【正文】 材料及設備進場計劃，并跟蹤、督促計劃的執(zhí)行； ? 負責 大型設備或主要材料現(xiàn)場驗收、材料證明資料收集和手續(xù)辦理； ? 負責 評價公司供應商，并知會 相關部門 錄入數(shù)據(jù)庫。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 9．客戶危機管理 ? 負責建立客戶危機管理風險防范制度； ? 負責策劃有關客戶危機處理方案。 （ 八 ） 客戶服務部 部門使命： 以前瞻性視野構建以客戶為中心的客戶服務平臺，努力提升公司市場中的信譽度和美譽度。 11 ? 負責聯(lián)系相關專業(yè)人士，與產(chǎn)品研究部一起建立并完善專家人才庫； ? 參與項目公司組織的各重要節(jié)點的匯報會議，積累相關專業(yè)經(jīng)驗； ? 負責市場調研及政策研究，定期形成《市場分析報告》； ? 負責各項目相關營銷負責人交流總結，提高營銷專業(yè)水平； ? 負責 制訂 科學的營銷管理體制，推進營銷職能創(chuàng)新 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 6 1．成本管理體系 ? 負責建立和完善公司成本控制體系； ? 負責編制咨詢合同標準化體系； ? 負責公司項目成本戰(zhàn)略的策劃、制定和實施； ? 負責落實項目總體目標成本； ? 配合 項目公司（部）進行責任成本的分解與考核； ? 負責建立成本監(jiān)控預警機制 。 2．部門績效考核 ? 負責制定各項目公司（部）和職能部門的績效考核方案； ? 負責收集各職能部門的關鍵績效數(shù)據(jù)和工作目標完成情況，并組 織對職能部門進行績效考核； ? 根據(jù)項目節(jié)點完成情況，按季度組織對項目公司（部）的績效考核。 二、 公司實行以項目公司（部）制為管理主線的運作模式，強調高 效率、高質量運作，加快“實現(xiàn)從現(xiàn)金到現(xiàn)金”的增值過程。 62 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 部門職能 ：土地信息收集及評估、可行性研究分析、項目土地獲取、 戰(zhàn)略管理、政策研究及市場研究 1．土地信息收集及評估 ? 負責收集目標地塊信息，建立土地信息庫； ? 負責建立土地信息選擇標準體系； ? 負責評估并初步確定拓展目標。 6．工程合同管理 ? 負責建立和完善標準化工程合同體系。 2．設計配合 ? 配合對設計各階段的階段性成果進行審核。 12 ? 負責辦理日常核算業(yè)務； ? 負責辦理日常出納業(yè)務； ? 負責 財務會計報告 的 編制 和 報送； ? 負責公司年度財務報告社會審計工作。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 4．員工薪酬和績效考核 ? 負責職能部門經(jīng)理級以下員工績效考核管理及匯總整理公司績效考核結果； ? 負責管理公司員工薪酬事務，負責審核項目公司（部）薪酬制度； ? 負責 辦理員工調動、離職、入職、考勤、保險和醫(yī)療等手續(xù)； ? 負責建立公司員工福利制度。 2） 初步設計 及施工圖設計 ? 組織相 關部門 對 建筑功能、結構方案、設備選型等 進行設計優(yōu)化并落實 ； ? 負責 施工圖審查單位的考察和確定； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 6．營銷管理 1）營銷策劃 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 4. 營銷策劃部： . 項目可行性分析： 參與項目前期策劃小組工作，進行 項目所在區(qū)域的初步市場調研， 根據(jù)初步市場調研報告， 完成《初步策劃定位報告》和《初步產(chǎn)品建議書》 。 . 運營管理部： . 審核項目開發(fā)總體計劃， 配合完成對 《項目開發(fā)綱要》評審 工作 。 . 在《項目開發(fā)綱要》通過審核后，正式進入工程前期準備階段。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 . 工程技術部： . 在設計的各個階段， 配合 對設計單位的設計質量提出明確目標，控制主要設計參數(shù)，提出設計優(yōu)化意見。