房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)幾個業(yè)務問題(存儲版)
【正文】 000平米，預計造價1000萬元，預計2010年竣工等信息。對本期未完工和尚未建造的成本對象應當負擔的成本費用建立明細臺帳，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予以結(jié)算。應向政府上交的報批報建費、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預提。）十一、關于2008年核定征收企業(yè)業(yè)務處理2008年未完工產(chǎn)品繳納的企業(yè)所得稅，可以作為預繳稅款在產(chǎn)品完工結(jié)算時換算成預計毛利額抵免實際毛利額。2008年的期間費用、營業(yè)稅金及附加經(jīng)核實后可在2009年作納稅調(diào)減，一次性扣除。2008年A項目已完工結(jié)算。完工產(chǎn)品銷售繳納的企業(yè)所得稅作為應繳稅款，不作處理。企業(yè)改制安置職工的費用是否可以稅前扣除？國家稅務總局國稅函[2001]918號文件規(guī)定“企業(yè)對達到一定工作年限、一定年齡或接近退休年齡的職工內(nèi)部退養(yǎng)支付的一次性生活補貼，以及企業(yè)支付給解除勞動合同職工的一次性補償支出“原則上可以稅前扣除。但由于資產(chǎn)是按照規(guī)定年限折舊或按受益期限攤消，會造成收入和成本不配比，造成前5年收入較大，而成本較少，稅收較多，而后5年沒有收入，只有成本，造成虧損。2008年只有完工產(chǎn)品銷售收入，但有未完工產(chǎn)品的企業(yè)，按未完工產(chǎn)品建筑面積占總面積（已完工產(chǎn)品與未完工產(chǎn)品建筑面積之和）的比率分攤的期間費用。2008年既有完工產(chǎn)品銷售收入，又有未完工產(chǎn)品預售收入的，按預售收入占總收入的比率分攤期間費用、營業(yè)稅金及附加，在2009年作納稅調(diào)減，一次性扣除，未完工產(chǎn)品預售收入繳納的企業(yè)所得稅可以作為預繳稅款在產(chǎn)品完工結(jié)算時換算成預計毛利額抵減實際毛利額。此種情況的企業(yè)，可在稅管員對其虧損進行調(diào)整核實后，經(jīng)主管科長簽字后，按CTAIS流程按照核定后的虧損額維護彌補虧損庫。十、關于成本費用的具體計算方法 市局將對“房地產(chǎn)企業(yè)格式化結(jié)算模型”進行修改，房地產(chǎn)企業(yè)的成本費用具體計算方法可參照修改后“房地產(chǎn)企業(yè)格式化結(jié)算模型”處理。（跟蹤管理，及時支付）公共配套設施尚未建造完工的，可以按照預算造價合同預提建造費用。對期前已完工成本對象應負擔的成本費用在已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)中進行分配。以上原則即可單獨使用，也可以多個原則配合使用。計稅成本對象的確定原則如下：（一）、 可否銷售原則 開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應作為獨立的計稅成本對象進行成本核算。三、關于視同銷售 企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于①捐贈、②贊助、③職工福利、④獎勵、⑤對外投資、⑥分配給股東或投資人、⑦抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)行為，應視同銷售。有土地、股權轉(zhuǎn)讓的企業(yè)應當按照實際應納稅所得額計算企業(yè)所得稅，不得按照核定征收的方法計算應納稅所得額?，F(xiàn)就有關問題的銜接提出以下處理方法：一、適用對象從2008年1月1日起內(nèi)資和外商投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在企業(yè)所得稅處理上適用統(tǒng)一政策。核定征收計算方法計算應納稅所得稅額年度的虧損不得在以后年度彌補，要根據(jù)評估結(jié)果，在彌補虧損數(shù)據(jù)庫中將有關年度的虧損維護為零。四、關于未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率開發(fā)項目位于省、市、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%。（四）、定價差異原則 開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導致其預期售價存在較大差異的，應分別作為成本對象進行核算?？?
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