【正文】 的市場成交比例超過 2： 1， 06年的首次突破 1： 1（ 05年，二手房成交面積開始不斷提高）。本報告是嚴格保密的。深圳市場具體特征 ：一個依舊，兩個極端，三個階段。一個依舊 ：房價持續(xù)飆升，上升幅度超過 60%， 7月份有短暫調(diào)整。兩個極端： 冰火兩重天， “政策 ” 成為重要分水嶺，之后較前成交量下降 59%。本報告是嚴格保密的。三個階段： 成交量分三個階段跌到谷底。 6月、 9月是成交量的高點，隨之而來的政策打壓使成交曲線自然的分為三個階段。16月 ，成交量上升。79月 ，大幅跳水，限外令出臺。此階段的客戶深訪反映，市場主體對后市相當看好，備有信心。1012月 ，持續(xù)走低， “ 政策 ” 出臺。深圳市場購房者：持幣觀望。開發(fā)商：全線降價。中介商：業(yè)務萎縮。政 府：土地流拍。兩次政策打壓，形成價格曲線的 三個階段本報告是嚴格保密的。深圳市場已經(jīng)進入下降通道，開始回歸基本面；北京市場還處于高位盤整期，未來走向可能發(fā)生分化北京市場 深圳市場以新房供應為主力 以二手房為市場主力對房地產(chǎn)市場保有一定關(guān)注度 市場關(guān)注度持續(xù)走低部分項目受新政影響成交量下降 市場熱度降低，部分項目開始采取促銷措施 市場轉(zhuǎn)冷，開發(fā)商降價傾盤北京深圳湖南、長沙等城市市場比較本報告是嚴格保密的。WELCOME TO THE NEW WORLD!WELCOME TO THE NEW WORLD!WELCOME TO THE NEW WORLD! WELCOME TO THE NEW WORLD!WELCOME TO THE NEW WORLD!WELCOME TO THE NEW WORLD!WELCOME TO THE NEW WORLD!WELCOME TO THE NEW WORLD!所謂 M型社會 ， 指的是在全球化的趨勢下，富者大賺全世界的錢，財富快速攀升；另一方面，隨著資源重新分配，中產(chǎn)階級因失去競爭力，而淪落到中下階層，整個社會的財富分配，出現(xiàn)很大的缺口，跟 “M” 的字型一樣，整個世界分成了三塊，左邊的窮人變多，右邊的富人也變多，中間這塊忽然陷下去，然后不見了?！皻g迎來到新世界 ”他說，在這個新世界當中， “ 你的薪水最高峰，平均是在 40歲左右，過了這個尖峰，便鮮有機會升官或加薪。你也別再以為，只要咬牙忍一忍，好日子還會回來。 ” 社會現(xiàn)實本報告是嚴格保密的。隨著宏觀經(jīng)濟的快速發(fā)展，傳統(tǒng)橄欖型社會結(jié)構(gòu)中的中產(chǎn)出現(xiàn)分化，一部份人迅速利用新科技、新技術(shù)、新經(jīng)濟迅速致富，由中產(chǎn)升級為 “ 上中產(chǎn) ” ，一部份保持與宏觀經(jīng)濟相對的發(fā)展步調(diào)，成為 “ 中中產(chǎn) ” ，而另一部分由于未能趕上時代的步伐，開始淪為 “ 下中產(chǎn) ” 。 房價上升速率與城市人群可支配收入增幅的巨大背離， M型社會 悄然形成中產(chǎn)階層下滑低收入階層比例增大高收入階層比例增大概念的提出：日本經(jīng)濟學家，大前研一，對 1990年代以來日本社會經(jīng)濟歸納得出。M型社會的特征：u隨著資本和資源的重新分配 ,中產(chǎn)階層逐漸失去競爭力 ,而淪落到中下階層 ,中產(chǎn)階層人數(shù)減少；u社會結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)：左邊的窮人變多，右邊的富人也變多，但中產(chǎn)階層人數(shù)減少。社會現(xiàn)實05年以來，北京總體房價增幅維持年均 10——20% ，而人均可支配收入年均增長僅為 5%左右。本報告是嚴格保密的。沉穩(wěn)、有相對穩(wěn)定的社交圈、注重禮儀道德、重視其身份和聲譽、尊貴奢華的生活方式思想深刻、有極強的洞察力、有遠見、有較高的聲望、重視自己的社交圈和生活圈在舒適和高品質(zhì)的生活基礎上，強調(diào)個性化的生活方式、較強的創(chuàng)造力和挑戰(zhàn)精神、擁有其身份和個性的標志物懷舊內(nèi)斂、道德感強、有一定的信仰（如宗教信仰）、喜歡清靜和人文氣息濃的地方豐富的閱歷、有敏銳的洞察力、較強的人際網(wǎng)、存在一些顯示身份的炫耀心理同時也注重生活品質(zhì)和舒適性。重視生活的舒適性和品質(zhì)、關(guān)注細節(jié)、個人意識強、社交面廣、勇于嘗試新的東西、追求適合自己的新生活方式思想守舊、頑固、愛面子講派場、對金錢的看法和在其使用上存在一些矛盾、對價格有一些敏感責任感強、有不斷提升自身的強烈愿望、務實、對金錢在某種程度上保有 “ 節(jié)儉 ” 精神、對價格有一定的敏感度小資一族、注重生活品質(zhì)、懂得享受生活、關(guān)注時尚流行元素、對價格有一定的敏感傳統(tǒng)豪宅客戶的產(chǎn)品需求特征：216。豪宅片區(qū)（社區(qū)）216。占有資源216。大面積216。低密度產(chǎn)品216。