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 . 產(chǎn)品研究部： . 在設計的各個階段， 配合進行 設 計評審，確保項目設計與產(chǎn)品建議的一致性。 . 參與評審： 參與《項目開發(fā)綱要》評審，提供營銷策劃方面專業(yè)支持。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 3. 職 責 . 項目公司（部） ／項目前期策劃小組 ： . 在制定項目開發(fā)綱要階段，負責 深化《項目可行性研究報告》中《初步項目總體開發(fā)計劃》、《 初步 策劃定位報告》 （含市場定位和產(chǎn)品定位） 、《初步產(chǎn)品建議書》、《風險控制》（初稿）、《成本測算報告》 ，匯總 財務部提供的《財務分析及資金計劃》 整理形成《項目開發(fā)綱要》。 2. 財務部： . 項目可行性分析： 根據(jù) 項目 成本、 產(chǎn)品建議 等材料， 進行 經(jīng)濟效益預測分析， 完成財務預測及資金籌措方案 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 . 公司 評審：負責將 《 項目可行性 研究 報告 》 交由公司 投資 決策委員會評審，評審通過后，提交公司董事會評審。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 22 6） 設計變更管理 ? 負責審核工程施工階段限額范圍內的設計變更； ? 主持 重大或超出限額的設計變更評審； ? 主持 審核為滿足客戶需求的設計變更。 說明： 確定項目拓展意向后，由公司指定人員牽頭成立項目前期策劃小組進行項目前期策劃工作，至項目公司（部）成立。 2．員工招聘和選派 ? 負責 制定招聘計劃和實施招聘，為公司和項目公司（部）供 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 七 ） 財務部： 部門使命： 以前瞻性視野，研究和創(chuàng)新房地產(chǎn)開發(fā)資本運營理念和方法，構建和完善滿足公司項目需求的資金運作平臺。 6．技術資料管理 ? 負責對項目工程技術、施工資料管理的督促、檢查； ? 配合項目公司（部）完成工程竣工后的檔案資料移交。 4．項目預結算 ? 負責 造價咨詢公司評標選定工作； ? 負責編制各項目的《項目結算計劃》； ? 負責各項目結算工作； ? 負責對各項目預算實行備案抽查； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 4 ? 主持 公司定期和不定期的流程 修訂 工作。因此由公司職能部門直接負責項目拓展及客戶服務工作，并在項目前期策劃階段對工作成果進行控制和評審，保證項目運作水平。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 25 (一 )項目拓展工作流程及各相關部門工作 職責 四、 項目公司（部）是公司的重要戰(zhàn)略經(jīng)營單元，按照直線式業(yè)務指揮系統(tǒng)運作，明確責、權、利，提高工作效率，加快項目運作速度，縮短資金占用周期，全面負責項目經(jīng)營管理，實現(xiàn)經(jīng)營目標。 4．公共關系管理 ? 負責項目拓展過程中從政府部門收集項目相關背景資料； ? 配合 報批報建工作； ? 配合 辦理項目開發(fā)相關政府批文及許可證； ? 負責公司對外公共關系的日常維護； ? 負責公司與政府機關之間的危機公關處理。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 7．工程管理指引制訂及維護 ? 負責施工圖設計指引（建筑專業(yè)除外）的制訂及維護； ? 負責工程管理指引的制訂及維護。 部門職能： 財務管理制度管理、會計核算、融資管理、全面預算管理、財務分析與公司決策支持、稅務管理、權益性投資管理和審計、財務檔案與內部管理 1．財務管理制度管理 ? 負責 根據(jù)國家財會法律法規(guī)，結合公司管理需要，建立和完善公司各種財務管理 制度。 14 ? 與項目公司（部）共同負責銷售代理公司的管理和評估； ? 負責有關銷售信息系統(tǒng)初始數(shù)據(jù)的錄入； ? 配合 進行 按揭銀行 的 選擇； ? 負責認購書、銷售合同等法律文件的準備工作； ? 