【正文】 第三十二條 施工合同公司內(nèi)部審批（ 21天） 一、開始條件：內(nèi)部開標(biāo)完畢，確定施工隊(duì)伍并草擬施工合同后進(jìn)行。 成果移交單位：政府主管部門 四、所涉單位： 主辦部門： 分子公司 開發(fā)部 協(xié)助部門： 分子公司 采購(gòu)部 五、工作事項(xiàng)： （一） 分子公司 采購(gòu)部： 負(fù)責(zé)向 分子公司 開發(fā)部提供審核合格的 [《工程預(yù)算書》、攔標(biāo)價(jià)及《招標(biāo)文件》 ]。 （二） 分子公司 工程部： 負(fù)責(zé)配合 分子公司 總工辦完成施工圖紙會(huì)審工作，結(jié)合設(shè)計(jì)委托中相關(guān)技術(shù)要求，對(duì)施工圖紙中技術(shù)質(zhì)量進(jìn)行審核，提出書面審核意見，并對(duì)施工圖紙最終技術(shù)質(zhì)量負(fù)責(zé)。 二、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：?jiǎn)误w工程開工前第 66天開始，開工前第 59天完成。 第二十七條 施工圖設(shè)計(jì)（ 21天） 一、開始條件：?jiǎn)误w建筑 /結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案確定后，接到全部設(shè)計(jì)依據(jù)資料后進(jìn)行。 三、工作成果 ： 成果內(nèi)容： 項(xiàng)目規(guī)劃信息公示完畢，為辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證做好準(zhǔn)備。 成果移交單位： 分子公司 四、所涉單位： 主辦部門： 分子公司 總工辦 審批機(jī)構(gòu)： 項(xiàng)目委員會(huì) 五、 工作事項(xiàng) ： （一）分子公司總工辦： 負(fù)責(zé)將設(shè)計(jì)公司提供的 [完整的單體建筑（平 \立 \剖）面圖紙 ]，上報(bào)給公司 項(xiàng)目委員會(huì) ，并隨時(shí)跟蹤。 （二）設(shè)計(jì)公司： 負(fù)責(zé)依據(jù) 分子公司 提交的 [設(shè)計(jì)任務(wù)書 ]，進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃方案的設(shè)計(jì)，并在設(shè)計(jì)完成后，提供至少一套 [完整的項(xiàng)目整體規(guī)劃方案（包括總平面圖、鳥瞰圖、單體效果圖、區(qū)入口低視點(diǎn)透視、中心綠化景觀透視、交通分析、日照分析等） ] ，給 分子公司 總工辦。 結(jié)合項(xiàng)目銷售進(jìn)度，對(duì)分子公司營(yíng)銷部的價(jià)格調(diào)整方案提供建議。 客戶分析（來電客戶、來訪客戶、成交客戶、未成交客戶分析）、產(chǎn)品分析（暢銷產(chǎn)品、滯銷產(chǎn)品的分析、關(guān)注競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)）、銷售策略性調(diào)整。（ 10天，項(xiàng)目開盤前完成） （三）營(yíng)銷策劃部 協(xié)助并指導(dǎo)擬定項(xiàng)目?jī)r(jià)格草案。 協(xié)助擬定購(gòu)房須知和 《業(yè)主臨時(shí)公約》、《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《住戶手冊(cè)》等與物業(yè)管理相關(guān)的宣傳性文字資料。 （ 60 天，項(xiàng)目亮相開始執(zhí)行） 售樓處內(nèi)外展示道具的更換 。 參與單體戶型模型的選擇。 協(xié)助印刷品設(shè)計(jì)、制作 提供平面規(guī)劃圖、景觀規(guī)劃圖、房型圖、人行系統(tǒng)、車行系統(tǒng)等設(shè)計(jì)方面資料和提供工程進(jìn)度、交工標(biāo)準(zhǔn)、施工材料、施工工藝等相關(guān)方面資料。 ⑤印刷品設(shè)計(jì)制作 （ 30天，圖紙?jiān)O(shè)計(jì)完畢且外部資源確定后開始執(zhí)行 ) 概念樓書、房型圖、 DM單、宣傳海報(bào)等。 