【正文】 4）售后服務(wù) ? 配合 項(xiàng)目入伙后的工程整改工作； ? 配合處理 重大投訴 。 37 第三部分 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作流程 一、地產(chǎn)業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)工作流程示意圖 和 主責(zé) 部門(mén) 協(xié)作部門(mén) 工程技術(shù)部 合約成本 部 運(yùn)營(yíng) 管理部 投資拓展部 營(yíng)銷策劃部 產(chǎn)品研究部 客戶服務(wù)部 財(cái)務(wù)部 38 項(xiàng)目公司（部） 項(xiàng)目前期策劃小組 39 （一）項(xiàng)目拓展工作流程及各相關(guān)部門(mén)工作 職責(zé) 項(xiàng)目拓展工作流程示意圖 主要工作流程 責(zé)任部門(mén) 投資拓展部 投資拓展部 投資拓展部 公司董事會(huì) 投資拓展部 配合部門(mén) 運(yùn)營(yíng)管理部 產(chǎn)品研究部 營(yíng)銷策劃部 合約成本部 工程技術(shù)部 客戶服務(wù)部 財(cái)務(wù)部 投資拓展部 運(yùn)營(yíng)管理部 土地信息收集分析 可行性研究 公司內(nèi)部評(píng)審 辦理土地獲取手續(xù) 初步確定拓展目標(biāo) 40 提交成果 土地信息庫(kù) 分析土地信息甄選目標(biāo)地塊初步確定拓展目標(biāo) 可行性研究 報(bào)告 項(xiàng)目實(shí)施決議 《土地合同》 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 《付清地價(jià)款證明》 《土地證》 《固定資產(chǎn)投資計(jì)劃》 控制要點(diǎn) 準(zhǔn)確收集資料及時(shí)更新數(shù)據(jù) 調(diào)查土地背景 防范潛在風(fēng)險(xiǎn) 基礎(chǔ)資料翔實(shí) 科學(xué)理性分析 咨詢專業(yè)意見(jiàn)慎重決策 確保 手續(xù)完備避免法律糾紛 41 項(xiàng)目拓展工作流程圖 項(xiàng) 目 拓 展 工 作 流 程 圖土地信息收集分析初步確定拓展目標(biāo)可行性研究公司評(píng)審辦理土地獲取手續(xù)策 劃 、 方 案評(píng) 審 委 員 會(huì)客 戶服 務(wù) 部董 事 會(huì)投 資 咨 詢委 員 會(huì)財(cái) 務(wù) 部項(xiàng) 目 前 期 策 劃 小 組投 資 拓 展 部運(yùn) 營(yíng)管 理 部YNYN土 地 背 景資 料 調(diào) 查評(píng) 審評(píng) 審提 供 客 戶需 求 信 息進(jìn) 行市 場(chǎng) 調(diào) 研編 制 初 步 策 劃定 位 報(bào) 告獲 得 土 地使 用 權(quán) 益項(xiàng) 目 獲 取方 式簽 訂 土 地使 用 合 同初 步 確 定拓 展 目 標(biāo)項(xiàng) 目 立 項(xiàng)可 行 性報(bào) 告組 織 現(xiàn) 場(chǎng) 勘 察組 織 評(píng) 審制 定 可 行 性研 究 計(jì) 劃土 地 儲(chǔ) 備計(jì) 劃土 地 信息 收 集分 析 甄 選目 標(biāo) 土 地土 地 信 息庫(kù) 歸 檔基 礎(chǔ)研 究編 制 初 步 產(chǎn) 品建 議 書(shū)Y風(fēng) 險(xiǎn) 控 制報(bào) 告（ 初 稿 ）初 步 項(xiàng) 目 總 體開(kāi) 發(fā) 計(jì) 劃財(cái) 務(wù) 預(yù) 測(cè)資 金 籌 措方 案評(píng) 審N成 本 測(cè) 算報(bào) 告工 程 技 術(shù)特 點(diǎn) 分 析42 項(xiàng)目拓展流程指引 1. 目的 為保持公司可持續(xù)性發(fā)展，拓展房地產(chǎn)新項(xiàng)目。 . 參考運(yùn)營(yíng)管理部提供的土地背景資料，初步確定拓展目標(biāo)。 . 