【正文】 計(jì)劃對(duì)項(xiàng)目周邊市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研，反饋給項(xiàng)目負(fù)責(zé)人， 編寫《初步策劃定位報(bào)告》 ； ? 項(xiàng)目前期策劃小組主持完成對(duì)《初步策劃定位報(bào)告》的評(píng)審工作，策劃、方案評(píng)審委員會(huì)針對(duì)《初步策劃定位報(bào)告》進(jìn)行評(píng)審，給出專業(yè)意見； ? 評(píng)審?fù)ㄟ^后，項(xiàng)目前期策劃小組根據(jù)評(píng)審意見，繼續(xù)深化定位，完成《初步產(chǎn)品意見書》； ? 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 根據(jù)《初步產(chǎn)品建議書》編寫《初步項(xiàng)目開發(fā)總體計(jì)劃》 ? 項(xiàng)目前期策劃小組根據(jù)《初步產(chǎn)品建議書》，編寫《工程技術(shù)特點(diǎn)分析 》，并根據(jù)《工程技術(shù)特點(diǎn)分析》和《初步產(chǎn)品建議書》進(jìn)行成本測(cè)算，完成《成本測(cè)算報(bào)告》； ? 財(cái)務(wù)部根據(jù) 項(xiàng)目 成本、 產(chǎn)品建議 等材料，完成經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測(cè)分析， 完成財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)及資金籌措方案 。 33 . 決策評(píng)審 . 投資 決策評(píng)審會(huì)聽取項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)項(xiàng)目可行性研究的匯報(bào)，最終由集體討論決定。 34 項(xiàng)目拓展階段各部門工作職責(zé) 1. 投資拓展部： . 收集土地信息建立信息庫： 定期制定《土地儲(chǔ)備計(jì)劃》，并對(duì)研究成果進(jìn)行歸檔，建立土地信息庫。 . 組織評(píng)審： 將項(xiàng)目可行性報(bào)告提交公司 投資 決策委員會(huì)評(píng)審 ,通過后報(bào)董事會(huì)評(píng)審。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 5. 運(yùn)營(yíng)管理部： . 收集項(xiàng)目背景資料： 從政府相關(guān)部門（規(guī)劃、國(guó)土、環(huán)保）收集項(xiàng)目相關(guān)背景資料及最新規(guī)劃（含功能定位、市政交通、配套設(shè)施等）。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 . 在項(xiàng)目策劃各階段，負(fù)責(zé)組織各階段性及最終成果評(píng)審，并針對(duì)修改意見進(jìn)行調(diào)整。 . 策劃、方案評(píng)審委員會(huì)： . 參加《項(xiàng)目開發(fā)綱要》的評(píng)審，負(fù)責(zé)對(duì)《項(xiàng)目開發(fā)綱要》進(jìn)行決策。 ? 基本資料包括四周范圍、用地條件、基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、限高、土地價(jià)格等信息； ? 現(xiàn)場(chǎng)踏勘主要是了解基地自然狀況、四至范圍、用地條件、周邊配套情況，以便于分析項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)； ? 范圍內(nèi)市場(chǎng)調(diào)研主要 指對(duì)項(xiàng)目周邊二至三公里范圍內(nèi)可售、未售項(xiàng)目以及與項(xiàng)目的主力客源可能形成直接競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目調(diào)研。 . 項(xiàng)目 前期策劃小組負(fù)責(zé) 深化《初步 項(xiàng)目開發(fā)總體計(jì)劃 》和《 風(fēng)險(xiǎn)控制報(bào)告 （初稿）》， 編制《項(xiàng)目開發(fā)總體計(jì)劃》及《風(fēng)險(xiǎn)控制報(bào)告》。 40 . 財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé) 深化財(cái)務(wù)分析， 編制《財(cái)務(wù)分析及資金計(jì)劃》。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 2. 財(cái)務(wù)部： . 