【正文】 都交不進(jìn)去?！　　　　　　　《?，監(jiān)理招標(biāo)的程序跟施工招標(biāo)的程序及做法幾乎一致，我不多說(shuō)了。在我個(gè)人的職業(yè)生涯中，我從來(lái)沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)能辦齊上面所有的手續(xù)，再申領(lǐng)施工許可證的。最后撤資了，不干了。這些規(guī)則維系著房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)。政府要是把企業(yè)都給玩死了，他們就沒(méi)得玩了。　　　　在工程提前施工，違章施工的場(chǎng)合，都需要做通這個(gè)測(cè)繪院的工作。預(yù)售現(xiàn)在的管理已經(jīng)比較嚴(yán)格了?！　　　　　　　‖F(xiàn)在辦預(yù)售許可，都要做價(jià)格公示。賣的時(shí)候照樣賣5000賣8000賣10000多，沒(méi)有任何法律上或者行政上的責(zé)任。但要說(shuō)是開(kāi)發(fā)商的故意造成的，我個(gè)人沒(méi)有見(jiàn)過(guò)。這個(gè)話題非常敏感。貸款額現(xiàn)在基本上都是根據(jù)施工許可證載建筑規(guī)模來(lái)確定和發(fā)放的。哪有那么多實(shí)物可以拿去抵押啊。房管部門和國(guó)土部門之間是有很深刻的仇恨的。先以更換抵押物的理由非常合理的將土地解押掉（有些人把銀行的工作做得很通的，連更換抵押物這樣的理由都不需要找，直接先解押掉，唉，我個(gè)人佩服之極），然后拿著這個(gè)注明了已解押字樣的土地證，趕緊去房管部門，給他們看，啦啦啦，我的土地證已經(jīng)解押了啦。同樣是利用懸空期來(lái)做事。這項(xiàng)驗(yàn)收的前提是做驗(yàn)線，基本上驗(yàn)線可以通過(guò)，規(guī)劃驗(yàn)收的時(shí)候也不會(huì)有太大的麻煩。我就講個(gè)電的事情。而且還不敢計(jì)較這個(gè)。甲方自己把監(jiān)理的活給干了。我反正沒(méi)親眼見(jiàn)過(guò)這種事情。事實(shí)上還有很多需要跟各個(gè)部門扯皮的事情，沒(méi)寫進(jìn)來(lái)。憤青們又會(huì)說(shuō)，我就規(guī)規(guī)矩矩的報(bào)建、施工，不融資，難道我還建不起一座樓嗎？我可以很明確的告訴你們：不可能?！　　　o(wú)論你們?cè)诟髯缘念I(lǐng)域內(nèi)是多么的優(yōu)秀。阿門。連告都不知道要去告誰(shuí)。在漫長(zhǎng)的施工、報(bào)建、融資、銷售過(guò)程中，有無(wú)數(shù)次的臺(tái)底交易和私下勾結(jié)。不過(guò)這個(gè)結(jié)尾很倉(cāng)促就是了。沒(méi)有這個(gè)竣工驗(yàn)收備案表，業(yè)主可以拒絕收樓。這就完成了。這怎么得了啊？業(yè)主都要入住了，電都供不上。這也是開(kāi)發(fā)商不敢得罪這三大專業(yè)的施工單位的主要原因。　　　　規(guī)劃驗(yàn)收主要是驗(yàn)收各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)是否超標(biāo)。　　　　　　　　此外，在可以辦理在建工程抵押的城市（這里說(shuō)明一下，在建工程抵押不是每個(gè)城市都辦得了。無(wú)論銀監(jiān)還是上級(jí)什么部門來(lái)查，都可以解釋過(guò)去。現(xiàn)在絕大多數(shù)的城市，國(guó)土部門和房管部門都是分離的。這就意味著開(kāi)發(fā)商在辦理預(yù)售許可證時(shí)面臨著很嚴(yán)重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物，不然這個(gè)預(yù)售許可證就出不來(lái)了。土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款。1關(guān)于預(yù)售中的土地解押　　　　昨天在寫預(yù)售的時(shí)候，關(guān)于土地解押的問(wèn)題，我不是很敢下筆。這個(gè)矛盾是怎么來(lái)的呢？最關(guān)鍵的就是這個(gè)預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)之間的面積差異。從來(lái)都是如此。