負(fù)責(zé)按照公司通過(guò)的項(xiàng)目合作條件，取得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)利，并43 負(fù)責(zé)合作條件的實(shí)施和跟蹤。 . 在項(xiàng)目可行性研究階段介入，根據(jù)項(xiàng)目獲取方式，制定資金籌措方案 。 45 . 了解到有效土地信息后，需于當(dāng)日最遲不超過(guò)兩日內(nèi)填寫(xiě)《土地信息采集表》，投資拓展部不定期對(duì)各土地信息進(jìn)行合議，根據(jù)公司土地儲(chǔ)備要求對(duì)土地信息進(jìn)行初步判斷，會(huì)議由土地信息負(fù)責(zé)人記錄并存檔，會(huì)議結(jié)果知會(huì)經(jīng)理； . 通過(guò)初步判斷的土地信息 進(jìn)入初步確定拓展目標(biāo)階段，原則上指定負(fù)責(zé)土地所在片區(qū)的項(xiàng)目發(fā)展人員為項(xiàng)目負(fù)責(zé)人接管后續(xù)工作，并通過(guò)《土地信息采集表》將土地情況向公司領(lǐng)導(dǎo)知會(huì)；未通過(guò)的信息由土地信息負(fù)責(zé)人填寫(xiě)判斷意見(jiàn)，存入土地信息庫(kù)，并統(tǒng)一答復(fù)信息提供人，此后由土地信息負(fù)責(zé)人對(duì)該項(xiàng)土地的后續(xù)成交情況或條件變化情況加以跟蹤。 . 決策評(píng)審 . 投資 決策評(píng)審會(huì)聽(tīng)取項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)項(xiàng)目可行性研究的匯報(bào)，最終由集體討論決定。 . 初步確定拓展目標(biāo)： 分析土地信息，甄選目標(biāo)地塊，并參考運(yùn)營(yíng)管理部提供的土地背景資料，初步確定拓展目標(biāo)。必要時(shí)，運(yùn)營(yíng)管理部配合相關(guān)工作。 5. 運(yùn)營(yíng)管理部： . 收集項(xiàng)目背景資料： 從政府相關(guān)部門(mén)（規(guī)劃、國(guó)土、環(huán)保）收集項(xiàng)目相關(guān)背景資料及最新規(guī)劃（含功能定位、市政交通、配套設(shè)施等）。 2. 適用范圍 適用于項(xiàng)目立項(xiàng)到《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綱要》移交前所有相關(guān)工作。 . 配合完成對(duì) 《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綱要》評(píng)審 工作 ，提供財(cái)務(wù)方面專業(yè)支持。 ? 基本資料包括四周范圍、用地條件、基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、限高、土地價(jià)格等信息； ? 現(xiàn)場(chǎng)踏勘主要是了解基地自然狀況、四至范圍、用地條件、周邊配套情況，以便于分析項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)； ? 范圍內(nèi)市場(chǎng)調(diào)研主要指對(duì)項(xiàng)目周邊二至三公里范圍內(nèi)可售、未售項(xiàng)目以及與項(xiàng)目的主力客源可能形成直接競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目調(diào)研。 . 項(xiàng)目 前期策劃小組負(fù)責(zé) 深化《初步 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總體計(jì)劃 》和《 風(fēng)險(xiǎn)控制報(bào)告 （初稿）》， 編制《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總體計(jì)劃》及《風(fēng)險(xiǎn)控制報(bào)告》。 . 