【文章內(nèi)容簡介】 ? 負責 進行工程信息收集、總結(jié)，配合工程技術(shù)部建立和完善工程案例信息庫。 8）項 目危機管理 ? 負責建立《項目危機事件防范處理制度》； ? 負責處理項目危機事件。 5．成本管理 ? 配合合約成本部落實項目總體目標成本； ? 負責 編制項目預(yù)算， 配合 合約成本部備案抽查； ? 負責根據(jù)施工合同，編制工程款 季度 支付計劃，并交由財務(wù)部備案； ? 負責核對供應(yīng)商材料清單及施工單位 完成 工程量，并核算工程 進度 款 ，辦理支付手續(xù)； ? 負責對項目成本控制信息進行統(tǒng)計、歸檔，制定月34 度動態(tài)成本 報表 交由合約成本部備案； ? 負責根據(jù)《項目結(jié)算計劃》，按時將工程結(jié)算資料移交至合約成本部，并配合合約成本部完成《 工程結(jié)算分析報告 》。 6．營銷管理 ）營銷策劃 ? 主持 營銷策劃公司和廣告策劃公司的選定評審工作； ? 負責編制 《 項目營銷推廣總體計劃 》，并組織評審； ? 負責編制 《 營銷推廣策劃方案 》，并組織評審； ? 負責編制 《 營銷費用預(yù)算 》 ， 并組織審核； ? 負責選擇物業(yè)管理公司，并組織審核、優(yōu)化物業(yè)管理方案。 2）營銷推廣 ? 負責按照 《 營銷推廣策劃方案 》開展 營銷推廣活動 。 3）銷售 管理 ? 負責預(yù)售查丈和竣工查丈； ? 負責辦理商品房預(yù)售申請，領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》； 35 ? 負責簽訂認購協(xié)議； ? 負責向 客戶服務(wù)部移交客戶資料 ，并配合 客戶服務(wù)部與客戶簽訂銷售合同； ? 與客戶服務(wù)部共同負責 銷售代理公司的管理和評估。 4）售后服務(wù) ? 配合 項目入伙后的工程整改工作； ? 配合處理 重大投訴 。 7．項目合同管理 ? 負責洽談 權(quán)限范圍內(nèi)的相關(guān)合同 ； ? 負責簽 定 合同，并嚴格按照合同規(guī)定落實各項工作； ? 負責對項目相關(guān)合同執(zhí)行結(jié)果進行統(tǒng)計 、 評估分析，并反饋 至 相關(guān)部門。 7．項目收尾 ? 項目竣工驗收后負責向政府相關(guān)部門移交工程技術(shù)檔案； ? 項目結(jié)束后負責向公司檔案管理部門移交項目檔案； ? 項目結(jié)束后負責與物業(yè)管理公司之間的資料交接工作； 36 ? 主持項目 公司清算及固定資產(chǎn)處置； ? 項目結(jié)束后負責編制《項目總結(jié)報告》。 9．運營管理 ? 負責 按時完成月度綜合報表并交由運營管理部備案； ? 根據(jù)項目節(jié)點完成情況， 負責 按季度完成績效考核工作； ? 主持 各重要節(jié)點的匯報會議，提高項目運作水平，積累相關(guān)專業(yè)經(jīng)驗。 37 第三部分 項目開發(fā)工作流程 一、地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)工作流程示意圖 和 主責 部門 協(xié)作部門 工程技術(shù)部 合約成本 部 運營 管理部 投資拓展部 營銷策劃部 產(chǎn)品研究部 客戶服務(wù)部 財務(wù)部 38 項目公司（部） 項目前期策劃小組 39 （一）項目拓展工作流程及各相關(guān)部門工作 職責 項目拓展工作流程示意圖 主要工作流程 責任部門 投資拓展部 投資拓展部 