【正文】 地上市時(shí)間、上市方式、土地起價(jià)總款、土地款支付、土地競買人資格要求、競買保證金等）以及土地交付使用條件。 第一 章 市場拓展 第四條 土地信息獲取 一 、 開始條件： 發(fā)展部（分子公司開發(fā)部）設(shè)立 。 （第六十 四 ～ 六十 五 條， N天） 第 2 頁 共 43 頁 總 論 第一條 制定本辦法的目的是為了使公司運(yùn)營程序化、規(guī)范化 ， 在明確項(xiàng)目開發(fā)各項(xiàng)業(yè)務(wù)主體職權(quán)的同時(shí)，用科學(xué)規(guī)范的流程和標(biāo)準(zhǔn)來指導(dǎo)工 作的進(jìn)行，以獲取高效及時(shí)的工作成果。 （第五十 九 條， 197天） 單體工程施工 （第五條， 15天） 意向土地持續(xù)跟蹤 （第四條， N天） 投資意向前期市場調(diào)研 （第六條， 37天） 土地公告及競買 （第十 七～ 二十一條， 107天） 項(xiàng)目規(guī)劃方案政府報(bào)批 （第 五十 ～ 五十二 條， 75天） 市政配套與園林景觀工程預(yù)算編制與招投標(biāo) 業(yè)務(wù)部門如未經(jīng)設(shè)立，應(yīng)由相關(guān)崗位人員或上級(jí)主管單位行使其職能。 成果移交單位： 戰(zhàn)略委員會(huì) 四 、 所涉單位 ： 主辦部門：發(fā)展部 （ 分子公司開發(fā)部 ） 五 、工 作事項(xiàng) ： 公司發(fā)展部 （ 分子公司開發(fā)部 ） 信息獲取渠道建設(shè) 加強(qiáng) 與 政府職能部門（以土地、規(guī)劃部門為主）的關(guān)系建設(shè)，特別 注重與 主管領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系的建立； 加深與業(yè)內(nèi)人士（包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場前期人員、中介代理公司、媒體等）溝通，以及 鞏固其他各種社會(huì)資源（產(chǎn)權(quán)中心、清算中心、拍賣行等）關(guān)系。 ④當(dāng)?shù)貕K項(xiàng)目適合公司發(fā)展，迅速地與土地交易部門（特別是主管土地上市工作的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)）聯(lián)系，積極與土地相關(guān)部門溝通、運(yùn)作，重新擬定土地上市計(jì)劃（使得政府土地上市時(shí)間安排最宜于公司資金安排），提高土地競買人資質(zhì)要求（國家一級(jí)開發(fā)資質(zhì)）和履約保證金等。 第五條 投資意向前期市場調(diào)研 一、開始條件：土地信息的獲取 二 、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限： 15天 三 、工作成果： 成果內(nèi)容 一 ： 地塊現(xiàn)狀圖（四至電子文件） 成果一移交單位：研發(fā)中心 成果內(nèi)容二： 土地初步判斷 結(jié)果 成果 二 移交單位： 戰(zhàn)略委員會(huì) 四、所涉單位： 主辦部門： 發(fā)展部 （ 分 子公司開發(fā)部 ） 協(xié)助部門： 工程部 五 、 工作事項(xiàng) ： （一）發(fā)展部 （ 分子公司開發(fā)部 ） 城市基本情況調(diào)研 城市的行政區(qū)域劃分、經(jīng)濟(jì)狀況、人口狀況、居民收入與消費(fèi)水平、主要支柱產(chǎn)業(yè)以及城市總體發(fā)展規(guī)劃等。 二 、 標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限： 應(yīng)大于 37天，投資意向前期市場調(diào)研完成后開始執(zhí)行 ,土地公告發(fā)布前完成。 ） 在調(diào)研的基礎(chǔ)上， 草擬 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（可行性研究報(bào)告模板見附件二）（項(xiàng)目投資立項(xiàng)確定后 15天內(nèi)完成） 。 如項(xiàng)目獲準(zhǔn)投資，準(zhǔn)備項(xiàng)目土地競買。（ 5天，與上一項(xiàng)工作同步進(jìn)行） （五） 研發(fā)中心 協(xié)助發(fā)展部（分子公司開發(fā)部） 區(qū)域市場深度調(diào)研。 競爭對(duì)手分析 。 （ 20天，土地公告階段） ① 項(xiàng)目可行性研究（項(xiàng)目投資審批）審批 。 市場分析 。 項(xiàng)目所在商圈或臨近商圈現(xiàn)狀調(diào)研和同期操作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研。 ②區(qū)域市場價(jià)格及特征分析。 