【正文】 標(biāo)準(zhǔn)時限 ： 由公司年度 經(jīng)營 計劃中土地購置計劃所列時限決定 。 三 、工作成果 ： 成果內(nèi)容： 符合公司發(fā)展戰(zhàn)略的地塊信息 ， 包括政府出讓地塊、合作型地塊和其他類型土地信息。 成果移交單位： 戰(zhàn)略委員會 四 、 所涉單位 ： 主辦部門：發(fā)展部 （ 分子公司開發(fā)部 ） 五 、工 作事項 ： 公司發(fā)展部 （ 分子公司開發(fā)部 ） 信息獲取渠道建設(shè) 加強(qiáng) 與 政府職能部門（以土地、規(guī)劃部門為主）的關(guān)系建設(shè)，特別 注重與 主管領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系的建立； 加深與業(yè)內(nèi)人士（包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場前期人員、中介代理公司、媒體等）溝通，以及 鞏固其他各種社會資源（產(chǎn)權(quán)中心、清算中心、拍賣行等）關(guān)系。 土地信息獲取 （ 1） 政府職能部門擬出讓土地 。 （ 2） 其他開發(fā)商擬轉(zhuǎn)讓或?qū)で蠛献?。 （ 3）其他土地信息（ 擬清算可直接開發(fā)或變更手續(xù)簡易且可用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地 ） 。 深入了解 土地信息、土地 項目 初步判斷和甄選、土地 項目 上市 運作 （ 1） 政府 計劃 出讓土地 。 ①通過土地職能部門詳細(xì)了解擬出讓土地基本情況，包括土地現(xiàn)狀圖（土地具體位置、第 3 頁 共 43 頁 四至以及周邊情況）、土地規(guī)劃限制性條件（用地面積、四圍退紅線、用地屬性、容積率、建筑密度、限高等）、土地擬定上市計劃（土地上市時間、上市方式、土地起價總款、土地款支付、土地競買人資格要求、競買保證金等）以及土地交付使用條件。 ②初步估算土地合理成交價，測算土地開發(fā)預(yù)計利潤、開發(fā)周期和項目啟動所需資金投入。 ③根據(jù)②中的初略測算，甄選適合公司發(fā)展戰(zhàn)略的項目或“短平快”項目（資金投入小、利潤相對較好和投資 周期短）。 ④當(dāng)?shù)貕K項目適合公司發(fā)展，迅速地與土地交易部門（特別是主管土地上市工作的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)）聯(lián)系，積極與土地相關(guān)部門溝通、運作，重新擬定土地上市計劃（使得政府土地上市時間安排最宜于公司資金安排），提高土地競買人資質(zhì)要求（國家一級開發(fā)資質(zhì)）和履約保證金等。 （ 2） 其他開發(fā)商擬轉(zhuǎn)讓或?qū)で蠛献?。 ①與合作方取得聯(lián)系，達(dá)成初步合作意向，并詳細(xì)了解擬出讓土地基本情況，包括土地現(xiàn)狀圖（土地具體位置、四至以及周邊情況）、土地規(guī)劃條件（用地面積、退紅線 距離 、用地屬性、容積率、建筑密度、 建筑 限高等）、合作方初步擬定土地價（ 土地轉(zhuǎn)讓價或合作開發(fā)折價）、以及土地開發(fā)轉(zhuǎn)讓資金支付方式。 ②通過土地、規(guī)劃職能部門核實合作方所提供土地所有權(quán)、規(guī)劃條件準(zhǔn)確性，以及詳細(xì)了解地塊的其他限制性條件。 ③根據(jù)合作方擬定土地價， 初步估計 地塊預(yù)期開發(fā)利潤、項目現(xiàn)金流以及項目啟動所需資金投入。 ④根據(jù)③中的初略測算和公司資金現(xiàn)狀及安排，同時結(jié)合公司發(fā)展戰(zhàn)略，初步判斷該合作項目是否適合公司開發(fā)（含合作開發(fā)）。 ⑤當(dāng)④中的初步判斷項目適合公司開發(fā)（含合作開發(fā)）時，一方面通過各種渠道了解合作方（包括實力、背景、信譽等），分析合作方擬轉(zhuǎn)讓或合作開發(fā)項目深層次 目的；另一方面通過加大市場調(diào)研力度，為項目后期開發(fā)提供有效支持（特指項目轉(zhuǎn)讓）。 ⑥根據(jù)市場調(diào)研數(shù)據(jù)，重新評估分析合作項目，擬定土地心理底價、項目合作方式、款項支付方式等，與合作方進(jìn)行深入溝通，制定談判技巧策略，最終達(dá)成項目合作。 第五條 投資意向前期市場調(diào)研 一、開始條件：土地信息的獲取 二 、標(biāo)準(zhǔn)時限： 15天 三 、工作成果： 成果內(nèi)容 一 ： 地塊現(xiàn)狀圖（四至電子文件） 成果一移交單位：研發(fā)中心 成果內(nèi)容二： 土地初步判斷 結(jié)果 成果 二 移交單位： 戰(zhàn)略委員會 四、所涉單位： 主辦部門： 發(fā)展部 （ 分 子公司開發(fā)部 ） 協(xié)助部門： 工程部 五 、 工作事項 ： （一）發(fā)展部 （ 分子公司開發(fā)部 ） 城市基本情況調(diào)研 城市的行政區(qū)域劃分、經(jīng)濟(jì)狀況、人口狀況、居民收入與消費水平、主要支柱產(chǎn)業(yè)以及城市總體發(fā)展規(guī)劃等。 第 4 頁 共 43 頁 地塊現(xiàn)場踏勘 對地塊現(xiàn)狀（主要是指地塊地面狀況和空中狀況）、地質(zhì)條件、是否有地下埋藏物等影響開發(fā)的因素詳細(xì)了解。 了解地塊周邊配套 了解地塊周邊商業(yè)、教育、衛(wèi)生、交通、娛樂等配套設(shè)施情況。 了解地塊區(qū)域未來規(guī)劃 詳細(xì)了解地塊所屬區(qū)域的未來 3— 5 年的規(guī)劃，并分析區(qū)域未來規(guī)劃對項目以后開發(fā)的影響和 支撐作用。 項目成本初步測算 了解當(dāng)?shù)氐慕ò渤杀?、政府收費項目和具體情況。 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況 產(chǎn)品形式、市場價格、市場格局、發(fā)展趨勢及前景、開發(fā)周期安排。 獲取地塊現(xiàn)狀圖（四至電子文件），提供給 研發(fā)中心 （二） 工程部 初步測算項目的工程建設(shè)成本。 第六條 意向土地持續(xù)跟蹤 階段 一、開始條件：投資意向前期市場調(diào)研完成 。 二 、 標(biāo)準(zhǔn)時限： 應(yīng)大于 37天，投資意向前期市場調(diào)研完成后開始執(zhí)行 ,土地公告發(fā)布前完成。 三 、工作成果： 成果內(nèi)容： 項目投資意向書、項目可行性研究報告 成果移交單位： 戰(zhàn)略 委員會 四、所涉單位： 主辦部門：發(fā)展部 （ 分子公司開發(fā)部 ） 協(xié)助部門： 工程部、營銷策劃部、研發(fā)中心 審批機(jī)構(gòu)： 戰(zhàn)略委員會 五 、工作事項 （一） 發(fā)展部 （ 分子公司開發(fā)部 ） 土地判斷 并出具 詳細(xì)結(jié)果 。 （ 5天，投資意向前期市場調(diào)研完成后開始執(zhí)行） ① 宗地詳細(xì)情況 ； ② 項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析等 ； ③獲取意向地塊預(yù)計底價、履約保證金要求和上市時間計劃等信息 ； ④潛在競爭對手的初步了解。 草擬 項目投資意向書（項目投資意向書模板見附件一） 。 （ 10天，土地初步判斷完成后開始執(zhí)行） ①宏觀市場基本情況（購買 力、消費特征、同業(yè)水平、競爭程度）； ②微觀環(huán)境（位置優(yōu)勢、價格水平）； ③項目初步經(jīng)濟(jì)測算分析； ④項目投資的理由和項目前景分析； ⑤項目主要障礙和基本風(fēng)險分析； ⑥項目立項前期費用等 。 