【正文】 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)一、認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)　　（一）房地產(chǎn)　　房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱。其中，房產(chǎn)是指各種房屋財(cái)產(chǎn)，包括民用住宅、工業(yè)廠房、商業(yè)店鋪以及文化、教育、衛(wèi)生、體育、餐飲、娛樂(lè)、辦公用房等；地產(chǎn)是指土地財(cái)產(chǎn)，包括土地和地下各種基礎(chǔ)設(shè)施，如供水、供電、供氣、供熱、排水、排污、通訊等地下管線以及地面道路等。　　由于房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱，對(duì)于土地和房屋可以按以下方法分類：　?。?）根據(jù)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定》，城市用地可以分為9類：①居住用地；②公用設(shè)施用地（含商業(yè)用地）；③工業(yè)用地；④倉(cāng)儲(chǔ)用地；⑤對(duì)外交通用地；⑥道路廣場(chǎng)用地；⑦市政公用設(shè)施用地；⑧綠化用地；⑨特殊用地。　?。?）按照房屋的使用功能可以分為6類：①居住用途的房屋；②工業(yè)用途的房屋；③商業(yè)用途的房屋；④文體娛樂(lè)設(shè)施；⑤政府和公用設(shè)施；⑥多功能建筑（綜合樓宇，又叫城市綜合體）?！　。ǘ┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)　　　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的前身稱為城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)，是指具有法人資格，以營(yíng)利為目的，實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧，主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)組織。它從購(gòu)買土地使用權(quán)開(kāi)始，經(jīng)過(guò)項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)等過(guò)程，建成房地產(chǎn)商品并對(duì)外出售或出租?！　　　》康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍主要包括以下幾方面：　?。?）土地開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)?！　。?）房屋開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)。已開(kāi)發(fā)完工的房屋，按其用途不同可以分為商品房、投資房、周轉(zhuǎn)房和代建房等。其中，商品房是指為銷售而開(kāi)發(fā)建設(shè)的各種房屋；投資房是指用于出租經(jīng)營(yíng)的各種房屋；周轉(zhuǎn)房是指用于安置動(dòng)遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋；代建房是指接受地方政府和其他單位的委托而開(kāi)發(fā)建設(shè)的各種房屋。　　（3）城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)?！　。?）代建工程的開(kāi)發(fā)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)接受當(dāng)?shù)厝嗣裾蚱渌麊挝坏奈?，代為開(kāi)發(fā)建設(shè)的各類工程，包括土地開(kāi)發(fā)工程、房屋建筑工程、道路修筑工程，供水、供電、供氣、供熱管道敷設(shè)工程，園林綠化工程、旅游風(fēng)景工程，以及其他市政公用設(shè)施等工程?！　〈送?，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)具備自行施工的能力，從事建筑安裝施工活動(dòng)，并廣泛開(kāi)展工業(yè)、商業(yè)、旅游、飲食服務(wù)業(yè)以及商品房售后服務(wù)等多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)?！　　　》康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)主要具有如下特點(diǎn)：　?。?）業(yè)務(wù)內(nèi)容的復(fù)雜性；　?。?）協(xié)作關(guān)系的廣泛性；　?。?）交易方式的多樣性；　?。?）結(jié)算關(guān)系的復(fù)雜性；　?。?）開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的區(qū)域性；　?。?）政策法規(guī)的制約性；　?。?）投資金額的大量性和開(kāi)發(fā)建設(shè)的長(zhǎng)期性；　?。?）開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的高風(fēng)險(xiǎn)性?！　《⒎康禺a(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作流程　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將資金投資于具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目，包括立項(xiàng)、規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓、建設(shè)、銷售或自營(yíng)等一系列的經(jīng)濟(jì)行為，其運(yùn)作流程主要包括以下幾個(gè)階段：　?。ㄒ唬┣捌跍?zhǔn)備階段　　前期的準(zhǔn)備工作主要包括房地產(chǎn)項(xiàng)目的立項(xiàng)規(guī)劃審批、設(shè)計(jì)施工、市場(chǎng)規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓等。前期準(zhǔn)備階段是項(xiàng)目運(yùn)作的首要環(huán)節(jié)，也是決定項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵因素。前期準(zhǔn)備階段的特點(diǎn)如下：　?。?）開(kāi)發(fā)的前提是取得土地，目前主要實(shí)行招、拍、掛方式，向政府繳納土地出讓金并取得國(guó)有土地使用權(quán)證。　?。?）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在建設(shè)前須經(jīng)政府審批。一般企業(yè)在生產(chǎn)產(chǎn)品或提供服務(wù)之前無(wú)須報(bào)政府審批，具有充分的自主權(quán)，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)工前，要通過(guò)政府的立項(xiàng)審批和規(guī)劃審批?！　。?）用地審批要對(duì)企業(yè)產(chǎn)品的規(guī)模、種類進(jìn)行審批，取得用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及施工許可證?！　。ǘ┙ㄔO(shè)施工階段　　在該階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要根據(jù)已經(jīng)確定的規(guī)劃和設(shè)計(jì)方案，通過(guò)自建、委托代建、發(fā)包等方式完成開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的建設(shè)過(guò)程，并使其達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。該階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的中心環(huán)節(jié)。建設(shè)施工階段的特點(diǎn)如下：　?。?）開(kāi)發(fā)過(guò)程中受到政府相關(guān)部門的控制。