房地產開發(fā)企業(yè)幾個業(yè)務問題(完整版)
【正文】 009年該企業(yè)的所得額=（50+50）*15%=15萬元第三步：計算按核定征收的方法計算的2008年該企業(yè)的應納稅所得額與2008年預計毛利額的差額304=26萬元 第四步：將2008年差額并入2009年應納稅所得額=26+15=41萬元 （附表三，調增）第五步：計算2009年應納稅額=41*25%= 第六步：根據(jù)評估結果，在彌補虧損數(shù)據(jù)庫中將有關年度的虧損維護為零。對于房地產企業(yè)的征收方式，原則上查賬征收，對于出現(xiàn)《征管法》三十五條規(guī)定的情形，確實無法查賬的情況下，經主管科長、局長批準后，可對其以往應繳的企業(yè)所得稅采用核定征收的計算方法計算企業(yè)應納稅的所得額，按照查賬的征收方式計算繳納企業(yè)所得稅，具體操作如下：對于企業(yè)沒有完工成本對象的年度按照查賬征收的方法，按計稅毛利率計算繳納企業(yè)所得稅。但是從事房地產開發(fā)經營業(yè)務的外商投資企業(yè)在2007年12月31日前未銷售的已完工開發(fā)產品，在以后年度取得的收入,仍按國稅發(fā)【2001】142號文件的內容執(zhí)行，2007年12月31日前存在銷售未完工開發(fā)產品取得的收入，至該項開發(fā)產品完工后，一律按新文件的相關政策執(zhí)行。各局應將采用核定征收的計算方法計算企業(yè)所得稅的企業(yè)資料報市局備案。 開發(fā)項目位于地級或地級市區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。（五 ）、成本差異原則 開發(fā)產品因建筑上存在明顯差異可能導致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。小高層2025棟號面積5000平米，預計造價1000萬元，預計2009年預售，2010年竣工等信息。七、成本的計量與核算開發(fā)、建造開發(fā)產品發(fā)生的直接成本計入成本對象，發(fā)生的共同成本和間接成本按占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預算造價法分配至各成本對象中。九、關于當期可以稅前扣除的成本費用企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅，準予當期按規(guī)定扣除。2008年度沒有銷（預）售的企業(yè)，2008年度的虧損（主要是期間費用）經主管稅務機關核實，并由核實人。發(fā)生期間費用10萬元，營業(yè)稅5萬元，繳納器企業(yè)所得稅=100*15%*25%=。處理辦法：A項目繳納的稅金100*15%*25%=。但企業(yè)如果有非經常發(fā)生的非生產經營所得（如無形資產轉讓、股權轉讓等）是否也可以享受優(yōu)惠政策。有企業(yè)在出租資產時，約定要將租賃期內的租金提前在一年或幾年付清（如租賃期為10年，但租金在前5年付清）按照《企業(yè)所得稅法法實施條例》第十九條的規(guī)定：“租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。2008年的期間費用及營業(yè)稅金按照收入比例分攤，A項目（已完工結算）分攤的期間費用6*50%=3萬元、營業(yè)稅金5萬元不得扣除。處理辦法：繳納的企業(yè)所得稅=100*15%*25%=，待項目完工結算年度抵繳，2008年沒有扣除的期間費用和營業(yè)稅經稅管員核實，主管科長簽字同意后，可在2009年匯繳的作為納稅調減，一次性扣除。如：企業(yè)2008年開工建設A項目，沒有取得銷（預）售收入，發(fā)生期間費用100萬元，會計利潤為100萬元。（注：僅指國稅所管理企業(yè)，地稅所管理企業(yè)按稅法辦理。土地開發(fā)同時連結房地產開發(fā)的，屬一次性取得土地，分期開發(fā)房地產
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