項(xiàng)目 定位報(bào)告及項(xiàng)目建議書 的擬定和上報(bào)（ 15 天，土地取得后開始執(zhí)行） ①撰寫項(xiàng)目定位報(bào)告（項(xiàng)目定位報(bào)告模板參考附件五）。 項(xiàng)目定位 。 與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手協(xié)商溝通，通過多種渠道或 手法（人脈關(guān)系、經(jīng)濟(jì)利益等），力爭(zhēng)勸其放棄。（ 7天 ，收到項(xiàng)目投資意向書后執(zhí)行） （三） 工程部 提供涉及項(xiàng)目工程類的成本基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 。 （ 5天，投資意向前期市場(chǎng)調(diào)研完成后開始執(zhí)行） ① 宗地詳細(xì)情況 ； ② 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析等 ； ③獲取意向地塊預(yù)計(jì)底價(jià)、履約保證金要求和上市時(shí)間計(jì)劃等信息 ； ④潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的初步了解。 ①與合作方取得聯(lián)系，達(dá)成初步合作意向，并詳細(xì)了解擬出讓土地基本情況，包括土地現(xiàn)狀圖（土地具體位置、四至以及周邊情況）、土地規(guī)劃條件（用地面積、退紅線 距離 、用地屬性、容積率、建筑密度、 建筑 限高等）、合作方初步擬定土地價(jià)（ 土地轉(zhuǎn)讓價(jià)或合作開發(fā)折價(jià)）、以及土地開發(fā)轉(zhuǎn)讓資金支付方式。工作流程及相關(guān)時(shí)間節(jié)點(diǎn)詳見《榮盛發(fā)展項(xiàng)目開發(fā) 流程 時(shí)標(biāo)網(wǎng)絡(luò)圖》。 （第五十 三 ～ 五十 五 條， 115天） 市政配套及園 林景觀工程施工與竣工驗(yàn)收 （第十五條， N天） 項(xiàng)目清盤 （ 3）其他土地信息（ 擬清算可直接開發(fā)或變更手續(xù)簡(jiǎn)易且可用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地 ） 。 了解地塊區(qū)域未來規(guī)劃 詳細(xì)了解地塊所屬區(qū)域的未來 3— 5 年的規(guī)劃，并分析區(qū)域未來規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目以后開發(fā)的影響和 支撐作用。 ③項(xiàng)目在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本定位和發(fā)展，以及項(xiàng)目所在城市地理位置分析。 第 七 條 土地公告 及競(jìng)買階段 一、開始條件：土地公告后 二 、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限： 土地拍賣時(shí)為 21天，土地掛牌時(shí)為 30天 。 （三） 研發(fā)中心 提供項(xiàng)目方案 標(biāo)。 三 、工作成果： 成果內(nèi)容： 市場(chǎng)深度調(diào)研報(bào)告 成果移交單位： 戰(zhàn)略委員會(huì) 四、所涉單位： 主辦部門： 營(yíng)銷策劃部 協(xié)助部門： 發(fā)展部 （ 分子公司開發(fā)部 ） 五 、工作事項(xiàng) （一） 營(yíng)銷策劃部 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)基本狀況調(diào)研 區(qū) 域房地產(chǎn)市場(chǎng)基本狀況包括區(qū)域市場(chǎng)總體供需、價(jià)格水平、客戶群體、產(chǎn)品特性、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和發(fā)展趨勢(shì)分析等方面。 