【正文】 房地產(chǎn) 會 計(jì) 全 講 房地 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè) 會 計(jì) 是在城市建 設(shè)綜 合 發(fā) 展、土地有 償 使用和住房商品化的 經(jīng)濟(jì) 條件下，適 應(yīng) 房地 產(chǎn) 企 業(yè)經(jīng)營 管理的需要而 發(fā) 展起來的 專業(yè) 會 計(jì) 。 本 講 座根據(jù)我國 2020 年 頒 布的《企 業(yè) 會 計(jì) 準(zhǔn) 則 》及其《企 業(yè) 會 計(jì) 準(zhǔn) 則應(yīng) 用指南》， 結(jié)合房地 產(chǎn) 企 業(yè) 生 產(chǎn) 、 經(jīng)營 的 實(shí)際過 程， 針對 房地 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè) 會 計(jì) 的特點(diǎn)，全面介 紹 房地 產(chǎn) 開發(fā) 企 業(yè) 會 計(jì)實(shí)務(wù)處 理 過 程， 重點(diǎn)介 紹 房地 產(chǎn) 企 業(yè)貨幣資 金、存 貨 、投 資 性房地 產(chǎn) 、開 發(fā) 成本和開 發(fā) 收入和有關(guān)稅金的核算等。 本 講 座主要面向在房地 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè) 從事會 計(jì) 工作的朋友 們 。 限于 時間 與篇幅，本 講 座主要介 紹 房地 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè) 會 計(jì) 核算的日常 業(yè)務(wù) 。而 對 企 業(yè) 不 經(jīng)常 發(fā) 生的 業(yè)務(wù) ， 諸 如 對 外投 資 、 發(fā) 行 債 券、外 匯業(yè)務(wù) 的核算等，本 講 座將不予以介 紹 。 實(shí)務(wù)中如遇到 這 些 業(yè)務(wù) ，可按一般企 業(yè) 的會 計(jì)實(shí)務(wù)進(jìn) 行 處 理。 本 講 座的主要內(nèi)容如下： 第一章 房地 產(chǎn) 企 業(yè) 會 計(jì) 核算 對 象及 賬戶 、 賬 簿 設(shè) 置 第二章 房地 產(chǎn) 企 業(yè)貨幣資 金的核算 第三章 房地 產(chǎn) 開 發(fā)應(yīng) 收及 預(yù) 付款的核算 第四章 房地 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè) 存 貨 的核算 第五章 房地 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè) 固定 資產(chǎn) 與無形 資產(chǎn) 的核算 第六章 房地 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè) 投 資 性房地 產(chǎn) 的核算 第七章 房地 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè)負(fù)債 的核算 第八章 房地 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè) 開 發(fā) 成本與期 間費(fèi) 用的核算 第九章 房地 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè) 收入的核算 第十章 利 潤 及其分配的核算 第十一章 所有者 權(quán) 益的核算 第十二章 會 計(jì)報(bào) 表 但愿本次 講 座能 對 房地 產(chǎn)業(yè) 的廣大會 計(jì)實(shí)務(wù) 工作者 給 予幫助。并 誠懇 希望大家提出寶 貴意 第一章 房地 產(chǎn) 企 業(yè) 會 計(jì) 核算 對 象及 賬戶 、 賬 簿 設(shè) 置 一、房地 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè) 的 經(jīng)營 范 圍 房地 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè) 是隨著我國城 鄉(xiāng) 建 設(shè) 的 發(fā) 展，住宅商品化的推行，以及城市土地使用制度的改革而逐 漸 形成的一個新 興 行 業(yè) 。近些年來，我國的房地 產(chǎn)業(yè)進(jìn) 入了一個前所未有的 發(fā)展高潮，房地 產(chǎn)業(yè) 已 經(jīng) 成 為 我國國民 經(jīng)濟(jì)發(fā) 展的一個重要的支柱 產(chǎn)業(yè) 。 