【正文】 4. 合約成本部： . 重大設(shè)計變更的成本控制： 負(fù)責(zé)對提出的重大設(shè)計變更進(jìn)行成本預(yù)算 ， 并 配合完成 重大設(shè)計變更審核 工作 。 2. 財務(wù)部： . 保證工程資金安排： 負(fù)責(zé)合理安排資金， 統(tǒng)籌落實資金計劃。 74 工程管理各部門工作職責(zé) 1. 項目公司（部）： . 施工準(zhǔn)備工作： 負(fù)責(zé) 編制 《項目設(shè)備及材料采購總體計劃》、《材料設(shè)備采購配合計劃》及《 項目總包及各分包進(jìn)場計劃 》 ， 負(fù)責(zé) 項目報批報建 、 組織施工圖會審交底和工程現(xiàn)場施工準(zhǔn)備工作。 . 在工程全過程中，協(xié)助項目公司（部）規(guī)范檔案管理。 . 負(fù)責(zé)編制公司招標(biāo)的技術(shù)標(biāo)書。 . 在工程全過程中，負(fù)責(zé)定期對項目成本進(jìn)行監(jiān)控，審核各項目公司（部）每月提供的動態(tài)成本報告，對可能超出目標(biāo)成本的情況進(jìn)行預(yù)警。 . 合約成本部： . 負(fù)責(zé)審核項目公司（部）提供的《項目設(shè)備及材料采購總體計劃》及《材料設(shè)備采購配合計劃》 。 71 . 財務(wù)部： . 負(fù)責(zé) 統(tǒng)籌落實資金計劃。 . 全面負(fù)責(zé)工程施工管理的各項工作（包括進(jìn)度、質(zhì)量、成本控制及安全文明施工等）。 3. 職責(zé) . 項目公司（部）： . 負(fù)責(zé) 編制 《項目設(shè)備及材料采購總體計劃》及《材料設(shè)備采購配合計劃》， 并交由 合約成本部 審核 。 . 各階段設(shè)計圖紙的審查： 在設(shè)計的各個階段， 配合進(jìn)行 設(shè)計評審 ， 確保設(shè)計質(zhì)量。重點協(xié)助進(jìn)行方案及施工圖設(shè)計階段建筑部分的圖紙審查。 . 負(fù)責(zé)組織各階段設(shè)計： 在各個設(shè)計階段，負(fù)責(zé)組織各相關(guān)部門進(jìn)行設(shè)計工作，并按照《項目設(shè)計工作總 體計劃》的要求控制設(shè)計質(zhì)量和進(jìn)度。 . 初步設(shè)計： . 項目公司（部）編制 《初步設(shè)計任務(wù)書》； . 項目公司（部）組織設(shè)計單位招標(biāo)，并簽訂設(shè)計合同，要求設(shè)計單位嚴(yán)格按照任務(wù)書進(jìn)行設(shè)計； . 項目公司（部）組織設(shè)計成果公司內(nèi)審，通過后與運營管理部配合，完成報批報建工作。 . 策劃、方案評審委員會： . 負(fù)責(zé)對方案設(shè)計成果進(jìn)行評審， 確保 方案 設(shè)計 符合公司要求。 . 合約成本部： . 在設(shè)計的各個階段， 配合進(jìn)行 設(shè)計評審，確保項目成本可控性。 . 負(fù)責(zé)組織各階段設(shè)計成果的報審（含規(guī)劃、消防、民防、節(jié)能、環(huán)保等）。 2. 適用范圍 適用于公司項目設(shè)計階段的設(shè)計工作。 5. 運營管理部： . 審核項目總體計劃： 參與《項目開發(fā)綱要》評審，審核 《 項目開發(fā)總體計劃 》 。 3. 產(chǎn)品研究 部： . 制定項目開發(fā)綱要： 參與項目前期策劃小組，深化概念規(guī)劃，完成《營銷策劃報告》 及《產(chǎn)品建議書》 。 58 項目策劃各部門工作職責(zé) 1. 