在建設(shè)過(guò)程中受到環(huán)保、衛(wèi)生、城管、建委、土地管理等行政部門的監(jiān)控?！　。?）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品只有通過(guò)政府的驗(yàn)收才可交付購(gòu)買者。經(jīng)過(guò)消防審批、衛(wèi)生審批、工程驗(yàn)收、竣工備案等環(huán)節(jié)后，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品才可上市交易。　?。?）市政部門的產(chǎn)品和服務(wù)是開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的重要組成部分。水、電、熱、燃?xì)?、通信等配套設(shè)施必須達(dá)到使用條件，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品才能交付使用。　?。?）對(duì)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)要委托專業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)來(lái)完成?！　。?）建設(shè)周期長(zhǎng)，投資大。房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)周期一般都很長(zhǎng)，整個(gè)過(guò)程往往幾年才能全部完成?！　。ㄈ╀N售或自持階段　　對(duì)于銷售物業(yè)模式，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)出售房地產(chǎn)，回籠資金、實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)；而對(duì)于自持物業(yè)模式，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)招商、招租、開(kāi)辦企業(yè)等方式，取得租金或經(jīng)營(yíng)收入?！　　　。?）銷售分為預(yù)售和現(xiàn)房銷售兩個(gè)階段。預(yù)售即通常所說(shuō)的期房銷售，是指開(kāi)發(fā)商在建設(shè)工程竣工之前進(jìn)行銷售?，F(xiàn)房銷售即開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后進(jìn)行銷售。由于預(yù)售可以提前回收資金，目前開(kāi)發(fā)商大多采用此種銷售方式。　?。?）商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。開(kāi)發(fā)商進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記。取得“商品房預(yù)售許可證”。　?。?）產(chǎn)品交付應(yīng)以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品通過(guò)政府審批，即取得政府的竣工驗(yàn)收后才得以實(shí)現(xiàn)。另外，開(kāi)發(fā)商還要落實(shí)物業(yè)管理公司及物業(yè)管理方案?！　　　∫话闱闆r下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)長(zhǎng)期持有的物業(yè)僅包括經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，而不包括住宅物業(yè)?！　∷^經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，就是指經(jīng)營(yíng)性、收益性房屋，如寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、購(gòu)物中心、購(gòu)物廣場(chǎng)以及工業(yè)廠房和倉(cāng)庫(kù)等。相對(duì)于作為最終消費(fèi)品的住宅而言，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)具有長(zhǎng)期收益的特點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持有物業(yè)的特點(diǎn)如下：　?。?）為了規(guī)避經(jīng)營(yíng)性物業(yè)分割銷售帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，一般情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持有的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)規(guī)模較大?！　。?）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)持有的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，存在兩種經(jīng)營(yíng)方式，一是對(duì)外出租，取得租金收入；二是進(jìn)行自營(yíng)，取得自營(yíng)收入?！　。?）持有物業(yè)一般具有增值的特性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般是長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，而不是短期持有。持有物業(yè)在開(kāi)發(fā)建設(shè)完成時(shí)，因不具備商業(yè)氛圍，一般價(jià)值較低，但經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)的培育期后，持有物業(yè)將產(chǎn)生很大幅度的增值。　?。?）持有物業(yè)可以產(chǎn)生并為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供充足的現(xiàn)金流?！　∪⒎康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算　　（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資費(fèi)用估算　　由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資過(guò)程就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過(guò)程，因而其投資估算與成本費(fèi)用估算不可截然分開(kāi)，應(yīng)合二為一。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算的范圍包括土地購(gòu)置成本、土地開(kāi)發(fā)成本、建筑安裝工程造價(jià)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及開(kāi)發(fā)期間的稅費(fèi)等全部投資?！　?duì)于一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，投資及成本費(fèi)用由開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)費(fèi)用兩大部分組成?！　　　。?）土地使用權(quán)出讓金?！　。?）土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。　?、偻恋卣饔觅M(fèi)。國(guó)家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)、水利設(shè)施維修分?jǐn)?、青苗補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管理費(fèi)等。農(nóng)村土地征用費(fèi)的估算可參照國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定進(jìn)行?！　、诓疬w安置補(bǔ)償費(fèi)。