【正文】 第三十二條 施工合同公司內(nèi)部審批（ 21天） 一、開始條件：內(nèi)部開標(biāo)完畢，確定施工隊伍并草擬施工合同后進行。 成果移交單位：政府主管部門 四、所涉單位： 主辦部門： 分子公司 開發(fā)部 協(xié)助部門： 分子公司 采購部 五、工作事項： （一） 分子公司 采購部： 負責(zé)向 分子公司 開發(fā)部提供審核合格的 [《工程預(yù)算書》、攔標(biāo)價及《招標(biāo)文件》 ]。 （二） 分子公司 工程部： 負責(zé)配合 分子公司 總工辦完成施工圖紙會審工作，結(jié)合設(shè)計委托中相關(guān)技術(shù)要求，對施工圖紙中技術(shù)質(zhì)量進行審核，提出書面審核意見，并對施工圖紙最終技術(shù)質(zhì)量負責(zé)。 二、標(biāo)準時限：單體工程開工前第 66天開始，開工前第 59天完成。 第二十七條 施工圖設(shè)計（ 21天） 一、開始條件：單體建筑 /結(jié)構(gòu)設(shè)計方案確定后，接到全部設(shè)計依據(jù)資料后進行。 三、工作成果 ： 成果內(nèi)容： 項目規(guī)劃信息公示完畢，為辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證做好準備。 成果移交單位： 分子公司 四、所涉單位： 主辦部門： 分子公司 總工辦 審批機構(gòu)： 項目委員會 五、 工作事項 ： （一）分子公司總工辦： 負責(zé)將設(shè)計公司提供的 [完整的單體建筑（平 \立 \剖）面圖紙 ]，上報給公司 項目委員會 ，并隨時跟蹤。 （二）設(shè)計公司： 負責(zé)依據(jù) 分子公司 提交的 [設(shè)計任務(wù)書 ]，進行項目規(guī)劃方案的設(shè)計，并在設(shè)計完成后，提供至少一套 [完整的項目整體規(guī)劃方案（包括總平面圖、鳥瞰圖、單體效果圖、區(qū)入口低視點透視、中心綠化景觀透視、交通分析、日照分析等） ] ，給 分子公司 總工辦。 結(jié)合項目銷售進度，對分子公司營銷部的價格調(diào)整方案提供建議。 客戶分析（來電客戶、來訪客戶、成交客戶、未成交客戶分析）、產(chǎn)品分析（暢銷產(chǎn)品、滯銷產(chǎn)品的分析、關(guān)注競爭項目動態(tài)）、銷售策略性調(diào)整。（ 10天，項目開盤前完成） （三）營銷策劃部 協(xié)助并指導(dǎo)擬定項目價格草案。 協(xié)助擬定購房須知和 《業(yè)主臨時公約》、《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《住戶手冊》等與物業(yè)管理相關(guān)的宣傳性文字資料。 （ 60 天，項目亮相開始執(zhí)行） 售樓處內(nèi)外展示道具的更換 。 參與單體戶型模型的選擇。 協(xié)助印刷品設(shè)計、制作 提供平面規(guī)劃圖、景觀規(guī)劃圖、房型圖、人行系統(tǒng)、車行系統(tǒng)等設(shè)計方面資料和提供工程進度、交工標(biāo)準、施工材料、施工工藝等相關(guān)方面資料。 ⑤印刷品設(shè)計制作 （ 30天，圖紙設(shè)計完畢且外部資源確定后開始執(zhí)行 ) 概念樓書、房型圖、 DM單、宣傳海報等。 項目 定位報告及項目建議書 的擬定和上報（ 15 天，土地取得后開始執(zhí)行） ①撰寫項目定位報告（項目定位報告模板參考附件五）。 項目定位 。 與競爭對手協(xié)商溝通，通過多種渠道或 手法（人脈關(guān)系、經(jīng)濟利益等），力爭勸其放棄。（ 7天 ，收到項目投資意向書后執(zhí)行） （三） 工程部 提供涉及項目工程類的成本基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 。 （ 5天，投資意向前期市場調(diào)研完成后開始執(zhí)行） ① 宗地詳細情況 ； ② 項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)分析等 ； ③獲取意向地塊預(yù)計底價、履約保證金要求和上市時間計劃等信息 ； ④潛在競爭對手的初步了解。 ①與合作方取得聯(lián)系，達成初步合作意向，并詳細了解擬出讓土地基本情況，包括土地現(xiàn)狀圖（土地具體位置、四至以及周邊情況）、土地規(guī)劃條件（用地面積、退紅線 距離 、用地屬性、容積率、建筑密度、 建筑 限高等）、合作方初步擬定土地價（ 土地轉(zhuǎn)讓價或合作開發(fā)折價）、以及土地開發(fā)轉(zhuǎn)讓資金支付方式。工作流程及相關(guān)時間節(jié)點詳見《榮盛發(fā)展項目開發(fā) 流程 時標(biāo)網(wǎng)絡(luò)圖》。 （第五十 三 ～ 五十 五 條， 115天） 市政配套及園 林景觀工程施工與竣工驗收 （第十五條， N天） 項目清盤 （ 3）其他土地信息（ 擬清算可直接開發(fā)或變更手續(xù)簡易且可用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地 ） 。 了解地塊區(qū)域未來規(guī)劃 詳細了解地塊所屬區(qū)域的未來 3— 5 年的規(guī)劃，并分析區(qū)域未來規(guī)劃對項目以后開發(fā)的影響和 支撐作用。 ③項目在區(qū)域房地產(chǎn)市場的基本定位和發(fā)展，以及項目所在城市地理位置分析。 第 七 條 土地公告 及競買階段 一、開始條件：土地公告后 二 、標(biāo)準時限： 土地拍賣時為 21天，土地掛牌時為 30天 。 （三） 研發(fā)中心 提供項目方案 標(biāo)。 三 、工作成果： 成果內(nèi)容： 市場深度調(diào)研報告 成果移交單位： 戰(zhàn)略委員會 四、所涉單位： 主辦部門： 營銷策劃部 協(xié)助部門： 發(fā)展部 （ 分子公司開發(fā)部 ） 五 、工作事項 （一） 營銷策劃部 區(qū)域房地產(chǎn)市場基本狀況調(diào)研 區(qū) 域房地產(chǎn)市場基本狀況包括區(qū)域市場總體供需、價格水平、客戶群體、產(chǎn)品特性、競爭對手和發(fā)展趨勢分析等方面。 根據(jù)區(qū)域市場客戶需求狀況和熱銷產(chǎn)品分析，對產(chǎn)品設(shè)計提供建設(shè)性意見。 對項目營銷推廣方案以及產(chǎn)品推廣排期、階段性重點聚焦產(chǎn)品提出合理化建議。 協(xié)助印刷品設(shè)計、制作 相關(guān)印刷文件的法律審批以及合同審批。 ②銷控展牌和銷控粘貼。 協(xié)助擬定項目價格體系草案。 來電、來訪和認購意向客戶信息統(tǒng) 計分析。 （三） 物業(yè)公司 為項目開盤慶典活動提供保安、保潔等工作人員 ；現(xiàn)場向客戶提供有關(guān)物業(yè)管理問題的咨詢。 簽訂房屋銷售合同的客戶應(yīng)當(dāng)簽訂遵守《業(yè)主臨時公約》的承諾。 （二） 項目部 第 16 頁 共 43 頁 從項目銷售角度分析銷售推廣執(zhí)行情況和評估效果（項目的銷售工作的總結(jié)）。 二 、標(biāo)準時限： 單體工程開工前第 115天開始，開工前第 100天完成。 第二節(jié) 項目規(guī)劃方案政府報批 第二十二條 總規(guī)政府報批（ 30 天） 一、開始條件：總規(guī)內(nèi)部審批完成后開始進行。 三、工作成果： 成果內(nèi)容：獲得建設(shè)工程規(guī)劃許可證 。 注：設(shè)計公司在完成施工圖設(shè)計后、委托政府圖審前必須制作藍圖提供 給施工單位和公司預(yù)結(jié)算部用于預(yù)算編制。 （三）公司預(yù)結(jié)算部： 公司預(yù)結(jié)算部負責(zé)對造價公司編 制的施工圖預(yù)算進行審核，并最終提出內(nèi)部招標(biāo)用預(yù)算清單和標(biāo)底。 