【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 市場(chǎng)價(jià)格繼續(xù)上升。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。之前宏觀調(diào)控政策失效的原因：綜觀宏調(diào)的各種措施效果不彰，其中 各部門的措施作用互相抵消 是一個(gè)重要的原因。比如嚴(yán)格限制土地供應(yīng)和控制價(jià)格過(guò)快上漲；增加社會(huì)保障用房和 90/70；增加交費(fèi)稅費(fèi)，讓老百姓享受資產(chǎn)收入等等；一些部門 政策可操作性不強(qiáng)，政策無(wú)法實(shí)際執(zhí)行。比如保有稅，也叫物業(yè)稅，這個(gè)稅制從道理上是應(yīng)該收，關(guān)鍵是怎么收？在中國(guó)個(gè)人所得稅個(gè)人申報(bào)還沒(méi)有普及的情況下，想像香港那樣按季度讓業(yè)主交稅，能否行得通？會(huì)不會(huì)造成法不責(zé)眾的局面？金融信貸政策比較靈活，可伸可縮；而各行政部門政策具有相對(duì)剛性， 出臺(tái)容易，執(zhí)行難、調(diào)整更難 。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。政策層面市場(chǎng)層面2023年的影響因素—— 政策調(diào)控直指 “ 資金、土地 ” 兩大命脈，重視可行性；—— 市場(chǎng)力量影響加重；金融： 上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，多次加息，收緊銀根；信貸： “” 新政出臺(tái)；90/70政策影響顯現(xiàn) 。國(guó)有大型非房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)；“ 兩限房、經(jīng)適房 ” 等替代品供應(yīng)計(jì)劃實(shí)施； 輿論環(huán)境對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)下降的預(yù)期，影響部分購(gòu)房者產(chǎn)生觀望心態(tài)；……政策分析土地： 規(guī)范取地途徑，整頓行業(yè)秩序； 土地供應(yīng)持續(xù)放量，打擊囤地行為；稅收： 嚴(yán)查土地增值稅； 物業(yè)稅懸而不出；本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。信貸政策無(wú)放松跡象，繼續(xù)延滯需求釋放2023年 9月出臺(tái)的 “ 第二套住房 ” 政策，提高了對(duì)購(gòu)買第二套住房的首付比例和貸款利率。隨后，細(xì)則規(guī)定一步步嚴(yán)格。2023年 12月規(guī)定為：u借款人家庭為單位u取消了公積金貸款的 “ 豁免權(quán) ”u只要曾利用銀行商業(yè)貸款購(gòu)房者，即使己還清貸款，除家庭人均住房面積小于當(dāng)?shù)仄骄酵?，仍按第二套住房?jì)算。剛剛召開(kāi)的北京市十三屆人大一次會(huì)議，代市長(zhǎng)郭金龍表示多渠道解決住房困難，嚴(yán)格執(zhí)行房貸管理政策。趨勢(shì)研判本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。金融信貸政策的效果進(jìn)一步顯現(xiàn)，企業(yè)資金鏈運(yùn)轉(zhuǎn)吃緊；n2023年， 10次上調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金， 6次加息；面對(duì)泛濫的流動(dòng)性，國(guó)內(nèi)銀行金融政策愈來(lái)愈嚴(yán)在全國(guó)范圍的流動(dòng)性泛濫與通漲問(wèn)題得到有效解決之前，預(yù)計(jì)政府會(huì)繼續(xù) 收緊銀根 。金融政策逼迫下，加之銷售回款緩慢，各開(kāi)發(fā)商的 資金鏈都出現(xiàn)壓力 。一些經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱的開(kāi)發(fā)商不得不 降價(jià)銷售 ，力求快速回款，以保證企業(yè)運(yùn)營(yíng)。在國(guó)內(nèi)銀行銀根緊縮的同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的海外融資難度不斷加大 。一些開(kāi)發(fā)商在國(guó)內(nèi)股市上市贈(zèng)發(fā)的計(jì)劃也一再受阻。n宣布 2023年，中國(guó)將執(zhí)行從緊的貨幣政策，隨即繼續(xù)上調(diào)準(zhǔn)備金率；趨勢(shì)研判銷售速度的受壓制；在容積率加大，工期拉長(zhǎng)的情況下，銀行 “ 簽約 30%，封頂 70%” 的回款方式大大影響了回款的速度；本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。