【正文】 總平面審查的。把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就水漲船高。但是且慢?，F(xiàn)在這些專業(yè)技術(shù)人員資料都是省內(nèi)聯(lián)網(wǎng)了，想搞幾個球人糊弄建設(shè)部門基本上做不到，建設(shè)部門也不敢在這個事情上亂來，因為任何人都可以上網(wǎng)查到，某某是什么專業(yè)資質(zhì)任職什么公司。但在很多地方，環(huán)評的一項主要前提材料就是立項批文。立項主要考察的是項目的投資額及可行性。非常的社會主義特色。城市規(guī)劃這個概念一直到現(xiàn)在都還沒深入人心，更何況當(dāng)時呢。然后受讓了土地的開發(fā)商，再去規(guī)劃部門軟磨硬泡，無論是修改規(guī)劃也好，還是根本沒有規(guī)劃都好，反正，我的土地出讓金是已經(jīng)交了，剩下的事情你規(guī)劃部門得給我搞定?！　　　《?，簡單的說一下，土地證由國土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點批復(fù)由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強度指標(biāo)的法律依據(jù)，如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標(biāo)都在這個批復(fù)里體現(xiàn)出來，包括現(xiàn)在的那個小戶型比例限制要求，也會在這個文件里體現(xiàn)出來。房地產(chǎn)開發(fā)流程畢業(yè)兩年，工作兩年半了，這么多項目做下來，終于把開發(fā)弄得七七八八?！　　　∫话銇碚f，一塊地，必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證（以下簡稱地規(guī)證）之后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證?！　　　∥也皇桥u這種土地出讓模式容易滋生腐敗?！　　　〔贿^無論如何，這種土地交易模式現(xiàn)在已經(jīng)只是歷史了。不過這里也有些東西很有趣，與法律的關(guān)系也比較大，比如設(shè)立項目公司。我不知道在目前的市場里，可行性這個東西，政府是從什么角度來管理的。立不了項根本做不了環(huán)評?，F(xiàn)在結(jié)構(gòu)類的工程師難找啊，感慨一個。我這3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一個大型的架空平臺，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場。這都是可以鉆營的地方。我也沒見過那種零缺陷的總平面設(shè)計，只要有心，無論什么公司的總平面，無論是你萬科還是富力還是雅居樂，那只要一挑起來，問題都是一筐筐的。給排水不用多解釋了，就是怎么引自來水進小區(qū)，然后怎么把生活污水和雨水排出小區(qū)；強電就是生活用電，線路從哪里進，怎么上樓，怎么進門；弱電的內(nèi)容就多了，什么有線電視線、各類通訊線路、網(wǎng)線、內(nèi)部監(jiān)控線路，等等等等，多得要死。一下雨小區(qū)就變池塘的事情，我實在是見得太多了；然后，對于年輕的我來說，就是網(wǎng)絡(luò)整天出問題，小區(qū)網(wǎng)絡(luò)運營商根本沒得選，因為只埋了一條管，別的網(wǎng)絡(luò)運營商想進來提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)都不行，而現(xiàn)在的這家，不是這里的線路壞就是那里壞，整天修，我這正打怪呢，嘣的一下，斷網(wǎng)了。最常見的是市政排污管線突然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個幾公分，這個小區(qū)的排水因為傾斜度不夠，那也完蛋了。　　　　再說到這個排水許可證?！　误w設(shè)計是啥呢？就是在總平面規(guī)劃的基礎(chǔ)上，落實單體建筑的設(shè)計方案。這個時候什么毛招都會用上。但是，你要把這部車停進去，你另外還需要30平方米的進車道。　　　　審?fù)陠误w設(shè)計，設(shè)計公司再細化一下出建筑施工圖，就可以申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證?！　　　∠葟南勒f起。一般說，各發(fā)展商都是委托消防施工企業(yè)代理報建。我不知道這個東西算啥。社會上各種聲音都有，尤其是自以為看通了物權(quán)法的神經(jīng)們?！　　　」?jié)能審查，在我的個人經(jīng)驗里面，是怎么審都行的事情。建設(shè)部的官員們在政策制定上，必定帶有強烈的北方特征。房子朝外的位置就那么幾個面，幾個房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。我個人無言以對。那個塔呢，形狀就像個紡錘，中間粗兩頭細。要說這個圖紙違反強制性規(guī)范吧，它也不違反。