本 講 座所指的房地 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè) ，是指從事房地 產(chǎn) 開 發(fā) 、 經(jīng)營 、管理的具有法人 資 格， 實(shí)行獨(dú)立核算、自 負(fù) 盈 虧 的企 業(yè) 。 房地 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè) 的開 發(fā)經(jīng)營對 象是房地 產(chǎn) 。房地 產(chǎn) 是房 產(chǎn) 和地 產(chǎn) 及其 權(quán) 屬的 統(tǒng) 稱。其中：房 產(chǎn) 是指各種房屋 財(cái)產(chǎn) ，包括住宅、廠房、商 鋪 、以及文教、體育、 辦 公用房 等；地 產(chǎn) 是指土地 財(cái)產(chǎn) ，在我國，土地 歸 國家和集體所有，企 業(yè) 只能取得土地使用 權(quán) ，所以企 業(yè) 的地 產(chǎn) 指的是 對 土地的使用 權(quán) 以及地下各種基 礎(chǔ)設(shè) 施，如供水、供 電 、供氣、供 熱 、排水、排 污 等地下管 線 及地面道路等。 房地 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè) 的主要 業(yè)務(wù) 范 圍 包括： 發(fā) 和建 設(shè) 土地是房地 產(chǎn) 開 發(fā) 的前提條件。土地開 發(fā) 和建 設(shè) 是指 對 征用或受 讓 的土地 進(jìn) 行平整、建筑物的拆除、地下管 線 的 鋪設(shè) 和道路、基 礎(chǔ)設(shè) 施的建 設(shè) 等。 、建筑物的開 發(fā) 建 設(shè) 和 經(jīng)營 房屋建筑物的開 發(fā) 建 設(shè) 是指在已開 發(fā) 完工的土地上 進(jìn) 行的房屋和建筑物的建 設(shè) 。其工作內(nèi) 容主要包括：可行性研究、 規(guī) 劃 設(shè)計(jì) 、工程施工、竣工 驗(yàn) 收、交付使用等。 房地 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè)對 已開 發(fā) 完成的房屋，按用途可分 為 商品房、出租房、周 轉(zhuǎn) 房和代建房等。 房地 產(chǎn) 的 經(jīng)營 從狹 義 上 講 是指 對 已建成的房地 產(chǎn)進(jìn) 行出售、租 賃 和抵押。目前，我國房地 產(chǎn)經(jīng)營 主要是指房地 產(chǎn) 的出售和房地 產(chǎn) 的租 賃業(yè)務(wù) 。 設(shè) 施開 發(fā) 和建 設(shè) 配套 設(shè) 施的開 發(fā) 和建 設(shè) 是指根據(jù)城市建 設(shè)總 體 規(guī) 劃開 發(fā) 建 設(shè) 的大配套 設(shè) 施 項(xiàng) 目，包括：開 發(fā) 小區(qū)內(nèi)公共配套 設(shè) 施，如商店、 銀 行、 郵 局以及幼兒園、中小學(xué)、醫(yī)院等。 發(fā) 和建 設(shè) 代建工程是指房地 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè) 接受當(dāng)?shù)卣推渌?單 位的委托，代 為 開 發(fā) 的各種工程 項(xiàng)目，包括土地開 發(fā) 工程、房屋建 設(shè) 工程、道路 鋪設(shè) 工程，供 熱 、供氣、供水管道及其他公用的 設(shè) 施等。 業(yè) 管理和服 務(wù) 有些房地 產(chǎn) 企 業(yè)還 從事物 業(yè)經(jīng)營 。房地 產(chǎn) 物 業(yè) 的 經(jīng)營 管理是指 對 出售或租 賃 后的房地 產(chǎn)所 進(jìn) 行的管理和各種服 務(wù) ，包括房屋和基 礎(chǔ)設(shè) 施的 維 修與保養(yǎng)、房屋的裝 飾 與裝潢，住宅小區(qū)的清 潔 與 綠 化及治安和通 訊 等。 二、房地 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè) 會 計(jì) 核算 對 象 房地 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè) 會 計(jì) 核算的 對 象是房地 產(chǎn)業(yè) 從事房地 產(chǎn) 開 發(fā) 建 設(shè) 、出售等 經(jīng)營過 程中的資 金運(yùn) 動 。 這 些 資 金運(yùn) 動 具體表 現(xiàn)為 六大會 計(jì) 要素：即 資產(chǎn) 、 負(fù)債 、所有者 權(quán) 益、收入、 費(fèi)用和利 潤 。