【正文】 在100萬(wàn)元以上。中央政府處在各方利益的核心點(diǎn)上，中央的每一次表態(tài)都會(huì)引起市場(chǎng)的波瀾，因而中央出臺(tái)政策也會(huì)越趨穩(wěn)重。首先，下半年政府在全國(guó)大力打擊捂盤、囤地行為，公布全國(guó)范圍內(nèi)閑置土地；其次，12月國(guó)務(wù)院發(fā)布“國(guó)四條”遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭，增加普通商品住房的有效供給，并且繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房；接著，出臺(tái)《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，規(guī)定開(kāi)發(fā)商拿地時(shí)首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%；之后又明確二手房交易營(yíng)業(yè)稅免征年限恢復(fù)至5年。同比增長(zhǎng)134%，交易套數(shù)為51321套，%。其中，％。教育配套設(shè)施也顯得較為完善。另外，該地區(qū)配套設(shè)施的完善再武漢市也是首屈一指的，隨著市政府對(duì)建設(shè)大道金融一條街的成功改造，建銀大廈、瑞通廣場(chǎng)、香格里拉酒店等一流寫字樓、高檔酒店的進(jìn)駐，建設(shè)大道成為真正意義上的集金融、商貿(mào)、娛樂(lè)休閑于一體的現(xiàn)代化景觀金融一條街。1. 從居住環(huán)境來(lái)看，獨(dú)特的景觀資源優(yōu)勢(shì)。在漢口中心城區(qū)，縱橫的建設(shè)大道和新華路奠定了西北湖區(qū)域的價(jià)值基礎(chǔ)。武漢1300萬(wàn)人口，一年開(kāi)發(fā)量不到1000萬(wàn)平方米，再加上一些政策性住房，高價(jià)住房只有一兩百萬(wàn)平方米。城市和生活配套設(shè)施完善，地理位置十分優(yōu)越。在武漢市外來(lái)人口達(dá)112萬(wàn)，其中包括白領(lǐng)打工一族、小型創(chuàng)業(yè)者，武漢市本地常駐人口中還有一大批的白領(lǐng)人員（其中包括國(guó)企職員）、公務(wù)員，本地常住人口也高達(dá)858萬(wàn)，也就是說(shuō)，平均每9個(gè)居住在武漢的居民中，就有1個(gè)是“外地人”。特別是2009年12月31日，武漢東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)日前獲批成為全國(guó)第二個(gè)國(guó)家自主創(chuàng)新示范區(qū)。武漢是一個(gè)外來(lái)人口增多、高校云集、高新技術(shù)開(kāi)發(fā)的城市，有利于房地產(chǎn)的發(fā)展。良好的自然景觀資源為該區(qū)域形成CLD氛圍奠定基礎(chǔ)。周邊商務(wù)辦公氣息濃厚，聚集了一些商務(wù)寫字樓及政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位。2009年，整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)迅速褪去2008年萎靡不振的容貌，呈現(xiàn)出一片繁榮的景象。商品房銷售套數(shù)為122270套，%。其中，中心城區(qū)土地成交57宗，%；，%；，%。 “國(guó)十一條”與此前中央所有調(diào)控樓市的政策方向一脈相承，但更加系統(tǒng)全面，從“調(diào)結(jié)構(gòu)、抑投機(jī)、控風(fēng)險(xiǎn)、明確責(zé)任”四個(gè)方面，正式確定了2010年中國(guó)房地產(chǎn)政策基調(diào)和架構(gòu)，今后一年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化將難以脫離此政策的背景。從目前已經(jīng)開(kāi)始銷售的幾個(gè)樓盤來(lái)看，各個(gè)樓盤的定位都不相同，但均有顯著特點(diǎn)。但是其中的個(gè)體戶則有所不同，這類人更多的是從投資的角度來(lái)看問(wèn)題的，他們中有很大一部分人是重復(fù)置業(yè)者，買來(lái)的樓自住的不多，而是以出租的形式獲得回報(bào)。2）政府機(jī)關(guān)工作人員和個(gè)體戶中，投資行為比較強(qiáng)。優(yōu)越的地理位置。天安物業(yè)為武漢萬(wàn)全城提供物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)。8) 文化教育缺乏初高中教育學(xué)校。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資面臨宏觀經(jīng)濟(jì)與政策、投入要素、金融、市場(chǎng)、企業(yè)自身等風(fēng)險(xiǎn)，目前來(lái)看，主要有以下風(fēng)險(xiǎn)：一、宏觀經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)周期風(fēng)險(xiǎn)任何國(guó)家的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行都存在著經(jīng)濟(jì)蕭條、復(fù)蘇、增長(zhǎng)和衰退再到蕭條、復(fù)蘇等階段的經(jīng)濟(jì)周期，經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)已成為一個(gè)世界性的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，只不過(guò)由于體制、政策等因素的不同導(dǎo)致不同的階段出現(xiàn)的時(shí)間短長(zhǎng)不一。貨幣供應(yīng)量的大小直接影響著房地產(chǎn)行業(yè)的活力和市場(chǎng)的興衰，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中制約企業(yè)不可缺少的調(diào)控手段。房地產(chǎn)投資者如果在經(jīng)營(yíng)上的不善或失誤，會(huì)喪失對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的占有率，造成期望收入與實(shí)際情況相背離的風(fēng)險(xiǎn)。1. 項(xiàng)目定位的風(fēng)險(xiǎn)：本項(xiàng)目定位于高端綜合物業(yè)，市場(chǎng)定位較高，目標(biāo)客戶群為高收入人群，比較單一，市場(chǎng)營(yíng)銷壓力較大，風(fēng)險(xiǎn)較大。5. 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。1）有合作就有風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)。