【正文】 保修期建筑產(chǎn)品質量管理責任界定 1) 物業(yè)公司總經(jīng)理是建筑產(chǎn)品質量管理、使用的第一責任人； 2) 物業(yè)公司工程部經(jīng)理（或工程副總經(jīng)理）是建筑產(chǎn)品質量管理、使用的直接責任人； 3) 物業(yè)公司工程部對建筑產(chǎn)品使用、維保質量管理負全責； 4) 集團業(yè)務主管部門負監(jiān)督責任。 日常的項目技術資料管理應嚴格按照項目公司制定的工程檔案管理制度進行。 材料設備現(xiàn)場監(jiān)管 1) 項目所在公司應按材料設備質量監(jiān)管計劃，及時對進場材料、設備、構配件進行驗證，做好施工試驗，并填寫記錄，建立備查。 集團項目公司工程（配套）部甲方代表，應根據(jù)項目施工過程質量監(jiān)管計劃，對施工重點部位、關鍵工序等進行抽查，嚴格執(zhí)行監(jiān)督中間驗收過程，關注質量通病防治措施的執(zhí)行情況及效果，施工組織設計的實施情況，危險性較大工程施工專項方案專家論證情況，檢查后應形成書面記錄，以存檔備查。
2 項目施工準備階段 集團項目公司工程（配套）部負責協(xié)調集團項目公司各部門，以及各相關方（施工、監(jiān)理、材料供應商等）進行必要的施工準備工作，并于項目開工報告簽發(fā)前完成。 首先由成本部成本控制部對成本進行審核后，集團規(guī)劃院與成本部成本控制部共同對項目公司報審的施工圖首先進行達標審查，核查是否達到報審的深度與要求，送審資料是否齊全。 確定擬中標單位后即可進行委托合同的簽定，合同簽定后方可正式宣布中標。投標方提出落實的措施。 施工圖必須包括主要樓層的天花管線綜合圖，該圖應具有詳細的布線與標高。 成本控制能力 考察設計單位在成本控制方面的意識與主動性，特別注意考察設計單位在相似項目中的成本控制情況。《施工圖設計招標操作要點》1 施工圖設計招標單位的考察與預選 施工圖設計招標首先需要進行對擬邀標設計單位的預選與考察，預選范圍一般要求為項目所在地排名前34位的設計單位。2 施工圖設計基礎資料主要內容 1) 擴初設計圖紙及政府批復文件； 2) 擴初審核與修改意見； 3) 所有前期相關技術資料； 4) 與主力店簽定的所有相關的技術條款：包括設計準則、工作界面、工程規(guī)范、材料清單等等； 5) 現(xiàn)場資料； 6) 基坑支護方案論證資料（包括止水、降水）； 7) 基礎處理方案及結構造型方案等論證資料； 8) 地下室技術方案論證資料（包括結構形式、防水處理及施工方案）； 9) 主要設備方案論證資料（包括設備選型）； 10) 成本控制部提出的成本控制指標及項目公司根據(jù)工程進度制定的出圖進度要求。 項目公司需要提供這部分資料，并經(jīng)過集團的認定。 其他參考資料 1) 當?shù)亟祈椖康馁Y料； 2) 國內外相關項目的資料； 3) 主力店的相關資料。 其他參考資料 1) 各設計階段成本指標 2) 當?shù)亟祈椖康馁Y料； 3) 國內外相關項目的資料； 4) 主力店的相關資料。2 規(guī)劃設計基礎資料主要內容 地塊資料1) 地形圖：現(xiàn)狀圖紙及電子文件，有坐標及標高；2) 現(xiàn)狀照片：地塊內有無保護建筑、可利用之建筑及造型、地塊周邊有無可能受我建筑影響的建筑；3) 現(xiàn)狀及規(guī)劃交通情況：動態(tài)及靜態(tài)；4) 現(xiàn)狀及規(guī)劃商業(yè)項目情況：城市商圈布局及特色，周邊商業(yè)布局及人流特點、潛在競爭項目的情況。 ，開發(fā)設計部不需編制《設計修改意向單》，設計單位不需編制《設計變更通知單》，由開發(fā)設計部編寫《設計變更通知單》。 開發(fā)設計部經(jīng)辦人負責辦理審批會簽，審批會簽按設計變更審批權限執(zhí)行。 獲得集團批準后，由開發(fā)設計部通知設計單位進行設計變更，開發(fā)設計部提供《設計變更通知單》一式五份，經(jīng)設計副總經(jīng)理進行確認后，開發(fā)設計部、成本控制部、工程（配套）部、監(jiān)理公司、施工單位各一份原件，并報集團規(guī)劃院和成本控制部備案。 成本控制部負責對《設計變更確認單》進行編號，編號方法為：在設計變更歸屬的工程承包合同的編號后加“—bg—xxx”(xxx為序號)。 設計變更實施后，工程（配套）部、成本控制部、監(jiān)理公司、施工單位對每月25日前已實施完畢的設計變更進行確認。 項目公司應加強設計管理工作，做好產(chǎn)品的前期研究工作，合理安排設計周期，提高設計圖紙質量，盡量減少設計變更的發(fā)生。 第二類設計變更 第二類設計變更是指：除第一類設計變更以外的一切設計變更。 歸口管理原則：設計單位負責編制《設計變更通知單》；開發(fā)設計部負責編制《設計變更審批單》及《設計修改意向單》，負責發(fā)放《設計修改意向單》及《設計變更通知單》，負責除《設計變更確認單》外的其它設計變更表單的編號；工程（配套）部負責《設計變更確認單》的事實確認；成本控制部負責《設計變更確認單》的費用確認及編號。 認真研究落實主力店職責清單的要求。圖紙審查包括技術性審查和經(jīng)濟性審查。方案及初步設計階段，為了達到設計優(yōu)化的目的，設計管理經(jīng)辦部門應根據(jù)項目的規(guī)模和復雜條件，組織各專業(yè)的專家論證會，根據(jù)實際情況需要，專家論證會可以邀請項目所在地或全國范圍內的專家參加，各專業(yè)方案必須經(jīng)過技術經(jīng)濟比較才能最后確定。設計招標經(jīng)辦部門規(guī)劃院牽頭組織對設計單位的考察，項目公司工程（配套）部、成本控制部派人參加。 部分項目如確定由項目公司進行設計優(yōu)化，須在制定項目計劃時報集團規(guī)劃院、成本質量控制部批準后實施。 邊設計邊施工項目可以不單獨進行初步（擴初）設計，可將其與施工圖設計合并完成。 必須嚴格區(qū)別重大設計變更和一般設計變更，并按規(guī)定的權限履行審批程序。 必要時，規(guī)劃院負責組織方案招標和專家論證會。 必要時，規(guī)劃院負責組織方案招標和專家論證會。 設計過程中，所有對設計單位提出的，或確認設計單位提出的意見和要求均必須形成書面文件，并存檔備案。3 項目設計管理過程一般規(guī)定 項目設計管理內容 各級設計管理責任部門（集團規(guī)劃院、項目公司）負責對項目設計工作進行全過程監(jiān)管，各設計階段的管理要求包括，但不限于：1）制定設計工作計劃（設計進度及監(jiān)管要求）；2）編制、審查各階段設計任務書；3）選擇符合資格要求的設計單位；4）參與設計過程（或事后檢查）重要階段的評審；5）組織關鍵技術環(huán)節(jié)的專家論證會；6）組織技術專家評審和確認各主要階段的設計成果；7）組織各設計階段的銜接、協(xié)調；8）明確設計變更控制程序，并保證設計變更按規(guī)定的程序進行。月銷售速度估計（套）品質描述216。 對于前述已簽訂的項目合同和土地出讓合同等法律文件，在執(zhí)行過程中，集團發(fā)展部和集團法務部應保持配合跟蹤。 