【正文】 1 房地產開發(fā)業(yè)務 的 運作管理模式 第一部分 指導準則 一、指導準則 第二部分 部門職責 一、說明 二、職能部門工作職責 三、項目公司（部）工作職責 第三部分 項目開發(fā)工作流程 一、工作流程示意圖 (一 )項目拓展工作流程及各相關部門工作職責 (二 )項目策劃工作流程及各相關部門工作職責 (三 )設計管理工作流程及各相關部門工作職責 (四 )工程管理工作流程及各相關部門工作職責 (五 )營銷管理工作流程及各相關部門工作職責 (六 )客戶服務工作流程及各相關部門工作職責 二、項目開發(fā)關鍵節(jié)點控制表 第四部分 項目管理辦法及審批權限 2 一、項目管理辦法 二、重大業(yè)務評審規(guī)定 三、本地項目管理審批權限表 四、異地項目管理審批權限表 第一部分 指導準則 一、 深圳市中航地產發(fā)展有限公司是由原深圳中航地產公司整體平移形成的專業(yè)地產開發(fā)公司，全面負責原中航地產中航苑外地產業(yè)務及南光地產業(yè)務的經營管理工作。 二、 公司實行以項目公司（部）制為管理主線的運作模式，強調高 效率、高質量運作，加快“實現(xiàn)從現(xiàn)金到現(xiàn)金”的增值過程。 三、 運用公司專業(yè)能力，規(guī)避開發(fā)經營風險。房地產開發(fā)價值鏈中的風險，除了政策和行業(yè)周期風險外，首先來自于 項目拓展環(huán)節(jié)，其次在于項目策劃定位環(huán)節(jié)，第三就是開發(fā)建設過程中設計、工程、營銷等工作質量所帶來的風險。因此由公司職能部門直接負責項目拓展及客戶服務工作，并在項目前期策劃階段對工作成果進行控制和評審，保證項目運作水平。 四、 項目公司（部）是公司的重要戰(zhàn)略經營單元，按照直線式業(yè)務指揮系統(tǒng)運作，明確責、權、利，提高工作效率，加快項目運作速度，縮短資金占用周期，全面負責項目經營管理，實現(xiàn)經營目標。 3 五、 職能部門是公司重要的專業(yè)服務力量，負責在設計、工程管理、營銷等工作中提供專業(yè)技術支持服務，加強對項目運作過程中安全、進度、質量和成本的控制，規(guī)避經營風險，發(fā)揮服務和監(jiān)督的作用。 第二部分 部門職責 一、 說明 （一） 術語解釋： 1． 負責：屬于本部門事務，由本部門承擔責任，可請求其他部門配合； 2． 主持：需要與其他部門配合完成的工作，由本部門牽頭并承擔相關責任； 3． 組織：需要與其他部門配合完成的工作，由本部門承擔協(xié)調責任； 4． 配合： 不 承擔主要責任，但必須在負責者領導下參與此項工作并承擔相關責任； 5． 參與：參加相關工作過程，本部門不承擔責任。 （二） 公司委員會定義： 1． 投資咨詢委員會： ? 負責公司項目投資方面的評審和決策。 2． 策劃、方案評審委員會： ? 負責對項目的定 位進行專業(yè)評審； ? 負責對項目前期策劃成果進行專業(yè)評審； ? 負責對項目方案設計成果進行專業(yè)評審。 4 3． 招標委員會： ? 負責公司招標項目的確定，保證招標的合理性； ? 負責招標過程中的開標、評標、定標的決策性工作； 4． 定價咨詢委員會： ? 負責對項目銷售定價及其他相關指標進行專業(yè)評審。 5 二 、職能部門職責 （一）運營管理部： 部門使命 ：以前瞻性視野，完善、提升和創(chuàng)新管理理念和管理方法，不斷提高公司管理水平，推進公司各項經營目標的實現(xiàn)。 部門職責 ：綜合計劃管理、部門績效考核、流程管理、公共關系管理、統(tǒng)計信息管理 ．綜合計劃管理 ? 負責 落實董事會下發(fā)的綜合計劃； ? 負責 制定公司年度綜合計劃，并分解到各項目公司（部）及各職能部門； ? 主持 編制公司與各項目公司（部）、職能部門的目標責任書， 并組織 簽訂； ? 負責跟蹤、調整及協(xié)調各項目公司（部）季度計劃、職能部門月度計劃以及項目總體計劃； ? 負責設計及收集整理各項目公司（部）月度綜合報表。 2．部門績效考核 ? 負責制定各項目公司（部）和職能部門的績效考核方案； 6 ? 負責收集各職能部門的關鍵績效數(shù)據(jù)和工作目標完成情況，并組織對職能部門進行績效考核； ? 根據(jù)項目節(jié)點完成情況，按季度組織對項目公司（部）的績效考核。 3．流程管理 ? 負責建立、實施、完善公司流程管理體系； ? 