項(xiàng)目前期策劃小組 組織 策劃、方案評(píng)審委員會(huì)對(duì) 《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綱要》57 進(jìn)行 評(píng)審 ，總經(jīng)理辦公會(huì) 最終審批。 2. 財(cái)務(wù)部： . 制定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綱要： 深化財(cái)務(wù)分析， 編制《財(cái)務(wù)分析及資金計(jì)劃》。 59 4. 營(yíng)銷策劃部： . 制定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綱要： 參與項(xiàng)目前期策劃小組，深化項(xiàng)目定位，完成《營(yíng)銷策劃報(bào)告》 及《產(chǎn)品建議書(shū)》 。 . 參與評(píng)審： 參與《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綱要》評(píng)審，提供成本管理方面專業(yè)支持。 . 在各個(gè)設(shè)計(jì)階段，負(fù)責(zé)組織各相關(guān)部門(mén)進(jìn)行設(shè)計(jì)工作，并按照《項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作總體計(jì)劃》的要求控制設(shè)計(jì)質(zhì)量和進(jìn)度。重點(diǎn)協(xié)助進(jìn)行方案及施工圖設(shè)計(jì)階段建筑部分的圖紙審查。 . 在設(shè)計(jì)的各個(gè)階段， 配合進(jìn)行 設(shè)計(jì)評(píng)審，確保設(shè)計(jì)質(zhì)量。 . 方案設(shè)計(jì)： . 項(xiàng)目公司（部） ／項(xiàng)目 前期策劃小組 編制《方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》，并由產(chǎn)品研究部審核； . 產(chǎn)品研究部審核《方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》，控制設(shè)計(jì)方向與策劃方向的一致性； . 項(xiàng)目公司（部） ／項(xiàng)目 前期策劃小組 組織設(shè)計(jì)單位招標(biāo)，并65 簽訂設(shè)計(jì)合同，要求設(shè)計(jì)單位嚴(yán)格按照任務(wù)書(shū)進(jìn)行方案設(shè)計(jì)； . 項(xiàng)目公司（部） ／項(xiàng)目 前期策劃小組組織 策劃、方案評(píng)審委員會(huì)對(duì)方案設(shè)計(jì) 成果公司 進(jìn)行評(píng)審，由策劃、方案評(píng)審委員會(huì)提出調(diào)整意見(jiàn)，保證設(shè)計(jì)水平。 . 分項(xiàng)專業(yè)設(shè)計(jì)： 66 . 項(xiàng)目公司（部）負(fù)責(zé)編制各類《專業(yè)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》； . 項(xiàng)目公司（部）組織設(shè)計(jì)單位招標(biāo)，并簽訂設(shè)計(jì)合同，要求設(shè)計(jì)單位嚴(yán)格按照任務(wù)書(shū)進(jìn)行設(shè)計(jì)； . 項(xiàng)目公司（部）組織設(shè)計(jì)成果公司內(nèi)審。 . 設(shè)計(jì)成果報(bào)審： 負(fù)責(zé)組織各階段設(shè)計(jì)成果的報(bào)審（含規(guī)劃、消防、民防、節(jié)能、環(huán)保等）。 4. 合約成本部： . 各階段設(shè)計(jì)成本的審查： 在設(shè)計(jì)的各個(gè)階段， 配合進(jìn)行 設(shè)計(jì)評(píng)審，確保項(xiàng)目成本可控性。 