【正文】 . 施工圖設(shè)計(jì)： . 項(xiàng)目公司（部）編制《施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書》； . 項(xiàng)目公司（部）組織設(shè)計(jì)單位招標(biāo)，并簽訂設(shè)計(jì)合同，要求設(shè)計(jì)單位嚴(yán)格按照任務(wù)書進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)； . 項(xiàng)目公司（部）制定施工圖審圖方案，并組織實(shí)施； . 設(shè)計(jì)公司根據(jù)審圖 意見進(jìn)行修改，并提交階段性施工圖設(shè)計(jì)成果； . 項(xiàng)目公司（部）選擇審圖單位審圖； . 設(shè)計(jì)公司根據(jù)審圖意見進(jìn)行修改，并提交最終施工圖設(shè)計(jì)成果； . 項(xiàng)目公司（部）組織施工圖交底。重點(diǎn)負(fù)責(zé)初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)階段結(jié)構(gòu)和設(shè)備部分的圖紙審查。 . 在各個(gè)設(shè)計(jì)階段中后期，組織相關(guān)單位部門對(duì)設(shè)計(jì)成果進(jìn)行評(píng)審。 43 （三）設(shè)計(jì)管理工作流程及各相關(guān)部門工作 職責(zé) 設(shè)計(jì)管理工作流程示意圖 主要工作流程 責(zé)任部門 項(xiàng)目公司（部） ／ 項(xiàng)目 前期策劃小組 項(xiàng)目公司（部） 項(xiàng)目公司（部） 項(xiàng)目公司（部） 配合部門 產(chǎn)品研究部 合約成本部 工程技術(shù)部 運(yùn)營管理部 產(chǎn)品研究部 合約成本部 工程技術(shù)部 運(yùn)營管理部 產(chǎn)品研究 部 合約成本部 工程技術(shù)部 運(yùn)營管理部 產(chǎn)品研究部 合約成本部 工程技術(shù)部 運(yùn)營管理部 提交成果 方案設(shè)計(jì)圖 建筑規(guī)劃許可證 初步設(shè)計(jì)圖 初步設(shè)計(jì)審查意見書 施工圖 建筑工程規(guī)劃許可證 景觀及專項(xiàng)設(shè)計(jì) 方案圖、施工圖 控制要點(diǎn) 及時(shí)跟蹤設(shè)計(jì)情況，符 合市場發(fā)展趨勢 嚴(yán)格遵照成本規(guī)劃，進(jìn)行限額設(shè)計(jì) 嚴(yán)格審圖，確保圖 紙?jiān)O(shè)計(jì)深度 嚴(yán)格審圖，確保圖紙 設(shè)計(jì)深度 方案設(shè)計(jì) 景觀及專項(xiàng)設(shè)計(jì) 初步設(shè)計(jì)設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 . 項(xiàng)目 前期策劃小組負(fù)責(zé) 深化《成本測算報(bào)告》， 編制《成本規(guī)劃報(bào)告》。 4. 工作程序 . 策劃前期準(zhǔn)備 . 項(xiàng)目前期策劃小組成員進(jìn)行 詳細(xì)的 現(xiàn)場踏勘和范圍內(nèi)市場調(diào)研，收集與項(xiàng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 38 項(xiàng)目策劃流程指引 1. 目的 深化項(xiàng)目可行性研究 ，完成《項(xiàng)目開發(fā)綱要》（包含《策劃定位報(bào)告》、《產(chǎn)品建議書》、《項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃》、《成本規(guī)劃》、《財(cái)務(wù)分析及資金計(jì)劃》、《風(fēng)險(xiǎn)控制》），為項(xiàng)目公司（部）進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)工作提供依據(jù)。 . 協(xié)助辦理相關(guān)手續(xù)： 協(xié)助投資拓展部辦理土地手續(xù)。 . 辦理土地獲取手續(xù)： 負(fù)責(zé)按照公司審批通過的項(xiàng)目合作條件，辦理土地獲取手續(xù)，取得項(xiàng)目開發(fā)權(quán)益，并負(fù)責(zé)合作條件的實(shí)施和跟蹤。項(xiàng)目評(píng)審?fù)ㄟ^后，提交公司董事會(huì)評(píng)審確定； . 若項(xiàng)目在上述環(huán)節(jié)中未獲通過，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人則需要 根據(jù)會(huì)議意見對(duì)可行性研究進(jìn)行綜合調(diào)整或放棄該項(xiàng)目； . 項(xiàng)目論證會(huì)通過后，若無需進(jìn)一步解決的問題， 則有 投資拓展部負(fù)責(zé)按照項(xiàng)目評(píng)審會(huì)通過的項(xiàng)目合作條件獲得項(xiàng)目，并負(fù)責(zé)合作條件的實(shí)施和跟蹤。 . 初步確定拓展目標(biāo) . 