【正文】 Y施 工 圖 設(shè) 計任 務(wù) 書進 行 施 工圖 設(shè) 計完 成 施 工 圖施 工 圖 內(nèi) 審組 織 交 底并 執(zhí) 行施 工 圖 修 改補 充N進 行 各 類專 項 設(shè) 計相 關(guān) 部 門 評 審專 項 設(shè) 計任 務(wù) 書完 成 專 項設(shè) 計 任 務(wù)組 織 交 底并 執(zhí) 行審 圖 單 位 審 圖及 修 改審 核目 標 成 本 63 設(shè)計管理流程指引 1. 目的 規(guī)范項目設(shè)計各階段的操作程序，提高項目設(shè)計各階段的工作成果質(zhì)量，確保設(shè)計方向與策劃方向一致。 . 運營管理部： 64 . 在項 目公司（部）報文后，由運營管理部協(xié)調(diào)相關(guān)政府部門，加快報建速度。 . 評審 通過后與運營管理部配合，完成報批報建工作。 2. 產(chǎn)品研究部： . 各階段設(shè)計的審查： 67 在設(shè)計的各個階段， 配合進行 設(shè)計評審，確保項目設(shè)計與產(chǎn)品建議的一致性。 2. 適用范圍 適用于本公司開發(fā)的所有項目工程施工過程控制工作。負責與客戶簽訂認購書，并進行整理后，移交給客戶服務(wù)部。并 配合完成 重大設(shè)計變更審核 工作 。 . 在工程全過程中， 配合完成 重大設(shè)計變更審核 工作 ，給予專業(yè)意見。 . 工程檔案移交： 負責項目竣工驗收后向公司檔案部門及政府相關(guān)部門移交工程技術(shù)檔案。 . 成本動態(tài)控制： 負責定期對項 目成本。 . 工程施工管理： 全面負責工程施工管理階段的各項工作（包括進度、質(zhì)量、成本控制及安全文明施工等）。 72 . 在工程施工過程中，負責定期對各項目工程進度、質(zhì)量、安全文明施工 情況進行督察，并參與項目各階段的工程驗收。 . 負責根據(jù)項目公司（部）提供的《材料設(shè)備采購配合計劃》，主持公司權(quán)限范圍內(nèi)的招標工作。 . 負責組織各階段驗收，根據(jù)反 饋落實整改，最終實現(xiàn)項目工程通過各項驗收并完成備案。重點負責初步設(shè)計及施工圖設(shè)計階段結(jié)構(gòu)和設(shè)備部分的圖紙審查。 . 組織圖紙審核： 在各個設(shè)計階段中后期，組織相關(guān)單位部門對設(shè)計成果進行評審。 4. 工作程序 . 設(shè)計準備： . 項目公司（部） ／項目 前期策劃小組 根據(jù) 《項目開發(fā)綱要》編制《項目設(shè)計工作總體計劃》。 . 產(chǎn)品研究部： . 在設(shè)計的各個階段， 配合進行 設(shè)計評審，確保項目設(shè)計與產(chǎn)品建議的一致性。 6. 合約成本部： . 制定項目開發(fā)綱要： 參與項目前期策劃小組， 深化《成本測算報告》，完 成 《成本規(guī)劃報告》。 . 組織評審： 負責組織各階段性及最終成果評審，并針對修改意見進行方案調(diào)整。 . 項目 前期 策劃小組負責深化 《初步產(chǎn)品建議書》 ， 編制 《產(chǎn)品建議書》。 . 財務(wù)部： . 在制定項目開發(fā)綱要階段， 深化財務(wù)預(yù)測與資金籌措方案 ，完成《財務(wù)分析及資金計劃》。 4. 營銷策劃部： . 項目可行性分析： 參與項目前期策劃小組工作，進 行 項目所在區(qū)域的初步市場調(diào)研， 根據(jù)初步市場調(diào)研報告，完成《初步策劃定位報告》和《初步產(chǎn)品建議書》 。以基礎(chǔ)研究為指引進行土地信息收集，并給予篩選。 4. 工作程序 . 基礎(chǔ)研究 44 . 基礎(chǔ)研究是為確定公司房地產(chǎn)土地儲備動態(tài)計劃、提高房地產(chǎn)新項目可行性分析技術(shù)水平所進行的持續(xù)性動態(tài)研究工作； . 