【正文】 . 施工圖設計： . 項目公司（部）編制《施工圖設計任務書》； . 項目公司（部）組織設計單位招標，并簽訂設計合同，要求設計單位嚴格按照任務書進行施工圖設計； . 項目公司（部）制定施工圖審圖方案，并組織實施； . 設計公司根據(jù)審圖 意見進行修改，并提交階段性施工圖設計成果； . 項目公司（部）選擇審圖單位審圖； . 設計公司根據(jù)審圖意見進行修改，并提交最終施工圖設計成果； . 項目公司（部）組織施工圖交底。重點負責初步設計及施工圖設計階段結(jié)構(gòu)和設備部分的圖紙審查。 . 在各個設計階段中后期，組織相關(guān)單位部門對設計成果進行評審。 43 （三）設計管理工作流程及各相關(guān)部門工作 職責 設計管理工作流程示意圖 主要工作流程 責任部門 項目公司（部） ／ 項目 前期策劃小組 項目公司（部） 項目公司（部） 項目公司（部） 配合部門 產(chǎn)品研究部 合約成本部 工程技術(shù)部 運營管理部 產(chǎn)品研究部 合約成本部 工程技術(shù)部 運營管理部 產(chǎn)品研究 部 合約成本部 工程技術(shù)部 運營管理部 產(chǎn)品研究部 合約成本部 工程技術(shù)部 運營管理部 提交成果 方案設計圖 建筑規(guī)劃許可證 初步設計圖 初步設計審查意見書 施工圖 建筑工程規(guī)劃許可證 景觀及專項設計 方案圖、施工圖 控制要點 及時跟蹤設計情況，符 合市場發(fā)展趨勢 嚴格遵照成本規(guī)劃，進行限額設計 嚴格審圖，確保圖 紙設計深度 嚴格審圖，確保圖紙 設計深度 方案設計 景觀及專項設計 初步設計設計 施工圖設計 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 . 項目 前期策劃小組負責 深化《成本測算報告》， 編制《成本規(guī)劃報告》。 4. 工作程序 . 策劃前期準備 . 項目前期策劃小組成員進行 詳細的 現(xiàn)場踏勘和范圍內(nèi)市場調(diào)研，收集與項 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 38 項目策劃流程指引 1. 目的 深化項目可行性研究 ，完成《項目開發(fā)綱要》（包含《策劃定位報告》、《產(chǎn)品建議書》、《項目總體開發(fā)計劃》、《成本規(guī)劃》、《財務分析及資金計劃》、《風險控制》），為項目公司（部）進行項目開發(fā)工作提供依據(jù)。 . 協(xié)助辦理相關(guān)手續(xù)： 協(xié)助投資拓展部辦理土地手續(xù)。 . 辦理土地獲取手續(xù)： 負責按照公司審批通過的項目合作條件，辦理土地獲取手續(xù)，取得項目開發(fā)權(quán)益，并負責合作條件的實施和跟蹤。項目評審通過后，提交公司董事會評審確定； . 若項目在上述環(huán)節(jié)中未獲通過，項目負責人則需要 根據(jù)會議意見對可行性研究進行綜合調(diào)整或放棄該項目； . 項目論證會通過后，若無需進一步解決的問題， 則有 投資拓展部負責按照項目評審會通過的項目合作條件獲得項目，并負責合作條件的實施和跟蹤。 . 初步確定拓展目標 . 項目負責人按統(tǒng)一格式及時填制每周的《新項目進展通報》，交土地信息負責人匯總； . 項目負責人根 據(jù)項目情況，了解該項目背景資料 及運營管理部提供的政府相關(guān)資料 ，初步判斷項目的操作方式，資料匯總后提請公司法律顧問或公司法務人員提供意見，最終做出項目用地購買操作方式的判斷； . 項目負責人進行項目實地勘察和周邊市場的簡易調(diào)查，根據(jù)市場情況和項目特點做出初步項目定位 判斷及初步經(jīng)濟測算結(jié)果 ， 并 綜合其他相關(guān)信息，形成簡易的《新項目發(fā)展報告》，進行部門內(nèi)部評審； . 項目經(jīng)部門內(nèi)部評審確定后，進入可行性研究階段，未通過則根據(jù)會議意見進行調(diào)整或放棄。 . 財務部： . 在項目可行性研究階段介入，根據(jù) 項目前期策劃小組 提供的成本、 開發(fā)計劃 等材料，完成 財務預測 和相關(guān) 財務 分析。 . 負責根據(jù)項目初步談判的結(jié)果，確定項目的運作方式， 組織公司相關(guān)部門進行項目現(xiàn)場勘查，并 組織編制 《項目 可行性 研究 報告 》 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 9．運營管理 ? 