【正文】 率（整個(gè)銷售期間，各階段項(xiàng)目媒介部分銷售推廣工作根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展調(diào)整）。 （四） 分子公司財(cái)務(wù)部 在客戶轉(zhuǎn)協(xié)議與簽定合同工作過(guò)程中定金或房款的收取。 （ 15天，收到項(xiàng)目?jī)r(jià)格體系草案后開(kāi)始執(zhí)行，項(xiàng)目開(kāi)盤前完成） （四） 分子公司財(cái)務(wù)部 認(rèn)購(gòu)金收取 。（項(xiàng)目開(kāi)盤前完成） 開(kāi)盤慶典活動(dòng)籌備工作 。 確定按揭銀行 。 對(duì)最終版房型手冊(cè)、樓書(shū)、宣傳海報(bào)、銷售折頁(yè)等的設(shè)計(jì)提供建議。 樣板間及環(huán)境指示系統(tǒng)數(shù)據(jù)更新 。 ③銷售合同、附加協(xié)議、房型附圖和認(rèn)購(gòu)協(xié)議等。 （ 15 天，項(xiàng)目亮相 15天開(kāi)始執(zhí)行） 意向客戶信息統(tǒng)計(jì)與分析（項(xiàng)目開(kāi)盤前 30天完成） 銷售道具準(zhǔn)備（ 60 天，項(xiàng)目亮相后開(kāi)始執(zhí)行，項(xiàng)目公開(kāi)認(rèn)購(gòu)前完成） ①最終版房型手冊(cè)。 協(xié)助看房車配備 具體配備看房車以及安排司機(jī)。 協(xié)助進(jìn)行樣板間及環(huán)境指示說(shuō)明系統(tǒng)：提供樣板間戶型，組織招標(biāo)確定施工單位，協(xié)助樣板間內(nèi)外部裝飾和指引系統(tǒng)的施工。 協(xié) 助確定、制作各種印刷類銷售道具。 （ 60天，項(xiàng)目亮相前完成） ②看房車的配備和包裝。 （六） 工程部 對(duì)項(xiàng)目材料選擇、工藝、工法以及項(xiàng)目設(shè)計(jì)組織等方案提出建設(shè)性意見(jiàn)。 項(xiàng)目建議書(shū)一般包括項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)、戶型配比、面積區(qū)間、景觀規(guī)劃、建筑風(fēng)格、配套標(biāo)準(zhǔn)等方面。 區(qū)域基礎(chǔ)配套現(xiàn)狀調(diào)研 項(xiàng)目周邊區(qū)域生活、交通、文教、衛(wèi)生、休閑、購(gòu)物以及其他配套等。 協(xié)助 擬定開(kāi)發(fā)進(jìn)度 計(jì)劃 。 （四） 財(cái)務(wù)部 完成 土地競(jìng)買保證金、土地首付款和土地交易服務(wù)費(fèi)等 的交納事項(xiàng) 。 （ 拍賣為 1天， 掛牌為 10天 ） ① 向土地部門投遞方案標(biāo)或經(jīng)濟(jì)標(biāo)標(biāo)書(shū)以及其他所需的材料等。 三 、工作成果： 成果內(nèi)容 一 ： 取得土地競(jìng)買資格 成果 一 移交單位： 戰(zhàn)略委員會(huì) 成果內(nèi)容二：項(xiàng)目投資決策結(jié)果 成果二移交單位：發(fā)展部（分子公司開(kāi)發(fā)部） 成果內(nèi)容 三 ：取得土地（簽訂土地競(jìng)買成交確認(rèn)書(shū)） 成果 三 移交單位： 董事會(huì) 第 6 頁(yè) 共 43 頁(yè) 四、所涉單位： 主辦部門：發(fā)展部 （ 分子公司開(kāi)發(fā)部 ） 協(xié)助部門： 研發(fā)中心、財(cái)務(wù)部、綜合辦公室 審批機(jī)構(gòu)： 戰(zhàn)略委員會(huì) 五 、工作事項(xiàng) ： （一） 發(fā)展部 （ 分子公司開(kāi)發(fā)部 ） 土地競(jìng)買準(zhǔn)備 。 （ 10天，項(xiàng)目投資立項(xiàng) 批準(zhǔn) 后開(kāi)始執(zhí)行） 根據(jù)項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀和開(kāi)工條件，協(xié)助發(fā)展部 （分子公司開(kāi)發(fā)部） 擬定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃 。 ④可研基本定位：一般包括項(xiàng)目定位、客戶定位、產(chǎn)品定位等。 （ 10天，土地初步判斷完成后開(kāi)始執(zhí)行） ①宏觀市場(chǎng)基本情況（購(gòu)買 力、消費(fèi)特征、同業(yè)水平、競(jìng)爭(zhēng)程度）； ②微觀環(huán)境（位置優(yōu)勢(shì)、價(jià)格水平）； ③項(xiàng)目初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算分析； ④項(xiàng)目投資的理由和項(xiàng)目前景分析； ⑤項(xiàng)目主要障礙和基本風(fēng)險(xiǎn)分析； ⑥項(xiàng)目立項(xiàng)前期費(fèi)用等 。 項(xiàng)目成本初步測(cè)算 了解當(dāng)?shù)氐慕ò渤杀尽⒄召M(fèi)項(xiàng)目和具體情況。 ③根據(jù)合作方擬定土地價(jià)， 初步估計(jì) 地塊預(yù)期開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、項(xiàng)目現(xiàn)金流以及項(xiàng)目啟動(dòng)所需資金投入。 深入了解 土地信息、土地 項(xiàng)目 初步判斷和甄選、土地 項(xiàng)目 上市 運(yùn)作 （ 1） 政府 計(jì)劃 出讓土地 。 在實(shí)際工作中為 了 科學(xué)、合理 地 節(jié)約開(kāi)發(fā) 時(shí)間 ，可以根據(jù)具體情況提前開(kāi)展相關(guān)工作。 （第 六十二 ～ 六十三 條， 112天） 前期物業(yè)管理服務(wù) （第三十 七 ～ 四十 五 條， 127天） （二）市政配套與園林景觀工程 市政配套與園林景 觀方案設(shè)計(jì) （第二十二 ～ 二十 五 條， 90天） 單體工程設(shè)計(jì) （第十四條， 15天） 項(xiàng)目日常銷售 （第十一條， 197天） 項(xiàng)目亮相 第三條 本辦法以取得土地、項(xiàng)目啟動(dòng)、項(xiàng)目開(kāi)工、項(xiàng)目開(kāi)盤、項(xiàng)目竣工、 項(xiàng)目交房 為關(guān)鍵工作節(jié)點(diǎn)。 土地信息獲取 （ 1） 政府職能部門擬出讓土地 。 （ 2） 其他開(kāi)發(fā)商擬轉(zhuǎn)讓或?qū)で蠛献?。 第 4 頁(yè) 共 43 頁(yè) 地塊現(xiàn)場(chǎng)踏勘 對(duì)地塊現(xiàn)狀（主要是指地塊地面狀況和空中狀況）、地質(zhì)條件、是否有地下埋藏物等影響開(kāi)發(fā)的因素詳細(xì)了解。 三 、工作成果： 成果內(nèi)容： 項(xiàng)目投資意向書(shū)、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 成果移交單位： 戰(zhàn)略 委員會(huì) 四、所涉單位： 主辦部門：發(fā)展部 （ 分子公司開(kāi)發(fā)部 ） 協(xié)助部門： 工程部、營(yíng)銷策劃部、研發(fā)中心 審批機(jī)構(gòu)： 戰(zhàn)略委員會(huì) 五 、工作事項(xiàng) （一） 發(fā)展部 （ 分子公司開(kāi)發(fā)部 ） 土地判斷 并出具 詳細(xì)結(jié)果 。 ①項(xiàng)目區(qū)域背景分析：區(qū)域內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)、微觀經(jīng)濟(jì)以及發(fā)展前景等分析。 （二） 戰(zhàn)略 委員會(huì) 項(xiàng) 目投資意向書(shū)的審批（即是項(xiàng)目立項(xiàng)審批）。 規(guī)劃方案及規(guī)劃方案數(shù)據(jù)提供 。 （ 20天，土地公告階段完成） 明確競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，綜合分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的財(cái)力、人力、物力、社會(huì)關(guān)系資源和競(jìng)買目的。 （ 10天，收到發(fā)展部提交項(xiàng)目可研報(bào)告后執(zhí)行） ② 拍賣或掛牌時(shí)，確定土地競(jìng)買價(jià)格上限，擬定土地競(jìng)買出價(jià)戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)。 （ 5天，上一項(xiàng)工作完成后開(kāi)始執(zhí)行） 對(duì)項(xiàng)目地塊周邊及輻射范圍內(nèi)的客戶、產(chǎn)品、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)等進(jìn)行分析，協(xié)助發(fā)展部對(duì)項(xiàng)目做地塊可行性研究。 第 九 條 土地購(gòu)置前期深度市場(chǎng)調(diào)研 （ 15天） 一、開(kāi)始條件： 項(xiàng)目可行性審批批準(zhǔn)投資后開(kāi)始執(zhí)行 。 ③區(qū)域市場(chǎng)典型個(gè)案分析。 （三） 項(xiàng)目委員會(huì) 項(xiàng)目 定位報(bào)告 審批 （ 15 天） 項(xiàng)目建議書(shū) 審批（ 15天） （四） 研發(fā)中心 根據(jù)控規(guī)指標(biāo)提供產(chǎn)品類型建議，并協(xié)助項(xiàng)目產(chǎn)品定位。 ④沙盤及戶型單體模型（ 90天，項(xiàng)目亮相前交付使用） 制作單位選擇和招標(biāo)、沙盤和戶型單體模型設(shè)計(jì)制作，及其在銷售案場(chǎng)的布置。（ 60天，項(xiàng)目亮相前完成） ②看房車的配備和包裝。 協(xié)助銷售人員培訓(xùn) 提供建筑設(shè)計(jì)、景觀規(guī)劃、建筑風(fēng)格、各項(xiàng)控規(guī)指標(biāo)、戶型賣點(diǎn)資料、全部圖紙以及施工 材料、施工工藝、重點(diǎn)節(jié)點(diǎn)、工程進(jìn)度、入住時(shí)間、交工標(biāo)準(zhǔn)等培訓(xùn)。 （七） 分子公司財(cái)務(wù)部 項(xiàng)目售樓處及樣板間設(shè)立過(guò)程中提供資金支持。 參與樣板間戶型選定，并對(duì)裝飾及包裝提出合理化建議。（ 15 天，項(xiàng)目公開(kāi)認(rèn)購(gòu)前完成） ⑥認(rèn)購(gòu)書(shū)、合同袋等。 日常來(lái)電、來(lái)訪客戶的接待、信息登記（來(lái)訪客戶信息登記表模板參考附件十一）和后續(xù)跟蹤 。 （ 15天，收到項(xiàng)目開(kāi)盤方案后開(kāi)始執(zhí)行） （四） 營(yíng)銷策劃部 協(xié)助項(xiàng)目亮相方案的執(zhí)行。 （七） 物業(yè)公司 提供亮相慶典活動(dòng)中保安、保潔等后勤人員支持。 （ 30天，項(xiàng)目開(kāi)盤前 30天執(zhí)行） 按揭銀行、保險(xiǎn)、公證、律師等外聯(lián)單位確定。 開(kāi)盤慶典活 動(dòng)籌備工作。 客戶轉(zhuǎn)化 接待、回訪、邀約客戶，完成客戶轉(zhuǎn)協(xié)議與合同簽定工作。 銷售分析及調(diào)整 。（ 3天，每月 26日開(kāi)始執(zhí)行，每月 28日之前制定完成） 月度銷售回款指標(biāo)體系執(zhí)行情況以及后期調(diào)整 。 對(duì)比回款指標(biāo)體系計(jì)劃與執(zhí)行情況，參與探討項(xiàng)目后期回款指標(biāo)體系調(diào)整。 成果移交單位： 項(xiàng)目委員會(huì) 四、所涉單位： 主辦部門： 分子公司營(yíng)銷部 協(xié)助部門： 項(xiàng)目部、分子公司總工辦、營(yíng)銷策劃部 五 、 工作事項(xiàng) （一） 分子公司營(yíng)銷部 項(xiàng)目營(yíng)銷全程執(zhí)行效果評(píng)估與總結(jié) 產(chǎn)品策略、價(jià)格策略、推廣策略、營(yíng)銷活動(dòng)評(píng)估與總結(jié)。 