基礎(chǔ)研究包含土地信息研究、宏觀市場研究、城市規(guī)劃動態(tài)研究、經(jīng)濟動態(tài)研究、政策法規(guī)研究、項目風險研究、公司戰(zhàn)略研究和競爭對手研究等分項研究工作； . 各分項研究工作由投資拓展部牽頭完成，做到專項有專人負責，然后再充分利用內(nèi)外資源，予以功能完善和健全 ； . 各分項工作需及時把握動態(tài)信息，做到及時收集、及時分析，其研究成果可在即時報告中和以年度為節(jié)點的總結(jié)報告中體現(xiàn)； . 基礎(chǔ)研究需指定一人為總負責人，專門負責整個基礎(chǔ)研究計劃的制定、監(jiān)督和基礎(chǔ)研究庫的整理，基礎(chǔ)資料和研究成果需由該項負責人整理，經(jīng)編號后放入各基礎(chǔ)研究庫歸檔； . 信息收集、甑別： . 投資拓展部成員均是土地信息收集的責任人，但需指定一人為土地信息負責人，專項負責土地信息的匯總、整理和總結(jié)等； . 土地信息的收集可通過如下幾種渠道進行： ? 政府公告收集類：從相關(guān)網(wǎng)站或政府部門獲得政府出讓土地信息公告、土地儲備中 心進行的企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地信息招投標、掛牌、拍賣公告和法院拍賣土地信息公告、產(chǎn)權(quán)交易中心對擁有土地儲備的企業(yè)進行轉(zhuǎn)讓的掛牌公告； ? 其他主動收集信息類：主動了解各區(qū)土地利用規(guī)劃，舊城改造和土地供應(yīng)計劃等信息；各類招商會與項目推介會等； ? 其他被動收集信息類：土地信息人來電、傳真、約訪、推介等。 . 公司 評審：負責將 《 項目可行性 研究 報告 》 交由公司 投資 決策委員會評審，評審通過后，提交公司董事會評審。 9．運營管理 ? 負責 按時完成月度綜合報表并交由運營管理部備案； ? 根據(jù)項目節(jié)點完成情況， 負責 按季度完成績效考核工作； ? 主持 各重要節(jié)點的匯報會議，提高項目運作水平，積累相關(guān)專業(yè)經(jīng)驗。 8）項 目危機管理 ? 負責建立《項目危機事件防范處理制度》； ? 負責處理項目危機事件。 2） 初步設(shè)計 及施工圖設(shè)計 ? 組織相關(guān)部門 對 建筑功能、結(jié)構(gòu)方案、設(shè)備選型等進行設(shè)計優(yōu)化并落實 ； ? 負責 施工圖審查單位的考察和確定； ? 在建筑專業(yè)初步 設(shè)計完成后，負責聘請專業(yè)測量公司進行查丈咨詢； ? 負責編制 初步 設(shè)計任務(wù)書及施工圖設(shè)計任務(wù)書； ? 配合 編制《項目限額設(shè)計 標準 》 并負責落實 ； ? 負責從戰(zhàn)略供應(yīng)商信息庫中選擇 初步設(shè)計 及施工圖設(shè)計單位，與設(shè)計單位進行溝通聯(lián)系，完成初步設(shè)計及施工圖設(shè)計，組織對階段性及最終的設(shè)計成果進行審核； ? 組織相關(guān)部門對設(shè)計單位的設(shè)計質(zhì)量提出明確目標，并確定主要設(shè)計參數(shù)； ? 負責協(xié)調(diào)設(shè)計單位與相關(guān)職能部門之間的配合關(guān)系，控制設(shè)計進度、質(zhì)量、建安成本等； ? 主持 圖紙內(nèi)部審查； ? 主持 施工圖的圖紙會審和技術(shù)交底； ? 負責辦理相關(guān)報批報建工作。 8． IT 信息管理 ? 負責制訂并實施公司信息化建設(shè)戰(zhàn)略規(guī)劃及信息系統(tǒng)改進方案； ? 負責企業(yè)計算機信息管理系統(tǒng)開發(fā)、維護、更新、使用管理以及網(wǎng)絡(luò)安全維護； 27 ? 負責計算機及相關(guān)設(shè)備的購置、調(diào)配、維修、維護保養(yǎng)； ? 負責公司網(wǎng)站信息內(nèi)容日常維護更新； ? 