年度企業(yè)所得稅匯算清繳房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(已修改)
2025-08-13 12:42 本頁面
【正文】 2022年度企業(yè)所得稅匯算清繳 （房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)） 主辦：池州市地方稅務(wù)局 主講： 姜 用 忠 池州金橋稅務(wù)師事務(wù)所 手機 : 13705667570 2022年度企業(yè)所得稅匯算清繳 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)各環(huán)節(jié)中常見的涉及企業(yè)所得稅方面的問題 國稅發(fā) [2022]31號 是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅匯算清繳的指南 2022年度企業(yè)所得稅匯算清繳 一、 房地產(chǎn)拿地環(huán)節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)取得政府 土地返還款 的不同形式及所得稅處理 ，土地出讓金返還由政府出資購買回遷房，用于安置動遷戶，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，這屬于 銷售回遷房 行為。 2022年度企業(yè)所得稅匯算清繳 案例分析 1 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地 100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為 1億元，企業(yè)已繳納 1億元。協(xié)議約定：在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助 3000萬元，用于該項目 1萬平米回遷房建設(shè)，回遷房建成后無償移交給動遷戶。請分析這 3000萬元的稅務(wù)處理。 該款項是開發(fā)企業(yè) 銷售 回遷房 1萬平米取得的收入，應(yīng)當(dāng) 并入所得 計征企業(yè)所得稅。 2022年度企業(yè)所得稅匯算清繳 （代理拆遷、拆遷補償）以及開發(fā)小 區(qū)外 的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 應(yīng)作為專項應(yīng)付款，扣除代理拆遷、拆遷補償或用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的實際支出及相關(guān)稅費后的差額，計入應(yīng)納稅所得額。 2022年度企業(yè)所得稅匯算清繳 式給予乙方補助 3000萬元，用于企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi) 建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施。 企業(yè)取得返還款 3000萬元，應(yīng)直接抵扣該項目公共配套設(shè)施的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 2022年度企業(yè)所得稅匯算清繳 根據(jù)： 《 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 》 （國稅發(fā)[2022]31號）第十八條規(guī)定： “ 企業(yè)在開發(fā) 區(qū)內(nèi) 建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng) 單獨核算成本 ，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后 有償 移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的 經(jīng)濟補償 可直接抵扣該項目的建造成本， 抵扣后的差額 應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額”。 2022年度企業(yè)所得稅匯算清繳 未約定 任何事項，只是 獎勵或補助 如：在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助 3000萬元，目的是給企業(yè)招商引資的獎勵， 未規(guī)定資金專項用途 。 由于土地出讓協(xié)議未規(guī)定資金專項用途，因此，不符合財稅 [2022]70號文件所稱的“不征稅收入”的三個條件之一，不能作為不征稅收入處理。應(yīng)在企業(yè)取得政府獎勵或財政補貼 3000萬元時，計入當(dāng)年應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。 2022年度企業(yè)所得稅匯算清繳 二、拆遷還房或以房換地的賬務(wù)與稅務(wù)處理 房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房的 實質(zhì) 是，被拆遷戶用房地產(chǎn)企業(yè)支付的貨幣補償資金向房地產(chǎn)企業(yè)購入房屋；房地產(chǎn)企業(yè)以按 公允價值 或同期同類房屋 市場價格 計算的金額以支付“拆遷補償費”的形式，確認(rèn)開發(fā)成本的土地取得成本。 2022年度企業(yè)所得稅匯算清繳 在 開發(fā)產(chǎn)品完工 時，根據(jù)安置時的同期同類價格，視同銷售的會計處理： 借：開發(fā)成本 ——— 拆遷補償費 貸：應(yīng)付賬款 ——— 拆遷補償費 借：應(yīng)付賬款 ——— 拆遷補償費 貸：主營業(yè)務(wù)收入 2022年度企業(yè)所得稅匯算清繳 確認(rèn)收入（或利潤）的方法和順序為： （ 1）按本企業(yè) 近期或本年度最近月份 同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定。 （ 2）由主管稅務(wù)機關(guān) 參照當(dāng)?shù)赝?開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定。 （ 3）按開發(fā)產(chǎn)品的 成本利潤率 確定。 開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于 15%，具體比例由主管稅務(wù)機關(guān)確定。 2022年度企業(yè)所得稅匯算清繳 企業(yè)以 非貨幣交易 方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)按下列規(guī)定確定其成本： 企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，按下列規(guī)定進行處理。 1）換取的開發(fā)產(chǎn)品如在 該項土地上 開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時 暫不 確認(rèn)其成本，待 首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，再按應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場 公允價值 和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認(rèn)該項土地使用權(quán)的成本。如涉及補價，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補價款或減除應(yīng)收到的補價款。 2022年度企業(yè)所得稅匯算清繳 2）換取的開發(fā)產(chǎn)品如在該項 其他土地上 開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時，按應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)品市場 公允價值 和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認(rèn)該項土地使用權(quán)的成本。如涉及補價，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補價款或減除應(yīng)收到的補價款。 2022年度企業(yè)所得稅匯算清繳 房地產(chǎn)企業(yè)支付農(nóng)戶青苗補償費、拆遷補償款和土地補償款的稅收風(fēng)險應(yīng)采用以下控制方法。 第一、企業(yè)必須與獲得青苗補償費、拆遷補償款和土地補償款的農(nóng)戶或相關(guān)的
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