成果移交單位： 分子公司總工辦 四、所涉單位： 主辦部門： 設(shè)計(jì)公司 協(xié)助部門： 分子公司總工辦 五、 工作事項(xiàng) ： （一） 分子公司 總工辦： 負(fù)責(zé)主持編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，明確設(shè)計(jì)要求及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，并在編制完成后向設(shè)計(jì)公司提交 [設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) ]，全程推進(jìn)此項(xiàng)工作。 在審批過(guò)程中， 分子公司 必須不斷與政府相關(guān)部門進(jìn)行溝通，根據(jù)政府相關(guān)部門的批復(fù)意見(jiàn)，對(duì)總規(guī)進(jìn) 行及時(shí)調(diào)整，直至總規(guī)報(bào)批完畢，修建性詳規(guī)確定。 三 、工作成果： 成果內(nèi)容 項(xiàng)目委員會(huì)正式下發(fā)的相關(guān)項(xiàng)目單體立面效果圖的批復(fù)文件。 （二） 項(xiàng)目委員會(huì) ： 負(fù)責(zé)組織公司相關(guān)職能部門，對(duì) 分子公司 上報(bào)的 [戶型組合方案 ]，進(jìn)行全面審核，并出具正式的 [項(xiàng)目戶型方案的批復(fù)文件 ]，給 分子公司 。 二、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：?jiǎn)误w工程開(kāi)工前第 115天開(kāi)始，開(kāi)工前第 100天完成。 第二十五條 辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證（ 31天） 一、開(kāi)始條件：分批次戶型報(bào)批、單規(guī)內(nèi)部審批結(jié)束，并辦理完成建設(shè)用地規(guī)劃許可證后進(jìn)行。 （二）設(shè)計(jì)公司： 負(fù)責(zé)完成單體建筑 /結(jié)構(gòu)方案的設(shè)計(jì)，并將其提交給分子 公司總工辦。 成果移交單位：分子公司 總工辦、開(kāi)發(fā)部、工程部 四、所涉單位： 主辦部門：分子公司開(kāi)發(fā)部 協(xié)助部門：設(shè)計(jì)公司 五、工作事項(xiàng)： （一）分子公司 開(kāi)發(fā)部： 負(fù)責(zé)收集相關(guān)資料，向政府相關(guān)主管部門報(bào)審，隨時(shí)跟蹤審核過(guò)程，要求設(shè)計(jì)公司根據(jù)審核意見(jiàn)進(jìn)行相應(yīng)修改或答疑，最終取得審圖機(jī)構(gòu)認(rèn)可的 [全套施工圖紙 ]和 [施工圖審查通知書(shū) ]，并分別提供給分子公司總工辦（用于圖紙會(huì)審和清單答疑）、開(kāi)發(fā)部（用于下一步政府審批手續(xù)辦理）、工程部（用于開(kāi)始樁基施工）。 第三十條 內(nèi)部招標(biāo)（ 33天） 第一款、內(nèi)部招標(biāo)方案確定 /內(nèi)部招標(biāo)文件編制（ 7天） 一、開(kāi)始條件： 意向總包單位考察、選擇完畢后進(jìn)行。 成果移交單位：施工單位、分子公 司采購(gòu)部、開(kāi)發(fā)部 四、所涉單位： 主辦部門：施工單位、造價(jià)公司 協(xié)助部門：分子公司采購(gòu)部、公司預(yù)結(jié)算部 五、工作事項(xiàng)： （一）施工單位、造價(jià)公司： 根據(jù) 分子公司 采購(gòu)部提供的全套施工圖紙編制 [施工圖預(yù)算 ]，并通過(guò)甲方答疑進(jìn)行修第 23 頁(yè) 共 43 頁(yè) 正，最終將核準(zhǔn)后的 [施工圖預(yù)算 ]清單，提交給 分子公司 采購(gòu)部（用于內(nèi)部開(kāi)標(biāo)）、開(kāi)發(fā)部（用于政府招標(biāo)手續(xù)備案） 。 