【導(dǎo)讀】光地產(chǎn)業(yè)務(wù)的經(jīng)營管理工作。率、高質(zhì)量運作，加快“實現(xiàn)從現(xiàn)金到現(xiàn)金”的增值過程。房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈中的。量所帶來的風險。因此由公司職能部門直接負責項目拓展及客戶服務(wù)工。資金占用周期，全面負責項目經(jīng)營管理，實現(xiàn)經(jīng)營目標。質(zhì)量和成本的控制，規(guī)避經(jīng)營風險，發(fā)揮服務(wù)和監(jiān)督的作用。5．參與：參加相關(guān)工作過程，本部門不承擔責任。負責公司招標項目的確定，保證招標的合理性；負責對項目銷售定價及其他相關(guān)指標進行專業(yè)評。負責落實董事會下發(fā)的綜合計劃；責任書，并組織簽訂；負責設(shè)計及收集整理各項目公司（部）月度綜合報。根據(jù)項目節(jié)點完成情況，按季度組織對項目公司。負責督促各相關(guān)部門進行基礎(chǔ)研究知識庫分類，并。負責建立成本監(jiān)控預(yù)警機制。配合編制《項目可行性研究報告》；案甄選成本測算報告》；配合完成對重大的或超出限額的設(shè)計變更的評審工。并對成本信息進行匯總及甄別。

　　

【正文】 。 . 合約成本部： . 在設(shè)計的各個階段， 配合進行 設(shè)計評審，確保項目成本可控性。 . 工程技術(shù)部： . 在設(shè)計的各個階段， 配合 對設(shè)計單位的設(shè)計質(zhì)量提出明確目標，控制主要設(shè)計參數(shù)，提出設(shè)計優(yōu)化意見。 . 在設(shè)計的各個階段， 配合進行 設(shè)計評審，確保設(shè)計質(zhì)量。重點負責初步設(shè)計及施工圖設(shè)計階段結(jié)構(gòu)和設(shè)備部分的圖紙審查。 . 策劃、方案評審委員會： . 負責對方案設(shè)計成果進行評審， 確保 方案 設(shè)計 符合公司要求。 4. 工作程序 . 設(shè)計準備： . 項目公司（部） ／項目 前期策劃小組 根據(jù) 《項目開發(fā)綱要》編制《項目設(shè)計工作總體計劃》。 . 方案設(shè)計： . 項目公司（部） ／項目 前期策劃小組 編制《方案設(shè)計任務(wù)書》，并由產(chǎn)品研究部審核； . 產(chǎn)品研究部審核《方案設(shè)計任務(wù)書》，控制設(shè)計方向與策劃方向的一致性； . 項目公司（部） ／項目 前期策劃小組 組織設(shè)計單位招標，并65 簽訂設(shè)計合同，要求設(shè)計單位嚴格按照任務(wù)書進行方案設(shè)計； . 項目公司（部） ／項目 前期策劃小組組織 策劃、方案評審委員會對方案設(shè)計 成果公司 進行評審，由策劃、方案評審委員會提出調(diào)整意見，保證設(shè)計水平。 . 評審 通過后與運營管理部配合，完成報批報建工作。 . 初步設(shè)計： . 項目公司（部）編制 《初步設(shè)計任務(wù)書》； . 項目公司（部）組織設(shè)計單位招標，并簽訂設(shè)計合同，要求設(shè)計單位嚴格按照任務(wù)書進行設(shè)計； . 項目公司（部）組織設(shè)計成果公司內(nèi)審，通過后與運營管理部配合，完成報批報建工作。 . 施工圖設(shè)計： . 項目公司（部）編制《施工圖設(shè)計任務(wù)書》； . 項目公司（部）組織設(shè)計單位招標，并簽訂設(shè)計合同，要求設(shè)計單位嚴格按照任務(wù)書進行施工圖設(shè)計； . 項目公司（部）制定施工圖審圖方案，并組織實施； . 設(shè)計公司根據(jù)審圖意見進行修改，并提交階段性施工圖設(shè)計成果； . 項目公司（部）選擇審圖單位審圖； . 設(shè)計公司根據(jù)審圖意見進行修改，并提 交最終施工圖設(shè)計成果； . 