根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)客戶需求狀況和熱銷產(chǎn)品分析，對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)提供建設(shè)性意見。 對(duì)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案以及產(chǎn)品推廣排期、階段性重點(diǎn)聚焦產(chǎn)品提出合理化建議。 協(xié)助印刷品設(shè)計(jì)、制作 相關(guān)印刷文件的法律審批以及合同審批。 ②銷控展牌和銷控粘貼。 協(xié)助擬定項(xiàng)目?jī)r(jià)格體系草案。 來電、來訪和認(rèn)購(gòu)意向客戶信息統(tǒng) 計(jì)分析。 （三） 物業(yè)公司 為項(xiàng)目開盤慶典活動(dòng)提供保安、保潔等工作人員 ；現(xiàn)場(chǎng)向客戶提供有關(guān)物業(yè)管理問題的咨詢。 簽訂房屋銷售合同的客戶應(yīng)當(dāng)簽訂遵守《業(yè)主臨時(shí)公約》的承諾。 （二） 項(xiàng)目部 第 16 頁 共 43 頁 從項(xiàng)目銷售角度分析銷售推廣執(zhí)行情況和評(píng)估效果（項(xiàng)目的銷售工作的總結(jié)）。 二 、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限： 單體工程開工前第 115天開始，開工前第 100天完成。 第二節(jié) 項(xiàng)目規(guī)劃方案政府報(bào)批 第二十二條 總規(guī)政府報(bào)批（ 30 天） 一、開始條件：總規(guī)內(nèi)部審批完成后開始進(jìn)行。 三、工作成果： 成果內(nèi)容：獲得建設(shè)工程規(guī)劃許可證 。 注：設(shè)計(jì)公司在完成施工圖設(shè)計(jì)后、委托政府圖審前必須制作藍(lán)圖提供 給施工單位和公司預(yù)結(jié)算部用于預(yù)算編制。 （三）公司預(yù)結(jié)算部： 公司預(yù)結(jié)算部負(fù)責(zé)對(duì)造價(jià)公司編 制的施工圖預(yù)算進(jìn)行審核，并最終提出內(nèi)部招標(biāo)用預(yù)算清單和標(biāo)底。 三、工作成果： 成果內(nèi)容： 內(nèi)部確定總包合作單位 。 第四款、開標(biāo)結(jié)果公示（ 3天） 一、開始條件：政府開標(biāo)后進(jìn)行。 三、工作成果： 成果內(nèi)容：取得政府部門頒發(fā)的建筑工程施工許可證 。 三、工作成果： 成果內(nèi)容： 政府開標(biāo)完畢，確定中標(biāo)單位 。 第五款、內(nèi)部開標(biāo)（ 6天） 一、開始條件：內(nèi)部招標(biāo)目標(biāo)價(jià)確定后進(jìn)行。 成果移交單位：施工單位、分子公 司采購(gòu)部、開發(fā)部 四、所涉單位： 主辦部門：施工單位、造價(jià)公司 協(xié)助部門：分子公司采購(gòu)部、公司預(yù)結(jié)算部 五、工作事項(xiàng)： （一）施工單位、造價(jià)公司： 根據(jù) 分子公司 采購(gòu)部提供的全套施工圖紙編制 [施工圖預(yù)算 ]，并通過甲方答疑進(jìn)行修第 23 頁 共 43 頁 正，最終將核準(zhǔn)后的 [施工圖預(yù)算 ]清單，提交給 分子公司 采購(gòu)部（用于內(nèi)部開標(biāo)）、開發(fā)部（用于政府招標(biāo)手續(xù)備案） 。 成果移交單位：分子公司 總工辦、開發(fā)部、工程部 四、所涉單位： 主辦部門：分子公司開發(fā)部 協(xié)助部門：設(shè)計(jì)公司 五、工作事項(xiàng)： （一）分子公司 開發(fā)部： 負(fù)責(zé)收集相關(guān)資料，向政府相關(guān)主管部門報(bào)審，隨時(shí)跟蹤審核過程，要求設(shè)計(jì)公司根據(jù)審核意見進(jìn)行相應(yīng)修改或答疑，最終取得審圖機(jī)構(gòu)認(rèn)可的 [全套施工圖紙 ]和 [施工圖審查通知書 ]，并分別提供給分子公司總工辦（用于圖紙會(huì)審和清單答疑）、開發(fā)部（用于下一步政府審批手續(xù)辦理）、工程部（用于開始樁基施工）。 