房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅政策(已修改)
2025-02-02 18:16 本頁面
【正文】 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅政策 通州地方稅務(wù)局稅政一科 政策出臺(tái)的背景 ?由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)核算的復(fù)雜性，導(dǎo)致其在企業(yè)所得稅征收管理上存在以下問題： ? 預(yù)售收入大量存在而長期不結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入 ? 收入與成本費(fèi)用的匹配缺乏科學(xué)合理的標(biāo)準(zhǔn) ? 成本與費(fèi)用間缺乏合理的劃分標(biāo)準(zhǔn)。 ?國家稅務(wù)總局曾下發(fā) 國稅發(fā)〔 2023〕 83號(hào) ，但在執(zhí)行中也未難很好解決上述問題，所以總局重新下發(fā)了《 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知 》 一、關(guān)于未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題 ? 采取預(yù)售方式銷售開發(fā)品，其預(yù)售收入先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季 (或月 )計(jì)算出當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營業(yè)稅金及附加后再計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計(jì)稅成本后再行調(diào)整。 ? （一）預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率的確定： ? 經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目不得低于 3% ； （我市暫定為 6%） ? 非經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目按項(xiàng)目所在地不同分為不得低于 20％、 15%和 10%等三個(gè)最低檔次。 ? 我市采用 20％的計(jì)稅毛利率 一、關(guān)于未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題 ?（二） 預(yù)售收入的確認(rèn) ? 范圍：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售許可證后，通過預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品而取得的全部收入 ? 時(shí)間：收到款項(xiàng)的當(dāng)天或銀行按揭到帳的當(dāng)天 ?（三）預(yù)售收入預(yù)計(jì)毛利額的申報(bào) ? 年度匯繳時(shí)，調(diào)整表 36行反映 ? 季度預(yù)繳時(shí)，通過納稅調(diào)增行反映 完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 ?（一）開發(fā)產(chǎn)品完工 的三個(gè)條件 ? 發(fā)產(chǎn)品 （ 成本對(duì)象 ） ； ? （ 成本對(duì)象 ） ； ? （ 成本對(duì)象 ） 。 完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 ? （二）開發(fā)產(chǎn)品完工 銷售與預(yù)售毛利的結(jié)轉(zhuǎn) ? 收入的性質(zhì)和銷售方式，按照收入確認(rèn)的原則，合理地將預(yù)售收入確認(rèn)為實(shí)際銷售收入，同時(shí)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對(duì)應(yīng)的計(jì)稅成本，計(jì)算出該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入的毛利額。 ? 實(shí)際銷售收入毛利額與其預(yù)售收入毛利額之間的差額，計(jì)入完工年度的應(yīng)納稅所得額。 ? 如納稅人不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入，或調(diào)整銷售收入毛利額和預(yù)售收入毛利額之間的差額，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán) 進(jìn)行調(diào)整 操作實(shí)例 ?某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 2023年開工 A項(xiàng)目， 04年已正常銷售，實(shí)現(xiàn)銷售收入 1000萬元，繳納流轉(zhuǎn)稅金 55萬元，期間費(fèi)用 50萬元，銷售成本 700萬元； 04年開工 B項(xiàng)目當(dāng)年不具備完工條件實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入 200萬元，繳納流轉(zhuǎn)稅金 11萬元。 不考慮其它納稅調(diào)整因素， 04年企業(yè)所得稅計(jì)算如下： 利潤 =1000 50700（ 55+11） =184萬元 應(yīng)納稅所得額 = 184+20020%=224萬元 操作實(shí)例 05年 B項(xiàng)目具備完工條件，同期另對(duì)外銷售實(shí)現(xiàn)收入 2023萬元，繳納流轉(zhuǎn)稅金 110萬元，銷售成本 1500萬元，另將 04年預(yù)售收入確認(rèn)為當(dāng)期收入，結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本 150萬元， 05年期間費(fèi)用 60萬元。 不考慮其它納稅調(diào)整因素， 05年企業(yè)所得稅計(jì)算如下： 利潤 =（ 2023+200） 60110（ 1500+150）=380萬元 應(yīng)納稅所得額 = 38020020%=340萬元 完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 ? （三）結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)的備案 ? 開發(fā)產(chǎn)品完工后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)于年度納稅申報(bào)前將其完工情況報(bào)告主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。在年度納稅申報(bào)時(shí)，開發(fā)企業(yè)須出具有關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入毛利額與預(yù)售收入毛利額之間差異調(diào)整情況的稅務(wù)鑒定報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。 ? 備案的內(nèi)容包括： 開發(fā)項(xiàng)目的地理位置及概況、占地面積、開發(fā)用途、初始開發(fā)時(shí)間、完工時(shí)間、可售面積及已售面積、預(yù)售收入及其毛利額、實(shí)際銷售收入及其毛利額、開發(fā)成本及其實(shí)際銷售成本等。 ? 為了統(tǒng)一有關(guān)資料的格式《開發(fā)產(chǎn)品〈成本對(duì)象）完工 情況備案表》（一）、（二） 完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 ? （四）開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍 ： 為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等
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