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榮盛房地產(chǎn)公司項(xiàng)目開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)規(guī)范-展示頁(yè)

2025-05-23 09:43本頁(yè)面
  

【正文】 (四)營(yíng)銷(xiāo)策劃部 市場(chǎng)分析( 10 天,項(xiàng)目投資立項(xiàng)審批后開(kāi)始執(zhí)行) 參與市場(chǎng)調(diào)研,協(xié)助發(fā)展部對(duì)地塊周邊及輻射范圍內(nèi)的客戶 、產(chǎn)品、市場(chǎng)分析等進(jìn)行分析。 ( 5天,前期市場(chǎng)調(diào)研完成后開(kāi)始執(zhí)行) 協(xié)助發(fā)展部 (分子公司開(kāi)發(fā)部) 對(duì)多套項(xiàng)目 規(guī)劃 方案進(jìn)行精確的成本測(cè)算 。 (二) 戰(zhàn)略 委員會(huì) 項(xiàng) 目投資意向書(shū)的審批(即是項(xiàng)目立項(xiàng)審批)。 向戰(zhàn)略委員會(huì)提交項(xiàng)目可行性研究報(bào)告草案。 ⑤擬定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃(主要是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)和銷(xiāo)售進(jìn)度計(jì)劃)。 ③項(xiàng)目在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本定位和發(fā)展,以及項(xiàng)目所在城市地理位置分析。 ①項(xiàng)目區(qū)域背景分析:區(qū)域內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)、微觀經(jīng)濟(jì)以及發(fā)展前景等分析。( 7天,項(xiàng)目投資意向書(shū)完成后開(kāi)始執(zhí)行 ,如立項(xiàng)不予批準(zhǔn)則終第 5 頁(yè) 共 43 頁(yè) 止。 向戰(zhàn)略委員會(huì)提交 項(xiàng)目投資意向書(shū) 草案 。 草擬 項(xiàng)目投資意向書(shū)(項(xiàng)目投資意向書(shū)模板見(jiàn)附件一) 。 三 、工作成果: 成果內(nèi)容: 項(xiàng)目投資意向書(shū)、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 成果移交單位: 戰(zhàn)略 委員會(huì) 四、所涉單位: 主辦部門(mén):發(fā)展部 ( 分子公司開(kāi)發(fā)部 ) 協(xié)助部門(mén): 工程部、營(yíng)銷(xiāo)策劃部、研發(fā)中心 審批機(jī)構(gòu): 戰(zhàn)略委員會(huì) 五 、工作事項(xiàng) (一) 發(fā)展部 ( 分子公司開(kāi)發(fā)部 ) 土地判斷 并出具 詳細(xì)結(jié)果 。 第六條 意向土地持續(xù)跟蹤 階段 一、開(kāi)始條件:投資意向前期市場(chǎng)調(diào)研完成 。 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況 產(chǎn)品形式、市場(chǎng)價(jià)格、市場(chǎng)格局、發(fā)展趨勢(shì)及前景、開(kāi)發(fā)周期安排。 了解地塊區(qū)域未來(lái)規(guī)劃 詳細(xì)了解地塊所屬區(qū)域的未來(lái) 3— 5 年的規(guī)劃,并分析區(qū)域未來(lái)規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目以后開(kāi)發(fā)的影響和 支撐作用。 第 4 頁(yè) 共 43 頁(yè) 地塊現(xiàn)場(chǎng)踏勘 對(duì)地塊現(xiàn)狀(主要是指地塊地面狀況和空中狀況)、地質(zhì)條件、是否有地下埋藏物等影響開(kāi)發(fā)的因素詳細(xì)了解。 ⑥根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù),重新評(píng)估分析合作項(xiàng)目,擬定土地心理底價(jià)、項(xiàng)目合作方式、款項(xiàng)支付方式等,與合作方進(jìn)行深入溝通,制定談判技巧策略,最終達(dá)成項(xiàng)目合作。 ④根據(jù)③中的初略測(cè)算和公司資金現(xiàn)狀及安排,同時(shí)結(jié)合公司發(fā)展戰(zhàn)略,初步判斷該合作項(xiàng)目是否適合公司開(kāi)發(fā)(含合作開(kāi)發(fā))。 ②通過(guò)土地、規(guī)劃職能部門(mén)核實(shí)合作方所提供土地所有權(quán)、規(guī)劃條件準(zhǔn)確性,以及詳細(xì)了解地塊的其他限制性條件。 ( 2) 其他開(kāi)發(fā)商擬轉(zhuǎn)讓或?qū)で蠛献?。 ③根據(jù)②中的初略測(cè)算,甄選適合公司發(fā)展戰(zhàn)略的項(xiàng)目或“短平快”項(xiàng)目(資金投入小、利潤(rùn)相對(duì)較好和投資 周期短)。 ①通過(guò)土地職能部門(mén)詳細(xì)了解擬出讓土地基本情況,包括土地現(xiàn)狀圖(土地具體位置、第 3 頁(yè) 共 43 頁(yè) 四至以及周邊情況)、土地規(guī)劃限制性條件(用地面積、四圍退紅線、用地屬性、容積率、建筑密度、限高等)、土地?cái)M定上市計(jì)劃(土地上市時(shí)間、上市方式、土地起價(jià)總款、土地款支付、土地競(jìng)買(mǎi)人資格要求、競(jìng)買(mǎi)保證金等)以及土地交付使用條件。 ( 3)其他土地信息( 擬清算可直接開(kāi)發(fā)或變更手續(xù)簡(jiǎn)易且可用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地 ) 。 土地信息獲取 ( 1) 政府職能部門(mén)擬出讓土地 。 三 、工作成果 : 成果內(nèi)容: 符合公司發(fā)展戰(zhàn)略的地塊信息 , 包括政府出讓地塊、合作型地塊和其他類(lèi)型土地信息。 第一 章 市場(chǎng)拓展 第四條 土地信息獲取 一 、 開(kāi)始條件: 發(fā)展部(分子公司開(kāi)發(fā)部)設(shè)立 。本 方法 及網(wǎng)絡(luò)圖中所 指的各項(xiàng)工作的開(kāi)展時(shí)間均為最遲的時(shí)間 , 其標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限是指在一般情況下完成工作所需的時(shí)間 。 第三條 本辦法以取得土地、項(xiàng)目啟動(dòng)、項(xiàng)目開(kāi)工、項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)、項(xiàng)目竣工、 項(xiàng)目交房 為關(guān)鍵工作節(jié)點(diǎn)。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中所涉各項(xiàng)業(yè)務(wù)工作 均有 開(kāi)始條件、 標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限 、工作成果、 所涉單位、 工作事項(xiàng)等內(nèi)容 , 在公司實(shí)際運(yùn)營(yíng)中 由 所涉 業(yè)務(wù)主體 參 照 執(zhí)行。 (第六十 四 ~ 六十 五 條, N天) 第 2 頁(yè) 共 43 頁(yè) 總 論 第一條 制定本辦法的目的是為了使公司運(yùn)營(yíng)程序化、規(guī)范化 , 在明確項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各項(xiàng)業(yè)務(wù)主體職權(quán)的同時(shí),用科學(xué)規(guī)范的流程和標(biāo)準(zhǔn)來(lái)指導(dǎo)工 作的進(jìn)行,以獲取高效及時(shí)的工作成果。 (第五十 九 條, 197天) 單體工程施工 (第五十 六 ~ 五十 八 條, 122天) 四、物業(yè)管理 物業(yè)招標(biāo) (第四十 六 ~ 四十 九 條, 197天) 施工圖設(shè)計(jì) (第三十 三 ~ 三十 六 條, N天) 單體工程竣工、驗(yàn)收、備案、交房 (第二十 六 ~ 二十 八 條, 41天) 單體工程預(yù)算與招投標(biāo) (第十五條, N天) 項(xiàng)目清盤(pán) (第十條, 30天) 項(xiàng)目亮相前準(zhǔn)備 (第九條, 15天) 項(xiàng)目啟動(dòng)前期市場(chǎng)深度研究 (第八條, 15天) 土地購(gòu)置前期深度市場(chǎng)調(diào)研 (第五條, 15天) 意向土地持續(xù)跟蹤 榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司 