負責按時完成月度綜合報表并交由運營管理部備案； ? 根據(jù)項目節(jié)點完成情況， 負責 按季度完成績效考核工作； ? 主持 各重要節(jié)點的匯報會議，提高項目運作水平，積累相關(guān)專業(yè)經(jīng)驗。 23 ? 主持 營銷策劃公司和廣告策劃公司的選定評審工作； ? 負責編制 《 項目營銷推廣總體計劃 》，并組織評審； ? 負責編制 《 營銷推廣策劃方案 》，并組織評審； ? 負責編制 《 營銷費用預算 》 ， 并組織審核； ? 負責選擇物業(yè)管理公司，并組織審核、優(yōu)化物業(yè)管理方案。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 20 ? 在建筑專業(yè)初步設計完成后，負責聘請專業(yè)測量公司進行查丈咨詢； ? 負責編制 初步 設計任務書及施工圖設計任務書； ? 配合 編制《項目限額設計 標準 》 并負責落實 ； ? 負責從戰(zhàn)略供應商信息庫中選擇 初步設計 及施工圖設計單位，與設計單位進行溝通聯(lián)系，完成初步設計及施工圖設計，組織對階段性及最終的設計成果進行審核； ? 組織相關(guān)部門對設計單位的設計質(zhì)量提出明確目標，并確定主要設計參數(shù)； ? 負責協(xié)調(diào)設計單位與相關(guān)職能部門之間的配合關(guān)系，控制設計進 度、質(zhì)量、建安成本等； ? 主持 圖紙內(nèi)部審查； ? 主持 施工圖的圖紙會審和技術(shù)交底； ? 負責辦理相關(guān)報批報建工作。 19 三 、項目公司（部）職責 使命： 項目公司（部）為公司發(fā)展的重要戰(zhàn)略經(jīng)營單元，按照直線式業(yè)務指揮系統(tǒng)運作，明確責、權(quán)、利，提高工作效率，加快項目運作速度，縮短資金占用周期，全面負責項目經(jīng)營管理，實現(xiàn)經(jīng)營目標。 6． 行政事務管理 ? 負責建立、維護及推廣企業(yè)形象識別系統(tǒng) (CIS)； ? 負責擬寫公司年度工作總結(jié)； ? 負責公司各類公文處理與文件流轉(zhuǎn)控制； ? 負責公司級會議的會務管理與會務服務以及會議紀要的整理與發(fā)放； ? 負責管理公司印章； ? 負責公司辦公設備、用品管理； ? 負責公司公務車輛調(diào)配、維護、年審、稅費繳納、駕駛員管 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 九 ） 行政人事部： 部門使命 ： 根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略需要， 提供 人力資源、 后勤服務等方面 的有效支持 ，在企業(yè)內(nèi)部創(chuàng)造良好的管理機制，營造高效和諧的職場氛圍。 5．中航會管理 ? 負責中航會的策劃、設立及后期會務工作； ? 負責中航會的推廣工作； ? 負責中航會會刊的策劃及出版工作； ? 負責中航會會員活動的策劃及實施； ? 負責中航會運作過程中與中航系統(tǒng)其他單位的協(xié)調(diào)工作。 部門職能： 項目策劃配合、銷售事務管理、投訴處理、客戶關(guān)系管理、中航會管理、 客戶服務體系、 客服信息分析、法務管理、客戶危機管理 1．項目策劃配合 ? 配合編制《項目開發(fā)綱要》 ； ? 配合完成 營銷推廣策劃方案的制定 工作 。 4．全面預算管理 ? 負責公司全面預算的編制與控制； ? 配合 確定公司經(jīng)營目標 ； ? 配合 編制經(jīng)營計劃 ； ? 負責 動態(tài)跟蹤調(diào)整 資金計劃 。 4．品牌策劃及建設 ? 負責公司品牌規(guī)劃 戰(zhàn)略 的 制定 和 實施； ? 負責 公司品牌宣傳標準件體系 的 建立 和 落實； ? 組織 各項目參加大型房地產(chǎn)展會。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 9 ? 配合處理 重大投訴，提供工程技術(shù)解決方案。 （ 四 ） 工程技術(shù)部： 部門使命： 跟蹤當今世界建筑技術(shù)潮流，研究和創(chuàng)新工程技術(shù)管理理念和方法，以前瞻性視野提升公司工程管理水平。 2．成本 規(guī)劃 ? 配合 編制《項目可行性研究報告》 ； ? 配合進行產(chǎn)品方案比選，提交不同設計方案的《方案甄選成本測算報告》； ? 配合編制《 項目開發(fā)綱要》 ； ? 主持 編制《項目目標成本》； ? 