三、工作成果： 成果內(nèi)容： 內(nèi)部確定總包合作單位 。 第四款、開標(biāo)結(jié)果公示（ 3天） 一、開始條件：政府開標(biāo)后進行。 三、工作成果： 成果內(nèi)容：取得政府部門頒發(fā)的建筑工程施工許可證 。 三、工作成果： 成果內(nèi)容： 政府開標(biāo)完畢，確定中標(biāo)單位 。 第五款、內(nèi)部開標(biāo)（ 6天） 一、開始條件：內(nèi)部招標(biāo)目標(biāo)價確定后進行。 成果移交單位：施工單位、分子公 司采購部、開發(fā)部 四、所涉單位： 主辦部門：施工單位、造價公司 協(xié)助部門：分子公司采購部、公司預(yù)結(jié)算部 五、工作事項： （一）施工單位、造價公司： 根據(jù) 分子公司 采購部提供的全套施工圖紙編制 [施工圖預(yù)算 ]，并通過甲方答疑進行修第 23 頁 共 43 頁 正，最終將核準后的 [施工圖預(yù)算 ]清單，提交給 分子公司 采購部（用于內(nèi)部開標(biāo)）、開發(fā)部（用于政府招標(biāo)手續(xù)備案） 。 成果移交單位：分子公司 總工辦、開發(fā)部、工程部 四、所涉單位： 主辦部門：分子公司開發(fā)部 協(xié)助部門：設(shè)計公司 五、工作事項： （一）分子公司 開發(fā)部： 負責(zé)收集相關(guān)資料，向政府相關(guān)主管部門報審，隨時跟蹤審核過程，要求設(shè)計公司根據(jù)審核意見進行相應(yīng)修改或答疑，最終取得審圖機構(gòu)認可的 [全套施工圖紙 ]和 [施工圖審查通知書 ]，并分別提供給分子公司總工辦（用于圖紙會審和清單答疑）、開發(fā)部（用于下一步政府審批手續(xù)辦理）、工程部（用于開始樁基施工）。 第二十五條 辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證（ 31天） 一、開始條件：分批次戶型報批、單規(guī)內(nèi)部審批結(jié)束，并辦理完成建設(shè)用地規(guī)劃許可證后進行。 （二） 項目委員會 ： 負責(zé)組織公司相關(guān)職能部門，對 分子公司 上報的 [戶型組合方案 ]，進行全面審核，并出具正式的 [項目戶型方案的批復(fù)文件 ]，給 分子公司 。 在審批過程中， 分子公司 必須不斷與政府相關(guān)部門進行溝通，根據(jù)政府相關(guān)部門的批復(fù)意見，對總規(guī)進 行及時調(diào)整，直至總規(guī)報批完畢，修建性詳規(guī)確定。 成果移交單位： 項目委員會 四、所涉單位： 主辦部門： 分子公司營銷部 協(xié)助部門： 項目部、分子公司總工辦、營銷策劃部 五 、 工作事項 （一） 分子公司營銷部 項目營銷全程執(zhí)行效果評估與總結(jié) 產(chǎn)品策略、價格策略、推廣策略、營銷活動評估與總結(jié)。（ 3天，每月 26日開始執(zhí)行，每月 28日之前制定完成） 月度銷售回款指標(biāo)體系執(zhí)行情況以及后期調(diào)整 。 客戶轉(zhuǎn)化 接待、回訪、邀約客戶，完成客戶轉(zhuǎn)協(xié)議與合同簽定工作。 （ 30天，項目開盤前 30天執(zhí)行） 按揭銀行、保險、公證、律師等外聯(lián)單位確定。 （ 15天，收到項目開盤方案后開始執(zhí)行） （四） 營銷策劃部 協(xié)助項目亮相方案的執(zhí)行。（ 15 天，項目公開認購前完成） ⑥認購書、合同袋等。 （七） 分子公司財務(wù)部 項目售樓處及樣板間設(shè)立過程中提供資金支持。（ 60天，項目亮相前完成） ②看房車的配備和包裝。 （三） 項目委員會 項目 定位報告 審批 （ 15 天） 項目建議書 審批（ 15天） （四） 研發(fā)中心 根據(jù)控規(guī)指標(biāo)提供產(chǎn)品類型建議，并協(xié)助項目產(chǎn)品定位。 