20xx年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理真題(文件)
【正文】 確定性帶來機(jī)會，不確定性的增加可以帶來更高的價(jià)值。（ ） 14．由于投資物業(yè)的類型多種鄉(xiāng)樣，所以REITs投資者幾乎不會受到利率變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)影響。僅有計(jì)算結(jié)果而無計(jì)算過程的，不得分。若5年后該家庭購房時(shí)首付款比例為50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價(jià)是多少？（假設(shè)銀行存款年利率為3%，按月計(jì)息）（8分） ?。ǘ埬秤屑住⒁覂蓚€(gè)可供選擇方案。該商鋪的年經(jīng)營費(fèi)用為租金收入的25%. 乙方案：購買總價(jià)為400萬元的寫字樓，購房款全部為張某的自有資金，于第1年年初一次性付清，該寫字樓購買后第2年后便可出租。 2．試評價(jià)甲、乙兩個(gè)方案的可行性，并用差額投資內(nèi)部收益率比較甲、乙兩個(gè)方案的優(yōu)劣。（3）計(jì)算（乙甲）差額內(nèi)部收益率 解析 一、單項(xiàng)選擇題 1．短期投資資金周轉(zhuǎn)快，流動性好，風(fēng)險(xiǎn)相對較小。 8．土地儲備開發(fā)成本包括：①征收、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)；②收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關(guān)費(fèi)用；③市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用；④招標(biāo)、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費(fèi)用；⑤貸款利息；⑥土地儲備開發(fā)供應(yīng)過程中發(fā)生的審計(jì)、律師、工程監(jiān)理等費(fèi)用，不可預(yù)見費(fèi)以及經(jīng)政府財(cái)政和土地主管部門核準(zhǔn)的其他支出?！ ?0．FIRR=i2+NPV2/（NPV2+|NPV3|）（i3i2）=16%+100/（100+|50|）（17%16%）=%. 22．萬元稅前現(xiàn)金回報(bào)率=凈經(jīng)營收入扣除還本付息后凈現(xiàn)金流量/投資者的初始現(xiàn)金投資=（2070%）/（10060%）=% 23．流動比率=流動資產(chǎn)/流動負(fù)債?！ ?0．對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，涉及的主要不確定性因素有：土地費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、租售價(jià)格、開發(fā)期與租售期、建筑容積率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)、資本化率、貸款利率等?！ ?．還可以采用邀請招標(biāo)的方式?！ ?．通貨膨脹導(dǎo)致折現(xiàn)率提高，因?yàn)橥顿Y者希望提高名義投資回報(bào)率以抵消通貨膨脹的影響。 14．利率的變化會給的實(shí)際收益帶來損失，尤其是抵押債權(quán)型房地產(chǎn)投資信托。a越小，則預(yù)測值越趨向平滑?！ ?5．零售商業(yè)物業(yè)通常有五種類型：市級購物中心、地區(qū)購物商場、居住區(qū)商場、鄰里服務(wù)性商店和特色商店?！ ?1.（1200+100+800）元/55%=?！ ?5．（1）按月計(jì)息時(shí)，利息和==1000萬元[（1+8%/12）3121]= ?。?）按季計(jì)息時(shí)，利息和=P[（1+1）n1]=1000萬元[（1+8%/4）431]= ?。?）（2）= =120㎡7800元/㎡700/0=655200元，A=P1/[11/（1+i）n]=（655200200000）元（%/12）/[11/（1+）2012]=。最理想的是一個(gè)絕對的負(fù)協(xié)方差，但這個(gè)條件很難達(dá)到。（2）乙方案的資本金現(xiàn)金流量見下表?！ ∫陨蟽蓚€(gè)方案均不考慮期末轉(zhuǎn)售收入，張某要求的自有資金目標(biāo)收益率均為15%。該商鋪購買后第2年年初便可出租。請?jiān)诖痤}紙上作答） （一）某家庭計(jì)劃5年后購買一套120㎡的新建住房，該家庭目前及未來5年的財(cái)務(wù)狀況如下： ?。?）目前已準(zhǔn)備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。（ ） 四、計(jì)算題（共2題，20分。（ ） 12．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過權(quán)益融資所獲得的資金屬于資本金，不需要還本付息。（ ） 8．當(dāng)預(yù)測通貨膨脹率趨高時(shí)，投資者往往會要求降低期望投資回報(bào)率以抵消通貨膨脹的影響。（ ） 5．指數(shù)平滑法中的平滑指數(shù)口是新、舊數(shù)據(jù)在平滑過程中的分配比率。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至0分） 1．商業(yè)物業(yè)的租金水平取決于其所處的地段，與投資者管理商業(yè)物業(yè)的能力無關(guān)。 A．國有土地使用證 B．建設(shè)用地規(guī)劃許可證 C．建設(shè)工程規(guī)劃許可證 D．建設(shè)工程施工許可證 E．商品房預(yù)售許可證 14．關(guān)于寫字樓基礎(chǔ)租金的說法，正確的有（ ?。?。 A．現(xiàn)金回報(bào)率 B．投資回收期 C．借款償還期 D．資產(chǎn)負(fù)債率 E．資本金利潤率 10．下列不確定性因素中，屬于開發(fā)銷售模式下房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要不確定性因素的有（ ?。！ ．有效市場大于服務(wù)市場 B．服務(wù)市場大于潛在市場 C．潛在市場大于有效市場 D．滲透市場大于有效市
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