【正文】 還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對(duì)象。 12 四、成本核算的對(duì)象的確定 ◆ 對(duì)于開發(fā)規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)和成本管理的需要，按開發(fā)項(xiàng)目的施工標(biāo)段 /產(chǎn)品類型劃分成本核算對(duì)象。 ◆ 單體開發(fā)項(xiàng)目，一般以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開發(fā)工程為成本核算對(duì)象。 10 四、成本核算的對(duì)象的確定 （ 1）確定原則 滿足成本計(jì)算的需要； 便于成本費(fèi)用的歸集； 利于成本的及時(shí)結(jié)算； 適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。 9 三、成本核算的基本程序 （ 6）編制項(xiàng)目開發(fā)成本計(jì)算表，計(jì)算各成本核算對(duì)象的開發(fā)總成本。 （ 4）將歸集的開發(fā)成本費(fèi)用按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對(duì)象之間進(jìn)行分配。 （ 2）設(shè)置有關(guān)成本核算會(huì)計(jì)科目，核算和歸集開發(fā)成本費(fèi)用。 主要工作內(nèi)容：選擇物管、物管方案、驗(yàn)收交接等。 主要工作內(nèi)容：營銷策劃推廣、銷售許可、開盤銷售、竣工交付等。 主要工作內(nèi)容：施工組織設(shè)計(jì)、三通一平、選擇供方、圖紙會(huì)審、物資準(zhǔn)備、開工建設(shè)、施工管理、專項(xiàng)驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、保修維修等。 主要工作內(nèi)容：地質(zhì)勘察、方案競(jìng)選、方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、規(guī)劃驗(yàn)收等。 主要工作內(nèi)容：市場(chǎng)調(diào)研、全程策劃、各階段策劃書等。 主要工作內(nèi)容：開發(fā)計(jì)劃、資金計(jì)劃、各階段可研報(bào)告、竣工后評(píng)估等。 主要工作內(nèi)容：項(xiàng)目選擇、項(xiàng)目建議書、概念設(shè)計(jì)、可研報(bào)告、競(jìng)投等。 ⑤售后服務(wù)工作要求高。 ②智力密集。 所涉及的主要的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)領(lǐng)域包括：土地開發(fā)和再開發(fā)、地產(chǎn)經(jīng)營、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、銷售、租賃經(jīng)營、房地產(chǎn)金融和信貸、保險(xiǎn)等；以及與此緊密相關(guān)的中介服務(wù)如融資、評(píng)估、置換、裝飾、維修、物業(yè)管理等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的行業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè) 開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)會(huì)計(jì)核算 南京棲霞建設(shè)集團(tuán)有限公司 徐水炎 1 目 錄 一、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn) 二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理的一般流程 三、成本核算的基本程序 四、成本核算的對(duì)象的確定 五、成本費(fèi)用的歸集與分配 六、成本費(fèi)用的歸集與分配存在的問題 七、營業(yè)收入核算 八、開發(fā)產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn) 九、預(yù)繳和匯算企業(yè)所得稅存在問題 十、預(yù)繳土地增值稅和土地增值稅匯算 2 一、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特 g 房地產(chǎn)行業(yè)是重要支柱產(chǎn)業(yè)部門 是國民經(jīng)濟(jì)中兼有生產(chǎn)和服務(wù)兩種職能的獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)部門。 房地產(chǎn)行業(yè)是龍頭行業(yè)，就象汽車行業(yè)發(fā)展，會(huì)帶動(dòng)鋼鐵、橡膠、電氣、機(jī)械、石油等行業(yè)的發(fā)展一樣，它的發(fā)展會(huì)帶動(dòng)眾多的相關(guān)行業(yè)一起發(fā)展，建筑材料、建筑施工、電子、信息、機(jī)械和化工等，同時(shí)這些行業(yè)的發(fā)展水平已經(jīng)成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要影響因素。 3 一、房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn) ①資金密集。 ③受國家的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、經(jīng)濟(jì)政策、產(chǎn)業(yè)政策和 金融部門的信貸政策的影響極大； ④投資周期較長，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大。 4 二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理的一般流程 投資機(jī)會(huì)研究與土地競(jìng)投 對(duì)房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)研究與土地競(jìng)投活動(dòng)實(shí)施有效控制，為公司房地產(chǎn)開發(fā)獲得有價(jià)值的土地資源，并防范土地投資風(fēng)險(xiǎn)。 項(xiàng)目立項(xiàng)及可行性研究 對(duì)項(xiàng)目立項(xiàng)及可行性研究工作流程實(shí)施有效的控制，提交各階段的可行性研究報(bào)告，為項(xiàng)目開發(fā)的立項(xiàng)和深入開展項(xiàng)目全程策劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)提供依據(jù)。 5 二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理的一般流程 項(xiàng)目全程策劃 對(duì)項(xiàng)目全程策劃過程實(shí)施有效控制，為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工、營銷等工作提出合理的依據(jù)。 