四、所涉單位： 主辦部門：分 子公司總工辦 協(xié)助部門：分子公司工程部，公司預(yù)結(jié)算部 五、工作事項(xiàng)： （一） 分子公司 總工辦： 負(fù)責(zé)組織 分子公司 工程部、施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位、公司工程部、預(yù)結(jié)算部等相關(guān)部門，參加圖紙會(huì)審，負(fù)責(zé)記錄和整理各方意見(jiàn)，形成 [圖紙會(huì)審會(huì)議記錄 ]，并對(duì)當(dāng)場(chǎng)會(huì)上未解決問(wèn)題，進(jìn)行持續(xù)跟蹤和解決，從而最終確保施工圖設(shè)計(jì)質(zhì)量。 第五款、內(nèi)部開(kāi)標(biāo)（ 6天） 一、開(kāi)始條件：內(nèi)部招標(biāo)目標(biāo)價(jià)確定后進(jìn)行。 三、工作成果： 成果內(nèi)容：向政府主管部門提交《工程預(yù)算書(shū)》、攔標(biāo)價(jià)及《招標(biāo)文件》，并審核合格，進(jìn)入政府招標(biāo)程序。 三、工作成果： 成果內(nèi)容： 政府開(kāi)標(biāo)完畢，確定中標(biāo)單位 。 成果移交單位： 分子公司 開(kāi)發(fā)部 四、所 涉單位： 主辦部門： 分子公司 開(kāi)發(fā)部 五、工作事項(xiàng)： （一） 分子公司 開(kāi)發(fā)部： 負(fù)責(zé)督促中標(biāo)的總包單位，盡快完成合同簽訂和備案工作，為下一步辦理施工許可證和項(xiàng)目順利開(kāi)工，提供必要條件。 三、工作成果： 成果內(nèi)容：取得政府部門頒發(fā)的建筑工程施工許可證 。 二、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：?jiǎn)误w工程開(kāi)工前第 33天開(kāi)始，開(kāi)工前第 12天完成。 第四款、開(kāi)標(biāo)結(jié)果公示（ 3天） 一、開(kāi)始條件：政府開(kāi)標(biāo)后進(jìn)行。 （二） 分子公司 開(kāi)發(fā)部： 負(fù)責(zé)將 分子公司 采購(gòu)部提供的 [《工程預(yù)算書(shū)》、攔標(biāo)價(jià)和《招標(biāo)文件》 ]，提交給政府主管部門，正式進(jìn)入政府招標(biāo)程序。 三、工作成果： 成果內(nèi)容： 內(nèi)部確定總包合作單位 。 （三）公司預(yù)結(jié) 算部： 負(fù)責(zé)幫助 分子公司 ，對(duì)圖紙答疑中的預(yù)算和造價(jià)問(wèn)題進(jìn)行澄清，對(duì)施工單位提出的清單和造價(jià)問(wèn)題進(jìn)行解釋，明確所有預(yù)算清單和造價(jià)問(wèn)題，避免后期合同糾紛。 （三）公司預(yù)結(jié)算部： 公司預(yù)結(jié)算部負(fù)責(zé)對(duì)造價(jià)公司編 制的施工圖預(yù)算進(jìn)行審核，并最終提出內(nèi)部招標(biāo)用預(yù)算清單和標(biāo)底。 三、工作成果： 成果內(nèi)容： 內(nèi)部招標(biāo)文件發(fā)放。 注：設(shè)計(jì)公司在完成施工圖設(shè)計(jì)后、委托政府圖審前必須制作藍(lán)圖提供 給施工單位和公司預(yù)結(jié)算部用于預(yù)算編制。 二、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：?jiǎn)误w工程開(kāi)工前第 80天開(kāi)始，開(kāi)工前第 59天完成。 三、工作成果： 成果內(nèi)容：獲得建設(shè)工程規(guī)劃許可證 。 成果移交單位： 分子公司 開(kāi)發(fā)部 四、所涉單位： 主辦部門：分子公司開(kāi)發(fā)部 五、工作事項(xiàng)： （一） 分子公司 開(kāi)發(fā)部： 負(fù)責(zé)制作公示信息展示牌，并完成公示信息展示，與政府相關(guān)部門的保持溝通，為辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證做好準(zhǔn)備。 第二節(jié) 項(xiàng)