我知道在很多城市，幾乎沒怎么管這兩樣?xùn)|西：余泥和噪音?！　　　≡胍襞欧旁S可，是指只能在規(guī)定時間，用規(guī)范的，噪音較輕的方式施工?，F(xiàn)在在一些城市，這個夜間連續(xù)施工的管理，就管得非常好，比如廣州和深圳。但是沒法子。　　　　質(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設(shè)部門下屬機構(gòu)。比如有些安全問題的確跟建筑質(zhì)量關(guān)系不大，譬如工人不戴安全頭盔啦，物料堆放不按規(guī)定亂堆啦，這些。做個樁檢測的費用，只是周邊城市的3分之1。但在某些大城市，譬如廣州，無論什么企業(yè)施工，都必須做招投標(biāo)。我在此隨便講個故事哈。后來求爹爹告奶奶給受理了，然后又因為其中一個人的身份證復(fù)印得不清晰，全部材料退件。通過了就是下一步，施工許可證。要這樣的話，絕對沒1年的時間出不來?！　‖F(xiàn)在改革開發(fā)這么多年了，我們好到哪里去了嗎？我們的辦事流程方便嗎？我們能方便快捷的為企業(yè)服務(wù)嗎？　　　　到了今時今日，還有什么企業(yè)抱怨過政府管得太嚴(yán)，太死，審批環(huán)節(jié)太復(fù)雜嗎？聽不到了。這個系統(tǒng)在經(jīng)過10多年的運做之后，它本身已經(jīng)具有了生命力，絕對是牽一發(fā)而動全身。圖紙畫出來之后，要把圖紙上的建筑物在實地上落實一個具體的位置，這是個技術(shù)活，要測量，定坐標(biāo)。唉，又來一個“做通”工作?，F(xiàn)在在預(yù)售上面做手腳的可能性越來越小了。但是，我必須要說，但是，政府沒有（也沒有權(quán)力）對房地產(chǎn)交易價格進行管制。房管部門下屬的房屋測量部門，根據(jù)開發(fā)商提供的圖紙，事先算一個面積。嘿嘿。我個人對這一塊的玄妙也不是很能理解。土地抵押必須辦理抵押登記，這個是常識了。這個時候就是考驗人類的智慧的時候了。在這些地方，先做通銀行工作，比較合理的，能讓雙方的臉面都過得去的借口，是更換抵押物。只要他們一收材料，立馬又把這個土地證重新送進國土部門辦抵押?？傊?，辦法都是人想出來的。然后拿起驗線冊來看看，哦，沒問題，數(shù)一數(shù)層數(shù)，哦，是這個層數(shù)，就回去該干啥干啥了。施工過程中因為資金壓力比較大，拖了一下電力施工企業(yè)的工程款?！　≈灰坏米镞@幾項專業(yè)的施工單位，驗收基本上都通過。到時候就負(fù)責(zé)簽字蓋章?！　∥飿I(yè)管理這一塊，我就不多說了。但是這個東西又只不過是整個過程中的一件小事。你試圖規(guī)范做事，誠實做人，你連總平面審查都得審1年，審消防又審一年，審施工圖再審1年。任何試圖改變現(xiàn)行房地產(chǎn)管理規(guī)則的人，都會受到血一樣的教訓(xùn)?！　　　∥覠o意于評價現(xiàn)在這個系統(tǒng)是不是合理，我已經(jīng)離開了思考這個問題的崗位，就讓其他的管理者來思考吧。我親眼見過一個年輕的民營企業(yè)家想搞房地產(chǎn)，從04年開始領(lǐng)取了規(guī)劃要點，審總平面，審1年沒審出來，規(guī)劃要點到期了重新回去領(lǐng)，再審總平面，審一年又沒審出來，再回去領(lǐng)規(guī)劃要點，但是總規(guī)剛好改了，給他把土地功能改成教育用地。 我往往都報以冷笑。1結(jié)束語 　　首先得說，我每天跑來跑去，回來鼓搗這個東西，我是真寫出厭煩情緒了。這個備案就沒什么好多說了?！　　　≠|(zhì)量驗收現(xiàn)在非常簡單了。驗收的時候到了，供電局無論如何都不肯供電了。也只有他們能搞定。1規(guī)劃、消防、人防、管線、質(zhì)量等專項驗收，竣工驗收備案，交樓　　其實，在說了這許多之后，大家應(yīng)該都明白了，到驗收階段是怎么一回事了。如果擔(dān)心房管部門還會再看看土地證的話，可以先等個1天兩天再去國土部門辦抵押，也行。這個解押和新抵押中間，會有一個抵押物懸空期?！　　　　　　　∥也恢榔渌镜娜谫Y及報建人員是怎么處理這種事情的?！　　　　　　　「鶕?jù)現(xiàn)在越來越嚴(yán)厲的銷售管理規(guī)則，辦理預(yù)售許可證時，該地塊不能有任何抵押。　　　　　　　　先從土地抵押說起。總之無論到時候?qū)崪y面積是多少，房屋測量機構(gòu)都照樣按著當(dāng)初的預(yù)測面積出報告。在竣工之后，到實地測量，就是實測了。這個價格申報一下就完了。這個條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無論層數(shù)高低，全部封頂才能放貸。一看這個建筑的確是按圖紙建起來的，沒超出邊線，測繪院就出驗線冊。放線一般是規(guī)劃部門下屬的測繪院或類似的測繪機構(gòu)干，不過有些發(fā)達城市也已經(jīng)把這個工作半市場化了。這就是一種雙方博弈之后達到的平衡。大家已經(jīng)在這個圈子中取得了某種平衡，達成了某項交易。而且得一步一步來。在我個人的從業(yè)經(jīng)驗里面，我沒見過幾個政府官員能看得懂的。到最后當(dāng)然這個標(biāo)是投不進去了。施工投標(biāo)的其中一個材料是專業(yè)技術(shù)人員，根據(jù)項目大小，配備的人員多少也有