【正文】 還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對象。 12 四、成本核算的對象的確定 ◆ 對于開發(fā)規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以結(jié)合項目特點和成本管理的需要，按開發(fā)項目的施工標(biāo)段 /產(chǎn)品類型劃分成本核算對象。 ◆ 單體開發(fā)項目，一般以每一獨立編制設(shè)計概算或施工圖預(yù)算所列的單項開發(fā)工程為成本核算對象。 10 四、成本核算的對象的確定 （ 1）確定原則 滿足成本計算的需要； 便于成本費用的歸集； 利于成本的及時結(jié)算； 適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。 9 三、成本核算的基本程序 （ 6）編制項目開發(fā)成本計算表，計算各成本核算對象的開發(fā)總成本。 （ 4）將歸集的開發(fā)成本費用按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對象之間進(jìn)行分配。 （ 2）設(shè)置有關(guān)成本核算會計科目，核算和歸集開發(fā)成本費用。 主要工作內(nèi)容：選擇物管、物管方案、驗收交接等。 主要工作內(nèi)容：營銷策劃推廣、銷售許可、開盤銷售、竣工交付等。 主要工作內(nèi)容：施工組織設(shè)計、三通一平、選擇供方、圖紙會審、物資準(zhǔn)備、開工建設(shè)、施工管理、專項驗收、竣工驗收、工程結(jié)算、保修維修等。 主要工作內(nèi)容：地質(zhì)勘察、方案競選、方案設(shè)計、擴(kuò)初設(shè)計、施工圖設(shè)計、規(guī)劃驗收等。 主要工作內(nèi)容：市場調(diào)研、全程策劃、各階段策劃書等。 主要工作內(nèi)容：開發(fā)計劃、資金計劃、各階段可研報告、竣工后評估等。 主要工作內(nèi)容：項目選擇、項目建議書、概念設(shè)計、可研報告、競投等。 ⑤售后服務(wù)工作要求高。 ②智力密集。 所涉及的主要的經(jīng)濟(jì)活動領(lǐng)域包括：土地開發(fā)和再開發(fā)、地產(chǎn)經(jīng)營、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、銷售、租賃經(jīng)營、房地產(chǎn)金融和信貸、保險等；以及與此緊密相關(guān)的中介服務(wù)如融資、評估、置換、裝飾、維修、物業(yè)管理等經(jīng)濟(jì)活動的行業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè) 開發(fā)項目相關(guān)會計核算 南京棲霞建設(shè)集團(tuán)有限公司 徐水炎 1 目 錄 一、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點 二、房地產(chǎn)項目開發(fā)管理的一般流程 三、成本核算的基本程序 四、成本核算的對象的確定 五、成本費用的歸集與分配 六、成本費用的歸集與分配存在的問題 七、營業(yè)收入核算 八、開發(fā)產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn) 九、預(yù)繳和匯算企業(yè)所得稅存在問題 十、預(yù)繳土地增值稅和土地增值稅匯算 2 一、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特 g 房地產(chǎn)行業(yè)是重要支柱產(chǎn)業(yè)部門 是國民經(jīng)濟(jì)中兼有生產(chǎn)和服務(wù)兩種職能的獨立的產(chǎn)業(yè)部門。 房地產(chǎn)行業(yè)是龍頭行業(yè)，就象汽車行業(yè)發(fā)展，會帶動鋼鐵、橡膠、電氣、機械、石油等行業(yè)的發(fā)展一樣，它的發(fā)展會帶動眾多的相關(guān)行業(yè)一起發(fā)展，建筑材料、建筑施工、電子、信息、機械和化工等，同時這些行業(yè)的發(fā)展水平已經(jīng)成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要影響因素。 3 一、房地產(chǎn)企業(yè)的特點 ①資金密集。 ③受國家的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、經(jīng)濟(jì)政策、產(chǎn)業(yè)政策和 金融部門的信貸政策的影響極大； ④投資周期較長，市場風(fēng)險較大。 4 二、房地產(chǎn)項目開發(fā)管理的一般流程 投資機會研究與土地競投 對房地產(chǎn)投資機會研究與土地競投活動實施有效控制，為公司房地產(chǎn)開發(fā)獲得有價值的土地資源，并防范土地投資風(fēng)險。 項目立項及可行性研究 對項目立項及可行性研究工作流程實施有效的控制，提交各階段的可行性研究報告，為項目開發(fā)的立項和深入開展項目全程策劃與規(guī)劃設(shè)計提供依據(jù)。 5 二、房地產(chǎn)項目開發(fā)管理的一般流程 項目全程策劃 對項目全程策劃過程實施有效控制，為房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計、施工、營銷等工作提出合理的依據(jù)。 