房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計稅務籌劃(已修改)
2025-09-11 10:18 本頁面
【正文】 第七章 稅務籌劃 第一節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)的稅務管理和稅收籌劃 一、稅務登記的范圍及管理 ? 按照稅收征管法及其實施細則和稅務登記管理辦法的有關規(guī)定，除國家機關、個人（自然人）和無固定生產(chǎn)、經(jīng)營場所的流動性農(nóng)村小商販外，納稅人都應當申報辦理稅務登記。國家機關所屬事業(yè)單位有經(jīng)營行為和取得應稅收入、財產(chǎn)、所得的，也應當辦理稅務登記。 ? 稅務登記實行屬地管理，納稅人應當?shù)缴a(chǎn)、經(jīng)營所在地或者納稅義務發(fā)生地的主管稅務機關申報辦理稅務登記。非獨立核算的分支機構也應當按照規(guī)定分別向生產(chǎn)經(jīng)營所在地稅務機關辦理稅務登記。 二、企業(yè)稅收的申報和繳納 ? 納稅申報是指納稅人或扣繳義務人就計算應繳納的稅款或代扣代繳稅款的有關事項向稅務機關提出書面報告的一項制度，也是稅務機關辦理征收業(yè)務、核定稅額的主要依據(jù)。 ? 《 中華人民共和國稅收征收管理法 》 第十六條規(guī)定：“納稅人必須在法律、行政法規(guī)規(guī)定或者稅務機關依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定確定的申報期限內(nèi)辦理納稅申報，并同時報送納稅申報表、財務會計報表以及稅務機關根據(jù)實際需要要求納稅人或者扣繳義務人報送的其他納稅資料?！? （一）納稅申報的內(nèi)容 ? 納稅申報的主要內(nèi)容有：稅種、稅目、應繳稅項目（或應代扣、代收稅款項目）、適用稅率 (或單位稅額 )、計稅依據(jù)、扣除項目及標準、應納稅額（或應代扣、代收稅額）、稅款所屬期限等。 ? 各稅種納稅申報表所包含的內(nèi)容為：納稅人的名稱、稅種、稅目、適用稅率、計稅依據(jù)、應繳稅款、稅款所屬期限和繳款日期等。 ? 代扣代繳、代收代繳稅款報告的主要內(nèi)容是：扣繳人姓名、被代扣代繳或代扣代繳人的名稱、代扣或代收稅款的種類、稅種、稅目、適用稅率、計稅依據(jù)、應繳稅款、稅款所屬期限等。 （二）納稅申報的方法 ? （ 1）凡是財務制度健全、財務核算真實準確、資料齊全的法人單位，經(jīng)稅務機關核定，可以采用納稅人自行計算稅額、自行繳納入庫的納稅法，然后由稅務機關進行核查。 ? （ 2）對不具備上述條件的企業(yè)，就采用納稅人先行申報，由稅務機關核定后，填寫繳款書，限期繳納稅款的方法。 ? （ 3）對私營業(yè)主和個體工商戶，采取由納稅人向稅務機關報送納稅申報表，稅務機關根據(jù)其生產(chǎn)經(jīng)營的情況，核定一個時期（如 1年、半年、一個季度）的稅額，分次繳納。 ? （ 4）納稅人還可以委托稅務代理機構代理納稅申報，由稅務代理人對委托人每月（或季、年）的財務核算進行全面審核后，按照稅收法律、法規(guī)的規(guī)定或稅務機關核定的納稅申報期，為委托人編制納稅申報表，經(jīng)簽字蓋章后報送主管稅務機關。 （三）納稅申報的程序 ? 根據(jù)征管法規(guī)定，我國的納稅程序主要包括：稅務登記、納稅申報、稅款繳納、賬簿和憑證管理以及納稅檢查等。就納稅申報而言，主要程序包括： ? （ 1）納稅人根據(jù)實際發(fā)生的應稅事項，按照稅法規(guī)定逐項計算應納稅款，如實地反映到納稅申報表中； ? （ 2）納稅人按照“一種稅一申報”的原則，根據(jù)稅收法律、法規(guī)所確定的稅種、稅目、稅率、計稅依據(jù)、納稅環(huán)節(jié)和計稅方法等，分別填制納稅申報表； ? （ 3）納稅人在規(guī)定的納稅期限內(nèi)（通常為每月月初），向稅務主管機關報送納稅申報表，以及其他有關的財務會計報表和納稅資料； ? （ 4）上述資料經(jīng)稅務機關審核后，在退還給納稅人，同時填開繳款書，納稅人將繳款書拿回企業(yè)加蓋公章，并在批準的期限內(nèi)到開戶銀行轉(zhuǎn)賬付款。 （四）納稅申報的期限 ? 納稅人、扣繳義務人應當按照規(guī)定的期限辦理納稅申報，如確實有困難，應在規(guī)定的期限內(nèi)向稅務機關提出書面延期申請，填寫“延期申報申請表”，經(jīng)稅務按審核后，在核準期限內(nèi)辦理。 ? 納稅人、扣繳義務人因不可抗拒力而不能按期辦理納稅申報或者報送代扣代繳、代收代繳稅款報表的，可以延期辦理，但是應當在不可抗力情形消除后立即向稅務機關報告，稅務機關查明事實后，在予以核準。 ? 納稅人辦理納稅申報期限的最后一天遇有法定公休假日的，可以順延納稅申報期限。 