08年，在資金來(lái)源難求的同時(shí)，各種運(yùn)營(yíng)成本也持續(xù)上升：地價(jià)繼續(xù)上升，地款要求一次性付清 07年北京地價(jià)上升 63%，在 08年土塊缺口依舊嚴(yán)重； 08年土地供應(yīng)總量預(yù)計(jì)有大幅上升，但以目前規(guī)則七成以上面積將被用于保障性住房，商口房用地反而更加緊張； 用地的緊缺將使 08年地價(jià)進(jìn)一步上漲；而要求一次性付清的數(shù)億元的購(gòu)地款是企業(yè)資金和沉重負(fù)擔(dān)；土地拆遷成本上升 奧運(yùn)會(huì)影響下，土地空置期的資金損失建材價(jià)格上升，人力成本上升 ……趨勢(shì)研判本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。土地供應(yīng)持續(xù)放量，打擊囤地行為，促進(jìn)商品房上市供應(yīng)；從 0 07年起，北京市土地供應(yīng)開(kāi)始放量的；這部分土地將在 08年陸繼上市，商品房市場(chǎng)供應(yīng)將放量，解緩供求矛質(zhì)，平抑房?jī)r(jià)。同時(shí)， 《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》“ 土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回，土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃拔土地價(jià)款的 20%征收土地閑置費(fèi)，對(duì)于閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià) ”政府一面加快供地，一面加速土地向商品房轉(zhuǎn)變；以 加大商品房供應(yīng)量 ，緩解供應(yīng)矛盾， 平抑房?jī)r(jià) 。趨勢(shì)研判本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。規(guī)范取地途徑，整頓行業(yè)秩序u嚴(yán)格規(guī)范土地獲得途徑；u一級(jí)土地開(kāi)發(fā)難度加大，無(wú)利可圖；u一級(jí)土地開(kāi)發(fā)商原有特權(quán)也逐步消失；將開(kāi)發(fā)商取地的途徑集中在了土地招 拍掛上。u使土地成本上升，將原先一些不規(guī)范經(jīng)營(yíng)，資金實(shí)力弱的房地產(chǎn)企業(yè)擠壓出局。趨勢(shì)研判本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。國(guó)有大型非房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)，激化行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，增加商品房供應(yīng)；u房地產(chǎn)行業(yè)的資金平均利潤(rùn)率無(wú)疑高于其它國(guó)有行業(yè)，高額資金回報(bào)率吸引 國(guó)有大型非房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。u這些企業(yè)的融資渠道較方便，資金力量雄厚，激化了優(yōu)質(zhì)土地開(kāi)發(fā)權(quán)的競(jìng)爭(zhēng)。u同時(shí)增加住宅供應(yīng)量，激化了銷售競(jìng)爭(zhēng)；u最終可能拉低房地產(chǎn)行業(yè)的資金利潤(rùn)率水平。趨勢(shì)研判本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。嚴(yán)查土地增值稅，壓縮行業(yè)利潤(rùn)空間；物業(yè)稅懸而不出，遏制投資型購(gòu)房行為；2023年 1月國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布最新的 “ 關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知 ” ，稱 2023年 2月 1日正式向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)征收 30％～ 60％不等的土地增值稅。2023年，國(guó)稅局急搭土地調(diào)控車，要求從嚴(yán)征收土地增值稅 ；防止開(kāi)發(fā)商大量囤積土地，進(jìn)一步縮了小房地產(chǎn)企業(yè)盈利空間；將資金實(shí)力弱，運(yùn)營(yíng)能力差的企業(yè)清理出局，治理行業(yè)市場(chǎng)。