尊貴奢華價值層面財富層面 高 中 低傳統(tǒng) 轉(zhuǎn)型 新型客戶分類 年齡 職業(yè) /行業(yè) 特征描述財富新貴 繼承者 2435 家族企業(yè)多有海外留學經(jīng)驗，視野開闊，年紀輕輕但社會經(jīng)驗豐富，對金錢并不敏感，重視品位格調(diào)的自然擁有快速積累者 3040 電子 /IT/金融 /貿(mào)易等新興行業(yè) 學歷層次較高，多為本科以上，財富積累快速，自信心強，追求視野的國際性和先進性，重視生活的城市感與現(xiàn)代感傳統(tǒng)財富階層 45歲以上 加工 /貿(mào)易 /機械等傳統(tǒng)行業(yè) 早期財富積累者，穩(wěn)重保守，自我認同感很強，重視家庭，總是尊崇正統(tǒng)經(jīng)典的方式傳統(tǒng)豪宅與新豪宅的獨立細分市場開始形成社會現(xiàn)實中產(chǎn)分化，帶來的支付力分化，誕生豪宅新貴，中間價位（ 12萬 /㎡）物業(yè)產(chǎn)品將成消化難點本報告是嚴格保密的。未來趨勢未來 ……哪些是需要考慮的因素？會產(chǎn)生什么影響？本報告是嚴格保密的。2023年三大城市宏觀調(diào)控結(jié)果城市 政策模式 調(diào)控結(jié)果北京 土地政策為主 216。剛性需求導致市場整體價格上漲216。中心城區(qū)價格上漲幅度大上海 金融 +土地，成交量下降，中心區(qū)仍保持增長，成交量及價格迅速反彈深圳 規(guī)范秩序 +金融216。全市房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲216。關(guān)內(nèi)市場價格上漲幅度高于關(guān)外216。高端產(chǎn)品價格上漲幅度高于普通產(chǎn)品05年調(diào)控手段由土地、金融政策轉(zhuǎn)入最直接的行政、稅收手段，解決問題已由市場手段向政治行動轉(zhuǎn)移；多數(shù)政策細則難以落實，各地方政府實施力度不同；宏觀調(diào)控的效果曇花一現(xiàn)，尤其對于領漲的各城市中心區(qū)房價打擊失效，全國房價進一步上攻。本報告是嚴格保密的。2023年 “ 國 6條 ” 政策回顧2023 “ 國 6條 ” 2023“ 國 8條 ”一、切實調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)。 重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品 住房 、經(jīng)濟適用住房和廉租住房。各地都要制定和實施住房建設規(guī)劃， 對新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求 。五、 加快城鎮(zhèn)廉租住房 制度建設， 規(guī)范 發(fā)展 經(jīng)濟適用住房 ， 積極發(fā)展 住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。一、強化規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應結(jié)構(gòu)。六、加強經(jīng)濟適用住房建設，完善廉租住房制度。二、 進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用 。嚴格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策，引導和調(diào)節(jié)住房需求。 科學確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應規(guī)模，加強土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。二、加大土地供應調(diào)控力度，嚴格土地 管理 三、調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，嚴格稅收征管 四、加強房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風險三、合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求過快增長。 五、明確享受優(yōu)惠政策普通住房標準，合理引導住房建設與消費。 四、進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。加強房地產(chǎn)開發(fā)建設全過程監(jiān)管，制止擅自變更項目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價行為。六、完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度，增強房地產(chǎn)市場信息透明度，全面、及時、準確地發(fā)布市場供求信息， 堅持正確的輿論導向。 七、切實整頓和規(guī)范市場秩序，嚴肅查處違法違規(guī)銷售行為。八、加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。06年調(diào)控手段重新集中到土地政策方面；以調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)為主要目的；強調(diào)金融政策但在細化與執(zhí)行上仍缺乏力度；對于北京房價上漲的根源針對性不強，調(diào)控效果短期內(nèi)無法顯現(xiàn)；