20xx年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理真題-資料下載頁
2025-08-04 08:40本頁面
【正文】 3.√ 4. 5. 6.√ 7. 8. 9.√ 10.√ 11. 12.√ 13.√ 14. 15.四、計(jì)算題 （7）可購住房單價(jià)為：㎡=㎡ ?。ǘ┙猓骸 ?．編制資本金現(xiàn)金流量表（1）甲方案的資本金現(xiàn)金流量見下表。（2）乙方案的資本金現(xiàn)金流量見下表?！ ?．用差額投資內(nèi)部收益率法進(jìn)行方案比選（1）進(jìn)行單一方案評(píng)價(jià) ?。?）用差額投資內(nèi)部收益進(jìn)行方案比選 因?yàn)橐曳桨竿顿Y高于甲方案，由乙方案減去甲方案得到的現(xiàn)金流量表如下。（3）計(jì)算（乙甲）差額內(nèi)部收益率 解析 一、單項(xiàng)選擇題 1．短期投資資金周轉(zhuǎn)快，流動(dòng)性好，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小?！ ?．B選項(xiàng)投資者要到達(dá)理想效果的前提條件是各投資項(xiàng)目間有一個(gè)負(fù)協(xié)方差。最理想的是一個(gè)絕對(duì)的負(fù)協(xié)方差，但這個(gè)條件很難達(dá)到?！ ?．房屋施工面積包括本期新開工的面積和上期開工跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在本期恢復(fù)施工的房屋面積?！ ?．土地儲(chǔ)備開發(fā)成本包括：①征收、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)；②收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關(guān)費(fèi)用；③市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用；④招標(biāo)、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費(fèi)用；⑤貸款利息；⑥土地儲(chǔ)備開發(fā)供應(yīng)過程中發(fā)生的審計(jì)、律師、工程監(jiān)理等費(fèi)用，不可預(yù)見費(fèi)以及經(jīng)政府財(cái)政和土地主管部門核準(zhǔn)的其他支出。 12．時(shí)間序列分析法包括簡單平均法、移動(dòng)平均法、加權(quán)移動(dòng)平均法和指數(shù)平滑法。 15．（1）按月計(jì)息時(shí)，利息和==1000萬元[（1+8%/12）3121]= （2）按季計(jì)息時(shí)，利息和=P[（1+1）n1]=1000萬元[（1+8%/4）431]= （1）（2）= =120㎡7800元/㎡700/0=655200元，A=P1/[11/（1+i）n]=（655200200000）元（%/12）/[11/（1+）2012]=。 ，故P=nA1/（1+i），P=F/（1+i）n，則A1=，A5=A1（1+6%）51=?！ ?0．FIRR=i2+NPV2/（NPV2+|NPV3|）（i3i2）=16%+100/（100+|50|）（17%16%）=%. 22．萬元稅前現(xiàn)金回報(bào)率=凈經(jīng)營收入扣除還本付息后凈現(xiàn)金流量/投資者的初始現(xiàn)金投資=（2070%）/（10060%）=% 23．流動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債。 24．總建筑面積（產(chǎn)量）=15000㎡3=45000㎡，可銷售面積（銷售量）=45000㎡800/0=36000㎡，根據(jù)盈虧平衡點(diǎn)的公式，銷售收入=總成本，銷售單價(jià)銷售量=固定成本+單位可變成本產(chǎn)量，設(shè)銷售單價(jià)為x，則：x36000=800010000+450045000得：x=㎡ 本題容易出錯(cuò)的點(diǎn)在于計(jì)算銷售收入要用可銷售面積，計(jì)算變動(dòng)成本應(yīng)用總建筑面積。 31.（1200+100+800）元/55%=?！ 《?、多項(xiàng)選擇題 8．B選項(xiàng)應(yīng)為所得稅應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額適用稅率減免稅額抵免稅額；D選項(xiàng)應(yīng)是商品房開發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率與項(xiàng)目所在城市的級(jí)別有關(guān)?！ ?0．對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，涉及的主要不確定性因素有：土地費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、租售價(jià)格、開發(fā)期與租售期、建筑容積率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)、資本化率、貸款利率等。 12．以出讓方式取得熟地使用權(quán)時(shí)，土地出讓地價(jià)款由土地使用權(quán)出讓金、征地拆遷費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)構(gòu)成。 15．零售商業(yè)物業(yè)通常有五種類型：市級(jí)購物中心、地區(qū)購物商場(chǎng)、居住區(qū)商場(chǎng)、鄰里服務(wù)性商店和特色商店。 三、判斷題 1．商業(yè)物業(yè)的收益水平與投資者管理商用物業(yè)的能力密切相關(guān)?！ ?．還可以采用邀請(qǐng)招標(biāo)的方式?！ ?．指數(shù)平滑法中的平滑指數(shù)a是新、舊數(shù)據(jù)在平滑過程中的分配比率，其數(shù)值大小反映了不同時(shí)期數(shù)據(jù)在預(yù)測(cè)中的作用高低。a越小，則預(yù)測(cè)值越趨向平滑。 7．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用于銷售時(shí)，期間費(fèi)用計(jì)入開發(fā)建設(shè)投資中的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用，不另行計(jì)算；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用于出租或自營時(shí)，開發(fā)期的期間費(fèi)用計(jì)入開發(fā)建設(shè)投資，經(jīng)營期的期間費(fèi)用計(jì)入運(yùn)營費(fèi)用；房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的期間費(fèi)用計(jì)入運(yùn)營費(fèi)用?！ ?．通貨膨脹導(dǎo)致折現(xiàn)率提高，因?yàn)橥顿Y者希望提高名義投資回報(bào)率以抵消通貨膨脹的影響?！ ?1．借款還本付息估算表屬于主要的輔助報(bào)表。 14．利率的變化會(huì)給的實(shí)際收益帶來損失，尤其是抵押債權(quán)型房地產(chǎn)投資信托。 15．收益性物業(yè)的經(jīng)營費(fèi)用是除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費(fèi)用。
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