對于非土地招拍掛程序的項目用地取得，集團發(fā)展部、集團法務部和項目公司應根據(jù)合同約定和有關政策法規(guī)規(guī)定及時完成有關法律手續(xù)的轉移，得到政府和土地部門的批準和認可。 根據(jù)需要并經(jīng)集團分管副總裁同意后，集團其他部門應參與評審并提出建議。3 明確意向階段 對于經(jīng)過項目信息評估會的項目信息，根據(jù)指示集團發(fā)展部和項目公司保持推進，進一步接觸和調研，明確政府（或項目對方）真實態(tài)度，以及對方的項目原則要求，完善有關問題資料。 項目發(fā)展工作中涉及的有關部門和項目公司，應注意對所接觸和了解的有關決策信息的保密工作。 在以下情形下，集團公司業(yè)務部門總經(jīng)理應考慮安排人員到集團所屬公司進行現(xiàn)場檢查或調研，并在檢查后形成書面檢查報告提交集團分管領導和集團所屬公司總經(jīng)理。 集團發(fā)展部是項目前期階段的業(yè)務樞紐部門，負責開發(fā)項目的前期論證、策劃組織工作，集團相關業(yè)務部門負責配合運作。 集團各業(yè)務部門和集團所屬公司在項目運作過程中應進行密切配合，所有本手冊中規(guī)定的備案、核準和審批事項應及時做出報告或回應。集團發(fā)展部依據(jù)集團確定的發(fā)展計劃開展項目發(fā)展工作。為提高決策效率，項目信息未經(jīng)考察調研，或未填寫《項目信息表》和《項目市調信息表》，或其中的關鍵信息情況和必需資料不完善的，都應完善后再進行上報。4 綜合評審階段 集團規(guī)劃院完成項目概念規(guī)劃草案設計后，經(jīng)規(guī)劃院簽發(fā)提供給集團發(fā)展部，并經(jīng)集團分管副總裁簽批后，向集團項目管理中心和項目公司發(fā)出聯(lián)絡單獲取項目產(chǎn)品銷售價格建議，項目管理中心在收到聯(lián)絡單后，應在7日內給予發(fā)展部反饋意見。（或項目對方）正式簽訂項目框架協(xié)議或項目合同前，集團法務部、集團發(fā)展部和項目公司應履行合同會簽程序，并報集團分管副總裁和集團總裁批準。7 交底跟蹤階段 項目合同簽訂后，集團發(fā)展部應及時與項目公司、集團有關部門就項目合同和前期手續(xù)辦理等工作進行交底，并將有關資料整理備份后完整移交給項目公司和集團有關部門。銷售產(chǎn)品價格（元/平方米） 各類可售產(chǎn)品都要列出，主要關注住宅、辦公樓、SOHO公寓（產(chǎn)權40或50年），及其底商和車位。項目SWOT分析及對開發(fā)產(chǎn)品的初步建議（該建議僅供初步參考，不作為最終決策依據(jù)）優(yōu)勢機會劣勢風險產(chǎn)品形態(tài)住宅辦公SOHO公寓底商車位建 議預計售價（元/平方米）附件資料清單 標示了周邊可售項目位置的電子地圖或城市地圖；標示了周邊商業(yè)位置的電子地圖或城市地圖；其他資料樓盤標示示例（可用調查表中的樓盤序號標示） 項目設計管理1 總則 項目設計管理是實現(xiàn)項目價值的關鍵環(huán)節(jié)，涉及項目概念及規(guī)劃設計、建筑方案設計、初步（擴初）設計、施工圖設計、景觀及裝飾設計等。 為保證各階段設計要求的準確、完整，并符合相關法規(guī)要求和集團規(guī)定，在向設計單位提交設計要求文件前，必要時規(guī)劃院組織集團相關部門進行設計要求文件的審查。