規(guī)劃設(shè)計和前期工作 對項目規(guī)劃設(shè)計和前期工作實施有效控制，確保公司開發(fā)的商品房符合法律、法規(guī)的要求，為開發(fā)項目的施工、營銷提供依據(jù)。 6 二、房地產(chǎn)項目開發(fā)管理的一般流程 工程施工項目管理程序 對工程項目的造價、進(jìn)度、質(zhì)量與安全實施有效的管理和控制，確保商品房施工過程的項目管理符合規(guī)定的要求。 市場推廣與營銷 對房地產(chǎn)開發(fā)過程中的市場推廣、樓盤銷售策劃、商品房買賣活動的評審、交付過程的控制以及顧客投訴實施有效的控制，確保市場推廣和營銷階段工作符合規(guī)定要求。 7 二、房地產(chǎn)項目開發(fā)管理的一般流程 物業(yè)管理控制程序 對公司委托的物業(yè)管理進(jìn)行有效控制，確保公司商品房售后服務(wù)的水平和質(zhì)量，提高業(yè)主滿意度。 8 三、成本核算的基本程序 （ 1）根據(jù)項目特點和成本核算對象的確定原則，確定成本核算對象。 （ 3）按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M用在各成本核算對象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。 （ 5）職能部門提供正確劃分的可售面積、不可售面積，再根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計算可售面積、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本，正確計算分?jǐn)偂? （ 7）正確劃分已完工開發(fā)產(chǎn)品和在建開發(fā)標(biāo)段之間的開發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本。 （ 8）編制成本報表，根據(jù)成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。 11 四、成本核算的對象的確定 （ 2）確定具體成本核算對象 根據(jù)上述原則，結(jié)合項目開發(fā)地點、規(guī)模、周期、方式、功能設(shè)計、結(jié)構(gòu)類型、裝修檔次、層高、施工隊伍等因素和管理需要等當(dāng)?shù)貙嶋H情況，確定具體成本核算對象。 ◆ 在同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同、開竣工時間相近、由同一施工單位施工單位承包的項目，為一個成本核算對象。 同一施工標(biāo)段項目有裙房、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期 (區(qū) )劃分成本核算對象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算對象。 13 四、成本核算的對象的確定 ◆ 根據(jù)核算和管理需要，對獨立的設(shè)計概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)產(chǎn)品成本，均可單獨作為成本核算對象。） 14 五、成本費用的歸集與分配 成本費用的歸集與分配的基本原則和要求 會計核算的一般原則有真實性、實質(zhì)重于形式、一致性、可比性、明晰性、權(quán)責(zé)發(fā)生制、配比、謹(jǐn)慎性、重要性、劃分資本支出和收益支出等。 15 五、成本費用的歸集與分配 開發(fā)項目成本核算科目劃分與設(shè)置 開發(fā)成本下設(shè)一級科目 成本科目代碼 成本科目名稱 土地費用 前期工程費 建安工程費 社區(qū)管網(wǎng)工程費 園林環(huán)境工程費 公共配套設(shè)施費 開發(fā)間接費 財務(wù)費用（資本化利息費用） 16 五、成本費用的歸集與分配 土地費用的歸集 注：其他土地費用含交易服務(wù)費 /平方米土地面積、土地登記費 40元 /500平方米土地面積、土地評估費、用途變更費；宗地測繪費等 。 具體分配方法為： 1）先按小區(qū)的占地面積將土地成本分配到各組 團(tuán)； 18 五、成本費用的歸集與分配 2）再將分配到各組團(tuán)內(nèi)的土地成本，按組團(tuán)內(nèi)房 屋等成本核算對象和道路、廣場等公用場所的占地 面積進(jìn)行直接分配； 3）然后將分配到組團(tuán)內(nèi)道路、廣場等公用場所占 地面積的土地成本，按房屋等成本核算對象的占地 面積進(jìn)行間接分配，計入房屋等成本核算對象的開 發(fā)成本； 4）房屋等成本核算對象的直接分配數(shù)加間接分配 數(shù)，即為該房屋等成本核算對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地成 本。 領(lǐng)照規(guī)費中包括市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費、新建房屋白蟻防治費、人防建設(shè)費、城市規(guī)劃設(shè)計收費、規(guī)劃服務(wù)費、教育增容費、發(fā)展新型墻體材料專項用費、散裝水泥