【正文】 3. 運營管理部： . 跟蹤項目計劃： 負責跟蹤各項目的總體計劃和季度計劃落實情況，及時提出預警。 . 施工過程： . 項目公司（部）根據《項目總包及各分包進場計劃》，組織總包單位進場； . 合約成本部 根據 《材料設備采購配合計劃》 組織主要專業(yè)分包 招標； 73 . 項目公司（部）根據《項目總包及各分包進場計劃》，組織各分包單位進場； . 項目公司（部）根據合同管理監(jiān)理單位、總包及各專業(yè)分包； . 工程技術部在工程施工過程中，定期組織督察，同時對于施工中出現的各種問題提供專業(yè)技術支持； . 運營管理部在工程施 工過程中，負責跟蹤施工計劃落實，及時提出預警，同時協(xié)助項目公司（部）辦理各類政府批文和許可證； . 合約成本部在工程施工過程中，負責定期對項目成本進行監(jiān)控，審核各項目公司（部）每月提供的動態(tài)成本報告，對可能超出目標成本的情況進行預警； . 合約成本部配合項目公司（部）完成設計變更及現場簽證管理工作； . 財務部負責統(tǒng)籌資金安排，保證工程款支付； . 工程驗收 . 項目公司（部）負責各階段的工程驗收及備案存檔工作； . 工程技術部 配合進行 各階段工程驗收； . 項目公司（部）的成本人員在工程施工結束后，返回合約成本部，繼續(xù)完成項目竣工結算 工作。 . 負責對 各投標單位的經濟標書的評價工作。 . 運營管理部： . 在工程施工過程中，負責跟蹤各項目的總體計劃和季度計劃落實情況，及時提出預警。 . 負責項目報批報建及組織審核《施工組織設計》 。 4. 合約成本部： . 各階段設計成本的審查： 在設計的各個階段， 配合進行 設計評審，確保項目成本可控性。 . 分項專業(yè)設計： 66 . 項目公司（部）負責編制各類《專業(yè)設計任務書》； . 項目公司（部）組織設計單位招標，并簽訂設計合同，要求設計單位嚴格按照任務書進行設計； . 項目公司（部）組織設計成果公司內審。 . 在設計的各個階段， 配合進行 設計評審，確保設計質量。 . 在各個設計階段，負責組織各相關部門進行設計工作，并按照《項目設計工作總體計劃》的要求控制設計質量和進度。 59 4. 營銷策劃部： . 制定項目開發(fā)綱要： 參與項目前期策劃小組，深化項目定位，完成《營銷策劃報告》 及《產品建議書》 。 . 項目前期策劃小組 組織 策劃、方案評審委員會對 《項目開發(fā)綱要》57 進行 評審 ，總經理辦公會 最終審批。 ? 基本資料包括四周范圍、用地條件、基本經濟技術指標、限高、土地價格等信息； ? 現場踏勘主要是了解基地自然狀況、四至范圍、用地條件、周邊配套情況，以便于分析項目的優(yōu)劣勢； ? 范圍內市場調研主要指對項目周邊二至三公里范圍內可售、未售項目以及與項目的主力客源可能形成直接競爭的項目調研。 2. 適用范圍 適用于項目立項到《項目開發(fā)綱要》移交前所有相關工作。必要時，運營管理部配合相關工作。 . 決策評審 . 投資 決策評審會聽取項目負責人對項目可行性研究的匯報，最終由集體討論決定。 . 在項目可行性研究階段介入，根據項目獲取方式，制定資金籌措方案 。 . 參考運營管理部提供的土地背景資料，初步確定拓展目標。 4）售后服務 ? 配合 項目入伙后的工程整改工作； ? 配合處理 重大投訴 。 5）采購管理 ? 負責編制《項目設備及材料采購總體計劃》 及《 材料設備采購配合計劃 》 ，并交由 合約成本部 審核； ? 配合進行公司 組織的項目主體總包招標 、 主要專業(yè)分包工程 及主要設備 招標； ? 負責在戰(zhàn)略供應商信息庫中選擇供應商，進行權限范圍內的采購工作 ； ? 負責審核施工單位編制的材料及設備進場計劃，并跟蹤、督促計劃的執(zhí)行； ? 負責 大型設備或主要材料現場驗收、材料證明資料收集和手續(xù)辦理； ? 負責 評價公司供應商，并知會 相關部門 錄入數據庫。 ． 項目前期準備 ? 負責 制定 管理架構及人員配置計劃 ，交由行政人事部審核。 5． 企業(yè)文化建設 ? 負責公 司企業(yè)文化建設。 7．客服信息分析 23 ? 負責統(tǒng)計分析客服信息，形成客服案例庫。 （ 八 ） 客戶服務部 部門使命： 以前瞻性視野構建以客戶為中心的客戶服務平臺，努力提升公司市場中的信譽度和美譽度。 部門職能： 財務管理制度管理、會計核算、融資管理、全面預算管理、財務分析與公司決策支持、稅務管理、權益性投資管理和審計、財務檔案與內部管理 ．財務管理制度管理 ? 負責 根據國家財會法律法規(guī)，結合公司管理需要，建立和完善公司各種財務管理制度。 3．設計研究 ? 負責施工圖設計標準體系中建筑專業(yè)相關內容的制訂； ? 負責聯系相關專業(yè)人士，與營銷策劃部一起建立并完善專家人才庫； ? 參與項目公司組織的各重要節(jié)點的匯報會議，積累15 相關專業(yè)經驗； ? 負責建立 設計案例信息 庫 ，并進行分析整理 ； ? 負責跟蹤國內外建筑規(guī)劃動態(tài)，進行研究及創(chuàng)新。 3．設計管理配合 ? 配合對建筑方案進行結構選型； ? 配合編制《項目限額設計 標準 》； ? 配合對設計單位的結構方案、設備選型等進行優(yōu)化； ? 配合對設計各階段的階段性成果進行審核； ? 配合完成 圖紙內部審查； ? 配合完成 施工圖的圖紙會審和技術交底。 3．成本動態(tài)管 理 ? 配合完成對 重大的或超出限額的設計變更的評審 工作 ； ? 負責定期對項目成本進行監(jiān)控，審核各項目公司（部）每月提供的動態(tài)成本報告，對可能超出目標成本的情況進行預警； ? 負責收集、整理各項目公司（部）的有關成本信息，并對成本信息進行匯總及甄別。 7 （二）投資拓展部 部門使命 ：獲取和儲備公司重要的戰(zhàn)略資源 土地，做好房地產開發(fā)資源準備和前期工作。 2． 策劃、方案評審委員會： ? 負責對項目的定 位進行專業(yè)評審； ? 負責對項目前期策劃成果進行專業(yè)評審； ? 負責對項目方案設計成果進行專業(yè)評審。 二、 公司實行以項目公司（部）制為管理主線的運作模式，強調高 效率、高質量運作，加快“實現從現金到現金”的增值過程。 3 五、 職能部門是公司重要的專業(yè)服務力量，負責在設計、工程管理、營銷等工作中提供專業(yè)技術支持服務，加強對項目運作過程中安全、進度、質量和成本的控制，規(guī)避經營風險，發(fā)揮服務和監(jiān)督的作用。 3．流程管理 ? 負責建立、實施、完善公司流程管理體系； ? 主持 公司定期和不定期的流程 修訂 工作。 5．政策研究及市場研究 ? 參與項目公司組織的各重要節(jié)點的匯報會議，積累相關專業(yè)經驗； ? 負責研究國內外房地產相關政策，并分析由此產生的影響； 9 ? 負責研究目標開發(fā)區(qū)域的宏觀環(huán)境和城市總體規(guī)劃等信息； （ 三 ） 合約 成本 部 部門使命： 跟蹤當今世界建筑技術潮流，研究和創(chuàng)新成本控制理念和方法，以前瞻性視野提升公司成本管理水平。 （ 四 ） 工程技 術部： 部門使命： 跟蹤當今世界建筑技術潮流，研究和創(chuàng)新工程技術管理理念和方法，以前瞻性視野提升公司工程管理水平。 （ 五 ） 產品研究部 部門使命 ：跟蹤當今世界建筑潮流，研究和創(chuàng)新滿足市場需求的產品，以前瞻性視野，創(chuàng)造最具價值的生活空間。 4．品牌策劃及建設 ? 負責公司品牌規(guī)劃戰(zhàn)略 的 制定 和 實施； ? 負責 公司品牌宣傳標準件體系 的 建立 和 落實； ? 組織 各項目參加大型房地產展會。 6．稅務管理 ? 負責辦理公司日常納稅業(yè)務以及其他稅務事項； ? 負責公司稅務籌劃； ? 負責開發(fā)項目稅務籌劃； ? 負責 項目公司稅務工作。 5．中航會管理 ? 負責中航會的策劃、設立及后期會務工作； ? 負責中航會的推廣工作； ? 負責中航會會刊的策劃及出版工作； ? 負責中航會會員活動的策劃及實施； ? 負責中航會運作過程中與中航系統(tǒng)其他單位的協(xié)調工作。 2．員工招 聘和選派 ? 負責 制定招聘計劃和實施招聘，為公司和項目公司（部）供給人才； ? 配合 完成 項目公司（部）高層管理人員 的聘任工作 。 