負責處理公司日常電腦和網(wǎng)絡(luò)故障，提供 IT 服務(wù)。 （ 九 ） 行政人事部： 部門使命 ： 根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略需要， 提供 人力資源、 后勤服務(wù)等方面 的有效支持 ， 在企業(yè)內(nèi)部創(chuàng)造良好的管理機制，營造高效 和諧的24 職場氛圍。 3．投訴處理 ? 負責與項目公司（部）進行對接，參與 工程竣工驗收； 21 ? 成立項目售后維修小組，負責售后維修工作； ? 配合完成 物業(yè)管理方案 的 審核 工作 ； ? 負責受理客戶投訴； ? 負責與客戶洽談解決方案，并組織協(xié)調(diào)相關(guān)專業(yè)部門進行處理； ? 負責項目公司（部）解散后，維修工程款項的管理； ? 組織 各部門使用客戶服務(wù)軟件； ? 負責對客戶投訴處理的結(jié)果進行回訪； ? 負責記錄客戶投訴信息，并管理客戶投訴檔案； ? 負責定期對客戶投訴進行分析。 4．全面預(yù)算管理 ? 負責公司全面預(yù)算的編制與控制； ? 配合 確定公司經(jīng)營目標 ； ? 配合 編制經(jīng)營計劃 ； ? 負責 動態(tài)跟蹤調(diào)整 資金計劃 。 部門職能 ：項目策劃、 項目營銷 、市場研究、品牌策劃及建設(shè)、標準化營銷合同體系管理 ．項目策劃 ? 配合 編制《項目可行性研究報告》 ； ? 配合編制《項目開發(fā)綱要》 ； 2． 項目營銷 ? 配合完成《 營銷推廣策劃方案 》 的制定及評審 工作 ； ? 配合完成 營銷策劃公司的選擇評審 工作 ； ? 配合完成 廣告策劃公司的選擇評審 工作 ； 16 ? 配合完成《 營銷費用預(yù)算 》 的制定及評審 工作。 6．技術(shù)資料管理 ? 負責對項目工程技術(shù)、施工資料管理的督促、檢查； ? 配合項目公司（部）完成工程竣工后的檔案資料移交。 6．工程合同管理 ? 負責建立和完善標準化工程合同體系。 3．項目土地獲取 ? 負責確定商務(wù)條件，提出商務(wù)談判方案； ? 負責與相關(guān)各方的商務(wù)談判工 作； ? 負責簽訂土地使用合同； ? 負責辦理《土地證》等相關(guān)手續(xù)。 部門職責 ：綜合計劃管理、部門績效考核、流程管理、公共關(guān)系管理、統(tǒng)計信息管理 ．綜合計劃管理 ? 負責 落實董事會下發(fā)的綜合計劃； ? 負責 制定公司年度綜合計劃，并分解到各項目公司（部）及各職能部門； ? 主持 編制公司與各項目公司（部）、職能部門的目標責任書， 并組織 簽訂； ? 負責跟蹤、調(diào)整及協(xié)調(diào)各項目公司（部）季度計劃、職能部門月度計劃以及項目總體計劃； ? 負責設(shè)計及收集整理各項目公司（部）月度綜合報表。因此由公司職能部門直接負責項目拓展及客戶服務(wù)工作，并在項目前期策劃階段對工作成果進行控制和評審，保證項目運作水平。房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈中的風險，除了政策和行業(yè)周期風險外，首先來自于 項目拓展環(huán)節(jié)，其次在于項目策劃定位環(huán)節(jié)，第三就是開發(fā)建設(shè)過程中設(shè)計、工程、營銷等工作質(zhì)量所帶來的風險。 5 二 、職能部門職責 （一）運營管理部： 部門使命 ：以前瞻性視野，完善、提升和創(chuàng)新管理理念和管理方法，不斷提高公司管理水平，推進公司各項經(jīng)營目標的實現(xiàn)。 8 2．可行性研究分析 ? 主持 制訂可行性研究計劃 ； ? 組織 進行項目可行性分析； ? 主持編制《項目 可行性研究報告 》 ； ? 組織可行性研究報告評審。 5．采購管理 ? 負責 管理 戰(zhàn)略供應(yīng)商信息庫 ，主持 供應(yīng)商的資質(zhì)預(yù)審及評價； ? 