【正文】 的體育器材、游樂設(shè)施、園藝小品的成品雕塑、信報(bào)箱及雨棚等 28 五、成本費(fèi)用的歸集與分配 公共配套設(shè)施費(fèi) 成本科目代碼 成本科目名稱 備 注 社區(qū)中心 包括文化、體育、衛(wèi)生、商業(yè)、金融、行政管理、社區(qū)服務(wù)等 幼兒園 學(xué)校 人防及車庫工程 小區(qū)集中建設(shè)配套人防地下室、車庫 物業(yè)管理設(shè)施 含獨(dú)立的物業(yè)管理建筑物、崗?fù)さ? 污水泵站 垃圾收集站 環(huán)衛(wèi)作息和工具房 其他設(shè)施 含游泳池、郵局、車站；室外的各類球場、車蓬等 29 五、成本費(fèi)用的歸集與分配 開發(fā)間接費(fèi) 成本科目代碼 成本科目名稱 備 注 工程監(jiān)理費(fèi) 總投資的 ％ — ％ 預(yù)算編審費(fèi) 工程質(zhì)檢檢測費(fèi) 技術(shù)服務(wù)費(fèi) 施工水電費(fèi) 物業(yè)管理費(fèi) 辦公費(fèi)用 其他 30 五、成本費(fèi)用的歸集與分配 資本化借款費(fèi)用 （ 1）借款費(fèi)用資本化的期限：自開發(fā)投入日起至完工交付日止的借款費(fèi)用可資本化，其間開發(fā)商主動實(shí)施的停工期間不包括在內(nèi)； （ 2）可資本化的借款費(fèi)用包括：與開發(fā)項(xiàng)目直接相關(guān)的借款利息支出、匯兌損失等借款費(fèi)用，但不包括借款手續(xù)費(fèi)及傭金； （ 3）可確定借款用途并專款專用于某特定開發(fā)項(xiàng)目的，可將借款費(fèi)用直接計(jì)入受益的開發(fā)項(xiàng)目；不能分清具體用途的借款費(fèi)用，可采用各項(xiàng)目累計(jì)投資額、各項(xiàng)目缺口資金等標(biāo)準(zhǔn)在受益的各開發(fā)項(xiàng)目間分?jǐn)?。會?jì)處理上往往先將它們作為一作整體進(jìn)行歸集，然后借助工程預(yù)算和工程決算來進(jìn)行歸類和分配。 （ 3）不同類別物業(yè)地下車庫的配套標(biāo)準(zhǔn)也不一致。個(gè)人認(rèn)為地下（人防）車庫成本的歸集和分?jǐn)倯?yīng)掌握下列原則： （人防）車庫面積的成本； 。計(jì)算其方法有二種。 ，改變工程承包方式。 收入確認(rèn)提前，當(dāng)項(xiàng)目結(jié)算利潤率高于按預(yù)收賬款預(yù)繳的利潤率時(shí)，實(shí)際上是提前多繳納了所得稅；當(dāng)項(xiàng)目結(jié)算利潤率低于按預(yù)收賬款預(yù)繳的利潤率時(shí)，實(shí)際上是提前少繳納了所得稅。 49 八、開發(fā)產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn) 例如： 2023年 6月 30日，規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本前的余額為 1000萬元，本期需結(jié)轉(zhuǎn) 300萬元記入開發(fā)產(chǎn)品，若直接減記規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)，則余額為 700萬元，經(jīng)過一段時(shí)間后，若想查詢規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)支付的金額，則從余額中已經(jīng)得不到，經(jīng)過多次結(jié)轉(zhuǎn)長時(shí)間后更是如此。 （ 4）計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的費(fèi)用必須是真實(shí)發(fā)生的，除稅收另有規(guī)定外，各項(xiàng)預(yù)提（或應(yīng)付）費(fèi)用不得計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本。 54 十、關(guān)于預(yù)繳土地增值稅和土地增值稅匯算 按目前南京市土地增值稅匯算試點(diǎn)辦法執(zhí)行的政策標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)我們測算，一個(gè)項(xiàng)目預(yù)繳了１％的土地增值稅后，要不補(bǔ)繳土地增值的銷售凈利潤也只有約9％左右，毛利率只有約 22%。而目前試點(diǎn)執(zhí)行的普通商品房只是經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)房的解釋不符合相關(guān)的文件精神。按土地增值稅的相關(guān)規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙痤~機(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利息計(jì)算的金額，否則，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（利息和經(jīng)營費(fèi)用）按土地成本和開發(fā)成本之和 10%計(jì)算。 60 十、關(guān)于預(yù)繳土地增值稅和土地增值稅匯算 根據(jù)公司 20多年的房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，采用核定征收是切實(shí)可行的辦法。 59 十、關(guān)于預(yù)繳土地增值稅和土地增值稅匯算 （ 2）上述會計(jì)處理在土地增值稅匯算時(shí)是“項(xiàng)目利息不能分清”，只能按 5%計(jì)算可扣除利息。且上述支出在國家 1993年出臺的土地增值稅條例時(shí)并不存在，實(shí)際上，在土地增值稅的成本費(fèi)用計(jì)算口徑上和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的存在不一致，似乎這些成本費(fèi)用不該發(fā)生，這實(shí)際上有違原則。