《榮盛發(fā)展項目開發(fā) 流程 時標網絡圖》。 （ 2） 其他開發(fā)商擬轉讓或尋求合作 。 ①與合作方取得聯(lián)系，達成初步合作意向，并詳細了解擬出讓土地基本情況，包括土地現狀圖（土地具體位置、四至以及周邊情況）、土地規(guī)劃條件（用地面積、退紅線 距離 、用地屬性、容積率、建筑密度、 建筑 限高等）、合作方初步擬定土地價（ 土地轉讓價或合作開發(fā)折價）、以及土地開發(fā)轉讓資金支付方式。 了解地塊周邊配套 了解地塊周邊商業(yè)、教育、衛(wèi)生、交通、娛樂等配套設施情況。 （ 5天，投資意向前期市場調研完成后開始執(zhí)行） ① 宗地詳細情況 ； ② 項目主要經濟技術指標分析等 ； ③獲取意向地塊預計底價、履約保證金要求和上市時間計劃等信息 ； ④潛在競爭對手的初步了解。 ②區(qū)域市場深度分析 ：項目周邊及輻射范圍內的客戶分析、產品分析、市場競爭分析等。（ 7天 ，收到項目投資意向書后執(zhí)行） （三） 工程部 提供涉及項目工程類的成本基礎數據 。 （項目投資立項批準后 5天之內完成） ① 項目的 多套 草規(guī) ②提供 草規(guī)相關 的數據指標，包括住宅、商業(yè)、公建、配套、地下等規(guī)劃建筑面積。 與競爭對手協(xié)商溝通，通過多種渠道或 手法（人脈關系、經濟利益等），力爭勸其放棄。 ③ 投方案標時，確定項目方案；投經濟標時，確定地價上限 。 項目定位 。 二 、標準時限： 15天，土地競買資格取得前完成。 項目 定位報告及項目建議書 的擬定和上報（ 15 天，土地取得后開始執(zhí)行） ①撰寫項目定位報告（項目定位報告模板參考附件五）。 （五） 發(fā)展部 協(xié)助營銷策劃部確定項目的市場、客戶、產品、價格的 基本定位。 ⑤印刷品設計制作 （ 30天，圖紙設計完畢且外部資源確定后開始執(zhí)行 ) 概念樓書、房型圖、 DM單、宣傳海報等。（項目亮相前完成） 沙盤方案和戶型單體模型方案的選擇 參與沙盤方案及單體戶型模型方案戶型的選擇。 協(xié)助印刷品設計、制作 提供平面規(guī)劃圖、景觀規(guī)劃圖、房型圖、人行系統(tǒng)、車行系統(tǒng)等設計方面資料和提供工程進度、交工標準、施工材料、施工工藝等相關方面資料。 第 11 頁 共 43 頁 （八） 綜合辦 協(xié)助銷售人員培訓 提供相關政策培訓及統(tǒng)一口徑的法律審查培訓。 參與單體戶型模型的選擇。（ 30 天，項目亮相開始執(zhí)行） 銷售內部資料及合同準備（ 45天，項目公開認購前完成） 第 12 頁 共 43 頁 ①房型、房號和面積對照表。 （ 60 天，項目亮相開始執(zhí)行） 售樓處內外展示道具的更換 。 協(xié)助擬定項目開盤方案，并對項目開盤方案提供評審意見。 協(xié)助擬定購房須知和 《業(yè)主臨時公約》、《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》、《住戶手冊》等與物業(yè)管理相關的宣傳性文字資料。（ 30天，項目開盤前完成）。（ 10天，項目開盤前完成） （三）營銷策劃部 協(xié)助并指導擬定項目價格草案。 簽訂房屋銷售合同的客戶應當簽訂遵守《業(yè)主臨時公約》的承諾。 客戶分析（來電客戶、來訪客戶、成交客戶、未成交客戶分析）、產品分析（暢銷產品、滯銷產品的分析、關注競爭項目動態(tài)）、銷售策略性調整。 （ 3 天，每月 26 日開始執(zhí)行，每月28日之前制定完成） 到訪客戶接待、銷售成交工作（整個銷售期間）。 結合項目銷售進度，對分子公司營銷部的價格調整方案提供建議。 項目銷售計劃執(zhí)行偏差評估與總結 營銷計劃、回款計劃、項目客戶定位與實際客戶偏差分析評估等。 （二）設計公司： 負責依據 分子公司 提交的 [設計任務書 ]，進行項目規(guī)劃方案的設計，并在設計完成后，提供至少一套 [完整的項目整體規(guī)劃方案（包括總平面圖、鳥瞰圖、單體效果圖、區(qū)入口低視點透視、中心綠化景觀透視、交通分析、日照分析等） ] ，給 分子公司 總工辦。 第十九條 單體平、立、剖面設計（ 15 天） 一 、開始條件： 總規(guī)報批完成，總規(guī)方案根據政府意見調整完成并確定之后進行。 成果移交單位： 分子公司 四、所涉單位： 主辦部門： 分子公司 總工辦 審批機構： 項目委員會 五、 工作事項 ： （一）分子公司總工辦： 負責將設計公司提供的 [完整的單體建筑（平 \立 \剖）面圖紙 ]，上報給公司 項目委員會 ，并隨時跟蹤。 注：該“分批次戶型報批”階段是指，自項目規(guī)劃方案設計之初（單體工程開工前 197天），至單體（平 /立 /剖）面圖設計完成（單體工程開工前 100天），期間， 分子公司 應與公司 項目委員會 ，就戶型及戶型組合方案，進行不間斷的充分溝通及調整，直至進入“分 批次戶型報批”階段。 三、工作成果 ： 成果內容： 項目規(guī)劃信息公示完畢，為辦理建設用地規(guī)劃許可證做好準備。 二、標準時限：單體工程開工前第 90天開始，開工前第 59天完成。 第二十七條 施工圖設計（ 21天） 一、開始條件：單體建筑 /結構設計方案確定后，接到全部設計依據資料后進行。 （二）設計公司： 負責配合分 子 公司開發(fā)部向當地政府相關部門報送施工圖審核，對政府相關部門提出的初步審核意見進行答疑或整改，并最終通過全部施工圖紙審核。 二、標準時限：單體工程開工前第 66天開始，開工前第 59天完成。 （二） 分子公司 采購部： 負責在施工單位、造價公司、公司預結算部之間進行溝通協(xié)調，最終確定統(tǒng)一全面的 [施工圖預算 ]清單。 （二） 分子公司 工程部： 負責配合 分子公司 總工辦完成施工圖紙會審工作，結合設計委托中相關技術要求，對施工圖紙中技術質量進行審核，提出書面審核意見，并對施工圖紙最終技術質量負責。 二、標準時限：單體工程開工前第 39天開始，開工前第 33天完成。 成果移交單位：政府主管部門 四、所涉單位： 主辦部門： 分子公司 開發(fā)部 協(xié)助部門： 分子公司 采購部 五、工作事項： （一） 分子公司 采購部： 負責向 分子公司 開發(fā)部提供審核合格的 [《工程預算書》、攔標價及《招標文件》 ]。 成果移交單位： 分子公司 開發(fā)部 四、所涉單位： 主辦部門： 分子公司 開發(fā)部 五、工作事項： （一） 分子公司 開發(fā)部： 負責監(jiān)督、督促和配合內部開標后的中標單位完成此項工作，確保擬中標單位中標。 第三十二條 施工合同公司內部審批（ 21天） 一、開始條件：內部開標完畢，確定施工隊伍并草擬施工合同后進行。 成果移交單位： 分子公司 工程部 四、所涉單位： 主辦部門： 分子公司 開發(fā)部 五、工作事項： （一） 分子公司 開發(fā)部： 分子公司開發(fā)部根據當地要求向政府主管部門遞交相關開工手續(xù)，包括： 工程登記表（原報建表） 土地使用證書 建設工程規(guī)劃許可 證 現場具備施工條件的證明、房屋拆遷許可證和滿足施工進度要求的拆遷進度證明（監(jiān)理單位提供） 經備案的施工合同和監(jiān)理合同（副本） 施工圖設計審查合格書 中標通知書 經項目總監(jiān)理工程師按規(guī)定審查簽署的保證質量和安全措施的施工組織設計（方案）報審表 9工程質量監(jiān)督機構簽發(fā)的質量監(jiān)督備案表、《質量責任書》 工程安全監(jiān)督機構簽發(fā)的安全監(jiān)督備案表 1建設工程監(jiān)理備案表 1年度投資計劃和銀行出具的資金到位證明 1消防設計審核意見書 第 27 頁 共 43 頁 1清欠辦出具的建設單位未拖欠工程款的證明 1 人防工程備案通知書 1園林局伐移樹木批準文件