投資拓展部 公司董事會 投資拓展部 配合部門 運營管理部 產(chǎn)品研究部 營銷策劃部 合約成本部 工程技術(shù)部 客戶服務(wù)部 財務(wù)部 投資拓展部 運營管理部 土地信息收集分析 可行性研究 公司內(nèi)部評審 辦理土地獲取手續(xù) 初步確定拓展目標 40 提交成果 土地信息庫 分析土地信息甄選目標地塊初步確定拓展目標 可行性研究 報告 項目實施決議 《土地合同》 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 《付清地價款證明》 《土地證》 《固定資產(chǎn)投資計劃》 控制要點 準確收集資料及時更新數(shù)據(jù) 調(diào)查土地背景 防范潛在風(fēng)險 基礎(chǔ)資料翔實 科學(xué)理性分析 咨詢專業(yè)意見慎重決策 確保 手續(xù)完備避免法律糾紛 41 項目拓展工作流程圖 項 目 拓 展 工 作 流 程 圖土地信息收集分析初步確定拓展目標可行性研究公司評審辦理土地獲取手續(xù)策 劃 、 方 案評 審 委 員 會客 戶服 務(wù) 部董 事 會投 資 咨 詢委 員 會財 務(wù) 部項 目 前 期 策 劃 小 組投 資 拓 展 部運 營管 理 部YNYN土 地 背 景資 料 調(diào) 查評 審評 審提 供 客 戶需 求 信 息進 行市 場 調(diào) 研編 制 初 步 策 劃定 位 報 告獲 得 土 地使 用 權(quán) 益項 目 獲 取方 式簽 訂 土 地使 用 合 同初 步 確 定拓 展 目 標項 目 立 項可 行 性報 告組 織 現(xiàn) 場 勘 察組 織 評 審制 定 可 行 性研 究 計 劃土 地 儲 備計 劃土 地 信息 收 集分 析 甄 選目 標 土 地土 地 信 息庫 歸 檔基 礎(chǔ)研 究編 制 初 步 產(chǎn) 品建 議 書Y風(fēng) 險 控 制報 告（ 初 稿 ）初 步 項 目 總 體開 發(fā) 計 劃財 務(wù) 預(yù) 測資 金 籌 措方 案評 審N成 本 測 算報 告工 程 技 術(shù)特 點 分 析42 項目拓展流程指引 1. 目的 為保持公司可持續(xù)性發(fā)展，拓展房地產(chǎn)新項目。 2. 適用范圍 適用于房地產(chǎn)新項目發(fā)展體系的新項目拓展獲取工作，以及為之展開的相應(yīng)研究工作。 3. 職責 . 投資拓展部： . 負責組織基礎(chǔ)研究，定期制定《土地儲備計劃》，并對研究成果進行歸檔。 . 以基礎(chǔ)研究為指引進行土地信息收集，并給予篩選。 . 參考運營管理部提供的土地背景資料，初步確定拓展目標。 . 負責根據(jù)項目初步談判的結(jié)果，確定項目的運作方式， 組織公司相 關(guān)部門進行項目現(xiàn)場勘查，并 組織編制 《項目 可行性 研究 報告 》 。 . 可行性研究：負責根據(jù)項目的特點制定可行性研究計劃，組織 項目前期策劃小組 展開相應(yīng)流程工作，最終形成包含固定內(nèi)容的 《 項目可行性 研究 報告 》 。 . 公司 評審：負責將 《 項目可行性 研究 報告 》 交由公司 投資 決策委員會評審，評審?fù)ㄟ^后，提交公司董事會評審。 . 負責按照公司通過的項目合作條件，取得項目開發(fā)權(quán)利，并43 負責合作條件的實施和跟蹤。 . 運營管理部： . 在初步確定拓展目標階段介入，協(xié)助投資拓展部從政府相關(guān)部門（規(guī)劃、國土、環(huán)保）收集項目相關(guān)背景資料及最新規(guī)劃（含功能定位、市 政交通、配套設(shè)施等）。 . 項目前期策劃小組： . 在項目可行性研究階段介入，根據(jù) 《可行性研究計劃》及現(xiàn)場勘查結(jié)果 ， 編制《 初步 策劃定位報告》 （含市場定位和產(chǎn)品定位） 、《初步產(chǎn)品建議書》、《工程技術(shù)特點分析》、《成本測算報告》 。 . 財務(wù)部： . 在項目可行性研究階段介入，根據(jù) 項目前期策劃小組 提供的成本、 開發(fā)計劃 等材料，完成 財務(wù)預(yù)測 和相關(guān) 財務(wù) 分析。 . 在項目可行性研究階段介入，根據(jù)項目獲取方式，制定資金籌措方案 。 . 策劃、方案評審委員會： . 在項目可行性研究階段介入，參加初步策劃定位報告的評審，提出調(diào)整意見，把控策劃水平。 . 投資咨 詢 委員會： . 在項目可行性研究階段后期，聽取項目可行性研究成果匯報，提出綜合調(diào)整意見，決定項目合作條件的實施，批準項目交由公司董事會評審。 4. 工作程序 . 基礎(chǔ)研究 44 . 基礎(chǔ)研究是為確定公司房地產(chǎn)土地儲備動態(tài)計劃、提高房地產(chǎn)新項目可行性分析技術(shù)水平所進行的持續(xù)性動態(tài)研究工作； . 基礎(chǔ)研究包含土地信息研究、宏觀市場研究、城市規(guī)劃動態(tài)研究、經(jīng)濟動態(tài)研究、政策法規(guī)研究、項目風(fēng)險研究、公司戰(zhàn)略研究和競爭對手研究等分項研究工作； . 各分項研究工作由投資拓展部牽頭完成，做到專項有專人負責，然后再充分利用內(nèi)外資源，予以功能完善和健全 ； . 各分項工作需及時把握動態(tài)信息，做到及時收集、及時分析，其研究成果可在即時報告中和以年度為節(jié)點的總結(jié)報告中體現(xiàn)； . 基礎(chǔ)研究需指定一人為總負責人，專門負責整個基礎(chǔ)研究計劃的制定、監(jiān)督和基礎(chǔ)研究庫的整理，基礎(chǔ)資料和研究成果需由該項負責人整理，經(jīng)編號后放入各基礎(chǔ)研究庫歸檔； . 信息收集、甑別： . 投資拓展部成員均是土地信息收集的責任人，但需指定一人為土地信息負責人，專項負責土地信息的匯總、整理和總結(jié)等； . 土地信息的收集可通過如下幾種渠道進行： ? 政府公告收集類：從相關(guān)網(wǎng)站或政府部門獲得政府出讓土地信息公告、土地儲備中 心進行的企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地信息招投標、掛牌、拍賣公告和法院拍賣土地信息公告、產(chǎn)權(quán)交易中心對擁有土地儲備的企業(yè)進行轉(zhuǎn)讓的掛牌公告； ? 其他主動收集信息類：主動了解各區(qū)土地利用規(guī)劃，舊城改造和土地供應(yīng)計劃等信息；各類招商會與項目推介會等； ? 其他被動收集信息類：土地信息人來電、傳真、約訪、推介等。 45 . 了解到有效土地信息后，需于當日最遲不超過兩日內(nèi)填寫《土地信息采集表》，投資拓展部不定期對各土地信息進行合議，根據(jù)公司土地儲備要求對土地信息進行初步判斷，會議由土地信息負責人記錄并存檔，會議結(jié)果知會經(jīng)理； . 通過初步判斷的土地信息 進入初步確定拓展目標階段，原則上指定負責土地所在片區(qū)的項目發(fā)展人員為項目負責人接管后續(xù)工作，并通過《土地信息采集表》將土地情況向公司領(lǐng)導(dǎo)知會；未通過的信息由土地信息負責人填寫判斷意見，存入土地信息庫，并統(tǒng)一答復(fù)信息提供人，此后由土地信息負責人對該項土地的后續(xù)成交情況或條件變化情況加以跟蹤。 . 初步確定拓展目標 . 項目負責人按統(tǒng)一格式及時填制每周的《新項目進展通報》，交土地信息負責人匯總； . 項目負責人根據(jù)項目情況，了解該項目背景資料 及運營管理部提供的政府相關(guān)資料 ，初步判斷項目的操作方式，資料匯總后提請公司法律顧問 或公司法務(wù)人員提供意見，最終做出項目用地購買操作方式的判斷； . 項目負責人進行項目實地勘察和周邊市場的簡易調(diào)查，根據(jù)市場情況和項目特點做出初步項目定位 判斷及初步經(jīng)濟測算結(jié)果 ， 并 綜合其他相關(guān)信息，形成簡易的《新項目發(fā)展報告》，進行部門內(nèi)部評審； . 項目經(jīng)部門內(nèi)部評審確定后，進入可行性研究階段，未通過則根據(jù)會議意見進行調(diào)整或放棄。 . 項目可行性研究 46 . 項目可行性研究是對前期項目初步 判斷 的論證， 在項目前期策劃小組的配合下，進行較為詳細的項目可行性分析， 最終形成《項目可行性研究報告》； . 項目負責人首先將內(nèi)部評審會上的意見匯 總，根據(jù)項目情況，向公司 領(lǐng)導(dǎo)進行匯報 ，并制訂《可行性研究計劃》，該計劃需包含各相應(yīng)工作的責任 主體 （責任人）、達到效果和時間要求，并根據(jù)時間節(jié)點列出橫道圖，發(fā) 項目前期策劃小組 ； . 項目負責人根據(jù)可行性研究計劃，組織 項目前期策劃小組 對項目進行現(xiàn)場勘察，并組織完成如下工作： ? 項目負責人進一步完善項目背景調(diào)研，包括：項目獲得方式的流程、土地方資信情況、項目所在區(qū)域的環(huán)境和配套、區(qū)域規(guī)劃和未來發(fā)展趨勢等； ? 項目負責人根據(jù)項目背景材料評估項目 開發(fā) 風(fēng)險， 編寫《風(fēng)險控制報告》（初稿） ； ? 項目前期策劃小組 根據(jù)可行性研究計劃對項 目周邊市場進行調(diào)研，反饋給項目負責人， 編寫《初步策劃定位報告》 ； ? 項目前期策劃小組主持完成對《初步策劃定位報告》的評審工作，策劃、方案評審委員會針對《初步策劃定位報告》進行評審，給出專業(yè)意見； ? 評審?fù)ㄟ^后，項目前期策劃小組根據(jù)評審意見，繼續(xù)深化定位，完成《初步產(chǎn)品意見書》； ? 項目負責人 根據(jù)《初步產(chǎn)品建議書》編寫《初步項目開發(fā)總體計劃》 47 ? 項目前期策劃小組根據(jù)《初步產(chǎn)品建議書》，編寫《工程技術(shù)特點分析》，并根據(jù)《工程技術(shù)特點分析》和《初步產(chǎn)品建議書》進行成本測算，完成《成本測算報告》； ? 財務(wù)部根據(jù) 項目 成本、 產(chǎn)品 建議 等材料，完成經(jīng)濟效益預(yù)測分析， 完成財務(wù)預(yù)測及資金籌措方案 。 . 投資拓展部最終組織各方面材料，形成固定格式的項目可行性報告， 協(xié)同項目前期策劃小組進行 內(nèi)部審議， 通過后 以《新項目可行性研究報告評審會會議通知》申請召開公司新項目評審會。 . 決策評審 . 投資 決策評審會聽取項目負責人對項目可行性研究的匯報，最終由集體討論決定。項目評審?fù)ㄟ^后，提交公司董事會評審確定； . 若項目在上述環(huán)節(jié)中未獲通過，項目負責人則需