因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候，錢也不是很能收得到，只能收到個(gè)3成，但是各項(xiàng)交易稅費(fèi)卻要按足成在當(dāng)年予以計(jì)算。所以測(cè)繪院也得要像皇帝老子一樣供著，尤其是在提前放線的場(chǎng)合。正式放線的前提是領(lǐng)取了施工許可證。這么把一個(gè)項(xiàng)目分割成很多部分發(fā)證?！　　　∥抑牢疫@么說(shuō)，會(huì)有很多糞青完全不能理解。隨便哪個(gè)環(huán)節(jié)出了任何問(wèn)題，直接就GAME OVER。寫完這段我就開(kāi)始撒嬌，啦啦啦　　　　施工許可證所須材料基本上是上面全部手續(xù)一個(gè)匯總。暗地里啥招數(shù)都用得出來(lái)。有一次在廣州，某企業(yè)圍一個(gè)標(biāo)，另外一個(gè)不識(shí)相企業(yè)就想進(jìn)去，材料一準(zhǔn)備，然后發(fā)現(xiàn)自己的技術(shù)人員不夠了，于是馬上到建設(shè)局備案新增人員資料。啥是私營(yíng)企業(yè)證明呢？去工商局打一張股東結(jié)構(gòu)書就行了。這個(gè)也是建設(shè)部門的生財(cái)主道啊。收人錢手軟，云云。我就不明白為什么要搞兩個(gè)站，分著管。這得寫死我啊。但是絕大多數(shù)的城市，唉，那處于幾乎沒(méi)有管理的地步。當(dāng)然用錘擊樁，那肯定是最經(jīng)濟(jì)的。但在很多時(shí)候，根本不可能這么規(guī)范。最后也是不了了之，因?yàn)檫@根本說(shuō)不清楚，到底安不安全反正我個(gè)人不知道。結(jié)果一查，設(shè)計(jì)堅(jiān)稱沒(méi)有任何設(shè)計(jì)上的問(wèn)題。施工圖審查單位還必須對(duì)審查結(jié)果負(fù)責(zé)。現(xiàn)實(shí)就是這么滴殘酷。這是與北方人的使用習(xí)慣及氣候一致的：空氣干燥，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習(xí)慣每天洗澡。不過(guò)老百姓都喜歡這種新鮮東西?！　∫?yàn)槿朔烙猛静糠值能囄恢徊贿^(guò)是一種暫用的性質(zhì)，不能賣，所以開(kāi)發(fā)商絕對(duì)會(huì)想辦法減少人防面積?！　∪朔啦块T屬于政府部門，不是軍隊(duì)編制。我個(gè)人沒(méi)見(jiàn)過(guò)有開(kāi)發(fā)商能繞得過(guò)這些強(qiáng)制性規(guī)范的，即使能繞過(guò)去將會(huì)獲得巨大的回報(bào)，譬如減少一套樓梯，那是多么好的事情啊， 但是基本上沒(méi)人敢去辦。另外我們的消費(fèi)者也沒(méi)這種意識(shí)。我直接這么下兩個(gè)結(jié)論：沒(méi)有哪個(gè)小區(qū)的消防和人防設(shè)計(jì)是達(dá)標(biāo)的。這就是客觀規(guī)律。不過(guò)無(wú)數(shù)開(kāi)發(fā)商都只是停留在口頭上，只要通過(guò)單體審查了，這個(gè)機(jī)械停車裝置那是絕對(duì)不會(huì)安裝的。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。這個(gè)東西管的是管徑和流量，以及連接市政管線的位置。這種情況那是想賠錢都搞不定的。這都是管線綜合沒(méi)搞好的標(biāo)志啊。只要有這個(gè)，基本上這個(gè)小區(qū)你就不用多考慮了。搞得不好的話，實(shí)在是害死人啊。這么搞行不行？反正我個(gè)人不知道行不行?！　　　≡倥e個(gè)例子，容積率，總建筑面積除以凈用地面積?！　　　≡谶@里我要舉例說(shuō)明一下，比如建筑密度，這個(gè)東西看起來(lái)很簡(jiǎn)單是吧，就是建筑物基底面積占整個(gè)小區(qū)面積的比例數(shù)。編制費(fèi)用稍微給多點(diǎn)都沒(méi)關(guān)系。立項(xiàng)與其他程序的先后關(guān)系那更是異常隨便的事情。因此，房地產(chǎn)公司可以任意設(shè)置項(xiàng)目子公司，在房子賣完后再把它在實(shí)體上消滅，只留下一個(gè)殼?！　　　〕鞘小⒖h人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。