房地產(chǎn)多項目開發(fā)最有效的管理模式(已修改)
2025-01-28 02:55 本頁面
【正文】 房地產(chǎn)多項目開發(fā)最有效的管理模式 在新的市場政策下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很難再通過土地儲備而 “坐享 ”土地增值收益，企業(yè)投資收益越來越依賴于房產(chǎn)開發(fā)。項目成本越來越高、利潤率越來越低，將是市場主要特征之一。這意味著，要想持續(xù)、快速、穩(wěn)健發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須追求規(guī)模效益。因此，實施多項目開發(fā)并最大可能地提高項目附加值和利潤率成為開發(fā)企業(yè)的必然選擇。 根據(jù)蘭德企管研究室 2022年 10月的市場調查結果，在隨機選取的 300家各類典型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中有 84％的 企業(yè)在同時進行多項目開發(fā)，有 15％的企業(yè)同時開發(fā)的項目數(shù)量在5個（含）以上；其中， 73家房地產(chǎn)上市全部進行多項目開發(fā)，資質一、二級企業(yè)中 90％進行多項目開發(fā)?？梢哉f，多項目開發(fā)是當前房地產(chǎn)市場的最主要特征，是企業(yè)做大、做強的必由之路。 “多項目開發(fā)綜合癥 ” 多項目開發(fā)下，特別是多項目開發(fā)初期，許多企業(yè)都存在一些問題，表現(xiàn)在以下幾個方面： ◎ 公司與項目部（項目公司）之間職權分工不明確，工作接口關系不清晰； ◎ 公司本部的支持和管理職能不能有效發(fā)揮，難以對項目部實施有效考核； ◎ 項目部（項目公司）受項目經(jīng)理的 “人治 ”影響較大，或者過于依賴公司，或者不愿服從公司管理； ◎ 項目部（項目公司）的執(zhí)行力較差，計劃、方案、指令等的執(zhí)行結果往往有較大偏差； ◎ 與股東、供方等合作單位的公共關系不融洽； ◎ 人力資源、資金供應緊張，既有資源又不能實現(xiàn)共享； ◎ 對企業(yè)品牌建設貢獻不大，等等。 這些問題是 “多項目開發(fā)綜合癥 ”的主要特征，所導致的結果往往是：工作效率低，目標偏差率大（特別是計劃成本、利潤目標）。 一家上海著名開發(fā) 企業(yè)的董事長說： “公司正在運作的項目有八個，其中六個在外地，即使是每月每個項目去一趟，二十天就沒了，公司一大堆事也要處理，還要跑地、跑錢、跑關系，一個月四十天也不夠用，都成鐵人、飛人了。 ”想必像這位董事長一樣的在業(yè)界企業(yè)中不在少數(shù)。 為什么會出現(xiàn) “多項目開發(fā)綜合癥 ”？原因主要有三個方面： 第一，業(yè)務發(fā)展戰(zhàn)略不清晰 戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃是企業(yè)發(fā)展的指南針、北斗星。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務發(fā)展戰(zhàn)略一般包括市場發(fā)展規(guī)劃、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)品發(fā)展規(guī)劃等。 在多項目開發(fā)之初，房地產(chǎn)企業(yè)就應該研究、制定清晰的發(fā)展規(guī) 劃。如市場發(fā)展規(guī)劃，土地一級開發(fā)、房產(chǎn)開發(fā)、經(jīng) 營性物業(yè)開發(fā)等三個市場的發(fā)展規(guī)劃是什么，各自目標是什么，應該一一明確。如區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，是主攻北京、上海等一線城市，還是下二線、三線城市；是集中在本地區(qū)，還是擴展到珠三角、長三角、京津塘地區(qū)；是拓展廈門、寧波、青島、大連等沿海城市，還是拓展福州、南京、濟南、沈陽等省會城市等；是重點發(fā)展東部城市，還是積極發(fā)展武漢、長沙、合肥、南昌等中部城市。在確定了目標方向后，還要進一步分析目標城市的商品房空置率、第三產(chǎn)業(yè)比重等，以確定進入的先后順序，這些問題也都要一一明確。再比如 產(chǎn)品發(fā)展規(guī)劃，產(chǎn)品模式是什么，項目規(guī)模是多大，各類產(chǎn)品（高檔、中檔、普通商品房等）的比例是多少，產(chǎn)品理念是什么，類似的問題都必須在多項目開發(fā)初期予以明確。新市場、新形勢，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須盡早由機會導向轉變?yōu)閼?zhàn)略導向，否則盲目性擴張將極易引發(fā)或放大 “多項目開發(fā)綜合癥 ”。 第二、資源配置不合理 眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)是資源密集型的企業(yè)。按范圍劃分，房地產(chǎn)企業(yè)資源可分為內部資源和外部資源。其中內部資源包括人力資源、財務資源、土地資源、技術資源、品牌資源等，
教學教案相關推薦
鄂ICP備17016276號-1