協(xié)助完成項(xiàng)目商業(yè)部分業(yè)態(tài)選址與數(shù)量確定 。 ③樣板間（ 120天，項(xiàng)目公開認(rèn)購前完成） 設(shè)計(jì)、裝修、環(huán)境指示 系統(tǒng)說明，樣板間設(shè)置類型視項(xiàng)目情況確定，樣板間建設(shè)條件不具備時(shí)應(yīng)提前向公司請(qǐng)示并說明情況。 （二） 項(xiàng)目委員會(huì) 第 10 頁 共 43 頁 項(xiàng)目方案、計(jì)劃的審批 ①項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間計(jì)劃審批（ 7天，收到項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間計(jì)劃后開始執(zhí)行） ②項(xiàng)目 CIS體系方案審批 （ 10天，收到項(xiàng)目 CIS體系方案后開始執(zhí)行） ③項(xiàng)目營銷推廣方案審批（ 10天，收到項(xiàng)目營銷推廣方案后開始執(zhí)行） ④項(xiàng)目亮相方案審批（ 10天， 收到項(xiàng)目亮相方案后開始執(zhí)行） （三） 項(xiàng)目部 項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間計(jì)劃的擬定，并上報(bào) 項(xiàng)目委員會(huì) （ 7天，項(xiàng)目啟動(dòng)后開始執(zhí)行） 項(xiàng)目周邊重要道路設(shè)置醒目指示系統(tǒng)（ 30 天，項(xiàng)目亮相前 30天完成） 項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)工作準(zhǔn)備（根據(jù)項(xiàng)目情況具體安排） ①分賣場設(shè)置。（ 30天，項(xiàng)目亮相前完成） （五） 分子公司總工辦 協(xié)助項(xiàng)目推盤策略確定 提供設(shè)計(jì)理念、產(chǎn)品賣點(diǎn)和專業(yè)設(shè)計(jì)人員支持。 （六） 資產(chǎn)經(jīng)營部 協(xié)助確定項(xiàng)目招商策略 整合外部資源，根據(jù)項(xiàng)目需要制定項(xiàng)目招商策略。 對(duì)售樓處裝飾及指引系統(tǒng)包裝提出合理化建議。（ 30天，項(xiàng)目亮相開始執(zhí)行） ⑤樣板間及環(huán)境指示系統(tǒng)數(shù)據(jù)更新。 （ 30 天，①后開始執(zhí)行） （二） 項(xiàng)目部 項(xiàng)目亮相方案執(zhí)行 。 （三） 項(xiàng)目委員會(huì) 項(xiàng)目開盤方案審批 。（項(xiàng)目公開認(rèn)購前完成） （ 六） 綜合辦 商品房合同、附加協(xié)議、補(bǔ)充協(xié)議和認(rèn)購協(xié)議等文本的法務(wù)審查。 （ 30天，項(xiàng)目開盤前 30天執(zhí)行） 開盤信息告知 。 （ 30天，項(xiàng)目開盤前完成） ①日常來訪來電客戶接待和信息登記； ②認(rèn)購客戶信息登記（認(rèn)購客戶信息登記表模板參考附件十二）和后續(xù)跟蹤 。 第 14 頁 共 43 頁 協(xié)助項(xiàng)目開盤慶典活動(dòng) ， 告知途徑媒介組合的應(yīng)用。 對(duì)比回款指標(biāo)體系計(jì)劃與執(zhí)行情況，參與探討后期回款指標(biāo)體系調(diào)整。 （二） 項(xiàng)目部 月度銷售狀況分析與策略調(diào)整 。 對(duì)分子公司的銷售策略性調(diào)整提供建設(shè)性意見。 第十六條 項(xiàng)目清盤階段 一、開始條件： 銷售率達(dá)到 95% 二 、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限： 90天 三 、工作成果： 成果內(nèi)容： 項(xiàng)目銷售完畢 ，項(xiàng)目營銷策劃全程 評(píng)估報(bào)告 。 三 、工作成果： 成果內(nèi)容： 完整的項(xiàng)目整體規(guī)劃方案（包括總平面圖、鳥瞰圖、單體效果圖、區(qū)入口低視點(diǎn)透視、中心綠化景觀透視、交通分析、日照分析等）。 注：項(xiàng)目規(guī)劃方案內(nèi)部審批通過后， 單體（平 \立 \剖）面設(shè)計(jì)前， 項(xiàng)目部應(yīng)委托設(shè)計(jì)單位，按照當(dāng)?shù)卣傄?guī)報(bào)批的要求，制作總規(guī)報(bào)批圖冊(cè)（包含日照分析用規(guī)劃圖），并報(bào)政府相關(guān)部門審批。 二 、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限： 單體工程開工前第 100天開始，開工前第 90 天完成。 