因?yàn)槲覈?guó)的房地產(chǎn)管理體系那絕對(duì)是全世界獨(dú)有的。因?yàn)槭紫龋芏嗟胤降膰?guó)土部門在出讓土地的時(shí)候，根本不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了。有經(jīng)驗(yàn)的同志，一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時(shí)間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。 土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)階段 　　土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個(gè)證，加上規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)，,這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問(wèn)?！　　　〉悄?，在現(xiàn)實(shí)中呢，這個(gè)想法只能是理想狀態(tài)。我只不過(guò)是說(shuō)，我國(guó)在這個(gè)問(wèn)題上缺乏經(jīng)驗(yàn)，國(guó)際上也沒(méi)有什么可供借鑒的模式。　　　　以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。再次強(qiáng)調(diào)：不屬于交易。而且立項(xiàng)到底需要什么材料那也是誰(shuí)都說(shuō)不清楚的事情。反正我自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去計(jì)劃部門，就讓他們給我推薦可行性研究報(bào)告的編制公司，去環(huán)保局，就讓他們給我推薦環(huán)境評(píng)估報(bào)告的編制公司，然后讓這些公司負(fù)責(zé)把這些手續(xù)辦出來(lái)。這個(gè)階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審一個(gè)小區(qū)的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總?cè)莘e率是多大，有沒(méi)有超過(guò)規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進(jìn)出小區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防規(guī)范，等等等等，這些東西都是非常的專業(yè)啊專業(yè)。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問(wèn)題，反正技術(shù)規(guī)范沒(méi)有限死，有無(wú)窮的空間可以鉆營(yíng)。怎么辦？設(shè)置那種隱形消防車道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說(shuō)這就是一條消防道路。嘿嘿）管線綜合審查、排水許可證　　管線綜合審查是規(guī)劃部門的專業(yè)審查內(nèi)容之一，我現(xiàn)在專門拿出來(lái)講，因?yàn)檫@個(gè)東西實(shí)在是非常，非常的專業(yè)啊。作為非專業(yè)人士，要判斷一個(gè)小區(qū)的官線綜合設(shè)計(jì)好不好，只需要看兩個(gè)東西：你就這么走進(jìn)一個(gè)小區(qū)，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間。看電視的時(shí)候千萬(wàn)別開(kāi)電腦，不然就得在黑暗之中耗一晚上。我反正是被這個(gè)東西搞怕了。就是雨水和生活污水要分兩條管排。目前來(lái)說(shuō)，我國(guó)各大城市在車位問(wèn)題上管得那都是非常嚴(yán)格的，要求一般是每戶住宅配一個(gè)車位，商業(yè)一般是100平方米配一個(gè)車位。立體機(jī)械停車位我相信很多人都見(jiàn)過(guò)，那玩意非常的不好使喚，進(jìn)出一次花上半個(gè)小時(shí)那是非常正常的事情。你這個(gè)車是不能垂直起降的。我就一筆帶過(guò)了消防和人防專項(xiàng)審查 　　這兩樣?xùn)|西