第二十五條 辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證（ 31天） 一、開始條件：分批次戶型報(bào)批、單規(guī)內(nèi)部審批結(jié)束，并辦理完成建設(shè)用地規(guī)劃許可證后進(jìn)行。 （二） 項(xiàng)目委員會(huì) ： 負(fù)責(zé)組織公司相關(guān)職能部門，對(duì) 分子公司 上報(bào)的 [戶型組合方案 ]，進(jìn)行全面審核，并出具正式的 [項(xiàng)目戶型方案的批復(fù)文件 ]，給 分子公司 。 在審批過程中， 分子公司 必須不斷與政府相關(guān)部門進(jìn)行溝通，根據(jù)政府相關(guān)部門的批復(fù)意見，對(duì)總規(guī)進(jìn) 行及時(shí)調(diào)整，直至總規(guī)報(bào)批完畢，修建性詳規(guī)確定。 成果移交單位： 項(xiàng)目委員會(huì) 四、所涉單位： 主辦部門： 分子公司營(yíng)銷部 協(xié)助部門： 項(xiàng)目部、分子公司總工辦、營(yíng)銷策劃部 五 、 工作事項(xiàng) （一） 分子公司營(yíng)銷部 項(xiàng)目營(yíng)銷全程執(zhí)行效果評(píng)估與總結(jié) 產(chǎn)品策略、價(jià)格策略、推廣策略、營(yíng)銷活動(dòng)評(píng)估與總結(jié)。（ 3天，每月 26日開始執(zhí)行，每月 28日之前制定完成） 月度銷售回款指標(biāo)體系執(zhí)行情況以及后期調(diào)整 。 客戶轉(zhuǎn)化 接待、回訪、邀約客戶，完成客戶轉(zhuǎn)協(xié)議與合同簽定工作。 （ 30天，項(xiàng)目開盤前 30天執(zhí)行） 按揭銀行、保險(xiǎn)、公證、律師等外聯(lián)單位確定。 （ 15天，收到項(xiàng)目開盤方案后開始執(zhí)行） （四） 營(yíng)銷策劃部 協(xié)助項(xiàng)目亮相方案的執(zhí)行。（ 15 天，項(xiàng)目公開認(rèn)購(gòu)前完成） ⑥認(rèn)購(gòu)書、合同袋等。 （七） 分子公司財(cái)務(wù)部 項(xiàng)目售樓處及樣板間設(shè)立過程中提供資金支持。（ 60天，項(xiàng)目亮相前完成） ②看房車的配備和包裝。 （三） 項(xiàng)目委員會(huì) 項(xiàng)目 定位報(bào)告 審批 （ 15 天） 項(xiàng)目建議書 審批（ 15天） （四） 研發(fā)中心 根據(jù)控規(guī)指標(biāo)提供產(chǎn)品類型建議，并協(xié)助項(xiàng)目產(chǎn)品定位。 第 九 條 土地購(gòu)置前期深度市場(chǎng)調(diào)研 （ 15天） 一、開始條件： 項(xiàng)目可行性審批批準(zhǔn)投資后開始執(zhí)行 。 （ 10天，收到發(fā)展部提交項(xiàng)目可研報(bào)告后執(zhí)行） ② 拍賣或掛牌時(shí)，確定土地競(jìng)買價(jià)格上限，擬定土地競(jìng)買出價(jià)戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)。 規(guī)劃方案及規(guī)劃方案數(shù)據(jù)提供 。 ①項(xiàng)目區(qū)域背景分析：區(qū)域內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)、微觀經(jīng)濟(jì)以及發(fā)展前景等分析。 第 4 頁 共 43 頁 地塊現(xiàn)場(chǎng)踏勘 對(duì)地塊現(xiàn)狀（主要是指地塊地面狀況和空中狀況）、地質(zhì)條件、是否有地下埋藏物等影響開發(fā)的因素詳細(xì)了解。 土地信息獲取 （ 1） 政府職能部門擬出讓土地 。 （第二十二 ～ 二十 五 條， 90天） 單體工程設(shè)計(jì) （第 六十二 ～ 六十三 條， 112天） 前期物業(yè)管理服務(wù) 在實(shí)際工作中為 了 科學(xué)、合理 地 節(jié)約開發(fā) 時(shí)間 ，可以根據(jù)具體情況提前開展相關(guān)工作。 ③根據(jù)合作方擬定土地價(jià)， 初步估計(jì) 地塊預(yù)期開發(fā)利潤(rùn)、項(xiàng)目現(xiàn)金流以及項(xiàng)目啟動(dòng)所需資金投入。 （ 10天，土地初步判斷完成后開始執(zhí)行） ①宏觀市場(chǎng)基本情況（購(gòu)買 力、消費(fèi)特征、同業(yè)水平、競(jìng)爭(zhēng)程度）； ②微觀環(huán)境（位置優(yōu)勢(shì)、價(jià)格水平）； ③項(xiàng)目初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算分析； ④項(xiàng)目投資的理由和項(xiàng)目前景分析； ⑤項(xiàng)目主要障礙和基本風(fēng)險(xiǎn)分析； ⑥項(xiàng)目立項(xiàng)前期費(fèi)用等 。 （ 10天，項(xiàng)目投資立項(xiàng) 批準(zhǔn) 后開始執(zhí)行） 根據(jù)項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀和開工條件，協(xié)助發(fā)展部 （分子公司開發(fā)部） 擬定項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃 。 （ 拍賣為 1天， 掛牌為 10天 ） ① 向土地部門投遞方案標(biāo)或經(jīng)濟(jì)標(biāo)標(biāo)書以及其他所需的材料等。 協(xié)助 擬定開發(fā)進(jìn)度 計(jì)劃 。 項(xiàng)目建議書一般包括項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)、戶型配比、面積區(qū)間、景觀規(guī)劃、建筑風(fēng)格、配套標(biāo)準(zhǔn)等方面。 （ 60天，項(xiàng)目亮相前完成） ②看房車的配備和包裝。 協(xié)助進(jìn)行樣板間及環(huán)境指示說明系統(tǒng)：提供樣板間戶型，組織招標(biāo)確定施工單位，協(xié)助樣板間內(nèi)外部裝飾和指引系統(tǒng)的施工。 （ 15 天，項(xiàng)目亮相 15天開始執(zhí)行） 意向客戶信息統(tǒng)計(jì)與分析（項(xiàng)目開盤前 30天完成） 銷售道具準(zhǔn)備（ 60 天，項(xiàng)目亮相后開始執(zhí)行，項(xiàng)目公開認(rèn)購(gòu)前完成） ①最終版房型手冊(cè)。 樣板間及環(huán)境指示系統(tǒng)數(shù)據(jù)更新 。 確定按揭銀行 。 （ 15天，收到項(xiàng)目?jī)r(jià)格體系草案后開始執(zhí)行，項(xiàng)目開盤前完成） （四） 分子公司財(cái)務(wù)部 認(rèn)購(gòu)金收取 。 銷售推廣工作 ①媒介部分：確定日常銷售期間宣傳媒介選擇、投放量和投放頻率（整個(gè)銷售期間，各階段項(xiàng)目媒介部分銷售推廣工作根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展調(diào)整）。 1 根據(jù)營(yíng)銷活動(dòng)期間項(xiàng)目銷售狀況變化，協(xié)助分子公司營(yíng)銷部評(píng)估營(yíng)銷活動(dòng)對(duì)銷售影響程度。 二 、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限： 單體工程開工前第 157天開始，開工前第 145天完成。 注：?jiǎn)误w建筑方案內(nèi)部審批通過之后，建筑 /結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案確定之前，項(xiàng)目部應(yīng)委托設(shè)第 18 頁 共 43 頁 計(jì)公司，按照當(dāng)?shù)卣畣我?guī)報(bào)批要求，制作單體方案報(bào)批圖冊(cè)，并報(bào)政府相關(guān)部門審批。 第二十四條