三、企業(yè)繳納的稅種和稅收的歸屬 ? 稅制改革后，我國的稅收分為國家稅、地方稅、中央和地方共享稅。 ? 目前，在房地產(chǎn)業(yè)鏈條中，從土地使用權的出讓到房地產(chǎn)的開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、保有等諸環(huán)節(jié)，涉及的稅種有 12個，分別是：營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、個人所得稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、耕地占用稅、契稅等。 四、稅收籌劃的概念和意義 ? （一）稅收籌劃的概念 ? 稅收籌劃又被稱作節(jié)稅籌劃，指在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，通過經(jīng)營、投資、理財活動的事先籌劃和安排，盡可能地獲得少交稅的行為。房地產(chǎn)企業(yè)作為獨立的、自負盈虧的實體，從自己的利益出發(fā)，有通過合法的財務安排，減輕稅收負擔的利益驅(qū)動。 ? 在現(xiàn)有的法律框架下，稅收籌劃有三個顯著特點：合法性、超前性和目的性。 ? 納稅籌劃是合法的，它與避稅、逃稅有著本質(zhì)的不同。 ? 節(jié)稅是納稅人為了維護自己的經(jīng)濟利益，在遵守國家法律法規(guī)的前提下，通過合理、合法的手段來實現(xiàn)的，它不僅著眼于稅法，同時還要將籌資決策、投資決策、營運決策、收益分配決策等與節(jié)稅結合起來，把眼前利潤和長遠利潤結合起來，謀求整體的利潤最大化。 ? 避稅是指納稅人利用稅法中的漏洞或其它優(yōu)惠，經(jīng)過巧妙的安排，牟取非法利益的行為，它具有隱蔽性，表面上看似合理，實際卻危害了稅收體制安排，是稅務機關堅決反對和打擊的行為； ? 逃稅則是納稅人利用非法手段，如隱瞞收入、涂改賬薄等手段，欺詐性地逃避納稅的義務，是法律嚴懲的對象。 （二）稅收籌劃的條件 ? 稅收籌劃是需要一定條件的，主要包括以下幾個方面： ? （ 1）評估節(jié)稅的收益與節(jié)稅的成本 ? （ 2）稅收籌劃要有專門的人才 ? （ 3）稅收籌劃是一種事前行為 （三）稅收籌劃的意義 ? 房地產(chǎn)企業(yè)進行節(jié)稅籌劃具有以下積極的意義： ? （ 1）有助于抑制偷漏稅行為的發(fā)生 ? （ 2）有助于強化房地產(chǎn)企業(yè)的法律意識 ? （ 3）有助于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構和投資方向 ? （ 4）有助于提高房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平 第二節(jié) 營業(yè)稅 ? 營業(yè)稅是對在中華人民共和國境內(nèi)提供應稅勞務（加工、修理、修配勞動除外）、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)的單位和個人征收的一種稅種。 ? 營業(yè)稅的最為顯著特點是稅源普遍、征稅面積廣，除少數(shù)勞動外，幾乎所有的提供勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)的行為都要交營業(yè)稅。另外，營業(yè)稅的特點還有按行業(yè)涉及稅目稅率（即一個行業(yè)一個稅率）、稅負低且均衡（除娛樂業(yè)外，其他均為 3%~5%）、便于計算和征收。 ? 根據(jù)相關法律，營業(yè)稅的計稅依據(jù)是納稅人的營業(yè)額，包括納稅人提供的應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。 ? 其計算公式為： ? 應納稅額 =營業(yè)額 適用稅率 ? 應交營業(yè)稅的核算方法如下： ? （ 1）按企業(yè)營業(yè)額和規(guī)定的稅率，計算應繳納的營業(yè)稅，作如下會計分錄： ? 借：營業(yè)稅金及附加 ? 貸：應交稅費 —— 應交營業(yè)稅 ? （ 2）繳納營業(yè)稅，作如下會計分錄： ? 借：應交稅費 —— 應交營業(yè)稅 ? 貸：銀行存款 ? 我國的營業(yè)稅稅目共分為 9種，即：交通運輸業(yè)、建筑業(yè)、金融保險業(yè)、郵電通訊業(yè)、文化體育業(yè)、娛樂業(yè)、服務業(yè)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動
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