項目公司（部） ／項目前期策劃小組 ： . 制定項目開發(fā)綱要： 負(fù)責(zé) 深化《項目可行性研究報告》中的相關(guān)部分， 并匯總整理形成《項目開發(fā)綱要》。 . 財務(wù)部負(fù)責(zé) 深化財務(wù)分析， 編制《財務(wù)分析及資金計劃》。 . 項目前期策劃小組負(fù)責(zé)組織 策劃、方案評審委員會對 《策劃定位報告》 進(jìn)行 評審 。 . 策劃、方案評審委員會： . 參加 《項目開發(fā)綱要》的評審，負(fù)責(zé)對《項目開發(fā)綱要》進(jìn)行決策。 . 在項目策劃各階段，負(fù)責(zé)組織各階段性及最終成果評審，并針對修改意見進(jìn)行調(diào)整。 6. 合約成本部： 50 . 成本 測 算： 根據(jù) 《 初步產(chǎn)品建議 書》和《工程技術(shù)特點分析》 ，進(jìn)行成本 測 算 ，完成《成本測算報告》 7. 工程技術(shù)部 . 工程技術(shù)特點分析： 對地塊的地形、地貌、地質(zhì)水文條件等進(jìn)行調(diào)查，并根據(jù) 《 產(chǎn)品初步產(chǎn)品建議 書》 ，完成 《 工程 技術(shù)特點分析 》 。 3. 產(chǎn)品研究部： . 項目可行性分析： 參與項目前期策劃小組工作，根據(jù)地塊的地形、地貌及周邊環(huán)境進(jìn)行項目規(guī)劃分析，完成《初步策劃定位報告》和《初步產(chǎn)品建議書》 。 . 組織評審： 將項目可行性報告提交公司 投資 決策 委員會評審 ,通過后報董事會評審。 48 項目拓展階段各部門工作職責(zé) 1. 投資拓展部： . 收集土地信息建立信息庫： 定期制定《土地儲備計劃》，并對研究成果進(jìn)行歸檔，建立土地信息庫。 . 項目可行性研究 46 . 項目可行性研究是對前期項目初步 判斷 的論證， 在項目前期策劃小組的配合下，進(jìn)行較為詳細(xì)的項目可行性分析， 最終形成《項目可行性研究報告》； . 項目負(fù)責(zé)人首先將內(nèi)部評審會上的意見匯 總，根據(jù)項目情況，向公司 領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行匯報 ，并制訂《可行性研究計劃》，該計劃需包含各相應(yīng)工作的責(zé)任 主體 （責(zé)任人）、達(dá)到效果和時間要求，并根據(jù)時間節(jié)點列出橫道圖，發(fā) 項目前期策劃小組 ； . 項目負(fù)責(zé)人根據(jù)可行性研究計劃，組織 項目前期策劃小組 對項目進(jìn)行現(xiàn)場勘察，并組織完成如下工作： ? 項目負(fù)責(zé)人進(jìn)一步完善項目背景調(diào)研，包括：項目獲得方式的流程、土地方資信情況、項目所在區(qū)域的環(huán)境和配套、區(qū)域規(guī)劃和未來發(fā)展趨勢等； ? 項目負(fù)責(zé)人根據(jù)項目背景材料評估項目 開發(fā) 風(fēng)險， 編寫《風(fēng)險控制報告》（初稿） ； ? 項目前期策劃小組 根據(jù)可行性研究計劃對項 目周邊市場進(jìn)行調(diào)研，反饋給項目負(fù)責(zé)人， 編寫《初步策劃定位報告》 ； ? 項目前期策劃小組主持完成對《初步策劃定位報告》的評審工作，策劃、方案評審委員會針對《初步策劃定位報告》進(jìn)行評審，給出專業(yè)意見； ? 評審?fù)ㄟ^后，項目前期策劃小組根據(jù)評審意見，繼續(xù)深化定位，完成《初步產(chǎn)品意見書》； ? 項目負(fù)責(zé)人 根據(jù)《初步產(chǎn)品建議書》編寫《初步項目開發(fā)總體計劃》 47 ? 