4 各階段設計管理要點 項目概念及規(guī)劃設計 項目概念及規(guī)劃設計是確定產(chǎn)品品質的最重要環(huán)節(jié)，由規(guī)劃院按相關制度規(guī)定負責實施。 商業(yè)管理公司、項目管理部項目管理中心及成本控制質量控制部應提供有關設計條件及成本指標，協(xié)助規(guī)劃院編制、審核項目擴初設計任務書，并對方案的經(jīng)濟性、設備選型等進行評價，并參與擴初設計的評審。 項目公司根據(jù)規(guī)劃院授權負責協(xié)調和組織施工圖的審查工作，并建立相應的審查責任負責制。規(guī)劃院應在設計前，會同項目管理中心、成本控制部和項目公司等部門共同研究制定設計計劃。5 支持文件 《規(guī)劃方案設計》流程圖 《建筑方案設計》流程圖 《擴初設計》流程圖 《施工圖設計》流程圖 《環(huán)境、立面及裝飾設計》流程圖 《關鍵技術問題論證》流程圖 《三邊項目設計管理》流程圖 《設計優(yōu)化指引》 《設計變更控制指引》 《規(guī)劃方案設計基礎資料要求》 《建筑方案設計基礎資料要求》 《擴初設計基礎資料要求》 《施工圖設計基礎資料要求》 《施工圖設計任務書編制要點》 《施工圖設計招標操作要點》 《施工圖審查與復審備案指引》《設計優(yōu)化工作指引》1 設計優(yōu)化的工作內容產(chǎn)品市場定位確定后，在確保產(chǎn)品的安全性及使用功能的前提下，通過從項目規(guī)劃方案到施工圖設計全過程設計優(yōu)化，達到合理降低工程成本的目的。必要時為項目公司設計優(yōu)化工作提供工作指導及技術支持。規(guī)劃方案的確定詳見《項目設計管理》的相關內容。 有擴大地下室的工程，景觀設計盡量與建筑設計同時進行，便于地下室的工程成本控制。2 設計變更控制核心要點 選擇一支優(yōu)秀的設計隊伍。 原件結算原則：必須要有齊備、有效的原件作為結算依據(jù)。如原規(guī)劃方案集團審批后，用地界限或用地性質等涉及到規(guī)劃設計條件改變的規(guī)劃調整；建筑布局及道路系統(tǒng)等發(fā)生改變的規(guī)劃調整；豎向設計變更；建筑單體方案集團審批后涉及到外立面（材料/色彩/構件）效果的變更；功能要求改變引起的平面布局調整。 設計變更未完成審批，不得付諸工程實施；否則，將追究有關人員的責任。第一類設計變更，項目公司審批時間為5個工作日，集團審批時間為5個工作日；需集團審批的第二類設計變更，項目公司審批時間為5個工作日，集團審批時間為5個工作日。 工程（配套）部及項目公司相關專業(yè)工程師在《工程聯(lián)系單》上描述該設計變更部位的現(xiàn)狀（是否已按原設計圖紙實施完畢、部分實施或未實施）、分析該設計變更對工程質量和進度的影響后，提交開發(fā)設計部，工程（配套）部留存復印件?！对O計變更審批單》通過審批后，開發(fā)設計部、成本控制部各留存一份原件。 開發(fā)設計部依據(jù)審批情況填寫相關的《設計變更通知單》，設計單位一份，并報集團規(guī)劃院備案。 設計變更的工作內容完成后，工程（配套）部填寫《設計變更確認單》一式五份，并對表單中的事實進行確認，成本控制部對表單中的費用進行確認。設計變更確認單工程名稱： 設計變更名稱設計變更確認單編號歸屬施工合同名稱歸屬施工合同編號設計變更編號費用承擔單位設計變更實際發(fā)生費用額成本增減額增加減少設計變更實施情況說明 （發(fā)生設計變更的單位工程名稱及部位，實施工作描述及工程量，實施的時間及質量等） 經(jīng)辦人 工程（配套）部經(jīng)理設計變更費用計算