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國(guó)家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國(guó)有儲(chǔ)備土地或已由企、事業(yè)單位或個(gè)人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或其他建設(shè)項(xiàng)目使用。因出讓土地使原用地單位或個(gè)人造成經(jīng)濟(jì)損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給予補(bǔ)償。它包括兩部分費(fèi)用，即拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)?！　。?）前期工程費(fèi)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”（即通水、通電、通路和平整建設(shè)場(chǎng)地）等支出?！　。?）建安工程費(fèi)，是指直接用于建筑安裝工程的總成本費(fèi)用，主要包括建筑工程費(fèi)（建筑、特殊裝修工程費(fèi)）、設(shè)備及安裝工程費(fèi)（給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤艿?、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝）以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)等。在可行性研究階段，建安工程費(fèi)可采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法以及類似工程經(jīng)驗(yàn)估算法等估算?！　。?）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，又稱紅線內(nèi)工程費(fèi)，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電信、環(huán)衛(wèi)等工程費(fèi)用，通常采用單位指標(biāo)估算法來(lái)計(jì)算?！　。?）公共配套設(shè)施費(fèi)。它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括居委會(huì)、派出所、幼兒園、鍋爐房、水塔、自行車棚、消防、公共廁所等設(shè)施的支出。其估算可參照建安工程費(fèi)的估算方法?！　。?）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。它包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。依據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述（1）～（6）項(xiàng)之和為基數(shù)，按3%～5%計(jì)算。　?。?）開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。在一些大中城市，這部分費(fèi)用在開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資構(gòu)成中占較大比重。應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。　　　　開(kāi)發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用?！　。?）管理費(fèi)用?？梢皂?xiàng)目開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成中前（1）～（6）項(xiàng)之和為基數(shù)，按3%左右計(jì)算。　?。?）銷售費(fèi)用。它指開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷售產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括以下3項(xiàng)：　?、?gòu)V告宣傳費(fèi)。約為銷售收入的2%～3%；　?、阡N售代理費(fèi)。%～2%；　　③其他銷售費(fèi)用。%～1%。　　以上各項(xiàng)銷售費(fèi)用合計(jì)約占銷售收入的4%～6%?！　。?）財(cái)務(wù)費(fèi)用。它指為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用（如匯兌損失等）。　　為了便于對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目各項(xiàng)支出進(jìn)行分析和比較，常把估算結(jié)果以匯總表的形式列出?！　。ǘ┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的特點(diǎn)　　（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)科目設(shè)置　　2006年，財(cái)政部發(fā)布了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（2006）》，2007年1月1日起首先在上市公司范圍內(nèi)執(zhí)行，鼓勵(lì)其他企業(yè)執(zhí)行。到2010年，除小企業(yè)外，基本上所有大中型企業(yè)已全面執(zhí)行新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。按照財(cái)政部的部署，2011年底全面廢止行業(yè)會(huì)計(jì)制度、企業(yè)會(huì)計(jì)制度等原有規(guī)定，實(shí)現(xiàn)在全社會(huì)范圍內(nèi)統(tǒng)一會(huì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)口徑。因此，原執(zhí)行《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的非上市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，將逐步過(guò)渡到執(zhí)行新的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。本書(shū)順應(yīng)趨勢(shì)，在后面的內(nèi)容中將以《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（2006）》及其應(yīng)用指南、講解為依據(jù)進(jìn)行介紹?！　「鶕?jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——應(yīng)用指南（2006）》的規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)際情況，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)常用的會(huì)計(jì)科目如表1所示?！　”? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)常用會(huì)計(jì)科目表 　　 順序號(hào)會(huì)計(jì)科目名稱順序號(hào)會(huì)計(jì)科目名稱　一、資產(chǎn)類44應(yīng)付票據(jù)1庫(kù)存現(xiàn)金45應(yīng)付賬款2銀行存款46預(yù)收賬款3其他貨幣資金47應(yīng)付職工薪酬4交易性金融資產(chǎn)48應(yīng)交稅費(fèi)5應(yīng)收票據(jù)49應(yīng)付利息6應(yīng)收賬款50應(yīng)付股利7預(yù)付賬款51其他應(yīng)付款8應(yīng)收股利52遞延收益9應(yīng)收利息53長(zhǎng)期借款10其他應(yīng)收款54應(yīng)付債券11壞賬準(zhǔn)備55長(zhǎng)期應(yīng)付款12材料采購(gòu)56未確認(rèn)融資費(fèi)用13在途物資57專項(xiàng)應(yīng)付款14原材料58預(yù)計(jì)負(fù)債15庫(kù)存設(shè)備59遞延所得稅負(fù)債16材料成本差異　三、所有者權(quán)益類17開(kāi)發(fā)產(chǎn)品60實(shí)收資本18委托加工物資61資本公積19周轉(zhuǎn)材料62盈余公積20存貨跌價(jià)準(zhǔn)備63本年利潤(rùn)21持有至到期投資64利潤(rùn)分配22持有至到期投資減值準(zhǔn)備65庫(kù)存