制定項(xiàng)目開發(fā)綱要： 深 化財(cái)務(wù)分析， 編制《財(cái)務(wù)分析及資金計(jì)劃》。 4. 營(yíng)銷策劃部： . 制定項(xiàng)目開發(fā)綱要： 參與項(xiàng)目前期策劃小組，深化項(xiàng)目定位，完成《營(yíng)銷策劃報(bào)告》 及《產(chǎn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 5. 運(yùn)營(yíng)管理部： . 審核項(xiàng)目總體計(jì)劃： 參與《項(xiàng)目開發(fā)綱要》評(píng) 審，審核 《 項(xiàng)目開發(fā)總體計(jì)劃 》 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 . 在各個(gè)設(shè)計(jì)階段，負(fù)責(zé)組織各相關(guān)部門進(jìn)行設(shè)計(jì)工作，并按照《項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作總體計(jì)劃》的要求控制設(shè)計(jì)質(zhì)量和進(jìn)度。重點(diǎn)協(xié)助進(jìn)行方案及施工圖設(shè)計(jì)階段建筑部分的圖紙審查。 . 在設(shè)計(jì)的各個(gè)階段， 配合進(jìn)行 設(shè)計(jì)評(píng)審，確保設(shè)計(jì)質(zhì)量。 46 . 策劃、方案評(píng)審委員會(huì)： . 負(fù)責(zé)對(duì)方案設(shè)計(jì)成果 進(jìn)行評(píng)審， 確保 方案 設(shè)計(jì) 符合公司要求。 . 初步設(shè)計(jì)： . 項(xiàng)目公司（部）編制《初步設(shè)計(jì)任務(wù)書》； . 項(xiàng)目公司（部）組織設(shè)計(jì)單位招標(biāo)，并簽訂設(shè)計(jì)合同，要求設(shè)計(jì)單位嚴(yán)格按照任務(wù)書進(jìn)行設(shè)計(jì)； . 項(xiàng)目公司（部）組織設(shè)計(jì)成果公司內(nèi)審，通過后與運(yùn)營(yíng)管理部配合，完成報(bào)批報(bào)建工作。 47 。 . 分項(xiàng)專業(yè)設(shè)計(jì)： . 項(xiàng)目公司（部）負(fù)責(zé)編制各類《專業(yè)設(shè)計(jì)任務(wù)書》； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 . 方案設(shè)計(jì)： . 項(xiàng)目公司（部） ／項(xiàng)目 前期策劃小組 編制《方案設(shè)計(jì)任務(wù)書》，并由產(chǎn)品研究部審核； . 產(chǎn)品研究部審核《方案設(shè)計(jì)任務(wù)書》，控制設(shè)計(jì)方向與策劃方向的一致性； . 項(xiàng)目公司（部） ／項(xiàng)目 前期策劃小組 組織設(shè)計(jì)單位招標(biāo)，并簽訂設(shè)計(jì)合同，要求設(shè)計(jì)單位嚴(yán)格按照任務(wù)書進(jìn)行方案設(shè)計(jì)； . 項(xiàng)目公司（部） ／項(xiàng)目 前期策劃小組組織 策劃、方案評(píng)審委員會(huì)對(duì)方案設(shè)計(jì) 成果公司 進(jìn)行評(píng)審，由策劃、方案評(píng)審委 員會(huì)提出調(diào)整意見，保證設(shè)計(jì)水平。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 . 合約成本部： . 在設(shè)計(jì)的各個(gè)階段， 配合進(jìn)行 設(shè)計(jì)評(píng)審，確保項(xiàng)目成本可控性。 . 負(fù)責(zé)組織各階段設(shè)計(jì)成果的報(bào)審（含規(guī)劃、消防、民防、節(jié)能、環(huán)保等）。 2. 適用范圍 適用于公司項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)工作。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 . 參與評(píng)審： 參與《項(xiàng)目開發(fā)綱要》評(píng)審，提供成本管理方面專業(yè)支持。 42 品建議書》 。 3. 產(chǎn)品研究部： . 制定項(xiàng)目開發(fā)綱要： 參與項(xiàng)目前期策劃小組，深化概念規(guī)劃，完成《營(yíng)銷策劃報(bào)告》 及《產(chǎn)品建議書》 。 41 項(xiàng)目策劃各部門工作職責(zé) 1. 項(xiàng)目公司（部） ／項(xiàng)目前期策劃小組 ： . 