28 三 、項目公司（部）職責 使命： 項目公司（部）為公司發(fā)展的重要戰(zhàn)略經營單元，按照直線式業(yè)務指揮系統(tǒng)運作，明確責、權、利，提高工作效率，加快項目運作速度，縮短資金占用周期，全面負責項目經營管理，實現經營目標。 2） 進度管理 ? 負責根據《項目總體開發(fā)計劃》制定《施工總體進度計劃》； ? 負責審核監(jiān)理規(guī)劃及實施細則， 落實 計劃執(zhí)行； ? 負責落實項目施工進度計劃，并及時進行調整； ? 負責跟蹤、協(xié)調相關部門與項目有關的工作計劃（例如主要設備及主要專業(yè)分包等）的制定及執(zhí)行等工作。 6．營銷管理 ）營銷策劃 ? 主持 營銷策劃公司和廣告策劃公司的選定評審工作； ? 負責編制 《 項目營銷推廣總體計劃 》，并組織評審； ? 負責編制 《 營銷推廣策劃方案 》，并組織評審； ? 負責編制 《 營銷費用預算 》 ， 并組織審核； ? 負責選擇物業(yè)管理公司，并組織審核、優(yōu)化物業(yè)管理方案。 2. 適用范圍 適用于房地產新項目發(fā)展體系的新項目拓展獲取工作，以及為之展開的相應研究工作。 . 運營管理部： . 在初步確定拓展目標階段介入，協(xié)助投資拓展部從政府相關部門（規(guī)劃、國土、環(huán)保）收集項目相關背景資料及最新規(guī)劃（含功能定位、市 政交通、配套設施等）。 . 初步確定拓展目標 . 項目負責人按統(tǒng)一格式及時填制每周的《新項目進展通報》，交土地信息負責人匯總； . 項目負責人根據項目情況，了解該項目背景資料 及運營管理部提供的政府相關資料 ，初步判斷項目的操作方式，資料匯總后提請公司法律顧問 或公司法務人員提供意見，最終做出項目用地購買操作方式的判斷； . 項目負責人進行項目實地勘察和周邊市場的簡易調查，根據市場情況和項目特點做出初步項目定位 判斷及初步經濟測算結果 ， 并 綜合其他相關信息，形成簡易的《新項目發(fā)展報告》，進行部門內部評審； . 項目經部門內部評審確定后，進入可行性研究階段，未通過則根據會議意見進行調整或放棄。 . 組織可行性研究： 負責制訂 《 可行性研究計劃 》 ，組織進行可行性研究， 匯總相關資料 ，完成 《 項目可行性研究報告 》 。 . 協(xié)助辦理相關手續(xù)： 協(xié)助投資拓展部辦理土地手續(xù)。 . 運營管理部： 55 . 審核項目開發(fā)總體計劃， 配合完成對 《項目開發(fā)綱要》評審 工作 。 . 項目 前期策劃小組負責 深化《成本測算報告》， 編制《成本規(guī)劃報告》。 . 參與評審： 參與《項目開發(fā)綱要》評審，提供財務方面專業(yè)支持。 60 （三）設計管理工作流程及各相關部門工作 職責 設計管理工作流程示意圖 主要工作流程 責任部門 項目公司（部）／ 項目 前期策劃小組 項目公司（部） 項目公司（部） 項目公司（部） 配合部門 產品研究部 合約成本部 工程技術部 運營管理部 產品研究部 合約成本部 工程技術部 運營管理部 產品研究部 合約成本部 工程技術部 運營管理部 產品研究部 合約成本部 工程技術部 運營管理部 提交成果 方案設計圖 建筑規(guī)劃許可證 初步設計圖 初步設計審查意見書 施工圖 建筑工程規(guī)劃許可證 景觀及專項設計 方案圖、施工圖 方案設計 景觀及專項設計 初步設計設計 施工圖設計 61 控制要點 及時跟蹤設計情況，符合市場發(fā)展趨勢 嚴格遵照成本規(guī)劃，進行限額設計 嚴格審圖，確保圖紙設計深度 嚴格審圖，確保圖紙設計深度 62 設計管理工作流程圖 設 計 管 理 工 作 流 程 圖方案設計初步設計施工圖設計分項專業(yè)設計運 營 管 理 部項 目 前 期 策 劃 小 組項 目 公 司 （ 部 ）產 品 研 究 部工 程 技 術 部策 劃 、 方 案評 審 委 員 會設 計 單 位 合 約 成 本 部項 目 設 計 工 作總 體 計 劃項 目 開 發(fā) 綱 要編 寫 方 案 設 計任 務 書進 行 方 案 設計形 成 方 案 設計 成 果評 審N政 府 部 門審 批配 合報 批 報 建NYNN政 府 部 門審 批配 合報 批 報 建擴 初 設 計任 務 書 及 限 額設 計 報 告完 成 擴 初設 計評 審進 行 擴 初設 計