成果移交單位： 分子公司 四、所涉單位： 主辦部門： 分子公司總工辦 審批機(jī)構(gòu)： 項(xiàng)目委員會(huì) 五、 工作 事項(xiàng) ： （一） 分子公司 總工辦： 負(fù)責(zé)將設(shè)計(jì)公司提供且經(jīng) 分子公司 審批后的 [戶型組合方案 ]，上報(bào)給公司 項(xiàng)目委員會(huì) ，并隨時(shí)跟蹤。 第 19 頁 共 43 頁 第二十三條 制作展牌公示信息（ 15天） 一、開始條件：總規(guī)政府報(bào)批完成，修建性詳規(guī)確定之后進(jìn)行。 注一： 辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證，需提交的文件具體包括： 立項(xiàng)批復(fù) 建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃審批表 市政府征地批復(fù) 用地釘樁成果 按規(guī)劃意見書要求取得的有關(guān)協(xié)議及批復(fù)文件 審定設(shè)計(jì)方案通知書 注二：在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證之后（單體工程開工前 90天），分子 公司應(yīng)及時(shí)向公司項(xiàng)目委員會(huì)，提交正式的《項(xiàng)目預(yù)算》，進(jìn)行審核；項(xiàng)目委員應(yīng)在接到 分子公司 提交的《項(xiàng)目預(yù)算》后， 30個(gè)工作日內(nèi)，向 分子公司 下達(dá)《項(xiàng)目預(yù)算》的正式批復(fù)文件。 三、工作成果： 成果內(nèi)容：單體建筑 /結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案 成果移交單位：設(shè)計(jì)公司、分子公司總工辦 四、所涉單位： 主辦部門：設(shè)計(jì)公司 協(xié)助部門：分子公司總工辦 五、工作事項(xiàng)： （一）分 子公司總工辦： 負(fù)責(zé)編制 [建筑 /結(jié)構(gòu)方案設(shè)計(jì) 委托書 ]，并將其與總規(guī)報(bào)批后確定的 [項(xiàng)目規(guī)劃總平面圖及其他規(guī)劃方案圖 ]、 [正式的地質(zhì)勘查報(bào)告 ]，及項(xiàng)目委員會(huì)出具的正式的 [項(xiàng)目單體（立面效果）圖批復(fù)文件 ]、 [戶型批復(fù)方案 ]，一起提供給設(shè)計(jì)公司，進(jìn)行單體建筑 /結(jié)構(gòu)方案設(shè)計(jì)。 三、工作成果： 成果內(nèi)容： 施工圖審查通知書 、 審圖機(jī)構(gòu)認(rèn)可的施工圖 。 （二） 分子公司 工程部： 負(fù)責(zé)配合 分子公司 采購部完成意向總包單位的尋找、考察和談判，為 分子公司 采購部提供相關(guān)技術(shù)支持，并負(fù)責(zé)完成意向總包單位工程技術(shù)方面的專業(yè)考察，撰寫 [專業(yè)考察報(bào)告 ]，為 分子公司 最終決策提供技術(shù)依據(jù)。 三、工作成果： 成果內(nèi)容： 經(jīng)與施工單位核準(zhǔn)過的內(nèi)部招標(biāo)預(yù)算清單 。 成果移交單位：施工單位、設(shè)計(jì)公司、監(jiān)理單位、 分子公司 總工辦、采購部、工程部。 第 24 頁 共 43 頁 （二）公司預(yù)結(jié)算部： 負(fù)責(zé)配合 分子公司 內(nèi)部招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組制定內(nèi)部招標(biāo)攔標(biāo)價(jià)。 二、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：單體工程開工前第 41天開始，開工前第 33天完成。 二、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：單體工程開工前第 30天開始，開工前第 15天完成。 三、工作成果： 成果內(nèi)容： 簽訂用于備案的總包合同，并備案 。 二、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：單體工程開工前第 10天開始，開工前第 1天完成。 第 26 頁 共 43 頁 三、工作成果： 成果內(nèi)容： 施工合同通過公司各級(jí)部門審批，可以簽訂 。 二、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：單體工程開工前第 15天開始，開工前第 12天完成。 第二款、施工單位登記 /發(fā)放招標(biāo)文件（ 3天） 一、開始條件：政府招標(biāo)信息公開發(fā)布以后進(jìn)行。 