同時(shí)，由于普通商品房不享有增值率２０％以下稅收優(yōu)惠政策，也會助長開發(fā)商對房地產(chǎn)的過度投入，進(jìn)一步提高售價(jià)，以彌補(bǔ)開發(fā)商的過重土地增值稅負(fù)擔(dān)，這和國家的房地產(chǎn)調(diào)控政策相違背的。如結(jié)算了會計(jì)成本，則應(yīng)按稅收規(guī)定將其調(diào)整為計(jì)稅成本。 （ 1）開發(fā)產(chǎn)品建造過程中發(fā)生的各項(xiàng)支出，當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的，應(yīng)按權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則計(jì)入成本對象；當(dāng)期尚未發(fā)生但應(yīng)由當(dāng)期負(fù)擔(dān)的，除稅收規(guī)定可以計(jì)入當(dāng)期成本對象的外，一律不得計(jì)入當(dāng)期成本對象。 47 七、營業(yè)收入核算 例如： 項(xiàng)目按預(yù)收賬款計(jì)算的應(yīng)稅金額為預(yù)收賬款的10%（ 20%扣除稅費(fèi)），按項(xiàng)目決算的應(yīng)稅金額為預(yù)收賬款的 15%，當(dāng)期有 2億元預(yù)收賬款提前確認(rèn)收入，則提前多繳所得稅 250萬元（ 20230*（ 15%10%） *25%）。 房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)的具體條件：工程已經(jīng)竣工并經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格；簽訂了銷售合同，并履行了合同規(guī)定的義務(wù) ,房屋已交付或已發(fā)出交房通知書；取得了銷售價(jià)款或確信可以取得；成本能夠可靠地計(jì)量。 但征收甲供材料營業(yè)稅實(shí)際上是納稅義務(wù)人發(fā)生改變，對應(yīng)稅金額的影響主要是增加了甲供材料差價(jià)，實(shí)際上金額不大，如前例，因?yàn)槭┕挝槐緛砭鸵鼍?000萬元正式票據(jù)并繳納營業(yè)稅。 40 六、成本費(fèi)用的歸集與分配存在的問題 甲供材料及其材料差價(jià)的核算 在此主要講的是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目材料核算的特點(diǎn)，而不是材料的一般核算。 （ 7） 6級人防地下車庫一般不可出售但可出租，當(dāng)配比低于 1： 1時(shí)， 15%的地下車庫不可出售。但對于公共設(shè)施、公共園林環(huán)境等則只能按一定標(biāo)準(zhǔn)平均分配。 在多項(xiàng)目的開發(fā)公司 ， 分配到各項(xiàng)目的利息還涉及具體的會計(jì)處理問題 ，一般資本化利息只分配到整個(gè)項(xiàng)目 ， 不分配到具體的成本核算對象 ， 即不分配到組團(tuán)或標(biāo)區(qū) ， 這樣便于會計(jì)處理 。如坡道雨棚、屋頂構(gòu)架，非小區(qū)共有的屋頂花園、屋面球場等；二是包含在土建單位合同中，而實(shí)際操作時(shí)又單獨(dú)發(fā)包的項(xiàng)目。 領(lǐng)照規(guī)費(fèi)中包括市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、新建房屋白蟻防治費(fèi)、人防建設(shè)費(fèi)、城市規(guī)劃設(shè)計(jì)收費(fèi)、規(guī)劃服務(wù)費(fèi)、教育增容費(fèi)、發(fā)展新型墻體材料專項(xiàng)用費(fèi)、散裝水泥專項(xiàng)資金等。 13 四、成本核算的對象的確定 ◆ 根據(jù)核算和管理需要，對獨(dú)立的設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)產(chǎn)品成本，均可單獨(dú)作為成本核算對象。 （ 8）編制成本報(bào)表，根據(jù)成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。 8 三、成本核算的基本程序 （ 1）根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和成本核算對象的確定原則，確定成本核算對象。 規(guī)劃設(shè)計(jì)和前期工作 對項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和前期工作實(shí)施有效控制，確保公司開發(fā)的商品房符合法律、法規(guī)的要求，為開發(fā)項(xiàng)目的施工、營銷提供依據(jù)。 ③受國家的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、經(jīng)濟(jì)政策、產(chǎn)業(yè)政策和 金融部門的信貸政策的影響極大； ④投資周期較長，市場風(fēng)險(xiǎn)較大。 所涉及的主要的經(jīng)濟(jì)活動領(lǐng)域包括：土地開發(fā)和再開發(fā)、地產(chǎn)經(jīng)營、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、銷售、租賃經(jīng)營、房地產(chǎn)金融和信貸、保險(xiǎn)等；以及與此緊密相關(guān)的中介服務(wù)如融資、評估、置換、裝飾、維修、物業(yè)管理等經(jīng)濟(jì)活動的行業(yè)。 主要工作內(nèi)容：開發(fā)計(jì)劃、資金計(jì)劃、各階段可研報(bào)告、竣工后評估等。 主要工作內(nèi)容：營銷策劃推廣、銷售許可、開盤銷售、竣工交付等。 9 三、成本核算的基本程序 （ 6）編制項(xiàng)目開發(fā)成本計(jì)算表，計(jì)算各成本核算對象的開發(fā)總成本。 12 四、成本核算的對象的確定 ◆ 對于開發(fā)規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)和成本管理的需要，按開發(fā)項(xiàng)目的施工標(biāo)段 /產(chǎn)品類型劃分成本核算對象。 成本科目代碼 成本科目名稱 備 注