項目公司（部）組織施工圖交底。 . 分項專業(yè)設(shè)計： 66 . 項目公司（部）負責編制各類《專業(yè)設(shè)計任務(wù)書》； . 項目公司（部）組織設(shè)計單位招標，并簽訂設(shè)計合同，要求設(shè)計單位嚴格按照任務(wù)書進行設(shè)計； . 項目公司（部）組織設(shè)計成果公司內(nèi)審。 設(shè)計管理各部門工作職責 1. 項目公司（部） ／項目前期策劃小組 ： . 設(shè)計準備工作： 在設(shè)計前期準備階段，制定完成《項目設(shè)計工作總體計劃》，并且在各個設(shè)計階段前期編制相應(yīng)的設(shè)計任務(wù)書。 . 負責組織各階段設(shè)計： 在各個設(shè)計階段，負責組織各相關(guān)部門進行設(shè)計工作，并按照《項目設(shè)計工作總 體計劃》的要求控制設(shè)計質(zhì)量和進度。 . 組織圖紙審核： 在各個設(shè)計階段中后期，組織相關(guān)單位部門對設(shè)計成果進行評審。 . 設(shè)計成果報審： 負責組織各階段設(shè)計成果的報審（含規(guī)劃、消防、民防、節(jié)能、環(huán)保等）。 2. 產(chǎn)品研究部： . 各階段設(shè)計的審查： 67 在設(shè)計的各個階段， 配合進行 設(shè)計評審，確保項目設(shè)計與產(chǎn)品建議的一致性。重點協(xié)助進行方案及施工圖設(shè)計階段建筑部分的圖紙審查。 3. 運營管理部： . 配合辦理報批報建手續(xù)： 在項目公司（部）報文后，由運營管理部協(xié)調(diào)相關(guān)政府部門，加快報建速度。 4. 合約成本部： . 各階段設(shè)計成本的審查： 在設(shè)計的各個階段， 配合進行 設(shè)計評審，確保項目成本可控性。 5. 工程技術(shù)部： . 設(shè)計過程 配合 ： 在設(shè)計的各個階段， 配合 項目公司（部）對設(shè)計單位的設(shè)計質(zhì)量提出明確目標，控制主要設(shè)計參數(shù)，提出設(shè)計優(yōu)化意見。 . 各階段設(shè)計圖紙的審查： 在設(shè)計的各個階段， 配合進行 設(shè)計評審 ， 確保設(shè)計質(zhì)量。重點負責初步設(shè)計及施工圖設(shè)計階段結(jié)構(gòu)和設(shè)備部分的圖紙審查。 68 （四）工程管理工作流程及各相關(guān)部門工作 職責 工程管理工作流程示意圖 主要工作流程 責任部門 項目公司（部） 項目公司（部） 項目公司（部） 項目公司（部） 配 合部門 工程技術(shù)部 運營管理部 工程技術(shù)部 合約成本部 運營管理部 財務(wù)部 工程技術(shù)部 合約成本部 運營管理部 客戶服務(wù)部 物業(yè)管理公司 提交成果 前期資料準備 施工組織設(shè)計 項目工程施工 達到竣工標準 項目工程通過 各項驗收 與物業(yè)公司進行移交 控制要點 強調(diào)工程管理的計劃性 注重工程安全、進度、質(zhì)量、成本等方面的過程控制 檔案資料 整理歸檔 注重處理客戶投訴過程中，公司品牌形象維護 工程前期工作安排 工程移交 工程施工管理 工程驗收 69 工程管理工作流程圖 工 程 管 理 工 作 流 程 圖工程前期工作安排工程施工管理工程施工管理工程移交總 包及 各 專 業(yè) 分 包財 務(wù) 部成 本 管 理 部監(jiān) 理 單 位項 目 公 司 （ 部 ）工 程 技 術(shù) 部運 營 管 理 部Y工 程 移 交物 業(yè) 公 司單 項 工 程施 工 完 畢成 本 動 態(tài) 預(yù) 警組 織 細 部檢 查開 工 現(xiàn) 場準 備 完 畢制 定 移 交計 劃跟 蹤 計 劃 落 實及 時 提 出 預(yù) 警協(xié) 助 辦 理 批 文單 項工 程 驗 收主 體 工 程施 工 完 畢相 關(guān) 資 