主持 公司定期和不定期的流程 修訂 工作。 4．公共關系管理 ? 負責項目拓展過程中從政府部門收集項目相關背景資料； ? 配合 報批報建工作； ? 配合 辦理項目開發(fā)相關政府批文及許可證； ? 負責公司對外公共關系的日常維護； ? 負責公司與政府機關之間的危機公關處理。 5． 知識 管理 ? 負責督促各相關部門進行基礎研究知識庫分類，并協(xié)助建立相關知識庫； ? 負責建立知識管理的配套管理措施，設立知識貢獻獎勵制度，激勵知識貢獻和知識創(chuàng)新； ? 負責公司統(tǒng)計報表的編制和報送。 7 （二）投資拓展部 部門使命 ：獲取和儲備公司重要的戰(zhàn)略資源 土地，做好房地產開發(fā)資源準備和前期工作。 部門職能 ：土地信息收集及評估、可行性研究分析、項目土地獲取、 戰(zhàn)略管理、 政策研究及市場研究 ．土地信息收集及評估 ? 負責收集目標地塊信息，建立土地信息庫； ? 負責建立土地信息選擇標準體系； ? 負責評估并初步確定拓展目標。 8 2．可行性研究分析 ? 主持 制訂可行性研究計劃 ； ? 組織 進行項目可行性分析； ? 主持編制《項目 可行性研究報告 》 ； ? 組織可行性研究報告評審。 3．項目土地獲取 ? 負責確定商務條件，提出商務談判方案； ? 負責與相關各方的商務談判工 作； ? 負責簽訂土地使用合同； ? 負責辦理《土地證》等相關手續(xù)。 4．戰(zhàn)略管理 ? 負責研究地產板塊發(fā)展戰(zhàn)略 ， 并就公司戰(zhàn)略調整給予提議； ? 負責制定中長期發(fā)展目標和戰(zhàn)略規(guī)劃。 5．政策研究及市場研究 ? 參與項目公司組織的各重要節(jié)點的匯報會議，積累相關專業(yè)經驗； ? 負責研究國內外房地產相關政策，并分析由此產生的影響； 9 ? 負責研究目標開發(fā)區(qū)域的宏觀環(huán)境和城市總體規(guī)劃等信息； （ 三 ） 合約 成本 部 部門使命： 跟蹤當今世界建筑技術潮流，研究和創(chuàng)新成本控制理念和方法，以前瞻性視野提升公司成本管理水平。 部門職能： 成本管理體系、成本 規(guī)劃 、 成本動態(tài)管理、項目預結算、采購管理 、 工程合同管理、成本分析及效益評價 ．成本管理體系 ? 負責建立和完善公司成本控制體系； ? 負責編制咨詢合同標準化體系； ? 負責公司項目成本戰(zhàn)略的策劃、制定和實施； ? 負責落實項目總體目標成本； ? 配合 項目公司（部）進行責任成本的分解與考核； ? 負責建立成本監(jiān)控預警機制 。 2．成本 規(guī)劃 ? 配合 編制《項目可行性研究報告》 ； ? 配合進行產品方案比選，提交不同設計方案的《方案甄選成本測算報告》； ? 配合編制《項目開發(fā)綱要》 ； 10 ? 主持 編制《項目目標成本》； ? 主持 編制《項目限額設計 標準 》。 3．成本動態(tài)管 理 ? 配合完成對 重大的或超出限額的設計變更的評審 工作 ； ? 負責定期對項目成本進行監(jiān)控，審核各項目公司（部）每月提供的動態(tài)成本報告，對可能超出目標成本的情況進行預警； ? 負責收集、整理各項目公司（部）的有關成本信息，并對成本信息進行匯總及甄別。 4．項目預結算 ? 負責 造價咨詢公司評標選定工作； ? 負責編制各項目的《項目結算計劃》； ? 負責各項目結算工作； ? 負責對各項目預算實行備案抽查； ? 負責 編制《 工程結算分析報告 》 。 5．采購管理 ? 負責 管理 戰(zhàn)略供應商信息庫 ，主持 供應商的資質預審及評價； ? 負責 維護和完善 造價 咨詢類戰(zhàn)略供應 商信息庫 ； 11 ? 負責審核項目公司（部）提供的 《 項目設備及材料采購總體計劃 》 ； ? 根據(jù)項目公司（部）提供的 《 材料設備采購配合計劃 》 ， 主持 公司權限范圍內的招標工作； ? 負責跟蹤市場材料價格，建立和維護材料價格信息庫； ? 負責編制公司招標的經濟標書，并對各投標單位的經濟標書進行評價； ? 主持 公司招標項目合同洽談。 6．工程合同管理 ? 負責建立和完善標準化工程合同體系。 7．成本分析及效益評估 ? 參與項目公司組織的各重要節(jié)點的匯報會議，積累相關專業(yè)經驗； ? 負責收集、整理各項目的效益評價報告，編制《項目效益評價報告》。 （ 四 ） 工程技 術部： 部門使命： 跟蹤當今世界建筑技術潮流，研究和創(chuàng)新工程技術管理理念和方法，以前瞻性視野提升公司工程管理水平。 12 部門職能： 采購管理 配合 、工程過程管理配合、設計管理配合、工程技術支持、技術資料管理、工程管理指引制訂及維護 ．采購管理配合 ? 配合 進行公司權限范圍內的招標 。 2．工程過程管理配合 ? 負責定期對各項目工程進度、質量、安全文明施工情況進行督察，并督促項目公司（部）進行整改； ? 配合 項目各階段的工程驗收； ? 負責 收集總結工程信息，建立和完善工程案例信息庫。 3．設計管理配合 ? 配合對建筑方案進行結構選型； ? 配合編制《項目限額設計 標準 》； ? 配合對設計單位的結構方案、設備選型等進行優(yōu)化； ? 配合對設計各階段的階段性成果進行審核； ? 配合完成 圖紙內部審查； ? 配合完成 施工圖的圖紙會審和技術交底。 5．工程技術支持 ? 配合 編制《項目可行性研究報告》 ； 13 ? 配合編制《項目開發(fā)綱要》 ； ? 參與完成 大型設備或主要材料的現(xiàn)場驗收 工作 ； ? 配合進行《施工組織設計》 評審； ? 配合完成對 重大的或超出限額的設計變更的評審 工作 ； ? 負責 在工程全過程中對工程重大技術問題提供專業(yè)支持； ? 參與項目公司組織的各重要節(jié)點的匯報會議，積累相關專業(yè)經驗； ? 負責新技術、 新工藝在實際工程中的推廣和應用； ? 配合處理 重大投訴，提供工程技術解決方案。 ? 負責更新維護工程類供應商信息數(shù)據(jù)； ? 負責 提出新材料、新技術、新工藝、新設備選用的建議。 6．技術資料管理 ? 負責對項目工程技術、施工資料管理的督促、檢查； ? 配合項目公司（部）完成工程竣工后的檔案資料移交。 7．工程管理指引制訂及維護 ? 負責施工圖設計指引（建筑專業(yè)除外）的制訂及維護； 14 ? 負責工程管理指引的制訂及維護。 （ 五 ） 產品研究部 部門使命 ：跟蹤當今世界建筑潮流，研究和創(chuàng)新滿足市場需求的產品，以前瞻性視野，創(chuàng)造最具價值的生活空間。 部門職能： 項目規(guī)劃、設計配合、設計研究、標準化設計合同體系及供應商管理 ．項目規(guī)劃 ? 配合 編制《項目可行性研究報告》 ； ? 配合編制《項目開發(fā)綱要》 ； ? 配合編制《項目限額設計 標準 》。 2．設計配合 ? 配合對設計各階段的階段性成果進行審核。 3．設計研究 ? 負責施工圖設計標準體系中建筑專業(yè)相關內容的制訂； ? 負責聯(lián)系相關專業(yè)人士，與營銷策劃部一起建立并完善專家人才庫； ? 參與項目公司組織的各重要節(jié)點的匯報會議，積累15 相關專業(yè)經驗； ? 負責建立 設計案例信息 庫 ，并進行分析整理 ； ? 負責跟蹤國內外建筑規(guī)劃動態(tài)，進行研究及創(chuàng)新。 4． 標準化設計合同體系及供應商管理 ? 負責建立和完善標準化設計合同體系； ? 負責維護和完善設計類戰(zhàn)略供應商信息庫。 （ 六 ） 營銷策劃部 部門使命 ：以前瞻性視野，提升和創(chuàng)新市場營銷策劃理念和策劃水平，引領市場潮流，極大地滿足客戶需求。 部門職能 ：項目策劃、 項目營銷 、市場研究、品牌策劃及建設、標準化營銷合同體系管理 ．項目策劃 ? 配合 編制《項目可行性研究報告》 ； ? 配合編制《項目開發(fā)綱要》 ； 2． 項目營銷 ? 配合完成《 營銷推廣策劃方案 》 的制定及評審 工作 ； ? 配合完成 營銷策劃公司的選擇評審 工作 ； ? 配合完成 廣告策劃公司的選擇評審 工作 ； 16 ? 配合完成《 營銷費用預算 》 的制定及評審 工作。 3．市場研究 ? 負責維護和完善營銷類戰(zhàn)略供應商信息庫； ? 負責聯(lián)系相關專業(yè)人士，與產品研究部一起建立并完善專家人才庫； ? 參與項目公司組織的各重要節(jié)點的匯報會議，積累相關專業(yè)經驗； ? 負責市場調研及政策研究，定期形成《市場分析報告》； ? 負責各項目相關營銷負責人交流總結，提高營銷專業(yè)水平； ? 負責 制訂 科學的營銷管理體制，推進營銷職能創(chuàng)新 。 4．品牌策劃及建設 ? 負責公司品牌規(guī)劃戰(zhàn)略 的 制定 和 實施； ? 負責 公司品牌宣傳標準件體系 的 建立 和 落實； ? 組織 各項目參加大型房地產展會。 5． 標準化營銷合