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人按統(tǒng)一格式及時(shí)填制每周的《新項(xiàng)目進(jìn)展通報(bào)》，交土地信息負(fù)責(zé)人匯總； . 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人根 據(jù)項(xiàng)目情況，了解該項(xiàng)目背景資料 及運(yùn)營管理部提供的政府相關(guān)資料 ，初步判斷項(xiàng)目的操作方式，資料匯總后提請(qǐng)公司法律顧問或公司法務(wù)人員提供意見，最終做出項(xiàng)目用地購買操作方式的判斷； . 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)地勘察和周邊市場的簡易調(diào)查，根據(jù)市場情況和項(xiàng)目特點(diǎn)做出初步項(xiàng)目定位 判斷及初步經(jīng)濟(jì)測算結(jié)果 ， 并 綜合其他相關(guān)信息，形成簡易的《新項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告》，進(jìn)行部門內(nèi)部評(píng)審； . 項(xiàng)目經(jīng)部門內(nèi)部評(píng)審確定后，進(jìn)入可行性研究階段，未通過則根據(jù)會(huì)議意見進(jìn)行調(diào)整或放棄。 . 財(cái)務(wù)部： . 在項(xiàng)目可行性研究階段介入，根據(jù) 項(xiàng)目前期策劃小組 提供的成本、 開發(fā)計(jì)劃 等材料，完成 財(cái)務(wù)預(yù)測 和相關(guān) 財(cái)務(wù) 分析。 . 負(fù)責(zé)根據(jù)項(xiàng)目初步談判的結(jié)果，確定項(xiàng)目的運(yùn)作方式， 組織公司相關(guān)部門進(jìn)行項(xiàng)目現(xiàn)場勘查，并 組織編制 《項(xiàng)目 可行性 研究 報(bào)告 》 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 9．運(yùn)營管理 ? 負(fù)責(zé)按時(shí)完成月度綜合報(bào)表并交由運(yùn)營管理部備案； ? 根據(jù)項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)完成情況， 負(fù)責(zé) 按季度完成績效考核工作； ? 主持 各重要節(jié)點(diǎn)的匯報(bào)會(huì)議，提高項(xiàng)目運(yùn)作水平，積累相關(guān)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)。 23 ? 主持 營銷策劃公司和廣告策劃公司的選定評(píng)審工作； ? 負(fù)責(zé)編制 《 項(xiàng)目營銷推廣總體計(jì)劃 》，并組織評(píng)審； ? 負(fù)責(zé)編制 《 營銷推廣策劃方案 》，并組織評(píng)審； ? 負(fù)責(zé)編制 《 營銷費(fèi)用預(yù)算 》 ， 并組織審核； ? 負(fù)責(zé)選擇物業(yè)管理公司，并組織審核、優(yōu)化物業(yè)管理方案。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 20 ? 在建筑專業(yè)初步設(shè)計(jì)完成后，負(fù)責(zé)聘請(qǐng)專業(yè)測量公司進(jìn)行查丈咨詢； ? 負(fù)責(zé)編制 初步 設(shè)計(jì)任務(wù)書及施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書； ? 配合 編制《項(xiàng)目限額設(shè)計(jì) 標(biāo)準(zhǔn) 》 并負(fù)責(zé)落實(shí) ； ? 負(fù)責(zé)從戰(zhàn)略供應(yīng)商信息庫中選擇 初步設(shè)計(jì) 及施工圖設(shè)計(jì)單位，與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行溝通聯(lián)系，完成初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)，組織對(duì)階段性及最終的設(shè)計(jì)成果進(jìn)行審核； ? 組織相關(guān)部門對(duì)設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)質(zhì)量提出明確目標(biāo)，并確定主要設(shè)計(jì)參數(shù)； ? 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)單位與相關(guān)職能部門之間的配合關(guān)系，控制設(shè)計(jì)進(jìn) 度、質(zhì)量、建安成本等； ? 主持 圖紙內(nèi)部審查； ? 主持 施工圖的圖紙會(huì)審和技術(shù)交底； ? 負(fù)責(zé)辦理相關(guān)報(bào)批報(bào)建工作。 