【正文】 本報告是嚴格保密的。08北京 真正的考驗剛剛開始—— 2023北京房地產(chǎn)市場走勢分析本報告是嚴格保密的。分析路徑23市場現(xiàn)狀變化未來趨勢預(yù)測在路上2023年底，北京房地產(chǎn)市場在政策下的即時反應(yīng)考慮哪些因素？它們產(chǎn)生了什么影響？我們走在一條什么樣的路上？1本報告是嚴格保密的。市場變動2023年底 ……市場究竟發(fā)生了什么？本報告是嚴格保密的。一級市場：土地流標，開發(fā)商拿地激情不再；二級市場：樓盤價格由 “ 不降 ” 到 “ 暗降 ” 再到 “ 明降 ” ； 上門量下降，客戶觀望態(tài)度加重； 成交量整體下降；2023年底，看到的是：Q:這些情況和前幾月的深圳相似，那么，接下去，北京會出現(xiàn)和深圳一樣的房價跌落么 ?三級市場：各大中介縮減分店數(shù)量；本報告是嚴格保密的。朝陽來廣營鄉(xiāng)清河營村１＃地 流標 （ 12月份） ；順義五塊低價住宅用地 流標 ；廣渠路 15地塊 流標 ；……細看北京市場12月土地成交總量（㎡）占全年土地總成交量的 %；取地方式日趨豐富，開發(fā)商 聯(lián)合拿地（中鴻 /城建、春光 /大地），從事土地一級開發(fā)的開發(fā)商 后續(xù)進行二級開發(fā) （甄氏、魯能等）， 品牌開發(fā)商 拿地（華潤） 國有大型非房地產(chǎn) 企業(yè)（國華置業(yè)）；進入 1月以來，全面 從緊的貨幣政策 使得開發(fā)商取得貸款的難度越來越大，土地開發(fā)的后續(xù) 成本越來越高 ；大幅高價地塊出現(xiàn)流拍，開發(fā)商 拿地日趨謹慎土地流標，開發(fā)商謹慎拿地一級市場本報告是嚴格保密的。全年城區(qū)供地主要集中在 朝陽與豐臺區(qū)，周邊供應(yīng)主要集中在昌平，順義，大興區(qū)域；土地供應(yīng) 向外偏移 的趨勢明顯，五環(huán)外土地供應(yīng)占到七成以上， 城市邊緣地區(qū)將成為 未來城市熱點 。城市外圍 中小體量，較低地價 的地塊，因其運作風(fēng)險較小而越來越受到 開發(fā)商的重視 。高價的 “ 明星 ” 地塊 （廣渠路 15流標）則被開發(fā)商回避，出現(xiàn) 流標 ；一級市場 土地供應(yīng)外圍漸成熱點，運作風(fēng)險較小地塊受到發(fā)展商青睞，開發(fā)商的取地?zé)崆橛兴鶞p緩本報告是嚴格保密的。一級市場地價上升，市場轉(zhuǎn)淡，各類開發(fā)商采取不同取地策略規(guī)避風(fēng)險上市公司 萬科、金地等上市公司在取地上逐漸趨于保守，加快土地的開發(fā)運轉(zhuǎn)速度，甚至愿意放棄一定的利潤率，保證現(xiàn)金流。大型非地產(chǎn)專業(yè)企業(yè)一般考慮前期運作地塊，如魯能做順義馬坡組團的一級開發(fā)，后續(xù)拿地也針對這一區(qū)域展開。地產(chǎn)專業(yè)企業(yè) 龍湖大肆取地，特別是一些 “ 兩限地 ” ； “ 兩限地 ” 雖然利潤率低，但是，定向銷售，安全系數(shù)高，保證公司基本的現(xiàn)金流轉(zhuǎn)。中小公司 采取觀望策略，北京大批項目公司被注銷。后續(xù)無項目跟進。“ 一內(nèi)一外 ” 策略 市內(nèi)核心地塊仍被看好 —— 首開西直門地塊，拆遷成本直線 上升仍不愿放棄；外圍低價地塊成為新寵 —— 開發(fā)風(fēng)險小，未來發(fā)展前景值得 預(yù)期。本報告是嚴格保密的。通過 0 0 07年價格變動情況擬合比對發(fā)現(xiàn)， 07年前三季度漲幅超過了 0 06年；價格走勢維持在上升通道中， “”政策出臺后，價格增速明顯放緩二級市場07年上半年的樓市價格的跨越式抬升直接導(dǎo)致了 07年后期，頻繁的房地產(chǎn)打壓政策的出臺；隨著政策的頒布，特別是 “” 貨幣信貸政策的實施，遏制了房價的高速增長，樓盤價格回歸到平穩(wěn)上升的通道當中。本報告是嚴格保密的。城市住宅類產(chǎn)品中，頂級住宅價格依然堅挺，其他各類項目均采取一定的價格杠桿或促銷手段二級市場各項目的監(jiān)控數(shù)據(jù)表明，從 12月中旬開始，部分項目成交均價出現(xiàn)下降 。如：星河灣，金都杭城，泛海國際，珠江帝景 ……從項目調(diào)查情況來看 ：216。頂級豪宅 無降價情況，成交數(shù)量穩(wěn)定，穩(wěn)居高端；（銀泰 11月成交 6套，御金臺 …… ）216。其它項目降價的主要目的為：降低風(fēng)險，保證現(xiàn)金回流。