20xx年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理真題(存儲(chǔ)版)
【正文】 的汽車借款，經(jīng)銀行審核后又獲得了一筆月還款額為1200元的住房抵押貸款，劉某每月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)支出為100元，則其月均收入至少應(yīng)為（ ）元。 A．置業(yè)投資是面向已具備了使用條件或正在使用中的房地產(chǎn) B．置業(yè)投資包括進(jìn)行場(chǎng)地平整及道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資 C．置業(yè)投資對(duì)象可以是市場(chǎng)上存量房地產(chǎn) D．置業(yè)投資可以是將購(gòu)入的房地產(chǎn)用于自身居住或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng) E．置業(yè)投資可以是將購(gòu)入的房地產(chǎn)出租給最終使用者 2．按房地產(chǎn)用途可將房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分為若干子市場(chǎng)，這是因?yàn)椴煌猛镜姆康禺a(chǎn)在（ ?。┑确矫娲嬖诓町?。 A．現(xiàn)金回報(bào)率 B．投資回收期 C．借款償還期 D．資產(chǎn)負(fù)債率 E．資本金利潤(rùn)率 10．下列不確定性因素中，屬于開發(fā)銷售模式下房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要不確定性因素的有（ ）。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至0分） 1．商業(yè)物業(yè)的租金水平取決于其所處的地段，與投資者管理商業(yè)物業(yè)的能力無(wú)關(guān)。（ ） 8．當(dāng)預(yù)測(cè)通貨膨脹率趨高時(shí)，投資者往往會(huì)要求降低期望投資回報(bào)率以抵消通貨膨脹的影響。（ ） 四、計(jì)算題（共2題，20分。該商鋪購(gòu)買后第2年年初便可出租。（2）乙方案的資本金現(xiàn)金流量見下表?！ ?5．（1）按月計(jì)息時(shí)，利息和==1000萬(wàn)元[（1+8%/12）3121]= ?。?）按季計(jì)息時(shí)，利息和=P[（1+1）n1]=1000萬(wàn)元[（1+8%/4）431]= ?。?）（2）= =120㎡7800元/㎡700/0=655200元，A=P1/[11/（1+i）n]=（655200200000）元（%/12）/[11/（1+）2012]=?！ ?5．零售商業(yè)物業(yè)通常有五種類型：市級(jí)購(gòu)物中心、地區(qū)購(gòu)物商場(chǎng)、居住區(qū)商場(chǎng)、鄰里服務(wù)性商店和特色商店?！ ?4．利率的變化會(huì)給的實(shí)際收益帶來(lái)?yè)p失，尤其是抵押債權(quán)型房地產(chǎn)投資信托?！ ?．通貨膨脹導(dǎo)致折現(xiàn)率提高，因?yàn)橥顿Y者希望提高名義投資回報(bào)率以抵消通貨膨脹的影響?！ ?0．對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，涉及的主要不確定性因素有：土地費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、租售價(jià)格、開發(fā)期與租售期、建筑容積率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)、資本化率、貸款利率等。 8．土地儲(chǔ)備開發(fā)成本包括：①征收、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)；②收購(gòu)、收回和置換過(guò)程中發(fā)生的有關(guān)費(fèi)用；③市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用；④招標(biāo)、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費(fèi)用；⑤貸款利息；⑥土地儲(chǔ)備開發(fā)供應(yīng)過(guò)程中發(fā)生的審計(jì)、律師、工程監(jiān)理等費(fèi)用，不可預(yù)見費(fèi)以及經(jīng)政府財(cái)政和土地主管部門核準(zhǔn)的其他支出?！ ?．試評(píng)價(jià)甲、乙兩個(gè)方案的可行性，并用差額投資內(nèi)部收益率比較甲、乙兩個(gè)方案的優(yōu)劣。若5年后該家庭購(gòu)房時(shí)首付款比例為50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來(lái)收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價(jià)是多少？（假設(shè)銀行存款年利率為3%，按月計(jì)息）（8分） ?。ǘ埬秤屑?、乙兩個(gè)可供選擇方案。（ ） 14．由于投資物業(yè)的類型多種鄉(xiāng)樣，所以REITs投資者幾乎不會(huì)受到利率變化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)影響。（ ） 6．如果名義利率相同，計(jì)息周期不同，則未來(lái)某個(gè)時(shí)點(diǎn)上兩筆等額資金的現(xiàn)值就不相等?！ ．市級(jí)購(gòu)物中心 B．地區(qū)購(gòu)物商場(chǎng) C．居住區(qū)商場(chǎng) D．鄰里服務(wù)性商店 E．批發(fā)市場(chǎng) 三、判斷題（共15題，每題1分?！ ．利率是由儲(chǔ)蓄和投資決定的 B．利率是由貨幣的供求決定的 C．利率是由可貸資金的供求決定 D．利率是在商品市場(chǎng)和貨幣市場(chǎng)同時(shí)達(dá)到均衡時(shí)形成的 E．貨幣供給是外生變量，由央行決定，無(wú)利率彈性 8．關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅的說(shuō)法，正確的有（ ?。Ｃ款}的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)?！ ．輔助報(bào)表 B．資產(chǎn)負(fù)債表 C．資金來(lái)源與運(yùn)用表 D．現(xiàn)金流量表 29．下列資金中，不屬于資本金現(xiàn)金流量表中現(xiàn)金流入的是（ ）?！ ．% B．% C．% D．% 21．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售利潤(rùn)率的正確表達(dá)式是（ ?。！ ．形象差異化戰(zhàn)略 B．人員差別化戰(zhàn)略 C．服務(wù)差別化戰(zhàn)略 D．產(chǎn)品差別化戰(zhàn)略 14．關(guān)于資金時(shí)間價(jià)值的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（ ?。！ ．房屋施工面積不包括本期竣工的房屋建筑面積 B．房屋施工面積不包括正在施工的非商品房建筑面積 C．房屋施工面積指報(bào)告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積 D．房屋施工面積不包括報(bào)告期內(nèi)開工
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