房地 產(chǎn)業(yè) 的會 計(jì) 核算，就是 對 上述六大會 計(jì) 要素的增減 變動進(jìn) 行 監(jiān) 督、核算和反映。 三、房地 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè) 會 計(jì) 核算的會 計(jì) 科目和 賬 簿 設(shè) 置 （一）房地 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè) 會 計(jì) 科目的 設(shè) 置 為 了 對 房地 產(chǎn) 企 業(yè) 的 經(jīng)營 活 動進(jìn) 行會 計(jì) 核算，必 須 要 設(shè) 置相 應(yīng) 的會 計(jì) 科目。并且要根據(jù)設(shè) 置的會 計(jì) 科目在 賬 簿中開 設(shè)賬戶 。 會 計(jì) 科目是 對 各大會 計(jì) 要素所做的 進(jìn) 一步分 類 。 為 了會 計(jì) 核算的需要，將每一會 計(jì) 要素又劃分 為 若干具體 項(xiàng) 目，每一個 項(xiàng) 目就是一個會 計(jì) 科目。 房地 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè) 根據(jù)《 企 業(yè) 會 計(jì) 準(zhǔn) 則應(yīng) 用指南》的 統(tǒng) 一 規(guī) 定，并根據(jù)房地 產(chǎn) 企 業(yè) 會 計(jì) 核算的特點(diǎn)， 應(yīng)設(shè) 置如下會 計(jì) 科目。 見講義 表 11。 表 11 房地 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè) 會 計(jì) 科目表 順 序號 編 號 科目名稱 一、 資產(chǎn)類 1 1001 庫 存 現(xiàn) 金 2 1002 銀 行存款 3 1012 其他 貨幣資 金 4 1101 交易性金融 資產(chǎn) 5 1121 應(yīng) 收票據(jù) 6 1122 應(yīng) 收 賬 款 7 1123 預(yù) 付 賬 款 8 1131 應(yīng) 收股利 9 1132 應(yīng) 收利息 10 1221 其他 應(yīng) 收款 11 1231 壞 賬 準(zhǔn) 備 12 1401 材料采 購 13 1402 在途物 資 14 1403 原材料 15 1404 材料成本差異 16 1405 開 發(fā)產(chǎn) 品 17 1406 發(fā) 出商品 18 1408 委托加工物 資 19 1411 周 轉(zhuǎn) 材料 20 周 轉(zhuǎn) 房 21 1461 融 資 租入 資產(chǎn) 22 1471 存 貨 跌價(jià)準(zhǔn) 備 23 1501 持有至到期投 資 24 1502 持有至到期投 資 減 值 準(zhǔn) 備 25 1503 可供出售金融 資產(chǎn) 26 1511 長 期股 權(quán) 投 資 27 1512 長 期股 權(quán) 投 資 減 值 準(zhǔn) 備 28 1521 投 資 性房地 產(chǎn) 29 投 資 性房地 產(chǎn) 累 計(jì) 折舊（累 計(jì)攤銷 ） 30 1531 長 期 應(yīng) 收款 31 1601 固定 資產(chǎn) 32 1602 累 計(jì) 折舊 33 1603 固定 資產(chǎn) 減 值 準(zhǔn) 備 34 1604 在建工程 35 1605 工程物 資 36 1606 固定 資產(chǎn) 清理 37 1701 無形 資產(chǎn) 38 1702 累 計(jì)攤銷 39 1703 無形 資產(chǎn) 減 值 準(zhǔn) 備 40 1711 商譽(yù) 41 1801 長 期待 攤費(fèi) 用 42 1811 遞 延所得稅 資產(chǎn) 43 1901 待 處 理 財(cái)產(chǎn)損 溢 二 負(fù)債類 44 2020 短期借款 45 2101 交易性金融 負(fù)債 46 2201 應(yīng) 付票據(jù) 47 2202 應(yīng) 付 賬 款 48 2203 預(yù) 收 賬 款 49 2211 應(yīng) 付 職 工薪酬 50 2221 應(yīng) 交稅 費(fèi) 51 2231 應(yīng) 付利息 52 2232 應(yīng) 付股利 53 2251 其他 應(yīng) 付款 54 2401 遞 延收益 55 2501 長 期借款 56 2502 應(yīng) 付 債 券 57 2701 長 期 應(yīng) 付款 58 2801 預(yù)計(jì)負(fù)債 