制定項(xiàng)目開發(fā)綱要： 負(fù)責(zé) 深化《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》中的相關(guān)部分， 并匯總整理形成《項(xiàng)目開發(fā)綱要》。 . 項(xiàng)目前期策劃小組 組織 策劃、方案評(píng)審委員會(huì)對(duì) 《項(xiàng)目開發(fā)綱要》 進(jìn)行 評(píng)審 ，總經(jīng)理辦公會(huì) 最終審批。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 . 項(xiàng)目前期策劃小組負(fù)責(zé)組織 策劃、方案評(píng)審委員會(huì)對(duì) 《策劃定位報(bào)告》 進(jìn)行評(píng)審 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 . 配合完成對(duì) 《項(xiàng)目開發(fā)綱要》評(píng)審 工作 ，提供財(cái)務(wù)方面專 業(yè)支持。 2. 適用范圍 適用于項(xiàng)目立項(xiàng)到《項(xiàng)目開發(fā)綱要》移交前所有相關(guān)工作。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 6. 合約成本部： . 成本 測(cè) 算： 根據(jù) 《 初步產(chǎn)品建議 書》和《工程技術(shù)特點(diǎn)分析》 ，進(jìn)行成本 測(cè) 算 ，完成《成本測(cè)算報(bào)告》 7. 工程 技術(shù)部 . 工程技術(shù)特點(diǎn)分析： 對(duì)地塊的地形、地貌、地質(zhì)水文條件等進(jìn)行調(diào)查，并根據(jù) 《 產(chǎn)品初步產(chǎn)品建議 書》 ，完成 《 工程技術(shù)特點(diǎn)分析 》 。 35 3. 產(chǎn)品研究部： . 項(xiàng)目可行性分析： 參與項(xiàng)目前期策劃小組工作， 根據(jù)地塊的地形、地貌及 周邊環(huán)境進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃分 析， 完成《初步策劃定位報(bào)告》和《初步產(chǎn)品建議書》 。必要時(shí)，運(yùn)營(yíng)管理部配合相關(guān)工作。 . 初步確定拓展目標(biāo)： 分析土地信息，甄選目標(biāo)地塊，并參考運(yùn)營(yíng)管理部提供的土地背景資料，初步確定拓展目標(biāo)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 . 項(xiàng)目可行性研究 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 . 在項(xiàng)目可行性研究階段介入，根據(jù)項(xiàng)目獲取方式，制定資金 籌措方案 。 . 項(xiàng)目前期策劃小組： . 在項(xiàng)目可行性研究階段介入，根據(jù) 《可行性研究計(jì)劃》及現(xiàn)場(chǎng)勘查結(jié)果 ，編制《 初步 策劃定位報(bào)告》 （含市場(chǎng)定位和產(chǎn)品定位） 、《初步產(chǎn)品建議書》、 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 . 可行性研究：負(fù)責(zé)根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)制定可行性研究計(jì)劃，組織 項(xiàng)目前期策劃小組 展開相應(yīng)流程工作，最終形成包含固定內(nèi)容的 《 項(xiàng)目可行性 研究 報(bào)告 》 。 3. 職責(zé) . 投資拓展部： . 負(fù)責(zé)組織基礎(chǔ)研究，定期制定《土地儲(chǔ)備計(jì)劃》，并對(duì)研究成果進(jìn)行歸檔。 28 項(xiàng) 目 拓 展 工 作 流 程 圖土地信息收集分析初步確定拓展目標(biāo)可行性研究公司評(píng)審辦理土地獲取手續(xù)策 劃 、 方 案評(píng) 審 委 員 會(huì)客 戶服 務(wù) 部董 事 會(huì)投 資 咨 詢委 員 會(huì)財(cái) 務(wù) 部項(xiàng) 目 前 期 策 劃 小 組投 資 拓 展 部運(yùn) 營(yíng)管 理 部YNYN土 地 背 景資 料 調(diào) 查評(píng) 審評(píng) 審提 供 客 戶需 求 信 息進(jìn) 行市 場(chǎng) 調(diào) 研編 制 初 步 策 劃定 位 報(bào) 告獲 得 土 地使 用 權(quán) 益項(xiàng) 目 獲 取方 式簽 訂 土 地使 用 合 同初 步 確 定拓 展 目 標(biāo)項(xiàng) 目 立 項(xiàng)可 行 性報(bào) 告組 織 現(xiàn) 場(chǎng) 