68 （四）工程管理工作流程及各相關(guān)部門(mén)工作 職責(zé) 工程管理工作流程示意圖 主要工作流程 責(zé)任部門(mén) 項(xiàng)目公司（部） 項(xiàng)目公司（部） 項(xiàng)目公司（部） 項(xiàng)目公司（部） 配 合部門(mén) 工程技術(shù)部 運(yùn)營(yíng)管理部 工程技術(shù)部 合約成本部 運(yùn)營(yíng)管理部 財(cái)務(wù)部 工程技術(shù)部 合約成本部 運(yùn)營(yíng)管理部 客戶服務(wù)部 物業(yè)管理公司 提交成果 前期資料準(zhǔn)備 施工組織設(shè)計(jì) 項(xiàng)目工程施工 達(dá)到竣工標(biāo)準(zhǔn) 項(xiàng)目工程通過(guò) 各項(xiàng)驗(yàn)收 與物業(yè)公司進(jìn)行移交 控制要點(diǎn) 強(qiáng)調(diào)工程管理的計(jì)劃性 注重工程安全、進(jìn)度、質(zhì)量、成本等方面的過(guò)程控制 檔案資料 整理歸檔 注重處理客戶投訴過(guò)程中，公司品牌形象維護(hù) 工程前期工作安排 工程移交 工程施工管理 工程驗(yàn)收 69 工程管理工作流程圖 工 程 管 理 工 作 流 程 圖工程前期工作安排工程施工管理工程施工管理工程移交總 包及 各 專 業(yè) 分 包財(cái) 務(wù) 部成 本 管 理 部監(jiān) 理 單 位項(xiàng) 目 公 司 （ 部 ）工 程 技 術(shù) 部運(yùn) 營(yíng) 管 理 部Y工 程 移 交物 業(yè) 公 司單 項(xiàng) 工 程施 工 完 畢成 本 動(dòng) 態(tài) 預(yù) 警組 織 細(xì) 部檢 查開(kāi) 工 現(xiàn) 場(chǎng)準(zhǔn) 備 完 畢制 定 移 交計(jì) 劃跟 蹤 計(jì) 劃 落 實(shí)及 時(shí) 提 出 預(yù) 警協(xié) 助 辦 理 批 文單 項(xiàng)工 程 驗(yàn) 收主 體 工 程施 工 完 畢相 關(guān) 資 料根 據(jù) 合 同 管 理總 包 及 各 專 業(yè) 分 包項(xiàng) 目 開(kāi) 工規(guī) 劃 驗(yàn) 收辦 理 竣 工 驗(yàn)收 備 案 證 明現(xiàn) 場(chǎng) 施 工竣 工 資 料匯 總 完 畢備 案 移 交資 料 準(zhǔn) 備竣 工 結(jié) 算領(lǐng) 取 單 項(xiàng)合 格 證 書(shū)質(zhì) 量 、 進(jìn)度 、 成 本 、安 全 文 明 現(xiàn)場(chǎng) 管 理 及 合同 管 理進(jìn) 度 款 審 核參 與 配 合 各 階段 工 程 驗(yàn) 收資 料 存 檔過(guò) 程 隱 蔽 工 程 驗(yàn) 收 、 結(jié) 構(gòu) 工 程 驗(yàn) 收辦 理 施 工許 可 證竣 工 資 料相 關(guān) 實(shí) 體移 交 驗(yàn) 收 組 織 移 交統(tǒng) 籌 資 金安 排保 證 工 程款 支 付配 合 變 更 及 現(xiàn) 場(chǎng)簽 證 管 理協(xié) 助 配 合主 要 專 業(yè) 分 包工 程 招 標(biāo)配 合 專 業(yè) 分 包招 標(biāo) 管 理竣 工查 丈竣 工 合 驗(yàn)定 期 督 察提 供 專 業(yè) 技 術(shù)支 持專 業(yè) 施 工組 織 總 包 及 各 專 業(yè) 分包 進(jìn) 場(chǎng)基 礎(chǔ) 工 程 驗(yàn) 收審 核施 工 圖 會(huì)審 交 底總 承 包 招 投 標(biāo)監(jiān) 理 單 位 招 標(biāo)組 織 審 核《 施 工 組 織 設(shè) 計(jì) 》配 合 總 承 包 招標(biāo) 管 理編 制 工 程 總 體 進(jìn) 度 計(jì) 劃編 制項(xiàng) 目 分 包 進(jìn) 場(chǎng) 計(jì) 劃根 據(jù) 合 同 管 理監(jiān) 理 單 位70 工程管理流程指引 1. 目的 全面控制項(xiàng) 目工程施工過(guò)程，使項(xiàng)目的質(zhì)量、進(jìn)度、成本 得到 最合理的控制，同時(shí)保證工程安全文明 施工 ，杜絕安全事故。 . 負(fù)責(zé)項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建及組織審核《施工組織設(shè)計(jì)》 。 . 負(fù)責(zé)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后向公司檔案部門(mén)及政府相關(guān)部門(mén)移交工程技術(shù)檔案。 . 運(yùn)營(yíng)管理部： . 在工程施工過(guò)程中，負(fù)責(zé)跟蹤各項(xiàng)目的總體計(jì)劃和季度計(jì)劃落實(shí)情況，及時(shí)提出預(yù)警。 . 在工程全過(guò)程中負(fù)責(zé)對(duì)提出的重大設(shè)計(jì)變更進(jìn)行成本預(yù)算。 . 負(fù)責(zé)對(duì) 各投標(biāo)單位的經(jīng)濟(jì)標(biāo)書(shū)的評(píng)價(jià)工作。 . 在工程全過(guò)程中針對(duì)施工中出現(xiàn)的重要技術(shù)問(wèn)題， 配合進(jìn)行工程技術(shù)論證。 . 施工過(guò)程： . 項(xiàng)目公司（部）根據(jù)《項(xiàng)目總包及各分包進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃》，組織總包單位進(jìn)場(chǎng)； . 合約成本部 根據(jù) 《材料設(shè)備采購(gòu)配合計(jì)劃》 組織主要專業(yè)分包 招標(biāo)； 73 . 項(xiàng)目公司（部）根據(jù)《項(xiàng)目總包及各分包進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃》，組織各分包單位進(jìn)場(chǎng)； . 項(xiàng)目公司（部）根據(jù)合同管理監(jiān)理單位、總包及各專業(yè)分包； . 工程技術(shù)部在工程施工過(guò)程中，定期組織督察，同時(shí)對(duì)于施工中出現(xiàn)的各種問(wèn)題提供專業(yè)技術(shù)支持； . 運(yùn)營(yíng)管理部在工程施 工過(guò)程中，負(fù)責(zé)跟蹤施工計(jì)劃落實(shí)，及時(shí)提出預(yù)警，同時(shí)協(xié)助項(xiàng)目公司（部）辦理各類政府批文和許可證； . 合約成本部在工程施工過(guò)程中，負(fù)責(zé)定期對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行監(jiān)控，審核各項(xiàng)目公司（部）每月提供的動(dòng)態(tài)成本報(bào)告，對(duì)可能超出目標(biāo)成本的情況進(jìn)行預(yù)警； . 合約成本部配合項(xiàng)目公司（部）完成設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證管理工作； . 財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)統(tǒng)籌資金安排，保證工程款支付； . 工程驗(yàn)收 . 項(xiàng)目公司（部）負(fù)責(zé)各階段的工程驗(yàn)收及備案存檔工作； . 工程技術(shù)部 配合進(jìn)行 各階段工程驗(yàn)收； . 項(xiàng)目公司（部）的成本人員在工程施工結(jié)束后，返回合約成本部，繼續(xù)完成項(xiàng)目竣工結(jié)算 工作。 . 工程竣工驗(yàn)收： 負(fù)責(zé)組織各階段驗(yàn)收，根據(jù)反饋落實(shí)整改，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目工程通過(guò)各項(xiàng)驗(yàn)收并完成備案。 3. 運(yùn)營(yíng)管理部： . 跟蹤項(xiàng)目計(jì)劃： 負(fù)責(zé)跟蹤各項(xiàng)目的總體計(jì)劃和季度計(jì)劃落實(shí)情況，及時(shí)