規(guī)劃設(shè)計(jì)和前期工作 對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和前期工作實(shí)施有效控制，確保公司開發(fā)的商品房符合法律、法規(guī)的要求，為開發(fā)項(xiàng)目的施工、營銷提供依據(jù)。 6 二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理的一般流程 工程施工項(xiàng)目管理程序 對(duì)工程項(xiàng)目的造價(jià)、進(jìn)度、質(zhì)量與安全實(shí)施有效的管理和控制，確保商品房施工過程的項(xiàng)目管理符合規(guī)定的要求。 市場(chǎng)推廣與營銷 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過程中的市場(chǎng)推廣、樓盤銷售策劃、商品房買賣活動(dòng)的評(píng)審、交付過程的控制以及顧客投訴實(shí)施有效的控制，確保市場(chǎng)推廣和營銷階段工作符合規(guī)定要求。 7 二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理的一般流程 物業(yè)管理控制程序 對(duì)公司委托的物業(yè)管理進(jìn)行有效控制，確保公司商品房售后服務(wù)的水平和質(zhì)量，提高業(yè)主滿意度。 8 三、成本核算的基本程序 （ 1）根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和成本核算對(duì)象的確定原則，確定成本核算對(duì)象。 （ 3）按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對(duì)象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。 （ 5）職能部門提供正確劃分的可售面積、不可售面積，再根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計(jì)算可售面積、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本，正確計(jì)算分?jǐn)偂? （ 7）正確劃分已完工開發(fā)產(chǎn)品和在建開發(fā)標(biāo)段之間的開發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本。 （ 8）編制成本報(bào)表，根據(jù)成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對(duì)象的成本情況。 11 四、成本核算的對(duì)象的確定 （ 2）確定具體成本核算對(duì)象 根據(jù)上述原則，結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)地點(diǎn)、規(guī)模、周期、方式、功能設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)類型、裝修檔次、層高、施工隊(duì)伍等因素和管理需要等當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，確定具體成本核算對(duì)象。 ◆ 在同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同、開竣工時(shí)間相近、由同一施工單位施工單位承包的項(xiàng)目，為一個(gè)成本核算對(duì)象。 同一施工標(biāo)段項(xiàng)目有裙房、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期 (區(qū) )劃分成本核算對(duì)象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算對(duì)象。 13 四、成本核算的對(duì)象的確定 ◆ 根據(jù)核算和管理需要，對(duì)獨(dú)立的設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)產(chǎn)品成本，均可單獨(dú)作為成本核算對(duì)象。） 14 五、成本費(fèi)用的歸集與分配 成本費(fèi)用的歸集與分配的基本原則和要求 會(huì)計(jì)核算的一般原則有真實(shí)性、實(shí)質(zhì)重于形式、一致性、可比性、明晰性、權(quán)責(zé)發(fā)生制、配比、謹(jǐn)慎性、重要性、劃分資本支出和收益支出等。 15 五、成本費(fèi)用的歸集與分配 開發(fā)項(xiàng)目成本核算科目劃分與設(shè)置 開發(fā)成本下設(shè)一級(jí)科目 成本科目代碼 成本科目名稱 土地費(fèi)用 前期工程費(fèi) 建安工程費(fèi) 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi) 園林環(huán)境工程費(fèi) 公共配套設(shè)施費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi) 財(cái)務(wù)費(fèi)用（資本化利息費(fèi)用） 16 五、成本費(fèi)用的歸集與分配 土地費(fèi)用的歸集 注：其他土地費(fèi)用含交易服務(wù)費(fèi) /平方米土地面積、土地登記費(fèi) 40元 /500平方米土地面積、土地評(píng)估費(fèi)、用途變更費(fèi)；宗地測(cè)繪費(fèi)等 。 具體分配方法為： 1）先按小區(qū)的占地面積將土地成本分配到各組 團(tuán)； 18 五、成本費(fèi)用的歸集與分配 2）再將分配到各組團(tuán)內(nèi)的土地成本，按組團(tuán)內(nèi)房 屋等成本核算對(duì)象和道路、廣場(chǎng)等公用場(chǎng)所的占地 面積進(jìn)行直接分配； 3）然后將分配到組團(tuán)內(nèi)道路、廣場(chǎng)等公用場(chǎng)所占 地面積的土地成本，按房屋等成本核算對(duì)象的占地 面積進(jìn)行間接分配，計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的開 發(fā)成本； 4）房屋等成本核算對(duì)象的直接分配數(shù)加間接分配 數(shù)，即為該房屋等成本核算對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地成 本。 領(lǐng)照規(guī)費(fèi)中包括市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、新建房屋白蟻防治費(fèi)、人防建設(shè)費(fèi)、城市規(guī)劃設(shè)計(jì)收費(fèi)、規(guī)劃服務(wù)費(fèi)、教育增容費(fèi)、發(fā)展新型墻體材料專項(xiàng)用費(fèi)、散裝水泥