成果移交單位： 分子公司 采購部、開發(fā)部 四、所涉單位： 主辦部門： 分子公司 采購部 協(xié)助部門： 分子公司 工程部 五、工作事項(xiàng)： （一） 分子公司 采購部： 負(fù)責(zé)組織內(nèi)部招標(biāo)活動(dòng)的開標(biāo)會(huì)議，記錄開標(biāo)會(huì)議紀(jì)要，形成開標(biāo)會(huì)議結(jié)果，并將開標(biāo)結(jié)果 [擬中標(biāo)施工單位 ]移交 分子公司 采購部（進(jìn)行合同談判和內(nèi)部審批）、開發(fā)部（用于政府招標(biāo)手續(xù)審批）。 第四款、確定目標(biāo)價(jià)（ 2天） 一、開始條件：施工圖預(yù)算完成，并經(jīng)公司預(yù)算部審核完成后進(jìn)行。 注：施工圖預(yù)算編制過程中，由 分子公司 總工辦負(fù)責(zé)牽頭組織進(jìn)行圖紙會(huì)審，并就相關(guān)圖紙問題進(jìn)行答疑。 成果移交單位：施工單位 四、所涉單位： 主辦部門：分子公司采購部 協(xié)助部門： 公司采購部 五、工作事項(xiàng)： （一） 分子公司 采購部： 負(fù)責(zé)組織和實(shí)施 [內(nèi)部招標(biāo)方案 ]的起草和 [內(nèi)部招標(biāo)文件 ]的編制，并及時(shí)上報(bào)公司采購部審核，結(jié)合公司采購部、預(yù)結(jié)算部、工程部相關(guān)審核意見，對(duì)相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行修改和優(yōu)化，并最終完成 [內(nèi)部招標(biāo)方案 ]的確定和 [內(nèi)部招標(biāo)文件 ]的發(fā)放。 第四節(jié) 單體工程預(yù)算與招投標(biāo) 第二十九條 意向總包單位考察、選擇（ 49天） 一、開始條件： 總規(guī)報(bào)批完成，修建性詳規(guī)確定之后，開始進(jìn)行 。 三、工作成果： 成果內(nèi)容： 單體工程全套施工圖紙 第 21 頁 共 43 頁 成果移交單位：分子公司 總工辦、采購部、開發(fā)部 ，公司預(yù)結(jié)算部 四、所涉單位： 主辦部門：設(shè)計(jì)公司 協(xié)助部門：分子公司總工辦 五、工作事項(xiàng)： （一） 分子公司 總工辦： 負(fù)責(zé)主持編制 [設(shè)計(jì)委托書 ]和起草 [設(shè)計(jì)委托合同 ]，向設(shè)計(jì)公司提供全部設(shè)計(jì)依據(jù)資料，與設(shè)計(jì)公司保持溝通，隨時(shí)對(duì)設(shè)計(jì)委托要求進(jìn)行答疑和解析，并對(duì)設(shè)計(jì)成果進(jìn)行驗(yàn)收。 第 20 頁 共 43 頁 成果移交單位：分子公司 四、所涉單位： 主辦部門：分子公司開發(fā)部 協(xié)助部門： 分子 公司總工辦 五、工作事項(xiàng)： （一） 分子公司 總工辦： 負(fù)責(zé)委托設(shè)計(jì)公司制作單規(guī)報(bào)批圖冊(cè)，提供給 分子公司 開發(fā)部用于單規(guī)政府報(bào)批。 第二十四條 辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證（ 10天） 一、開始條件：項(xiàng)目規(guī)劃信息公示完成后進(jìn)行。 二、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：單體工程開工前第 145天開始，開工前第 115天完成。 注：單體建筑方案內(nèi)部審批通過之后，建筑 /結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案確定之前，項(xiàng)目部應(yīng)委托設(shè)第 18 頁 共 43 頁 計(jì)公司，按照當(dāng)?shù)卣畣我?guī)報(bào)批要求，制作單體方案報(bào)批圖冊(cè)，并報(bào)政府相關(guān)部門審批。 三 、工作成果： 成果內(nèi)容： 單體建筑平、立、剖面圖及有代表性建筑的立面效果圖。 二 、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限： 單體工程開工前第 157天開始，開工前第 145天完成。 （三） 分子公司總工辦 從工程角度，評(píng)估 對(duì)項(xiàng)目銷售的支持與不足，指導(dǎo)后期的項(xiàng)目工作。 1 根據(jù)營銷活動(dòng)期間項(xiàng)目銷售狀況變化，協(xié)助分子公司營銷部評(píng)估營銷活動(dòng)對(duì)銷售影響程度。 參與探討媒介宣傳分析與效果評(píng)估，協(xié)助分子公司營銷部調(diào)整媒介宣 傳計(jì)劃。 銷售推廣工作 ①媒介部分：確定日常銷售期間宣傳媒介選擇、投放量和投放頻