趨勢(shì)研判采用稅收杠桿，調(diào)控房?jī)r(jià)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?！?0/70 政策 ” 效果 08年集中彰顯趨勢(shì)研判從 06年 “90/70” 政策出臺(tái)后的作用過(guò)程：1. 2023年 6月出臺(tái)的 90/70政策，迫使當(dāng)時(shí)一批項(xiàng)目不得不重新規(guī)劃報(bào)批，延遲上市；2. 07年，絕大部分地塊受 90/70政策限制；3. 這兩部分地塊會(huì) 在 08年集中上市 。政策作用的結(jié)果是：08年的上市產(chǎn)品中，90平米以下的產(chǎn)品會(huì)占到總面積 50%以上。政策的作用在 07年已經(jīng)初見(jiàn)端倪07年 90平米以下產(chǎn)品己經(jīng)顯現(xiàn)出供大于求的狀態(tài)。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。市場(chǎng)產(chǎn)品表現(xiàn)的明顯分化：u 在客戶接受 “ 市場(chǎng)教育 ” 前， 90平米以下戶型預(yù)計(jì)會(huì)出現(xiàn)供遠(yuǎn)大于求的狀況，激烈的競(jìng)爭(zhēng)很可能導(dǎo)致價(jià)格的變動(dòng)；u而 90平米以上戶型，尤其是 150平米以上大戶型及別墅戶型，將可能因?yàn)楣┎粦?yīng)求而出現(xiàn)價(jià)格持續(xù)上升的趨勢(shì)；地塊、產(chǎn)品價(jià)值實(shí)現(xiàn)受限：“90/70 政策 ” ，加之越來(lái)越高的容積率規(guī)劃，很大程度上影響了產(chǎn)品品質(zhì)的打造；使得一些地塊的價(jià)值無(wú)法完全實(shí)現(xiàn)，即使進(jìn)行開(kāi)發(fā)也將面臨產(chǎn)品定位的尷尬。廣渠路 15號(hào)地塊的流標(biāo)在一定程度上受到該因素的影響。趨勢(shì)研判 “90/70 政策 ” 對(duì) 08年市場(chǎng)影響的效果本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?！?兩限房、經(jīng)適房 ” 等替代品供應(yīng)放量；保障住房、二手房、商品房將三分天下；u作為商品房的替代品， 2023年 3月，政府提供的各類保障性住房開(kāi)始試行；u北京市制訂 “ 三年內(nèi)兩個(gè) 1000萬(wàn) ” 的供應(yīng)計(jì)劃，而這些經(jīng)適房，限價(jià)房將于 08年開(kāi) 始陸續(xù)供應(yīng)； 2023年政府計(jì)劃落實(shí) 450萬(wàn)平米的兩限房、經(jīng)適房廉租房。u雖然所占比重有限， 不可能僅僅靠此就緩解矛盾，抑制房?jī)r(jià)，但確實(shí)分流了一部分 需求 ；u以 07年全年態(tài)勢(shì)來(lái)看， 08年的二手房市場(chǎng)將繼續(xù)放量；二手房將與保障住房一起， 改變 08年的市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)。u同時(shí)經(jīng)適房、兩限房較低的價(jià)格， 也使整體房?jī)r(jià)數(shù)值降低 ，影響購(gòu)房者心理，促生 觀望態(tài)度。趨勢(shì)研判本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。u在對(duì)于房?jī)r(jià)下降的預(yù)期愈來(lái)愈強(qiáng)的環(huán)境下，即使是原先急于購(gòu)房的剛性需求 者，開(kāi)始考慮房?jī)r(jià)下降的可能性。u“拐點(diǎn)論 ”、 “三年后再買房 ”等說(shuō)法則是強(qiáng)化了這種對(duì)于降價(jià)的心理預(yù)期， 使購(gòu)房者主動(dòng)延緩購(gòu)房行為，壓制購(gòu)房需求。趨勢(shì)研判輿論環(huán)境對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)下降的預(yù)期，影響部分購(gòu)房者產(chǎn)生觀望心態(tài)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。短時(shí)間內(nèi)的房?jī)r(jià)波動(dòng)，是開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者的心理博弈，而博弈的成敗決定于： 信心從香港、上海、深圳的市場(chǎng)案例來(lái)看，開(kāi)發(fā)商的信心被打擊，博弈失敗的市場(chǎng)表現(xiàn)為 ：新開(kāi)盤項(xiàng)目開(kāi)盤價(jià)普遍低于原心理預(yù)期；大型開(kāi)發(fā)商降價(jià)；趨勢(shì)研判“降價(jià) ”便宜了，要趕快抓住機(jī)會(huì)跌了，樓市不行了