項目前期策劃小組根據(jù)《初步產(chǎn)品建議書》，編寫《工程技術(shù)特點分析》，并根據(jù)《工程技術(shù)特點分析》和《初步產(chǎn)品建議書》進(jìn)行成本測算，完成《成本測算報告》； ? 財務(wù)部根據(jù) 項目 成本、 產(chǎn)品 建議 等材料，完成經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測分析， 完成財務(wù)預(yù)測及資金籌措方案 。 . 投資咨 詢 委員會： . 在項目可行性研究階段后期，聽取項目可行性研究成果匯報，提出綜合調(diào)整意見，決定項目合作條件的實施，批準(zhǔn)項目交由公司董事會評審。 . 項目前期策劃小組： . 在項目可行性研究階段介入，根據(jù) 《可行性研究計劃》及現(xiàn)場勘查結(jié)果 ， 編制《 初步 策劃定位報告》 （含市場定位和產(chǎn)品定位） 、《初步產(chǎn)品建議書》、《工程技術(shù)特點分析》、《成本測算報告》 。 . 可行性研究：負(fù)責(zé)根據(jù)項目的特點制定可行性研究計劃，組織 項目前期策劃小組 展開相應(yīng)流程工作，最終形成包含固定內(nèi)容的 《 項目可行性 研究 報告 》 。 3. 職責(zé) . 投資拓展部： . 負(fù)責(zé)組織基礎(chǔ)研究，定期制定《土地儲備計劃》，并對研究成果進(jìn)行歸檔。 7．項目收尾 ? 項目竣工驗收后負(fù)責(zé)向政府相關(guān)部門移交工程技術(shù)檔案； ? 項目結(jié)束后負(fù)責(zé)向公司檔案管理部門移交項目檔案； ? 項目結(jié)束后負(fù)責(zé)與物業(yè)管理公司之間的資料交接工作； 36 ? 主持項目 公司清算及固定資產(chǎn)處置； ? 項目結(jié)束后負(fù)責(zé)編制《項目總結(jié)報告》。 2）營銷推廣 ? 負(fù)責(zé)按照 《 營銷推廣策劃方案 》開展 營銷推廣活動 。 7）項目檔案管理 ? 負(fù)責(zé)管理項目各類相關(guān)檔案； ? 負(fù)責(zé) 進(jìn)行工程信息收集、總結(jié)，配合工程技術(shù)部建立和完善工程案例信息庫。 3） 質(zhì)量管理 ? 負(fù)責(zé)落實 施工質(zhì)量監(jiān)控，達(dá)到驗收規(guī)范標(biāo)準(zhǔn) ； ? 負(fù)責(zé)審核關(guān)鍵工序、關(guān)鍵部位的施工方案； ? 主持 各階段的工程驗收； ? 負(fù)責(zé)對工程質(zhì)量情況進(jìn) 行定期分析，形成質(zhì)量分析報告，對于典型問題形成案例， 交 工程技術(shù)部進(jìn)入案例信息31 庫。 3．設(shè)計管理 ）方案設(shè)計 ? 負(fù)責(zé)編制方案設(shè)計任務(wù)書； ? 負(fù)責(zé) 從戰(zhàn)略供應(yīng)商信息庫中選擇方案設(shè)計單位，與29 設(shè)計單位進(jìn)行溝通聯(lián)系，完成 方 案設(shè)計，組織項目方案設(shè)計的評審； ? 負(fù)責(zé)辦理相關(guān)報批報建工作。 職能： 項目立項后組織制定《項目開發(fā)綱要》，并在《項目開發(fā)綱要》指導(dǎo)下 主持 項目全過程開發(fā) 工作 。 7．資產(chǎn)管理 ? 負(fù) 責(zé)辦理公司固定資產(chǎn)的采購審批手續(xù)、采購以及登記建檔工作； ? 