配合 進行 營銷推廣客戶活動； ? 配合完成 簽訂相關認購協(xié)議工作； ? 負責與客戶簽訂銷售合同，并負責銷售回款； ? 配合完成 客戶資料移交工作； ? 負責客戶資料及銷售合同管理； ? 負責銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析、匯總分析； ? 負責銷售后的相關產(chǎn)權辦理工作，包括：面積補差、初始登記、轉移登記并協(xié)助監(jiān)管銀行或業(yè)主辦理《房產(chǎn)證》； ? 負責組織項 目入伙策劃并組織落實； ? 負責項目尾盤銷售及資產(chǎn)管理。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 1． 項目前期準備 ? 負責 制定 管理架構及人員配置計劃 ，交由行政人事部審核。 7）項目檔案 管理 ? 負責管理項目各類相關檔案； ? 負責 進行工程信息收集、總結，配合工程技術部建立和完善工程案例信息庫。 25 第三部分 項目開發(fā)工作流程 一、地產(chǎn)業(yè)務開發(fā)工作流程示意圖 和 項目公司（部） 項目前期策劃小組 主責部門 協(xié)作部門 工程技術部 合約成本 部 運營 管理部 投資拓展部 營銷策劃部 產(chǎn)品研究部 客戶服務部 項目 拓展 項目策劃 設計管理 工程管理 營銷管理 客戶服務 1 財務部 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 . 負責按照公司通過的項目合作條件，取得項目開發(fā)權利，并負責合作條件的實施和跟蹤。 32 . 項目可行性研究是對前期項目初步 判斷 的論證， 在項目前期策劃小 組的配合下，進行較為詳細的項目可行性分析， 最終形成《項目可行性研究報告》； . 項目負責人首先將內部評審會上的意見匯總，根據(jù)項目情況，向公司 領導進行匯報 ，并制訂《可行性研究計劃》，該計劃需包含各相應工作的責任 主體 （責任人）、達到效果和時間要求，并根據(jù)時間節(jié)點列出橫道圖，發(fā) 項目前期策劃小組 ； . 項目負責人根據(jù)可行性研究計劃，組織 項目前期策劃小組 對項目進行現(xiàn)場勘察，并組織完成如下工作： ? 項目負責人進一步完善項目背景調研，包括：項目獲得方式的流程、土地方資信情況、項目所在區(qū)域的環(huán)境和配套、區(qū)域規(guī)劃和未來發(fā)展趨勢等； ? 項 目負責人根據(jù)項目背景材料評估項目 開發(fā) 風險， 編寫《風險控制報告》（初稿） ； ? 項目前期策劃小組 根據(jù)可行性研究計劃對項目周邊市場進行調研，反饋給項目負責人， 編寫《初步策劃定位報告》 ； ? 項目前期策劃小組主持完成對《初步策劃定位報告》的評審工作，策劃、方案評審委員會針對《初步策劃定位報告》進行評審，給出專業(yè)意見； ? 評審通過后，項目前期策劃小組根據(jù)評審意見，繼續(xù)深化定位，完成《初步產(chǎn)品意見書》； ? 項目負責人 根據(jù)《初步產(chǎn)品建議書》編寫《初步項目開發(fā)總體計劃》 ? 項目前期策劃小組根據(jù)《初步產(chǎn)品建議書》，編寫《工程技術特點分析 》，并根據(jù)《工程技術特點分析》和《初步產(chǎn)品建議書》進行成本測算，完成《成本測算報告》； ? 財務部根據(jù) 項目 成本、 產(chǎn)品建議 等材料，完成經(jīng)濟效益預測分析， 完成財務預測及資金籌措方案 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 . 在項目策劃各階段，負責組織各階段性及最終成果評審，并針對修改意見進行調整。 40 . 財務部負責 深化財務分析， 編制《財務分析及資金計劃》。 5. 運營管理部： . 審核項目總體計劃： 參與《項目開發(fā)綱要》評 審，審核 《 項目開發(fā)總體計劃 》 。重點協(xié)助進行方案及施工圖設計階段建筑部分的圖紙審查。 47 。 . 合約成本部： . 在設計的各個階段， 配合進行 設計評審，確保項目成本可控性。 . 參與評審： 參與《項目開發(fā)綱要》評審，提供成本管理方面專業(yè)支持。 . 項目前期策劃小組 組織 策劃、方案評審委員會對 《項目開發(fā)綱要》 進行 評審 ，總經(jīng)理辦公會 最終審批。 .