19 三 、項(xiàng)目公司（部）職責(zé) 使命： 項(xiàng)目公司（部）為公司發(fā)展的重要戰(zhàn)略經(jīng)營單元，按照直線式業(yè)務(wù)指揮系統(tǒng)運(yùn)作，明確責(zé)、權(quán)、利，提高工作效率，加快項(xiàng)目運(yùn)作速度，縮短資金占用周期，全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目經(jīng)營管理，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)。 6． 行政事務(wù)管理 ? 負(fù)責(zé)建立、維護(hù)及推廣企業(yè)形象識(shí)別系統(tǒng) (CIS)； ? 負(fù)責(zé)擬寫公司年度工作總結(jié)； ? 負(fù)責(zé)公司各類公文處理與文件流轉(zhuǎn)控制； ? 負(fù)責(zé)公司級(jí)會(huì)議的會(huì)務(wù)管理與會(huì)務(wù)服務(wù)以及會(huì)議紀(jì)要的整理與發(fā)放； ? 負(fù)責(zé)管理公司印章； ? 負(fù)責(zé)公司辦公設(shè)備、用品管理； ? 負(fù)責(zé)公司公務(wù)車輛調(diào)配、維護(hù)、年審、稅費(fèi)繳納、駕駛員管 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 九 ） 行政人事部： 部門使命 ： 根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略需要， 提供 人力資源、 后勤服務(wù)等方面 的有效支持 ，在企業(yè)內(nèi)部創(chuàng)造良好的管理機(jī)制，營造高效和諧的職場氛圍。 5．中航會(huì)管理 ? 負(fù)責(zé)中航會(huì)的策劃、設(shè)立及后期會(huì)務(wù)工作； ? 負(fù)責(zé)中航會(huì)的推廣工作； ? 負(fù)責(zé)中航會(huì)會(huì)刊的策劃及出版工作； ? 負(fù)責(zé)中航會(huì)會(huì)員活動(dòng)的策劃及實(shí)施； ? 負(fù)責(zé)中航會(huì)運(yùn)作過程中與中航系統(tǒng)其他單位的協(xié)調(diào)工作。 部門職能： 項(xiàng)目策劃配合、銷售事務(wù)管理、投訴處理、客戶關(guān)系管理、中航會(huì)管理、 客戶服務(wù)體系、 客服信息分析、法務(wù)管理、客戶危機(jī)管理 1．項(xiàng)目策劃配合 ? 配合編制《項(xiàng)目開發(fā)綱要》 ； ? 配合完成 營銷推廣策劃方案的制定 工作 。 4．全面預(yù)算管理 ? 負(fù)責(zé)公司全面預(yù)算的編制與控制； ? 配合 確定公司經(jīng)營目標(biāo) ； ? 配合 編制經(jīng)營計(jì)劃 ； ? 負(fù)責(zé) 動(dòng)態(tài)跟蹤調(diào)整 資金計(jì)劃 。 4．品牌策劃及建設(shè) ? 負(fù)責(zé)公司品牌規(guī)劃 戰(zhàn)略 的 制定 和 實(shí)施； ? 負(fù)責(zé) 公司品牌宣傳標(biāo)準(zhǔn)件體系 的 建立 和 落實(shí)； ? 組織 各項(xiàng)目參加大型房地產(chǎn)展會(huì)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 9 ? 配合處理 重大投訴，提供工程技術(shù)解決方案。 （ 四 ） 工程技術(shù)部： 部門使命： 跟蹤當(dāng)今世界建筑技術(shù)潮流，研究和創(chuàng)新工程技術(shù)管理理念和方法，以前瞻性視野提升公司工程管理水平。 2．成本 規(guī)劃 ? 配合 編制《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 ； ? 配合進(jìn)行產(chǎn)品方案比選，提交不同設(shè)計(jì)方案的《方案甄選成本測算報(bào)告》； ? 配合編制《 項(xiàng)目開發(fā)綱要》 ； ? 主持 編制《項(xiàng)目目標(biāo)成本》； ? 主持 編制《項(xiàng)目限額設(shè)計(jì) 標(biāo)準(zhǔn) 》。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 3．流程管理 ? 負(fù)責(zé)建立、實(shí)施、完善公司流程管理體系； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （二） 公司委員會(huì)定義： 1． 投資咨 詢委員會(huì)： ? 負(fù)責(zé)公司項(xiàng)目投資方面的評(píng)審和決策。 三、 運(yùn)用公司專業(yè) 能力，規(guī)避開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。 