料根 據(jù) 合 同 管 理總 包 及 各 專 業(yè) 分 包項 目 開 工規(guī) 劃 驗 收辦 理 竣 工 驗收 備 案 證 明現(xiàn) 場 施 工竣 工 資 料匯 總 完 畢備 案 移 交資 料 準 備竣 工 結(jié) 算領(lǐng) 取 單 項合 格 證 書質(zhì) 量 、 進度 、 成 本 、安 全 文 明 現(xiàn)場 管 理 及 合同 管 理進 度 款 審 核參 與 配 合 各 階段 工 程 驗 收資 料 存 檔過 程 隱 蔽 工 程 驗 收 、 結(jié) 構(gòu) 工 程 驗 收辦 理 施 工許 可 證竣 工 資 料相 關(guān) 實 體移 交 驗 收 組 織 移 交統(tǒng) 籌 資 金安 排保 證 工 程款 支 付配 合 變 更 及 現(xiàn) 場簽 證 管 理協(xié) 助 配 合主 要 專 業(yè) 分 包工 程 招 標配 合 專 業(yè) 分 包招 標 管 理竣 工查 丈竣 工 合 驗定 期 督 察提 供 專 業(yè) 技 術(shù)支 持專 業(yè) 施 工組 織 總 包 及 各 專 業(yè) 分包 進 場基 礎(chǔ) 工 程 驗 收審 核施 工 圖 會審 交 底總 承 包 招 投 標監(jiān) 理 單 位 招 標組 織 審 核《 施 工 組 織 設(shè) 計 》配 合 總 承 包 招標 管 理編 制 工 程 總 體 進 度 計 劃編 制項 目 分 包 進 場 計 劃根 據(jù) 合 同 管 理監(jiān) 理 單 位70 工程管理流程指引 1. 目的 全面控制項 目工程施工過程，使項目的質(zhì)量、進度、成本 得到 最合理的控制，同時保證工程安全文明 施工 ，杜絕安全事故。 2. 適用范圍 適用于本公司開發(fā)的所有項目工程施工過程控制工作。 3. 職責 . 項目公司（部）： . 負責 編制 《項目設(shè)備及材料采購總體計劃》及《材料設(shè)備采購配合計劃》， 并交由 合約成本部 審核 。 . 負責編制 《項目總包及各分包進場計劃》 。 . 負責項目報批報建及組織審核《施工組織設(shè)計》 。 . 負責組織施工圖會審交底和工程現(xiàn)場施工準備工作 。 . 全面負責工程施工管理的各項工作（包括進度、質(zhì)量、成本控制及安全文明施工等）。 . 負責組織各階段驗收，根據(jù)反 饋落實整改，最終實現(xiàn)項目工程通過各項驗收并完成備案。 . 負責項目竣工驗收后向公司檔案部門及政府相關(guān)部門移交工程技術(shù)檔案。負責與客戶簽訂認購書，并進行整理后，移交給客戶服務(wù)部。 71 . 財務(wù)部： . 負責 統(tǒng)籌落實資金計劃。 . 負責 根據(jù)施工合同及相關(guān)流程規(guī)定，安排資金，及時支付工程款。 . 運營管理部： . 在工程施工過程中，負責跟蹤各項目的總體計劃和季度計劃落實情況，及時提出預(yù)警。 . 協(xié)助項目公司（部）辦理 所 需要的各類政府批文和許可證。 . 合約成本部： . 負責審核項目公司（部）提供的《項目設(shè)備及材料采購總體計劃》及《材料設(shè)備采購配合計劃》 。 . 負責根據(jù)項目公司（部）提供的《材料設(shè)備采購配合計劃》，主持公司權(quán)限范圍內(nèi)的招標工作。 . 在工程全過程中負責對提出的重大設(shè)計變更進行成本預(yù)算。并 配合完成 重大設(shè)計變更審核 工作 。 . 在工程全過程中，負責定期對項目成本進行監(jiān)控，審核各項目公司（部）每月提供的動態(tài)成本報告，對可能超出目標成本的情況進行預(yù)警。 . 負責編制公司招標項目的經(jīng)濟標書 。 . 負責對 各投標單位的經(jīng)濟標書的評價工作。 . 工程技術(shù)部： . 配合進行公司權(quán)限范圍內(nèi)的招標。 . 負責編制公司招標的技術(shù)標書。 72 . 在工程施工過程中，負責定期對各項目工程進度、質(zhì)量、安全文明施工 情況進行督察，并參與項目各階段的工程驗收。 . 在工程全過程中針對施工中出現(xiàn)的重要技術(shù)問題， 配合進行工程技術(shù)論證。 . 在工程全過程中， 配合完成 重大設(shè)計變更審核 工作 ，給予專業(yè)意見。 . 在工程全過程中，協(xié)助項目公司（部）規(guī)范檔案管理。 4. 工作程序 . 施工準備： . 項目公司（部） 負責 編制 《項目設(shè)備及材料采購總體計劃》及《材料設(shè)備采購配合計劃》， 并交由 合約成本部 審核； . 合約成本部 根據(jù) 《材料設(shè)備采購配合計劃》 組織總包招標； . 項目公司（部）組織監(jiān)理單位招標； . 項目公司（部）負責組織審核施工單位提供的《施工組織設(shè)計》； . 項目公司（部 ）負責組織施工單位進行施工圖會審交底； . 項目公司（部）負責完成施工現(xiàn)場準備工作，并與運營管理部配合辦理開工所需的各種政府批文和許可證。 . 施工過程： . 項目公司（部）根據(jù)《項目總包及各分包進場計劃》，組織總包單位進場； . 合約成本部 根據(jù) 《材料設(shè)備采購配合計劃》 組織主要專業(yè)分包 招標； 73 . 項目公司（部）根據(jù)《項目總包及各分包進場計劃》，組織各分包單位進場； . 項目公司（部）根據(jù)合同管理監(jiān)理單位、總包及各專業(yè)分包； . 工程技術(shù)部在工程施工過程中，定期組織督察，同時對于施工中出現(xiàn)的各種問題提供專業(yè)技術(shù)支持； . 運營管理部在工程施 工過程中，負責跟蹤施工計劃落實，及時提出預(yù)警，同時協(xié)助項目公司（部）辦理各類政府批文和許可證； . 合約成本部在工程施工過程中，負責定期對項目成本進行監(jiān)控，審核各項目公司（部）每月提供的動態(tài)成本報告，對可能超出目標成本的情況進行預(yù)警； . 合約成本部配合項目公司（部）完成設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證管理工作； . 財務(wù)部負責統(tǒng)籌資金安排，保證工程款支付； . 工程驗收 . 項目公司（部）負責各階段的工程驗收及備案存檔工作； . 工程技術(shù)部 配合進行 各階段工程驗收； . 項目公司（部）的成本人員在工程施工結(jié)束后，返回合約成本部，繼續(xù)完成項目竣工結(jié)算 工作。 . 工程移交 . 項目公司（部）負責制定移交計劃，并與物業(yè)管理公司進行工程移交工作。 74 工程管理各部門工作職責 1. 項目公司（部）： . 施工準備工作： 負責 編制 《項目設(shè)備及材料采購總體計劃》、《材料設(shè)備采購配合計劃》及《 項目總包及各分包進場計劃 》 ， 負責 項目報批報建 、 組織施工圖會審交底和工程現(xiàn)場施工準備工作。 . 工程施工管理： 全面負責工程施工管理階段的各項工作（包括進度、質(zhì)量、成本控制及安全文明施工等）。 . 工程竣工驗收： 負責組織各階段驗收，根據(jù)反饋落實整改，最終實現(xiàn)項目工程通過各項驗收并完成備案。 . 工程檔案移交： 負責項目竣工驗收后向公司檔案部門及政府相關(guān)部門移交工程技術(shù)檔案。 2. 財務(wù)部： . 保證工程資金安排： 負責合理安排資金， 統(tǒng)籌落實資金計劃。 75 . 支付工程款： 在根據(jù)施工合同及相關(guān)流程規(guī)定，及時支付工程款。 3. 運營管理部： . 跟蹤項目計劃： 負責跟蹤各項目的總體計劃和季度計劃落實情況，及時提出預(yù)警。 . 配合辦理工程手續(xù)： 配合 項目公司（部）辦理工程施工中需要的各類政府批文和許可證。 4. 合約成本部： . 重大設(shè)計變更的成本控制： 負責對提出的重大設(shè)計變更進行成本預(yù)算 ， 并 配合完成 重大設(shè)計變更審核 工作 。 . 成本動態(tài)控制： 負責定期對項 目成本