第 九 條 土地購置前期深度市場調(diào)研 （ 15天） 一、開始條件： 項目可行性審批批準投資后開始執(zhí)行 。 （ 10天，收到發(fā)展部提交項目可研報告后執(zhí)行） ② 拍賣或掛牌時，確定土地競買價格上限，擬定土地競買出價戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)。 規(guī)劃方案及規(guī)劃方案數(shù)據(jù)提供 。 ①項目區(qū)域背景分析：區(qū)域內(nèi)宏觀經(jīng)濟、微觀經(jīng)濟以及發(fā)展前景等分析。 第 4 頁 共 43 頁 地塊現(xiàn)場踏勘 對地塊現(xiàn)狀（主要是指地塊地面狀況和空中狀況）、地質(zhì)條件、是否有地下埋藏物等影響開發(fā)的因素詳細了解。 土地信息獲取 （ 1） 政府職能部門擬出讓土地 。 （第二十二 ～ 二十 五 條， 90天） 單體工程設(shè)計 （第 六十二 ～ 六十三 條， 112天） 前期物業(yè)管理服務(wù) 在實際工作中為 了 科學(xué)、合理 地 節(jié)約開發(fā) 時間 ，可以根據(jù)具體情況提前開展相關(guān)工作。 ③根據(jù)合作方擬定土地價， 初步估計 地塊預(yù)期開發(fā)利潤、項目現(xiàn)金流以及項目啟動所需資金投入。 （ 10天，土地初步判斷完成后開始執(zhí)行） ①宏觀市場基本情況（購買 力、消費特征、同業(yè)水平、競爭程度）； ②微觀環(huán)境（位置優(yōu)勢、價格水平）； ③項目初步經(jīng)濟測算分析； ④項目投資的理由和項目前景分析； ⑤項目主要障礙和基本風(fēng)險分析； ⑥項目立項前期費用等 。 （ 10天，項目投資立項 批準 后開始執(zhí)行） 根據(jù)項目地塊現(xiàn)狀和開工條件，協(xié)助發(fā)展部 （分子公司開發(fā)部） 擬定項目開發(fā)進度計劃 。 （ 拍賣為 1天， 掛牌為 10天 ） ① 向土地部門投遞方案標(biāo)或經(jīng)濟標(biāo)標(biāo)書以及其他所需的材料等。 協(xié)助 擬定開發(fā)進度 計劃 。 項目建議書一般包括項目戶型設(shè)計、戶型配比、面積區(qū)間、景觀規(guī)劃、建筑風(fēng)格、配套標(biāo)準等方面。 （ 60天，項目亮相前完成） ②看房車的配備和包裝。 協(xié)助進行樣板間及環(huán)境指示說明系統(tǒng)：提供樣板間戶型，組織招標(biāo)確定施工單位，協(xié)助樣板間內(nèi)外部裝飾和指引系統(tǒng)的施工。 （ 15 天，項目亮相 15天開始執(zhí)行） 意向客戶信息統(tǒng)計與分析（項目開盤前 30天完成） 銷售道具準備（ 60 天，項目亮相后開始執(zhí)行，項目公開認購前完成） ①最終版房型手冊。 樣板間及環(huán)境指示系統(tǒng)數(shù)據(jù)更新 。 確定按揭銀行 。 （ 15天，收到項目價格體系草案后開始執(zhí)行，項目開盤前完成） （四） 分子公司財務(wù)部 認購金收取 。 銷售推廣工作 ①媒介部分：確定日常銷售期間宣傳媒介選擇、投放量和投放頻率（整個銷售期間，各階段項目媒介部分銷售推廣工作根據(jù)項目進展調(diào)整）。 1 根據(jù)營銷活動期間項目銷售狀況變化，協(xié)助分子公司營銷部評估營銷活動對銷售影響程度。 二 、標(biāo)準時限： 單體工程開工前第 157天開始，開工前第 145天完成。 注：單體建筑方案內(nèi)部審批通過之后，建筑 /結(jié)構(gòu)設(shè)計方案確定之前，項目部應(yīng)委托設(shè)第 18 頁 共 43 頁 計公司，按照當(dāng)?shù)卣畣我?guī)報批要求，制作單體方案報批圖冊，并報政府相關(guān)部門審批。 第二十四條