u其中少數(shù)為低成本，高利潤率的尾盤項目： 韋伯國際 韋伯國際， 2023年 7月初次上市，上市價 12500元 /平米，近期尾盤開盤價 24500元 /平米，降價到 22023元 /平米，仍保持高漲幅；u更多的是因開發(fā)商資金計劃限制的項目，如：星河灣、 soho公館、 master領(lǐng)寓等，出現(xiàn)或明或暗的 降價。n以 “ 報起步價 ” 的方式促進銷售；n變精裝為毛坯，降低入市價格；n價值附贈；n一次性付款折扣；本報告是嚴格保密的。亞北別墅區(qū)大部分項目處于供應(yīng)真空區(qū)，受政策影響較小。在中海瓦爾登湖，灣流匯等項目上體現(xiàn)客戶上門量減小，成交周期增長；造成顧客猶豫的因素主要為對后期市場走勢的擔(dān)憂，而不是購買力因素限制。二級市場別墅市場受政策影響不大，總體銷售情況比較平穩(wěn)，且有日漸升溫之勢 國土資源部等部委日前聯(lián)合發(fā)布實施2023年版《限制用地項目目錄》和《禁止用地項目目錄》，影視城、賽車場、公墓等被列為限制用地項目，別墅、高爾夫球場、賽馬場等項目用地則被明令禁止。此前發(fā)布的１９９９年版目錄同時廢止。 政策影響：“別墅用地審批叫停 ”政策的實施無形中使得市場上的別墅產(chǎn)品成為物業(yè)產(chǎn)品中的稀缺產(chǎn)品，價值得到提升；此外，購買別墅的客戶基本上都是財富積累程度較高的支付階層，其資金儲備較為充裕，購房受政策影響較??；本報告是嚴格保密的。客戶對于項目的關(guān)注度因項目自住 /投資類型不同而異： master和金地 名京為同期入市的總價相當?shù)捻椖?；項目市調(diào)表現(xiàn)出高價投資性項目如 master領(lǐng)寓銷售現(xiàn)場人氣較差 。Master在開盤后進行的兩次市調(diào)時發(fā)現(xiàn)， 雙休日 下午現(xiàn)場客戶僅 五批次 左右；同期開盤的 自住為主 的項目如金地名京則能保持一定關(guān)注度 .金地名京進行數(shù)次現(xiàn)場調(diào)查，雙休日下午現(xiàn)場客戶能維持到十到十五批次，而開盤當日人氣更旺?？蛻羯祥T量下降，持幣觀望情緒加重二級市場市場關(guān)注度高的項目 ：u新開盤：例，北緯 40176。u新產(chǎn)品：例，金地 名京u滿足購房者的心理價格預(yù)期：例，美利山這點是與深圳的市場情況極為不同的本報告是嚴格保密的。9月，成為北京樓市重要 “ 拐點 ” 。市場供求比發(fā)生轉(zhuǎn)換，首次出現(xiàn)供過于求的現(xiàn)象。但如美利山等，新開盤、區(qū)域內(nèi)相對低價項目，則受到高度追捧。（美利山項目首批開盤 440戶，開盤當天 2023余人排隊搖號，一周內(nèi)銷售 400余戶）表明，市場中剛性自住需求仍大量存在，但受高房價限制，一但價格下降就會出現(xiàn) “ 井噴 ” 。二級市場 受政策影響，市場整體成交量開始下滑，價 格依然堅挺，典型高位盤整的表現(xiàn)。本報告是嚴格保密的。08年初期間成交下降情況較為明顯：截止 2023年 1月 13日，北京樓市商品房住宅期房網(wǎng)上簽約日均為 213套 ， 2023年同期為308套 ；現(xiàn)房日均簽約 38， 2023同期為 74。二級市場 08年伊始，市場整體走勢趨于緩和，同比 降幅較為明顯造成這一結(jié)果，有多方面原因，主要在于：u每到農(nóng)歷新年，為每年的市場淡季；u高房價對購買者的支付能力要求提高；u二套房政策的細化與嚴格化，拖延了一部分購房者；u對于后市降價聲音越來越大，部分購房者產(chǎn)生動搖；本報告是嚴格保密的。三級市場上，從九月份起，二手房銷量上升； 12月份稍有回落仍高于前面幾月；說明在中介的進行緊收戰(zhàn)略的同時，北京三級市場仍保持一定量。三級市場二手房市場的增長，說明了房地產(chǎn)市場的資產(chǎn)重估進程受影響較小。這是房地產(chǎn)市場的積極因素本報告是嚴格保密的。基于北京市場現(xiàn)狀的小結(jié)：市場 觀望 態(tài)度明顯加強；新開盤、產(chǎn)品有所創(chuàng)新及對應(yīng)客戶心理價位預(yù)期的三類項目市場反響良好；由以上的現(xiàn)象可以得到 ：客戶的購買力沒有受到重大打擊；北京市場剛性需求依然強勁， 自住型客戶熱情不減 ；投資性客戶 投資成本增加，被迫出場， 持幣觀望 ；北京市場 北京市場總結(jié)：本報告是嚴格保密的。07年深圳市場成交大幅走低大勢 ：二手房成為市場主力。深圳市場二手房與一手房