向戰(zhàn)略委員會提交 項目投資意向書 草案 。 區(qū)域市場深度調(diào)研。（ 7天，項目投資意向書完成后開始執(zhí)行 ，如立項不予批準(zhǔn)則終第 5 頁 共 43 頁 止。 ） 在調(diào)研的基礎(chǔ)上， 草擬 項目可行性研究報告（可行性研究報告模板見附件二）（項目投資立項確定后 15天內(nèi)完成） 。 ①項目區(qū)域背景分析：區(qū)域內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)、微觀經(jīng)濟(jì)以及發(fā)展前景等分析。 ②區(qū)域市場深度分析 ：項目周邊及輻射范圍內(nèi)的客戶分析、產(chǎn)品分析、市場競爭分析等。 ③項目在區(qū)域房地產(chǎn)市場的基本定位和發(fā)展，以及項目所在城市地理位置分析。 ④可研基本定位：一般包括項目定位、客戶定位、產(chǎn)品定位等。 ⑤擬定項目開發(fā)進(jìn)度計劃（主要是項目開發(fā)建設(shè)和銷售進(jìn)度計劃）。 ⑥項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測算：成本利潤測算（針對多個方案進(jìn)行初步成本測算、利潤分析及比選）、敏感性分析、現(xiàn)金流量分析、項目資金來源與支出分析（包括付款計劃）等。 向戰(zhàn)略委員會提交項目可行性研究報告草案。 如項目獲準(zhǔn)投資，準(zhǔn)備項目土地競買。 （二） 戰(zhàn)略 委員會 項 目投資意向書的審批（即是項目立項審批）。（ 7天 ，收到項目投資意向書后執(zhí)行） （三） 工程部 提供涉及項目工程類的成本基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 。 （ 5天，前期市場調(diào)研完成后開始執(zhí)行） 協(xié)助發(fā)展部 （分子公司開發(fā)部） 對多套項目 規(guī)劃 方案進(jìn)行精確的成本測算 。 （ 10天，項目投資立項 批準(zhǔn) 后開始執(zhí)行） 根據(jù)項目地塊現(xiàn)狀和開工條件，協(xié)助發(fā)展部 （分子公司開發(fā)部） 擬定項目開發(fā)進(jìn)度計劃 。 （ 5天，上一項工作完成后執(zhí)行） （四）營銷策劃部 市場分析（ 10 天，項目投資立項審批后開始執(zhí)行） 參與市場調(diào)研，協(xié)助發(fā)展部對地塊周邊及輻射范圍內(nèi)的客戶 、產(chǎn)品、市場分析等進(jìn)行分析。 項目可研定位（ 5天，上一項工作完成后開始執(zhí)行） 根據(jù)以往周邊項目成交的客戶和產(chǎn)品分析，協(xié)助發(fā)展部關(guān)于項目可行性研究的項目定位、客戶定位和產(chǎn)品定位。 根據(jù)項目地塊現(xiàn)狀和市場因素，協(xié)助擬定開發(fā)節(jié)奏。（ 5天，與上一項工作同步進(jìn)行） （五） 研發(fā)中心 協(xié)助發(fā)展部（分子公司開發(fā)部） 區(qū)域市場深度調(diào)研。 規(guī)劃方案及規(guī)劃方案數(shù)據(jù)提供 。 （項目投資立項批準(zhǔn)后 5天之內(nèi)完成） ① 項目的 多套 草規(guī) ②提供 草規(guī)相關(guān) 的數(shù)據(jù)指標(biāo)，包括住宅、商業(yè)、公建、配套、地下等規(guī)劃建筑面積。 第 七 條 土地公告 及競買階段 一、開始條件：土地公告后 二 、標(biāo)準(zhǔn)時限： 土地拍賣時為 21天，土地掛牌時為 30天 。 