主持 編制《項目限額設計 標準 》。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 3．流程管理 ? 負責建立、實施、完善公司流程管理體系； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （二） 公司委員會定義： 1． 投資咨 詢委員會： ? 負責公司項目投資方面的評審和決策。 三、 運用公司專業(yè) 能力，規(guī)避開發(fā)經(jīng)營風險。 77 四、異地項目管理審批權(quán)限表 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 1 第二部分 部門職責 一、 說明 深圳市中航地產(chǎn)發(fā)展有限公司 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務運作管理模式 （試行版） 深圳市中航地產(chǎn)發(fā)展有限公司 二 ○○ 七年五月 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 26 (二 )項目策劃工作流程 及各相關(guān)部門工作 職責 56 (六 )客戶服務工作流程 及各相關(guān)部門工作 職責 68 第四部分 項目管理辦法及審批權(quán)限 一、項目管理辦法 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 3 二 、職能部門職責 （一）運營管理部： 部門使命 ：以前瞻性視野，完善、提升和創(chuàng)新管理理念和管理方法，不斷提高公司管理水平，推進公司各項經(jīng)營目標的實現(xiàn)。 （二）投資拓展部 部門使命 ：獲取和儲備公司重要的戰(zhàn)略資源 土地，做好房地產(chǎn)開發(fā)資源準備和前期工作。 部門職能： 成本管理體系、成本 規(guī)劃 、成本動態(tài)管理、項目預結(jié)算、采購管理 、工程合同管理、成本分析及效益評價 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 5．采購管 理 ? 負責 管理 戰(zhàn)略供應商信息庫 ，主持 供應商的資質(zhì)預審及評價； ? 負責 維護和完善 造價 咨詢類戰(zhàn)略供應商信息庫 ； ? 負責審核項目公司（部）提供的 《 項目設備及材料采購總體計劃 》 ； ? 根據(jù)項目公司（部）提供的 《 材料設備采購配合計劃 》 ， 主持 公司權(quán)限范圍內(nèi)的招標工作； ? 負責跟蹤市場材料價格，建立和維護材料價格信息庫； ? 負責編制公司招標的經(jīng)濟標書，并對各投標單位的經(jīng)濟標書進行評價； ? 主持 公司招標項目合同洽談。 3．設計管理配合 ? 配合對建筑方案進行結(jié)構(gòu)選型； ? 配合編制《項目限額設計 標準 》； ? 配合對設計單位的結(jié)構(gòu)方案、設備選型等進行優(yōu)化； ? 配合對設計各階段的階段性成果進行審核； ? 配合完成 圖紙內(nèi)部審查； ? 配合完成 施工圖的圖紙會審和技術(shù)交底。 部門職能： 項目規(guī)劃、設計配合、設計研究、標準化設計合同體系及供應商管理 1．項目規(guī)劃 ? 配合 編制《項目可行性研究報告》 ； ? 配合編制《項目開發(fā)綱要》 ； ? 配合編制《項目限額設計 標準 》。 3．市場研究 ? 負責維護和完善營銷類戰(zhàn)略供應商信息庫； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 7．權(quán)益性投資管理和審計 ? 負責 收集整理投資企業(yè)財務數(shù)據(jù)和信息； ? 負責 為公司向投資企業(yè)派出董事提供財務資料； ? 負責 指導及檢查投資企業(yè) 的 財務 工作 ； ? 配合 上級單位對本公司及投資企業(yè)的日常審計和檢查； ? 負責 監(jiān)控公司 內(nèi)控制度的實施。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 3．員工培訓 ? 負責公司員工的培訓管理工作； ? 負責 擬定并執(zhí)行培訓計劃； ? 負責 評價培訓效果和督促各部門、各項目公司（部）內(nèi)部培訓工作。 9． 檔案管理 ? 負責檔案管理、檔案信息化管理及維護； ? 負責各投資企業(yè)重要資料的收集和整理； ? 負責