勘 察組 織 評(píng) 審制 定 可 行 性研 究 計(jì) 劃土 地 儲(chǔ) 備計(jì) 劃土 地 信息 收 集分 析 甄 選目 標(biāo) 土 地土 地 信 息庫 歸 檔基 礎(chǔ)研 究編 制 初 步 產(chǎn) 品建 議 書Y風(fēng) 險(xiǎn) 控 制報(bào) 告（ 初 稿 ）初 步 項(xiàng) 目 總 體開 發(fā) 計(jì) 劃財(cái) 務(wù) 預(yù) 測(cè)資 金 籌 措方 案評(píng) 審N成 本 測(cè) 算報(bào) 告工 程 技 術(shù)特 點(diǎn) 分 析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 26 （一）項(xiàng)目拓展工作流程及各相關(guān)部門工作 職責(zé) 項(xiàng)目拓展工作流程示意圖 主要工作流程 責(zé)任部門 投資拓展部 投資拓展部 投資拓展部 公司董事會(huì) 投資拓展部 配合部門 運(yùn)營(yíng)管理部 產(chǎn)品研究部 營(yíng)銷策劃部 合約成本部 工程技術(shù)部 客戶服務(wù)部 財(cái)務(wù)部 投資拓展部 運(yùn)營(yíng)管理部 提交成果 土地信息庫 分析土地信息甄選目標(biāo)地塊初步確定拓展目標(biāo) 可行性研究 報(bào)告 項(xiàng)目實(shí)施決議 《土地合同》 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 《付清地價(jià)款證明》 《土地證》 《固定資產(chǎn)投資計(jì)劃》 控制要 點(diǎn) 準(zhǔn)確收集資料及時(shí)更新數(shù)據(jù) 調(diào)查土地背景 防范潛在風(fēng)險(xiǎn) 基礎(chǔ)資料翔實(shí) 科學(xué)理性分析 咨詢專業(yè)意見 慎重決策 確保手續(xù)完備避免法律糾紛 土地信息收集分析 可行性研究 公司內(nèi)部評(píng)審 辦理土地獲取手續(xù) 初步確定拓展目標(biāo) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 7．項(xiàng)目收尾 ? 項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后負(fù)責(zé)向政府相關(guān)部門移交工程技術(shù)檔案； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 2）營(yíng)銷推廣 ? 負(fù)責(zé)按照 《 營(yíng)銷推廣策劃方案 》開展 營(yíng)銷推廣活動(dòng) 。 5．成本管理 ? 配合合約成本部落實(shí)項(xiàng)目總體目標(biāo)成本； ? 負(fù)責(zé) 編制項(xiàng)目預(yù)算， 配合 合約成本部備案抽查； ? 負(fù)責(zé)根據(jù)施工合同，編制工程款 季度 支付計(jì)劃，并交由財(cái)務(wù)部備案； ? 負(fù)責(zé)核對(duì)供應(yīng)商材料清單及施工單位 完成 工程量，并核算工程 進(jìn)度 款 ，辦理支付手續(xù)； ? 負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目成本控制信息進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、歸檔，制定月度動(dòng)態(tài)成本 報(bào)表 交由合約成本部備案； ? 負(fù)責(zé)根據(jù) 《項(xiàng)目結(jié)算計(jì)劃》，按時(shí)將工程結(jié)算資料移交至合約成本部，并配合合約成本部完成《 工程結(jié)算分析報(bào)告 》。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 21 3） 質(zhì)量管理 ? 負(fù)責(zé)落實(shí) 施工質(zhì)量 監(jiān)控，達(dá)到驗(yàn)收規(guī)范標(biāo)準(zhǔn) ； ? 負(fù)責(zé)審核關(guān)鍵工序、關(guān)鍵部位的施工方案； ? 主持 各階段的工程驗(yàn)收； ? 負(fù)責(zé)對(duì)工程質(zhì)量情況進(jìn)行定期分析，形成質(zhì)量分析報(bào)告，對(duì)于典型問題形成案例， 交 工程技術(shù)部進(jìn)入案例信息庫。 4．工程管理 1）施工準(zhǔn)備 ? 負(fù)責(zé) 工程施工現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)地準(zhǔn)備； ? 負(fù)責(zé)獲得項(xiàng)目政府相關(guān)許可證； ? 主持 《施工組織設(shè)計(jì)》的評(píng)審工作 。 3．設(shè)計(jì)管理