【正文】 辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證（ 10天） 一、開始條件：項(xiàng)目規(guī)劃信息公示完成后進(jìn)行。 三、工作成果： 成果內(nèi)容： 單體工程全套施工圖紙 第 21 頁 共 43 頁 成果移交單位：分子公司 總工辦、采購部、開發(fā)部 ，公司預(yù)結(jié)算部 四、所涉單位： 主辦部門：設(shè)計(jì)公司 協(xié)助部門：分子公司總工辦 五、工作事項(xiàng)： （一） 分子公司 總工辦： 負(fù)責(zé)主持編制 [設(shè)計(jì)委托書 ]和起草 [設(shè)計(jì)委托合同 ]，向設(shè)計(jì)公司提供全部設(shè)計(jì)依據(jù)資料，與設(shè)計(jì)公司保持溝通，隨時(shí)對設(shè)計(jì)委托要求進(jìn)行答疑和解析，并對設(shè)計(jì)成果進(jìn)行驗(yàn)收。 成果移交單位：施工單位 四、所涉單位： 主辦部門：分子公司采購部 協(xié)助部門： 公司采購部 五、工作事項(xiàng)： （一） 分子公司 采購部： 負(fù)責(zé)組織和實(shí)施 [內(nèi)部招標(biāo)方案 ]的起草和 [內(nèi)部招標(biāo)文件 ]的編制，并及時(shí)上報(bào)公司采購部審核，結(jié)合公司采購部、預(yù)結(jié)算部、工程部相關(guān)審核意見，對相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行修改和優(yōu)化，并最終完成 [內(nèi)部招標(biāo)方案 ]的確定和 [內(nèi)部招標(biāo)文件 ]的發(fā)放。 第四款、確定目標(biāo)價(jià)（ 2天） 一、開始條件：施工圖預(yù)算完成，并經(jīng)公司預(yù)算部審核完成后進(jìn)行。 第二款、施工單位登記 /發(fā)放招標(biāo)文件（ 3天） 一、開始條件：政府招標(biāo)信息公開發(fā)布以后進(jìn)行。 第 26 頁 共 43 頁 三、工作成果： 成果內(nèi)容： 施工合同通過公司各級部門審批，可以簽訂 。 三、工作成果： 成果內(nèi)容： 簽訂用于備案的總包合同，并備案 。 二、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：單體工程開工前第 41天開始，開工前第 33天完成。 成果移交單位：施工單位、設(shè)計(jì)公司、監(jiān)理單位、 分子公司 總工辦、采購部、工程部。 （二） 分子公司 工程部： 負(fù)責(zé)配合 分子公司 采購部完成意向總包單位的尋找、考察和談判，為 分子公司 采購部提供相關(guān)技術(shù)支持，并負(fù)責(zé)完成意向總包單位工程技術(shù)方面的專業(yè)考察，撰寫 [專業(yè)考察報(bào)告 ]，為 分子公司 最終決策提供技術(shù)依據(jù)。 三、工作成果： 成果內(nèi)容：單體建筑 /結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案 成果移交單位：設(shè)計(jì)公司、分子公司總工辦 四、所涉單位： 主辦部門：設(shè)計(jì)公司 協(xié)助部門：分子公司總工辦 五、工作事項(xiàng)： （一）分 子公司總工辦： 負(fù)責(zé)編制 [建筑 /結(jié)構(gòu)方案設(shè)計(jì) 委托書 ]，并將其與總規(guī)報(bào)批后確定的 [項(xiàng)目規(guī)劃總平面圖及其他規(guī)劃方案圖 ]、 [正式的地質(zhì)勘查報(bào)告 ]，及項(xiàng)目委員會(huì)出具的正式的 [項(xiàng)目單體（立面效果）圖批復(fù)文件 ]、 [戶型批復(fù)方案 ]，一起提供給設(shè)計(jì)公司，進(jìn)行單體建筑 /結(jié)構(gòu)方案設(shè)計(jì)。 第 19 頁 共 43 頁 第二十三條 制作展牌公示信息（ 15天） 一、開始條件：總規(guī)政府報(bào)批完成，修建性詳規(guī)確定之后進(jìn)行。 二 、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限： 單體工程開工前第 100天開始，開工前第 90 天完成。 三 、工作成果： 成果內(nèi)容： 完整的項(xiàng)目整體規(guī)劃方案（包括總平面圖、鳥瞰圖、單體效果圖、區(qū)入口低視點(diǎn)透視、中心綠化景觀透視、交通分析、日照分析等）。 對分子公司的銷售策略性調(diào)整提供建設(shè)性意見。 對比回款指標(biāo)體系計(jì)劃與執(zhí)行情況，參與探討后期回款指標(biāo)體系調(diào)整。 （ 30天，項(xiàng)目開盤前完成） ①日常來訪來電客戶接待和信息登記； ②認(rèn)購客戶信息登記（認(rèn)購客戶信息登記表模板參考附件十二）和后續(xù)跟蹤 。（項(xiàng)目公開認(rèn)購前完成） （ 六） 綜合辦 商品房合同、附加協(xié)議、補(bǔ)充協(xié)議和認(rèn)購協(xié)議等文本的法務(wù)審查。 （ 30 天，①后開始執(zhí)行） （二） 項(xiàng)目部 項(xiàng)目亮相方案執(zhí)行 。 對售樓處裝飾及指引系統(tǒng)包裝提出合理化建議。（ 30天，項(xiàng)目亮相前完成） （五） 分子公司總工辦 協(xié)助項(xiàng)目推盤策略確定 提供設(shè)計(jì)理念、產(chǎn)品賣點(diǎn)和專業(yè)設(shè)計(jì)人員支持。 ③樣板間（ 120天，項(xiàng)目公開認(rèn)購前完成） 設(shè)計(jì)、裝修、環(huán)境指示 系統(tǒng)說明，樣板間設(shè)置類型視項(xiàng)目情況確定，樣板間建設(shè)條件不具備時(shí)應(yīng)提前向公司請示并說明情況。 ②區(qū)域市場價(jià)格及特征分析。 市場分析 。 競爭對手分析 。 如項(xiàng)目獲準(zhǔn)投資，準(zhǔn)備項(xiàng)目土地競買。 二 、 標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限： 應(yīng)大于 37天，投資意向前期市場調(diào)研完成后開始執(zhí)行 ,土地公告發(fā)布前完成。 ④當(dāng)?shù)貕K項(xiàng)目適合公司發(fā)展，迅速地與土地交易部門（特別是主管土地上市工作的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)）聯(lián)系，積極與土地相關(guān)部門溝通、運(yùn)作，重新擬定土地上市計(jì)劃（使得政府土地上市時(shí)間安排最宜于公司資金安排），提高土地競買人資質(zhì)要求（國家一級開發(fā)資質(zhì)）和履約保證金等。 業(yè)務(wù)部門如未經(jīng)設(shè)立，應(yīng)由相關(guān)崗位人員或上級主管單位行使其職能。 （第十 七～ 二十一條， 107天） 項(xiàng)目規(guī)劃方案政府報(bào)批 （第六條， 37天） 土地公告及競買 （第四條， N天） 投資意向前期市場調(diào)研 （第五十 九 條， 197天） 單體工程施工 （第六十 四 ～ 六十 五 條， N天） 第 2 頁 共 43 頁 總 論 第一條 制定本辦法的目的是為了使公司運(yùn)營程序化、規(guī)范化 ， 在明確項(xiàng)目開發(fā)各項(xiàng)業(yè)務(wù)主體職權(quán)的同時(shí)，用科學(xué)規(guī)范的流程和標(biāo)準(zhǔn)來指導(dǎo)工 作的進(jìn)行，以獲取高效及時(shí)的工作成果。 ①通過土地職能部門詳細(xì)了解擬出讓土地基本情況，包括土地現(xiàn)狀圖（土地具體位置、第 3 頁 共 43 頁 四至以及周邊情況）、土地規(guī)劃限制性條件（用地面積、四圍退紅線、用地屬性、容積率、建筑密度、限高等）、土地?cái)M定上市計(jì)劃（土地上市時(shí)間、上市方式、土地起價(jià)總款、土地款支付、土地競買人資格要求、競買保證金等）以及土地交付使用條件。 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況 產(chǎn)品形式、市場價(jià)格、市場格局、發(fā)展趨勢及前景、開發(fā)周期安排。 ⑤擬定項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃（主要是項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)和銷售進(jìn)度計(jì)劃）。 （ 20天，土地公告階段） ①購買土地競買材料， 在項(xiàng)目獲準(zhǔn)同意投資后， 交納土地競買保證金，提交土地競買資料，辦理土地競買資格相關(guān)手續(xù)。 （五） 綜合辦公室 評審?fù)恋爻鲎尯贤瑮l款。 項(xiàng)目區(qū)域市場需求問卷調(diào)研（市場調(diào)研問卷模板參考附件三） 區(qū)域市場需求調(diào)研問卷一般從如下三個(gè)方面進(jìn)行設(shè)計(jì)： ①需求意向：需求區(qū)域、單價(jià)、總款等 ； ②產(chǎn)品需求偏好：建筑形態(tài)、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、戶型、面積、功能格局、產(chǎn)品配套等 ； ③人群特征：年齡、學(xué)歷、職業(yè)、單位類型、家庭結(jié)構(gòu)、家庭收入、置業(yè)目的、居住區(qū)域等 。 