77 四、異地項(xiàng)目管理審批權(quán)限表 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 1 第二部分 部門職責(zé) 一、 說明 深圳市中航地產(chǎn)發(fā)展有限公司 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)運(yùn)作管理模式 （試行版） 深圳市中航地產(chǎn)發(fā)展有限公司 二 ○○ 七年五月 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 26 (二 )項(xiàng)目策劃工作流程 及各相關(guān)部門工作 職責(zé) 56 (六 )客戶服務(wù)工作流程 及各相關(guān)部門工作 職責(zé) 68 第四部分 項(xiàng)目管理辦法及審批權(quán)限 一、項(xiàng)目管理辦法 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 3 二 、職能部門職責(zé) （一）運(yùn)營管理部： 部門使命 ：以前瞻性視野，完善、提升和創(chuàng)新管理理念和管理方法，不斷提高公司管理水平，推進(jìn)公司各項(xiàng)經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 （二）投資拓展部 部門使命 ：獲取和儲(chǔ)備公司重要的戰(zhàn)略資源 土地，做好房地產(chǎn)開發(fā)資源準(zhǔn)備和前期工作。 部門職能： 成本管理體系、成本 規(guī)劃 、成本動(dòng)態(tài)管理、項(xiàng)目預(yù)結(jié)算、采購管理 、工程合同管理、成本分析及效益評(píng)價(jià) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 5．采購管 理 ? 負(fù)責(zé) 管理 戰(zhàn)略供應(yīng)商信息庫 ，主持 供應(yīng)商的資質(zhì)預(yù)審及評(píng)價(jià)； ? 負(fù)責(zé) 維護(hù)和完善 造價(jià) 咨詢類戰(zhàn)略供應(yīng)商信息庫 ； ? 負(fù)責(zé)審核項(xiàng)目公司（部）提供的 《 項(xiàng)目設(shè)備及材料采購總體計(jì)劃 》 ； ? 根據(jù)項(xiàng)目公司（部）提供的 《 材料設(shè)備采購配合計(jì)劃 》 ， 主持 公司權(quán)限范圍內(nèi)的招標(biāo)工作； ? 負(fù)責(zé)跟蹤市場材料價(jià)格，建立和維護(hù)材料價(jià)格信息庫； ? 負(fù)責(zé)編制公司招標(biāo)的經(jīng)濟(jì)標(biāo)書，并對(duì)各投標(biāo)單位的經(jīng)濟(jì)標(biāo)書進(jìn)行評(píng)價(jià)； ? 主持 公司招標(biāo)項(xiàng)目合同洽談。 3．設(shè)計(jì)管理配合 ? 配合對(duì)建筑方案進(jìn)行結(jié)構(gòu)選型； ? 配合編制《項(xiàng)目限額設(shè)計(jì) 標(biāo)準(zhǔn) 》； ? 配合對(duì)設(shè)計(jì)單位的結(jié)構(gòu)方案、設(shè)備選型等進(jìn)行優(yōu)化； ? 配合對(duì)設(shè)計(jì)各階段的階段性成果進(jìn)行審核； ? 配合完成 圖紙內(nèi)部審查； ? 配合完成 施工圖的圖紙會(huì)審和技術(shù)交底。 部門職能： 項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)配合、設(shè)計(jì)研究、標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)合同體系及供應(yīng)商管理 1．項(xiàng)目規(guī)劃 ? 配合 編制《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 ； ? 配合編制《項(xiàng)目開發(fā)綱要》 ； ? 配合編制《項(xiàng)目限額設(shè)計(jì) 標(biāo)準(zhǔn) 》。 3．市場研究 ? 負(fù)責(zé)維護(hù)和完善營銷類戰(zhàn)略供應(yīng)商信息庫； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 7．權(quán)益性投資管理和審計(jì) ? 負(fù)責(zé) 收集整理投資企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和信息； ? 負(fù)責(zé) 為公司向投資企業(yè)派出董事提供財(cái)務(wù)資料； ? 負(fù)責(zé) 指導(dǎo)及檢查投資企業(yè) 的 財(cái)務(wù) 工作 ； ? 配合 上級(jí)單位對(duì)本公司及投資企業(yè)的日常審計(jì)和檢查； ? 負(fù)責(zé) 監(jiān)控公司 內(nèi)控制度的實(shí)施。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 3．員工培訓(xùn) ? 負(fù)責(zé)公司員工的培訓(xùn)管理工作； ? 負(fù)責(zé) 擬定并執(zhí)行培訓(xùn)計(jì)劃； ? 負(fù)責(zé) 評(píng)價(jià)培訓(xùn)效果和督促各部門、各項(xiàng)目公司（部）內(nèi)部培訓(xùn)工作。 9． 檔案管理 ? 負(fù)責(zé)檔案管理、檔案信息化管理及維護(hù)； ? 負(fù)責(zé)各投資企業(yè)重要資料的收集和整理； ? 負(fù)責(zé)