實(shí)現(xiàn)共贏是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的理想目標(biāo)。建立一個(gè)信息流暢、遍布整個(gè)企業(yè)的信息資訊系統(tǒng)是房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)。 （1）大力發(fā)展和完善房地產(chǎn)抵押貸款 我國(guó)的房地產(chǎn)項(xiàng)目多是采用以信貸為主的間接融資方式。通過(guò)大力發(fā)展房地產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，利用保險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)分散、為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)提供安全保障，維護(hù)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)效益。繼2009年12 月中央密集出臺(tái)一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策以后，在2010年1月中央政府再出臺(tái)“國(guó)十一條”進(jìn)一步調(diào)控樓市。 附加值是樓盤在滿足其基本的功能之外而給居住者帶來(lái)的更多的附加價(jià)值，比如樓盤品牌、樓盤文化、樓盤配套服務(wù)以及樓盤絕佳的地段給樓盤帶來(lái)的附加值等。所以，一味的降價(jià)或各種促銷不如提高性價(jià)比，房子降價(jià)不等于樓市回歸理性，產(chǎn)品的性價(jià)比、附加值、開(kāi)發(fā)商的服務(wù)水平的提高才是關(guān)鍵。進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研和監(jiān)測(cè)，對(duì)供求變化做出良好的反應(yīng)。投資者可以合理恰當(dāng)?shù)拇钆涓鞣N不同投資類型的項(xiàng)目，計(jì)算整體收益與整體風(fēng)險(xiǎn)之間的相關(guān)性，盡可能縮短投資回收期，降低借入資金成本，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。投資優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品 在產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面，為了擴(kuò)大利潤(rùn)和開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的限制，武漢許多樓盤產(chǎn)品設(shè)計(jì)不盡合理，暗房、畸形房、通風(fēng)采光等問(wèn)題層出不窮。把控經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)投資者需要關(guān)注政策導(dǎo)向，把握投資時(shí)機(jī)。萬(wàn)全城項(xiàng)目定位復(fù)合型高檔物業(yè)，提高其性價(jià)比，比如關(guān)注居住環(huán)境、建筑與環(huán)境、人與環(huán)境的協(xié)調(diào)、注重共享空間的利用與價(jià)值，有利于后期的銷售，加快資金回收。他們的均價(jià)雖然每平方米都在6500元以上，但是這些樓盤帶給居住者除了高的居住品質(zhì)外，還為居住者帶來(lái)了更多超出樓盤價(jià)值的更高附加值價(jià)值。國(guó)家需要房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)時(shí)，就鼓勵(lì)購(gòu)房行為；當(dāng)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱或者民聲齊怨時(shí)，國(guó)家只要出臺(tái)一道封殺命令，市場(chǎng)就會(huì)重歸沉寂。因此，為促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，應(yīng)大力建立房地產(chǎn)保險(xiǎn)體系，組建專業(yè)房地產(chǎn)保險(xiǎn)公司，擴(kuò)大保險(xiǎn)險(xiǎn)種，合理解決相關(guān)保險(xiǎn)費(fèi)率額問(wèn)題，規(guī)范房地產(chǎn)保險(xiǎn)技術(shù)規(guī)范、投保與理賠程序，健全房地產(chǎn)保險(xiǎn)的法律、規(guī)范等。而開(kāi)發(fā)商一旦項(xiàng)目失敗，企業(yè)資不抵債，遭受損失的最終承受者必然是國(guó)家，而縱觀國(guó)外則多是采用抵押貸款為主要手段的房地產(chǎn)融資方式，通過(guò)以房地產(chǎn)作抵押防范信貸風(fēng)險(xiǎn)，減少不良貸款，保障國(guó)家的利益，同時(shí)也能有助于開(kāi)發(fā)商進(jìn)行成功的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目而言，制約其順利開(kāi)發(fā)的首要因素是資金。、目標(biāo)管理、過(guò)程監(jiān)督、節(jié)點(diǎn)考核等技術(shù)手段對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程實(shí)施“事前”、“事中”的有效控制。例如合資者為政府、大的可靠公司、金融集團(tuán)等，則雙方結(jié)合后，項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力會(huì)大大增強(qiáng)。6. 自然條件：如風(fēng)暴、特殊的未預(yù)測(cè)到的地質(zhì)條件如流砂、泉眼等，反常的惡劣的雨、雪天氣，冰凍天氣，惡劣的現(xiàn)場(chǎng)條件，周邊存在對(duì)項(xiàng)目的干擾源，工程項(xiàng)目的建設(shè)可能造成對(duì)自然環(huán)境的破壞，不良的運(yùn)輸條件可能造成供應(yīng)的中斷。3. 項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。2． 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)投資者資金來(lái)源分為自有資金和借貸資金，并且絕大多數(shù)投資者資金是借貸資金。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)貨幣依存度相當(dāng)高，貨幣供應(yīng)量的擴(kuò)大必然有利于大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而引起房地產(chǎn)價(jià)格的攀升，反之，則可能導(dǎo)致資金抽出房地產(chǎn)市場(chǎng)， 房地產(chǎn)價(jià)格下跌。