第十一條 項(xiàng)目亮相前準(zhǔn)備（ 197天） 一、開始條件：項(xiàng)目啟動(dòng)后 二 、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限： 197天 三 、工作成果：項(xiàng)目亮相 準(zhǔn)備完成 第 9 頁 共 43 頁 成果內(nèi)容： 項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間計(jì)劃、項(xiàng)目 CIS體系方案、項(xiàng)目營銷推廣方案、項(xiàng)目亮相方案 。 參與項(xiàng)目亮相方案討論并對細(xì)化方案提出建議。 （九） 營銷策 劃部 指導(dǎo) 擬定項(xiàng)目營銷推廣方案，并提出評審意見。 項(xiàng)目形象的提升及深化（ 60 天，項(xiàng)目亮相開始執(zhí)行） ①以產(chǎn)品賣點(diǎn)和軟文為主的項(xiàng)目形象廣告強(qiáng)勢宣傳 。 評審銷售合同、附加協(xié)議和認(rèn)購協(xié)議條款。 （ 10天，項(xiàng)目開盤前完成） ①慶典活動(dòng)人員組織與安排 ②慶典活動(dòng)場地、道具的準(zhǔn)備 ③慶典活動(dòng)告知途徑的選擇與應(yīng)用 制定客戶轉(zhuǎn)化流程標(biāo)準(zhǔn)。 第十五條 項(xiàng)目日常銷售階段 一、開 始條件：項(xiàng)目開盤后 二 、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：（持續(xù)強(qiáng)銷期、逐步降溫銷售期） 三 、工作成果： 成果 一 內(nèi)容： 完成 項(xiàng)目日常銷售 任務(wù) 成果 一 移交單位： 分子公司 成果二內(nèi)容： 銷售價(jià)格調(diào)整備案報(bào)告 、營銷分析報(bào)告 、促銷方案 成果二移交單位：項(xiàng)目委員會(huì) 四、所涉單位： 主辦部門： 分子公司營銷部 協(xié)助部門： 項(xiàng)目部、財(cái)務(wù)部、營銷策劃部 審批機(jī)構(gòu)： 項(xiàng)目委員會(huì) 五 、工作事項(xiàng) （一） 分子公司營銷部 月度媒介宣傳執(zhí)行情況分析與效果評估，重新調(diào)整下一階段媒介宣傳計(jì)劃 。 參與探討營銷活動(dòng)分析與效果評估，協(xié)助分子公司營銷部調(diào)整營銷活動(dòng)計(jì)劃。 （四） 營銷策劃部 參與項(xiàng)目客戶定位與實(shí)際客戶偏差分析評估。 成果移交單位： 分子公司 總工辦 四、所涉單位： 主辦部門： 設(shè)計(jì)公司 協(xié)助部門： 分子公司 總工辦 五、 工作事項(xiàng) ： （一） 分子公司 總工辦： 負(fù)責(zé)主持編制 [單體建筑（平 \立 \剖）面設(shè)計(jì)任務(wù)書 ]，并在完成后將其與 項(xiàng)目委員會(huì) 批復(fù)的 [正式《項(xiàng)目方案》（批復(fù)稿） ]，一并提交給設(shè)計(jì)公司，進(jìn)行設(shè)計(jì)。 三、工作成果： 成果內(nèi)容：政府部門確認(rèn)的 [項(xiàng)目規(guī)劃總平面圖及其他規(guī)劃方案圖 ] 成果移交單位： 給分子公司總工辦、開發(fā)部、工程部、采購部 四、所涉單位： 主辦部門：分子公司開發(fā)部 協(xié)助部門：分子公司總工辦 五、工作事項(xiàng)： （一）分子 公司總工辦： 負(fù)責(zé)督促設(shè)計(jì)公司制作報(bào)批圖冊，并將完整的 [項(xiàng)目總規(guī) 報(bào)批圖冊 ]提供給 分子公司 開發(fā)部。 （二） 分子公司 開發(fā)部： 負(fù)責(zé)與當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門充分溝通，并獲得修改性批復(fù)意見，在按照修改性批復(fù)意見調(diào)整單規(guī)后，繼續(xù)上報(bào)政府相關(guān)部門審批，直至單規(guī)報(bào)批完成，獲得政府相關(guān)部門頒發(fā)的建筑工程規(guī)劃許可證。 二、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：單體工程開工前第 115天開始，開工前第 66天完成。 第三款、圖紙會(huì)審（ 8天） 一、開始條件：政府圖審?fù)戤?，施工圖預(yù)算編制開始 10 天后。 （二） 分子公司 工程部： 參與評標(biāo)過程，在 分子公司 招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組領(lǐng)導(dǎo)下，確定開標(biāo)會(huì)議的最終結(jié)果。 三、工作成果： 成果內(nèi)容： 中標(biāo)通知書 成果移交單位：施工單位 四、所涉單位： 主辦部門： 分子公司 開發(fā)部 五、工作事項(xiàng)： （一） 分子公司 開發(fā)部： 負(fù)責(zé)配合政府相關(guān)主管部門完成 [中標(biāo)通知書 ]的發(fā)放，并督促施工單位做好合同準(zhǔn)備工作。 第五節(jié) 單體 工程施工 第三十三條 辦理建筑工程施工許可證（ 10天） 一、開始條件：施工合同、監(jiān)理合同備案并辦理完成政府相關(guān)手續(xù)后進(jìn)行。 第三款、政府開標(biāo)（ 15天） 一、開始條件：施工單位報(bào)名登記，領(lǐng)取招標(biāo)文件后進(jìn)行。 成果移交單位： 分子公司 采購部 四、所涉單位： 主辦部門： 分子公司 內(nèi)部招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組 協(xié)助部門：公司預(yù)結(jié)算部 五、工作事項(xiàng)： （一） 分子公司 內(nèi)部 招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組： 負(fù)責(zé)根據(jù)經(jīng)預(yù)算部審核的造價(jià)公司編制的施工圖預(yù)算，結(jié)合公司預(yù)結(jié)算部相關(guān)意見，確定 [內(nèi)部招標(biāo)攔標(biāo)價(jià) ]，并提供給 分子公司 采購部用于內(nèi)部招標(biāo)開標(biāo)。 二、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：單體工程開工前第 59天開始，開工前第 41天完成。 二、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：單體工程開工前第 59天開始，開工前第 49天完成。 成果移交單位：分子公司 開發(fā)部、總工辦 四、所涉單位： 主辦部門： 分子公司開發(fā)部 五、工作事項(xiàng)： （一） 分子公司 開發(fā)部： 負(fù)責(zé)與政府相關(guān)部門進(jìn)行溝通，利用一切可用資源，在最短時(shí)間內(nèi)獲得政府建設(shè)用地規(guī)劃的批復(fù)，辦理完成建設(shè)用地規(guī)劃許可證。 三 、工作成果： 成果內(nèi)容： 項(xiàng)目委員會(huì)正式下發(fā)的相關(guān)開發(fā)項(xiàng)目分批次組合戶型批復(fù)文件。 （二）項(xiàng)目委員會(huì)： 第 17 頁 共 43 頁 負(fù)責(zé)組織公司相關(guān)職能部門，對 分子公司 上報(bào)的 [完整的項(xiàng)目整體規(guī)劃方案（包括總平面圖、鳥瞰圖、單體效果圖、區(qū)入口低視點(diǎn)透視、中心綠化景觀透視、交通分析、日照分析等） ]，進(jìn)行全面審核，并出具正式的《項(xiàng)目方案》（批復(fù)稿），給 分子公司 。 （五） 營銷策劃部 全程跟蹤項(xiàng)目銷售狀況、庫存狀況和市場形勢，并對分子公司營銷部的價(jià)格調(diào)整方案進(jìn)行評審。 向項(xiàng)目委員會(huì)提交銷售價(jià)格調(diào)整備案報(bào)告、營銷分析報(bào)告、促銷草案 。 （二） 項(xiàng)目部 項(xiàng)目開盤慶典活動(dòng)具體組織與執(zhí)行。（ 30天，項(xiàng)目開盤前 30天開始執(zhí)行） 媒體組合策略應(yīng)用 。 （ 45天，項(xiàng)目公開認(rèn)購前完成） 。（ 30天，項(xiàng)目亮相 30天后開始執(zhí)行） ④售樓處內(nèi)外展示道具（道旗、吊旗、背板等）的更換。 ②提供工程進(jìn)度、交工標(biāo)準(zhǔn)、施工材料、施工工藝等方面資料等。 項(xiàng)目亮相前期客戶電話接待（ 30 天，項(xiàng)目亮相前期鋪墊期） ①開通項(xiàng)目銷售電話（項(xiàng)目亮相前 30天完成）； ②接受電話咨詢 ； ③來電客戶信息登記（來電客戶信息登記表模板參考附件九）。 （ 10天，土地取得后開始執(zhí)行） 通過行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析、消費(fèi)需求分析確定項(xiàng)目可開發(fā)商業(yè)部分業(yè)態(tài)種類，結(jié)合市場相關(guān)類型物業(yè)