20xx年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理真題-wenkub.com
2025-08-01 08:40 本頁(yè)面
【正文】 15．收益性物業(yè)的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用是除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費(fèi)用?！ ?．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用于銷(xiāo)售時(shí)，期間費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)建設(shè)投資中的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用，不另行計(jì)算；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用于出租或自營(yíng)時(shí)，開(kāi)發(fā)期的期間費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)建設(shè)投資，經(jīng)營(yíng)期的期間費(fèi)用計(jì)入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的期間費(fèi)用計(jì)入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。 三、判斷題 1．商業(yè)物業(yè)的收益水平與投資者管理商用物業(yè)的能力密切相關(guān)?！ 《?、多項(xiàng)選擇題 8．B選項(xiàng)應(yīng)為所得稅應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額適用稅率減免稅額抵免稅額；D選項(xiàng)應(yīng)是商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率與項(xiàng)目所在城市的級(jí)別有關(guān)?！ ?，故P=nA1/（1+i），P=F/（1+i）n，則A1=，A5=A1（1+6%）51=?！ ?．房屋施工面積包括本期新開(kāi)工的面積和上期開(kāi)工跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在本期恢復(fù)施工的房屋面積?！ ?．用差額投資內(nèi)部收益率法進(jìn)行方案比選（1）進(jìn)行單一方案評(píng)價(jià) ?。?）用差額投資內(nèi)部收益進(jìn)行方案比選 因?yàn)橐曳桨竿顿Y高于甲方案，由乙方案減去甲方案得到的現(xiàn)金流量表如下?！ ?．編制甲、乙兩個(gè)方案的資本金現(xiàn)金流量表。張某與李某商定了意向性的租賃合同，李某承租該商鋪，租賃期限力19年，首年租金為150萬(wàn)元，每隔5年租金上漲5%，年租金在每年年初一次性支付。各項(xiàng)收入均為月末取得。要求列出算式和計(jì)算過(guò)程，需按公式計(jì)算的，要寫(xiě)出公式。（ ） 13．在大規(guī)模的土地開(kāi)發(fā)中，隨著土地開(kāi)發(fā)的進(jìn)行，金融機(jī)構(gòu)通常會(huì)允許作為土地開(kāi)發(fā)貸款抵押物的特定地塊提前解除抵押權(quán)。（ ） 9．運(yùn)用蒙特卡洛法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)和評(píng)價(jià)時(shí)，可以不考慮各現(xiàn)金流的概率分布情況。a越大，則預(yù)測(cè)值越趨向平滑。（ ） 2．投資組合理論認(rèn)為，對(duì)于相同的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化，不同投資項(xiàng)目的收益會(huì)有不同的反應(yīng)?！ ．基礎(chǔ)租金必須能夠抵償貸款還本付息、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和空置損失 B．基礎(chǔ)租金一般高于市場(chǎng)租金 C．基礎(chǔ)租金可以通過(guò)降低經(jīng)營(yíng)費(fèi)用向下調(diào)整 D．基礎(chǔ)租金一般低于寫(xiě)字樓內(nèi)任一出租單元的租金 E．基礎(chǔ)租金一般低于整棟寫(xiě)字樓的平均租金 15．按建筑規(guī)模、經(jīng)營(yíng)商品的特點(diǎn)及商業(yè)輻射區(qū)域的不同分類(lèi)，零售商業(yè)物業(yè)可分為（ ?。┑阮?lèi)型。 A．土地費(fèi)用 B．權(quán)益投資比率 C．運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 D．開(kāi)發(fā)期 E．貸款利率 11．政府對(duì)企業(yè)投資項(xiàng)目進(jìn)行核準(zhǔn)評(píng)估時(shí)，重點(diǎn)評(píng)估的內(nèi)容有（ ?。??！ ．橫軸上刻度間距離相等，其上的數(shù)值代表不同時(shí)點(diǎn) B．房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)成本用向下的垂直箭線標(biāo)在橫軸的1時(shí)點(diǎn) C．發(fā)生在計(jì)息周期之間的更新改造成本標(biāo)注在對(duì)應(yīng)期間內(nèi) D．各期運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的垂直箭線全部向下 E．轉(zhuǎn)信收入和轉(zhuǎn)售中發(fā)生的稅費(fèi)標(biāo)注在投資期末，且垂直箭線均向上 7．關(guān)于流動(dòng)性偏好利率理論的說(shuō)法，正確的有（ ）?！ ．投資決策 B．規(guī)劃設(shè)計(jì) C．工程建設(shè) D．地域范圍 E．產(chǎn)品功能 3．國(guó)際上通常采取的住房保障方式有（ ）?！ ．凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 B．凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入經(jīng)營(yíng)費(fèi)用抵押貸款還本付息 C．凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入經(jīng)營(yíng)費(fèi)用抵押貸款還本付息準(zhǔn)備金 D．凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入經(jīng)營(yíng)費(fèi)用抵押貸款還本付息準(zhǔn)備金所得稅 二、多項(xiàng)選擇題（共15題，每題2分?！ ． B． C． D． 32．一般來(lái)說(shuō)，投資于房地產(chǎn)信托基金（REITs）的風(fēng)險(xiǎn)比直接投資于房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)要小得多，這主要是因?yàn)镽EITs具有（ ）。 A．項(xiàng)目的交通組織規(guī)劃 B．項(xiàng)目構(gòu)成及平面布置 C．項(xiàng)目的建筑規(guī)劃 D．城市土地利用規(guī)劃 28．下列財(cái)務(wù)報(bào)表中，儲(chǔ)存基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)的是（ ?。??！ ．625% B．% C．% D．% 24．某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的占地面積為15000㎡，規(guī)劃容積率為3，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后可供銷(xiāo)售的面積為總建筑面積的80%，項(xiàng)目的總固定成本為8000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)項(xiàng)目的單位變動(dòng)成本為4500元/㎡，假設(shè)所有可銷(xiāo)售面積能夠全部售出，則達(dá)到盈虧平衡的平均銷(xiāo)售單價(jià)為（ ?。┰?㎡?！ ．包含了對(duì)通貨膨脹的補(bǔ)償 B．不包含對(duì)通貨膨脹的補(bǔ)償 C．沒(méi)有實(shí)際意義 D．不能直接用于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 20．假設(shè)某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的折現(xiàn)率分別取i1=15%、i2=16%、i3=17%，i4=18%時(shí)，其對(duì)應(yīng)的凈現(xiàn)值分別為，則依此測(cè)算的內(nèi)部收益率
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