負(fù)責(zé)辦理各部門的固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)移、報廢手續(xù)； ? 主持 盤點固定資產(chǎn) 工作 ； ? 負(fù)責(zé)固定資產(chǎn)日常維護(hù)和臺帳管理； ? 配合 完成 項目公司清算及固定資產(chǎn)處置 工作 。 3．員工培訓(xùn) 25 ? 負(fù)責(zé)公司員工的培訓(xùn)管理工作； ? 負(fù)責(zé) 擬定并執(zhí)行培訓(xùn)計劃； ? 負(fù)責(zé) 評價培訓(xùn)效果和督促各部門、各項目公司（部）內(nèi)部培訓(xùn)工作。 9．客戶危機(jī)管理 ? 負(fù)責(zé)建立客戶危機(jī)管理風(fēng)險防范制度； ? 負(fù)責(zé)策劃有關(guān)客戶危機(jī)處理方案。 ? 負(fù)責(zé)公司網(wǎng)站、內(nèi)刊中關(guān)于客戶信息的發(fā)布及客戶論壇的維護(hù)； ? 負(fù)責(zé)收集、輸入和維護(hù)客戶信息資料，并進(jìn)行分類管理。 2．銷售事務(wù)管理 ? 配合完成 物業(yè)管理公司 的選定工作 ； ? 與項目公司（部）共同負(fù)責(zé)銷售代理公司的管理和評估； ? 負(fù)責(zé) 有關(guān)銷售信息系統(tǒng)初始數(shù)據(jù)的錄入； ? 配合 進(jìn)行 按揭銀行 的 選擇； ? 負(fù)責(zé)認(rèn)購書、銷售合同等法律文件的準(zhǔn)備工作； ? 配合 進(jìn)行 營銷推廣客戶活動； ? 配合完成 簽訂相關(guān)認(rèn)購協(xié)議工作； ? 負(fù)責(zé)與客戶簽訂銷售合同，并負(fù)責(zé)銷售回款； ? 配合完成 客戶資料移交工作； ? 負(fù)責(zé)客戶資料及銷售合同管理； ? 負(fù)責(zé)銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析、匯總分析； ? 負(fù)責(zé)銷售后的相關(guān)產(chǎn)權(quán)辦理工作，包括：面積補(bǔ)差、初始登記、轉(zhuǎn)移登記并協(xié)助監(jiān)管銀行或業(yè)主辦理《房產(chǎn)證》； ? 負(fù)責(zé)組織項目入伙策劃并組織落實； ? 負(fù)責(zé)項目尾盤銷售及資產(chǎn)管理。 7．權(quán)益性投資管理和審計 19 ? 負(fù)責(zé) 收集整理投資企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)和信息； ? 負(fù)責(zé) 為公司向投資企業(yè)派出董事提供財務(wù)資料； ? 負(fù)責(zé) 指導(dǎo)及檢查投資企業(yè) 的 財務(wù) 工作 ； ? 配合 上級單位對本公司及投資企業(yè)的日常審計和檢查； ? 負(fù)責(zé) 監(jiān)控公司內(nèi)控制度的實施。 3．融資管理 ? 負(fù)責(zé)制定并平衡公司資金計劃； ? 負(fù)責(zé)公司日常資金調(diào)度，確保公司營運資金需求； ? 負(fù)責(zé)項目開發(fā)的各項融資業(yè)務(wù)； ? 負(fù)責(zé)金融機(jī)構(gòu)關(guān)系維護(hù)； 18 ? 負(fù)責(zé)資本市場及融資創(chuàng)新的研究管理； ? 負(fù)責(zé)項目按揭銀行的選擇與業(yè)務(wù)合作。 5． 標(biāo)準(zhǔn)化營銷合同體系管理 ? 負(fù)責(zé)建立和完善標(biāo)準(zhǔn)化營銷合同體系。 （ 六 ） 營銷策劃部 部門使命 ：以前瞻性視野，提升和創(chuàng)新市場營銷策劃理念和策劃水平，引領(lǐng)市場潮流，極大地滿足客戶需求。 部門職能： 項目規(guī)劃、設(shè)計配合、設(shè)計研究、標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計合同體系及供應(yīng)商管理 ．項目規(guī)劃 ? 配合 編制《項目可行性研究報告》 ； ? 配合編制《項目開發(fā)綱要》 ； ? 配合編制《項目限額設(shè)計 標(biāo)準(zhǔn) 》。 ? 負(fù)責(zé)更新維護(hù)工程類供應(yīng)商信息數(shù)據(jù)； ? 負(fù)責(zé) 提出新材料、新技術(shù)、新工藝、新設(shè)備選用的建議。 12 部門職能： 采購管理 配合 、工程過程管理配合、設(shè)計管理配合、工程技術(shù)支持、技術(shù)資料管理、工程管理指引制訂及維護(hù) ．采購管理配合 ? 配合 進(jìn)行公司權(quán)限范圍內(nèi)的招標(biāo) 。 5．采購管理 ? 負(fù)責(zé) 管理 戰(zhàn)略供應(yīng)商信息庫 ，主持 供應(yīng)商的資質(zhì)預(yù)審及評價； ? 負(fù)責(zé) 維護(hù)和完善 造價 咨詢類戰(zhàn)略供應(yīng) 商信息庫 ； 11 ? 負(fù)責(zé)審核項目公司（部）提供的 《 項目設(shè)備及材料采購總體計劃 》 ； ? 根據(jù)項目公司（部）提供的 《 材料設(shè)備采購配合計劃 》 ， 主持 公司權(quán)限范圍內(nèi)的招標(biāo)工作； ? 負(fù)責(zé)跟蹤市場材料價格，建立和維護(hù)材料價格信息庫； ? 負(fù)責(zé)編制公司招標(biāo)的經(jīng)濟(jì)標(biāo)書，并對各投標(biāo)單位的經(jīng)濟(jì)標(biāo)書進(jìn)行評價； ? 主持 公司招標(biāo)項目合同洽談。 部門職能： 成本管理體系、成本 規(guī)劃 、 成本動態(tài)管理、項目預(yù)結(jié)算、采購管理 、 工程合同管理、成本分析及效益評價 ．成本管理體系 ? 負(fù)責(zé)建立和完善公司成本控制體系； ? 負(fù)責(zé)編制咨詢合同標(biāo)準(zhǔn)化體系； ? 負(fù)責(zé)公司項目成本戰(zhàn)略的策劃、制定和實施； ? 負(fù)責(zé)落實項目總體目標(biāo)成本； ? 配合 項目公司（部）進(jìn)行責(zé)任成本的分解與考核； ? 負(fù)責(zé)建立成本監(jiān)控預(yù)警機(jī)制 。 8 2．可行性研究分析 ? 主持 制訂可行性研究計劃 ； ? 組織 進(jìn)行項目可行性分析； ? 主持編制《項目 可行性研究報告 》 ； ? 組織可行性研究報告評審。 4．公共關(guān)系管理 ? 負(fù)責(zé)項目拓展過程中從政府部門收集項目相關(guān)背景資料； ? 配合 報批報建工作； ? 配合 辦理項目開發(fā)相關(guān)政府批文及許可證； ? 負(fù)責(zé)公司對外公共關(guān)系的日常維護(hù)； ? 負(fù)責(zé)公司與政府機(jī)關(guān)之間的危機(jī)公關(guān)處理。 5 二 、職能部門職責(zé) （一）運營管理部： 部門使命 ：以前瞻性視野，完善、提升和創(chuàng)新管理理念和管理方法，不斷提高公司管理水平，推進(jìn)公司各項經(jīng)營目標(biāo)的實現(xiàn)。 第二部分 部門職責(zé) 一、 說明 （一） 術(shù)語解釋： 1． 負(fù)責(zé)：