三 、工作成果： 成果內(nèi)容 一 ： 取得土地競買資格 成果 一 移交單位： 戰(zhàn)略委員會 成果內(nèi)容二：項目投資決策結(jié)果 成果二移交單位：發(fā)展部（分子公司開發(fā)部） 成果內(nèi)容 三 ：取得土地（簽訂土地競買成交確認(rèn)書） 成果 三 移交單位： 董事會 第 6 頁 共 43 頁 四、所涉單位： 主辦部門：發(fā)展部 （ 分子公司開發(fā)部 ） 協(xié)助部門： 研發(fā)中心、財務(wù)部、綜合辦公室 審批機(jī)構(gòu)： 戰(zhàn)略委員會 五 、工作事項 ： （一） 發(fā)展部 （ 分子公司開發(fā)部 ） 土地競買準(zhǔn)備 。 （ 20天，土地公告階段） ①購買土地競買材料， 在項目獲準(zhǔn)同意投資后， 交納土地競買保證金，提交土地競買資料，辦理土地競買資格相關(guān)手續(xù)。（土地公告發(fā)布 18天內(nèi)完成） ②拍賣或掛牌時， 進(jìn)行 土地價格敏感性分析，協(xié)助擬定土地競買價格上限和土地競買出價戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)。 ③投方案標(biāo)時，項目方案選擇；投經(jīng)濟(jì)標(biāo)時，協(xié)助戰(zhàn)略委員會確定地價上限的經(jīng)濟(jì)測算 。 競爭對手分析 。 （ 20天，土地公告階段完成） 明確競爭對手，綜合分析競爭對手的財力、人力、物力、社會關(guān)系資源和競買目的。 與競爭對手協(xié)商溝通，通過多種渠道或 手法（人脈關(guān)系、經(jīng)濟(jì)利益等），力爭勸其放棄。 土地獲取 。 （ 拍賣為 1天， 掛牌為 10天 ） ① 向土地部門投遞方案標(biāo)或經(jīng)濟(jì)標(biāo)標(biāo)書以及其他所需的材料等。 ② 現(xiàn)場競價（拍賣、掛牌）。 ③ 獲得土地，簽訂土地競買成交確認(rèn)書。 （二） 戰(zhàn)略委員會 土地競買準(zhǔn)備 。 （ 20天，土地公告階段） ① 項目可行性研究（項目投資審批）審批 。 （ 10天，收到發(fā)展部提交項目可研報告后執(zhí)行） ② 拍賣或掛牌時，確定土地競買價格上限，擬定土地競買出價戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)。 ③ 投方案標(biāo)時，確定項目方案；投經(jīng)濟(jì)標(biāo)時，確定地價上限 。 （三） 研發(fā)中心 提供項目方案 標(biāo)。 （四） 財務(wù)部 完成 土地競買保證金、土地首付款和土地交易服務(wù)費等 的交納事項 。 （五） 綜合辦公室 評審?fù)恋爻鲎尯贤瑮l款。 第二 章 市場 營銷 第 八 條 項目可研前期市場調(diào)研 （ 15天） 一、開始條件： 項目投資立項（項目投資意向書）批準(zhǔn) 后 二 、標(biāo)準(zhǔn)時限： 15天 三 、工作成果： 成果內(nèi)容： 項目可研前期市場調(diào)研報告 成果移交單位：發(fā)展部 （ 分子公司開發(fā)部 ）、戰(zhàn)略委員會 四、所涉單位： 主辦部門： 營銷策劃部 （ 分子公司營銷中心 ） 協(xié)助部門： 資產(chǎn)經(jīng)營部 第 7 頁 共 43 頁 五 、工作事項 （一） 營銷策劃部 （ 分子公司營銷中心 ） 區(qū)域市場調(diào)研 。 （ 10天，項目投資立項 批準(zhǔn) 后開始執(zhí)行） 項目所在區(qū)域市場總體供求狀況，周邊競爭性樓盤調(diào)查。 市場分析 。 （ 5天，上一項工作完成后開始執(zhí)行） 對項目地塊周邊及輻射范圍內(nèi)的客戶、產(chǎn)品、市場競爭等進(jìn)行分析，協(xié)助發(fā)展部對項目做地塊可行性研究。 項目定位 。 （ 5天，與上一項工作同步進(jìn)行） 對項目定位、客戶定位、產(chǎn)品定位提出策略性建議，協(xié)助發(fā)展部對項目地塊進(jìn)行可行性研究。 協(xié)助 擬定開發(fā)進(jìn)度 計劃 。 （ 5天，與上一項工作同步進(jìn)行） 根據(jù)項目地塊現(xiàn)狀和市場因素，協(xié)助 發(fā)展部（分子公司開發(fā)部） 擬定開發(fā)節(jié) 奏。 （二） 資產(chǎn)經(jīng)營部 區(qū)域市場調(diào)研 。 （ 10天，項目投資立項 批準(zhǔn) 后開始執(zhí)行） 。 項目所在商圈或臨近商圈現(xiàn)狀調(diào)研和同期操作商業(yè)地產(chǎn)項目調(diào)研。 第 九 條 土地購置前期深度市場調(diào)研 （ 15天） 一、開始條件： 項目可行性審批批準(zhǔn)投資后開始執(zhí)行 。 二 、標(biāo)準(zhǔn)時限： 15天，土地競買資格取得前完成。 三 、工作成果： 成果內(nèi)容： 市場深度調(diào)研報告 成果移交單位： 戰(zhàn)略委員會 四、所涉單位： 主辦部門： 營銷策劃部 協(xié)助部門： 發(fā)展部 （ 分子公司開發(fā)部 ） 五 、工作事項 （一） 營銷策劃部 區(qū)域房地產(chǎn)市場基本狀況調(diào)研 區(qū) 域房地產(chǎn)市場基本狀況包括區(qū)域市場總體供需、價格水平、客戶群體、產(chǎn)品特性、競爭對手和發(fā)展趨勢分析等方面。 區(qū)域基礎(chǔ)配套現(xiàn)狀調(diào)研 項目周邊區(qū)域生活、交通、文教、衛(wèi)生、休閑、購物以及其他配套等。 項目區(qū)域市場需求問卷調(diào)研（市場調(diào)研問卷模板參考附件三） 區(qū)域市場需求調(diào)研問卷一般從如下三個方面進(jìn)行設(shè)計： ①需求意向：需求區(qū)域、單價、總款等 ； ②產(chǎn)品需求偏好：建筑形態(tài)、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、戶型、面積、功能格局、產(chǎn)品配套等 ； ③人群特征：年齡、學(xué)歷、職業(yè)、單位類型、家庭結(jié)構(gòu)、家庭收入、置業(yè)目的、居住區(qū)域等 。 出具市場 調(diào)研統(tǒng)計數(shù)據(jù)與市場調(diào)研報告（市場調(diào)研報告模板參考附件四） ①調(diào)研目的和內(nèi)容的說明； ②調(diào)研方法說明； ③調(diào)研數(shù)據(jù)統(tǒng)計與分析； ④項目初步定位（目標(biāo)客戶群體、產(chǎn)品、價格）建議 。 （二） 發(fā)展部 （ 分子公司開發(fā)部 ） 第 8 頁 共 43 頁 協(xié)助進(jìn)行土地購置前期市場深度調(diào)研 第十條 項目啟動前期市場深度研究（ 30天） 一、開始條件：土地取得后 二 、標(biāo)準(zhǔn)時限： 30天 三 、工作成果： 成果內(nèi)容： 項目定位報告、項目建議書 成果移交單位： 項目委員會 四、所涉單位： 主辦部門： 營銷策劃部 協(xié)助部門： 資產(chǎn)經(jīng)營部、研發(fā)中心、發(fā)展部、工 程部 審批機(jī)構(gòu)： 項目委員會 五 、工作事項 ： （一） 營銷策劃部 區(qū)域市場深度研究分析（ 30 天，土地取得后開始執(zhí)行） ①區(qū)域市場供需及特征分析：產(chǎn)品供給量、產(chǎn)品特征、需求狀況和客戶群特征等。 ②區(qū)域市場價格及特征分析。 ③區(qū)域市場典型個案分析。 項目 定位報告及項目建議書 的擬定和上報（ 15 天，土地取得后開始執(zhí)行） ①撰寫項目定位報告（項目定位報告模板參考附件五）。 ②撰寫項目建議書（項目建議書模板參考附件六）。 項目建議書一般包括項目戶型設(shè)計、戶型配比、面積區(qū)間、景觀規(guī)劃、建筑風(fēng)格、配套標(biāo)準(zhǔn)等方面。 ③向項目委員會提交項目定位報告和項目建議書。 （二） 資