項(xiàng) 目 開(kāi) 發(fā) 業(yè) 務(wù) 規(guī) 范 (試行) 二〇〇七年 七 月 六 日 第 1 頁(yè) 共 43 頁(yè) 提 綱 一、市場(chǎng)拓展 土地信息獲取 (第四條, N天) 投資意向前期市場(chǎng)調(diào)研 (第六條, 37天) 土地公告及競(jìng)買(mǎi) (第七條, 21天) 二、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo) 項(xiàng)目可研前期市場(chǎng)調(diào)研 (第十一條, 197天) 項(xiàng)目亮相 (第十二條, 60天) 項(xiàng)目公開(kāi)期 (第十三條, 30天) 項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售 (第十四條, 15天) 項(xiàng)目日常銷(xiāo)售 (第十六條, 90天) 三、工程建設(shè) (一)建筑安裝工程 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)及內(nèi)部審批 (第十 七~ 二十一條, 107天) 項(xiàng)目規(guī)劃方案政府報(bào)批 (第二十二 ~ 二十 五 條, 90天) 單體工程設(shè)計(jì) (第二十 九 ~ 三十 二 條, 105天) 單體工程施工 (第三十 七 ~ 四十 五 條, 127天) (二)市政配套與園林景觀工程 市政配套與園林景 觀方案設(shè)計(jì) (第 五十 ~ 五十二 條, 75天) 市政配套與園林景觀工程預(yù)算編制與招投標(biāo) (第五十 三 ~ 五十 五 條, 115天) 市政配套及園 林景觀工程施工與竣工驗(yàn)收 (第 六十 ~ 六十一 條, N天) 接管驗(yàn)收、入住準(zhǔn)備 (第 六十二 ~ 六十三 條, 112天) 前期物業(yè)管理服務(wù) 第二條 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)是指以“項(xiàng)目”為單位進(jìn)行“市場(chǎng)拓展”、“營(yíng)銷(xiāo)策劃”、“工程建設(shè)”、“物業(yè)管理”等工作。 業(yè)務(wù)部門(mén)如未經(jīng)設(shè)立,應(yīng)由相關(guān)崗位人員或上級(jí)主管單位行使其職能。工作流程及相關(guān)時(shí)間節(jié)點(diǎn)詳見(jiàn)《榮盛發(fā)展項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 流程 時(shí)標(biāo)網(wǎng)絡(luò)圖》。 在實(shí)際工作中為 了 科學(xué)、合理 地 節(jié)約開(kāi)發(fā) 時(shí)間 ,可以根據(jù)具體情況提前開(kāi)展相關(guān)工作。 二、 標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限 : 由公司年度 經(jīng)營(yíng) 計(jì)劃中土地購(gòu)置計(jì)劃所列時(shí)限決定 。 成果移交單位: 戰(zhàn)略委員會(huì) 四 、 所涉單位 : 主辦部門(mén):發(fā)展部 ( 分子公司開(kāi)發(fā)部 ) 五 、工 作事項(xiàng) : 公司發(fā)展部 ( 分子公司開(kāi)發(fā)部 ) 信息獲取渠道建設(shè) 加強(qiáng) 與 政府職能部門(mén)(以土地、規(guī)劃部門(mén)為主)的關(guān)系建設(shè),特別 注重與 主管領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系的建立; 加深與業(yè)內(nèi)人士(包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)市場(chǎng)前期人員、中介代理公司、媒體等)溝通,以及 鞏固其他各種社會(huì)資源(產(chǎn)權(quán)中心、清算中心、拍賣(mài)行等)關(guān)系。 ( 2) 其他開(kāi)發(fā)商擬轉(zhuǎn)讓或?qū)で蠛献?。 深入了解 土地信息、土地 項(xiàng)目 初步判斷和甄選、土地 項(xiàng)目 上市 運(yùn)作 ( 1) 政府 計(jì)劃 出讓土地 。 ②初步估算土地合理成交價(jià),測(cè)算土地開(kāi)發(fā)預(yù)計(jì)利潤(rùn)、開(kāi)發(fā)周期和項(xiàng)目啟動(dòng)所需資金投入。 ④當(dāng)?shù)貕K項(xiàng)目適合公司發(fā)展,迅速地與土地交易部門(mén)(特別是主管土地上市工作的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo))聯(lián)系,積極與土地相關(guān)部門(mén)溝通、運(yùn)作,重新擬定土地上市計(jì)劃(使得政府土地上市時(shí)間安排最宜于公司資金安排),提高土地競(jìng)買(mǎi)人資質(zhì)要求(國(guó)家一級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì))和履約保證金等。 ①與合作方取得聯(lián)系,達(dá)成初步合作意向,并詳細(xì)了解擬出讓土地基本情況,包括土地現(xiàn)狀圖(土地具體位置、四至以及周邊情況)、土地規(guī)劃條件(用地面積、退紅線 距離 、用地屬性、容積率、建筑密度、 建筑 限高等)、合作方初步擬定土地價(jià)( 土地轉(zhuǎn)讓價(jià)或合作開(kāi)發(fā)折價(jià))、以及土地開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)讓資金支付方式。 ③根據(jù)合作方擬定土地價(jià), 初步估計(jì) 地塊預(yù)期開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、項(xiàng)目現(xiàn)金流以及項(xiàng)目啟動(dòng)所需資金投入。 ⑤當(dāng)④中的初步判斷項(xiàng)目適合公司開(kāi)發(fā)(含合作開(kāi)發(fā))時(shí),一方面通過(guò)各種渠道了解合作方(包括實(shí)力、背景、信譽(yù)等),分析合作方擬轉(zhuǎn)讓或合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目深層次 目的;另一方面通過(guò)加大市場(chǎng)調(diào)研力度,為項(xiàng)目后期開(kāi)發(fā)提供有效支持(特指項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?zhuān)? 第五條 投資意向前期市場(chǎng)調(diào)研 一、開(kāi)始條件:土地信息的獲取 二 、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限: 15天 三 、工作成果: 成果內(nèi)容 一 : 地塊現(xiàn)狀圖(四至電子文件) 成果一移交單位:研發(fā)中心 成果內(nèi)容二: 土地初步判斷 結(jié)果 成果 二 移交單位: 戰(zhàn)略委員會(huì) 四、所涉單位: 主辦部門(mén): 發(fā)展部 ( 分 子公司開(kāi)發(fā)部 ) 協(xié)助部門(mén): 工程部 五 、 工作事項(xiàng) : (一)發(fā)展部 ( 分子公司開(kāi)發(fā)部 ) 城市基本情況調(diào)研 城市的行政區(qū)域劃分、經(jīng)濟(jì)狀況、人口狀況、居民收入與消費(fèi)水平、主要支柱產(chǎn)業(yè)以及城市總體發(fā)展規(guī)劃等。 了解地塊周邊配套 了解地塊周邊商業(yè)、教育、衛(wèi)生、交通、娛樂(lè)等配套設(shè)施情況。 項(xiàng)目成本初步測(cè)算 了解當(dāng)?shù)氐慕ò渤杀?、政府收費(fèi)項(xiàng)目和具體情況。 獲取地塊現(xiàn)狀圖(四至電子文件),提供給 研發(fā)中心 (二) 工程部 初步測(cè)算項(xiàng)目的工程建設(shè)成本。 二 、 標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限: 應(yīng)大于 37天,投資意向前期市場(chǎng)調(diào)研完成后開(kāi)始執(zhí)行 ,土地公告發(fā)布前完成。 ( 5天,投資意向前期市場(chǎng)調(diào)研完成后開(kāi)始執(zhí)行) ① 宗地詳細(xì)情況 ; ② 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析等 ; ③獲取意向地塊預(yù)計(jì)底價(jià)、履約保證金要求和上市時(shí)間計(jì)劃等信息 ; ④潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的初步了解。 ( 10天,土地初步判斷完成后開(kāi)始執(zhí)行) ①宏觀市場(chǎng)基本情況(購(gòu)買(mǎi) 力、消費(fèi)特征、同業(yè)水平、競(jìng)爭(zhēng)程度); ②微觀環(huán)境(位置優(yōu)勢(shì)、價(jià)格水平); ③項(xiàng)目初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算分析; ④項(xiàng)目投資的理由和項(xiàng)目前景分析; ⑤項(xiàng)目主要障礙和基本風(fēng)險(xiǎn)分析; ⑥項(xiàng)目立項(xiàng)前期費(fèi)用等 。 區(qū)域市場(chǎng)深度調(diào)研。 ) 在調(diào)研的基礎(chǔ)上, 草擬 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(可行性研究報(bào)告模板見(jiàn)附件二)(項(xiàng)目投資立項(xiàng)確定后 15天內(nèi)完成) 。 ②區(qū)域市場(chǎng)深度分析 :項(xiàng)目周邊及輻射范圍內(nèi)的客戶分析、產(chǎn)品分析、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析等。 ④可研基本定位:一般包括項(xiàng)目定位、客戶定位、產(chǎn)品定位等。 ⑥項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測(cè)算:成本利潤(rùn)測(cè)算(針對(duì)多個(gè)方案進(jìn)行初步成本測(cè)算、利潤(rùn)分析及比選)、敏感性分析、現(xiàn)金流量分析、項(xiàng)目資金來(lái)源與支出分析(包括付款計(jì)劃)等。 如項(xiàng)目獲準(zhǔn)投資,準(zhǔn)備項(xiàng)目土地競(jìng)買(mǎi)。( 7天 ,收到項(xiàng)目投資意向書(shū)后執(zhí)行) (三) 工程部 提供涉及項(xiàng)目工程類(lèi)的成本基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 。 ( 10天,項(xiàng)目投資立項(xiàng) 批準(zhǔn) 后開(kāi)始執(zhí)行) 根據(jù)項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀和開(kāi)工條件,協(xié)助發(fā)展部 (分子公司開(kāi)發(fā)部) 擬定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃 。 項(xiàng)目可研定位( 5天,上一項(xiàng)工作完成后開(kāi)始執(zhí)行) 根據(jù)以往周邊項(xiàng)目成交的客戶和產(chǎn)品分析,協(xié)助發(fā)展部關(guān)于項(xiàng)目可行性研究的項(xiàng)目定位、客戶定位和產(chǎn)品定位。( 5天,與上一項(xiàng)工作同步進(jìn)行) (五) 研發(fā)中心 協(xié)助發(fā)展部(分子公司開(kāi)發(fā)部) 區(qū)域市場(chǎng)深度調(diào)研。 (項(xiàng)目投資立項(xiàng)批準(zhǔn)后 5天之內(nèi)完成) ① 項(xiàng)目的 多套 草規(guī) ②提供 草規(guī)相關(guān) 的數(shù)據(jù)指標(biāo),包括住宅、商業(yè)、公建、配套、地下等規(guī)劃建筑面積。 三 、工作成果: 成果內(nèi)容 一 : 取得土地競(jìng)買(mǎi)資格 成果 一 移交單位: 戰(zhàn)略委員會(huì) 成果內(nèi)容二:項(xiàng)目投資決策結(jié)果 成果二移交單位:發(fā)展部(分子公司開(kāi)發(fā)部) 成果內(nèi)容 三 :取得土地(簽訂土地競(jìng)買(mǎi)成交確認(rèn)書(shū)) 成果 三 移交單位: 董事會(huì) 第 6 頁(yè) 共 43 頁(yè) 四、所涉單位: 主辦部門(mén):發(fā)展部 ( 分子公司開(kāi)發(fā)部 ) 協(xié)助部門(mén): 研發(fā)中心、財(cái)務(wù)部、綜合辦公室 審批機(jī)構(gòu): 戰(zhàn)略委員會(huì) 五 、工作事項(xiàng) : (一) 發(fā)展部 ( 分子公司開(kāi)發(fā)部 ) 土地競(jìng)買(mǎi)準(zhǔn)備 。(土地公告發(fā)布 18天內(nèi)完成) ②拍賣(mài)或掛牌時(shí), 進(jìn)行
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