【正文】 向平滑。各項(xiàng)收入均為月末取得?！　?．房屋施工面積包括本期新開工的面積和上期開工跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在本期恢復(fù)施工的房屋面積。　　7．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用于銷售時(shí)，期間費(fèi)用計(jì)入開發(fā)建設(shè)投資中的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用，不另行計(jì)算；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用于出租或自營(yíng)時(shí)，開發(fā)期的期間費(fèi)用計(jì)入開發(fā)建設(shè)投資，經(jīng)營(yíng)期的期間費(fèi)用計(jì)入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的期間費(fèi)用計(jì)入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用?！　∪?、判斷題　　1．商業(yè)物業(yè)的收益水平與投資者管理商用物業(yè)的能力密切相關(guān)。　　2．用差額投資內(nèi)部收益率法進(jìn)行方案比選（1）進(jìn)行單一方案評(píng)價(jià)　?。?）用差額投資內(nèi)部收益進(jìn)行方案比選 因?yàn)橐曳桨竿顿Y高于甲方案，由乙方案減去甲方案得到的現(xiàn)金流量表如下。要求列出算式和計(jì)算過程，需按公式計(jì)算的，要寫出公式。（　 ）　　2．投資組合理論認(rèn)為，對(duì)于相同的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化，不同投資項(xiàng)目的收益會(huì)有不同的反應(yīng)。　　A．投資決策　　B．規(guī)劃設(shè)計(jì)　　C．工程建設(shè)　　D．地域范圍　　E．產(chǎn)品功能　　3．國(guó)際上通常采取的住房保障方式有（ ?。！　．625%　　B．%　　C．%　　D．%　　24．某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積為15000㎡，規(guī)劃容積率為3，預(yù)計(jì)開發(fā)完成后可供銷售的面積為總建筑面積的80%，項(xiàng)目的總固定成本為8000萬元，預(yù)計(jì)項(xiàng)目的單位變動(dòng)成本為4500元/㎡，假設(shè)所有可銷售面積能夠全部售出，則達(dá)到盈虧平衡的平均銷售單價(jià)為（ ?。┰?㎡。 A．拆遷補(bǔ)償費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi) B．市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用 C．貸款利息 D．建安費(fèi)用 9．網(wǎng)絡(luò)圖法在建設(shè)工程管理中常常作為（ ?。┑姆椒ā！　．房屋施工面積不包括本期竣工的房屋建筑面積　　B．房屋施工面積不包括正在施工的非商品房建筑面積　　C．房屋施工面積指報(bào)告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積　　D．房屋施工面積不包括報(bào)告期內(nèi)開工后又停建、緩建的房屋建筑面積 6．關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)吸納周期的說法，錯(cuò)誤的是（ ?。??！　．%　　B．%　　C．%　　D．%　　21．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售利潤(rùn)率的正確表達(dá)式是（ ?。Ｃ款}的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)?！　．市級(jí)購物中心　　B．地區(qū)購物商場(chǎng)　　C．居住區(qū)商場(chǎng)　　D．鄰里服務(wù)性商店　　E．批發(fā)市場(chǎng)　　三、判斷題（共15題，每題1分。（　 ）　　14．由于投資物業(yè)的類型多種鄉(xiāng)樣，所以REITs投資者幾乎不會(huì)受到利率變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)影響?！　?．試評(píng)價(jià)甲、乙兩個(gè)方案的可行性，并用差額投資內(nèi)部收益率比較甲、乙兩個(gè)方案的優(yōu)劣?！　?0．對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，涉及的主要不確定性因素有：土地費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、租售價(jià)格、開發(fā)期與租售期、建筑容積率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)、資本化率、貸款利率等。　　14．利率的變化會(huì)給的實(shí)際收益帶來損失，尤其是抵押債權(quán)型房地產(chǎn)投資信托?！　?5．（1）按月計(jì)息時(shí)，利息和==1000萬元[（1+8%/12）3121]=　　（2）按季計(jì)息時(shí)，利息和=P[（1+1）n1]=1000萬元[（1+8%/4）431]=　?。?）（2）=　　=120㎡7800元/㎡700/0=655200元，A=P1/[11/（1+i）n]=（655200200000）元（%/12）/[11/（1+）2012]=。該商鋪購買后第2年年初便可出租。（　 ）　　8．當(dāng)預(yù)測(cè)通貨膨脹率趨高時(shí)，投資者往往會(huì)要求降低期望投資回報(bào)率以抵消通貨膨脹的影響?！　．現(xiàn)金回報(bào)率　　B．投資回收期　　C．借款償還期　　D．資產(chǎn)負(fù)債率　　E．資本金利潤(rùn)率　　10．下列不確定性因素中，屬于開發(fā)銷售模式下房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要不確定性因素的有（ 　）。　　A．市盈率=股價(jià)/每股凈資產(chǎn)　　B．市盈率=股價(jià)/每股收益　　C．市盈率=市值/銷售收入　　D．市盈率=市值/現(xiàn)金流　　31．劉某在1年前獲得一筆月還款額為800元、期限為5年的汽車借款，經(jīng)銀行審核后又獲得了一筆月還款額為1200元的住房抵押貸款，劉某每月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)支出為100元，則其月均收入至少應(yīng)為（ ?。┰！　．　　B．　　C．　　D．　　16．關(guān)于實(shí)際利率和名義利率的謊法，錯(cuò)誤的是（ ?。?。2010年房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》真題及答案　　一、單項(xiàng)選擇題（共35題，每題1分?！　．現(xiàn)在的100萬元與5年后的100萬元的價(jià)值相同