負責 維護和完善 造價 咨詢類戰(zhàn)略供應(yīng) 商信息庫 ； 11 ? 負責審核項目公司（部）提供的 《 項目設(shè)備及材料采購總體計劃 》 ； ? 根據(jù)項目公司（部）提供的 《 材料設(shè)備采購配合計劃 》 ， 主持 公司權(quán)限范圍內(nèi)的招標工作； ? 負責跟蹤市場材料價格，建立和維護材料價格信息庫； ? 負責編制公司招標的經(jīng)濟標書，并對各投標單位的經(jīng)濟標書進行評價； ? 主持 公司招標項目合同洽談。 ? 負責更新維護工程類供應(yīng)商信息數(shù)據(jù)； ? 負責 提出新材料、新技術(shù)、新工藝、新設(shè)備選用的建議。 （ 六 ） 營銷策劃部 部門使命 ：以前瞻性視野，提升和創(chuàng)新市場營銷策劃理念和策劃水平，引領(lǐng)市場潮流，極大地滿足客戶需求。 3．融資管理 ? 負責制定并平衡公司資金計劃； ? 負責公司日常資金調(diào)度，確保公司營運資金需求； ? 負責項目開發(fā)的各項融資業(yè)務(wù)； ? 負責金融機構(gòu)關(guān)系維護； 18 ? 負責資本市場及融資創(chuàng)新的研究管理； ? 負責項目按揭銀行的選擇與業(yè)務(wù)合作。 2．銷售事務(wù)管理 ? 配合完成 物業(yè)管理公司 的選定工作 ； ? 與項目公司（部）共同負責銷售代理公司的管理和評估； ? 負責 有關(guān)銷售信息系統(tǒng)初始數(shù)據(jù)的錄入； ? 配合 進行 按揭銀行 的 選擇； ? 負責認購書、銷售合同等法律文件的準備工作； ? 配合 進行 營銷推廣客戶活動； ? 配合完成 簽訂相關(guān)認購協(xié)議工作； ? 負責與客戶簽訂銷售合同，并負責銷售回款； ? 配合完成 客戶資料移交工作； ? 負責客戶資料及銷售合同管理； ? 負責銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析、匯總分析； ? 負責銷售后的相關(guān)產(chǎn)權(quán)辦理工作，包括：面積補差、初始登記、轉(zhuǎn)移登記并協(xié)助監(jiān)管銀行或業(yè)主辦理《房產(chǎn)證》； ? 負責組織項目入伙策劃并組織落實； ? 負責項目尾盤銷售及資產(chǎn)管理。 9．客戶危機管理 ? 負責建立客戶危機管理風險防范制度； ? 負責策劃有關(guān)客戶危機處理方案。 7．資產(chǎn)管理 ? 負 責辦理公司固定資產(chǎn)的采購審批手續(xù)、采購以及登記建檔工作； ? 負責辦理各部門的固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)移、報廢手續(xù)； ? 主持 盤點固定資產(chǎn) 工作 ； ? 負責固定資產(chǎn)日常維護和臺帳管理； ? 配合 完成 項目公司清算及固定資產(chǎn)處置 工作 。 3．設(shè)計管理 ）方案設(shè)計 ? 負責編制方案設(shè)計任務(wù)書； ? 負責 從戰(zhàn)略供應(yīng)商信息庫中選擇方案設(shè)計單位，與29 設(shè)計單位進行溝通聯(lián)系，完成 方 案設(shè)計，組織項目方案設(shè)計的評審； ? 負責辦理相關(guān)報批報建工作。 7）項目檔案管理 ? 負責管理項目各類相關(guān)檔案； ? 負責 進行工程信息收集、總結(jié)，配合工程技術(shù)部建立和完善工程案例信息庫。 7．項目收尾 ? 項目竣工驗收后負責向政府相關(guān)部門移交工程技術(shù)檔案； ? 項目結(jié)束后負責向公司檔案管理部門移交項目檔案； ? 項目結(jié)束后負責與物業(yè)管理公司之間的資料交接工作； 36 ? 主持項目 公司清算及固定資產(chǎn)處置； ? 項目結(jié)束后負責編制《項目總結(jié)報告》。 . 可行性研究：負責根據(jù)項目的特點制定