59 2901 遞 延所得稅 負(fù)債 三 所有者 權(quán) 益 類 60 4001 實(shí) 收 資 本 61 4002 資 本公 積 62 4101 盈余公 積 63 4103 本年利 潤 64 4104 利 潤 分配 四 成本 類 65 5001 開 發(fā) 成本 66 5101 開 發(fā)間 接 費(fèi) 用 67 5301 研 發(fā) 支出 五 損 益 類 68 6001 主 營業(yè)務(wù) 收入 69 6051 其他 業(yè)務(wù) 收入 70 6101 公允價(jià) 值變動損 益 71 6111 投 資 收益 72 6301 營業(yè) 外收入 73 6401 主 營業(yè)務(wù) 成本 74 6402 其他 業(yè)務(wù) 成本 75 6403 營業(yè) 稅金及附加 76 6601 銷 售 費(fèi) 用 77 6602 管理 費(fèi) 用 78 6603 財(cái)務(wù)費(fèi) 用 79 6701 資產(chǎn) 減 值損 失 80 6711 營業(yè) 外支出 81 6801 所得稅 費(fèi) 用 82 6901 以前年度 損 益 調(diào) 整 上表列示的 82 個會 計(jì) 科目就是房地 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè) 所使用的會 計(jì) 科目。其中 絕 大部分都是各 類 企 業(yè) 通用的會 計(jì) 科目，只有個 別 科目屬于房地 產(chǎn)業(yè)專 用的會 計(jì) 科目。表中所列示的會 計(jì)科目中，有些會 計(jì) 科目一般企 業(yè) 可能不需要，如 “ 應(yīng) 付 債 券 ” 科目，只有 發(fā) 行 債 券的企 業(yè) 才使用， 還 如 “ 持有至到期投 資 ” 科目，只有 購買 了 長 期 債 券，才能使用本科目。企 業(yè) 如果沒有相關(guān)的 業(yè)務(wù) ，就不必要 設(shè) 置相關(guān)的科目。 總 起來 說 ，房地 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè) 會 計(jì) 科目分 為 五大 類 ： 第一 類 是 資產(chǎn)類 科目，本 類 科目用來核算和反映企 業(yè) 各 類 不同的 資產(chǎn) 增減 變 化情況，其中包括了流 動資產(chǎn) 和各 項(xiàng)長 期 資產(chǎn) 。在 資產(chǎn)類 科目中， “ 開 發(fā)產(chǎn) 品 ” 、 “ 周 轉(zhuǎn) 房 ” 、 這 兩個科目是房地 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè) 特 設(shè) 置的科目。其他科目是屬于各 類 企 業(yè) 通用的科目。 第二 類 科目是 負(fù)債類 科目，本 類 科目用來核算和反映企 業(yè) 各 類 不同的 負(fù)債 增減 變 化情況，其中包括了各 項(xiàng) 流 動負(fù)債 和各 項(xiàng)長 期 負(fù)債 。 負(fù)債類 科目都是各 類 企 業(yè) 通用的會 計(jì) 科目。 第三 類 是所有者 權(quán) 益 類 科目，是用來核算各 項(xiàng) 所有者 權(quán) 益增減 變 化的科目。 這 些科目也是各 類 企 業(yè) 通用的科目。 第四 類 是成本 類 科目， 這類 科目有三個，即： “ 開 發(fā) 成本 ” 、 “ 開 發(fā)間 接 費(fèi) 用 ” 和 “ 研發(fā) 支出 ” 。其中前兩個科目是房地 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè) 特有的科目，是用于 進(jìn) 行房地 產(chǎn) 企 業(yè) 成本核算的科目。如果房地 產(chǎn) 企 業(yè) 本身也有施工 隊(duì) 伍，有施工 業(yè)務(wù) ，那么 還 需要在成本 類 科目中增 設(shè)“ 工程施工 ” 和 “ 施工 間 接 費(fèi) 用 ” 、 “ 工程 結(jié) 算 ” 、 “ 機(jī)械作 業(yè) ” 等科目。 第五 類 科目是 損 益 類 科目。 損 益 類 科目是用于 計(jì) 算企 業(yè)損 益的科目。 損 益 類 科目在會 計(jì)期末都要 轉(zhuǎn) 入本年利 潤賬戶 ，不留余 額 。 這 些科目 也是各 類 企 業(yè) 通用的會 計(jì) 科目。 在使用會 計(jì) 科目 時 需要注意：必 須 要按 統(tǒng) 一 規(guī) 定的會 計(jì) 科目 編 號，不要隨意打亂和重 編 。以便于 查閱賬 目和 實(shí) 行會 計(jì)電 算化。上述會 計(jì) 科目表在 許 多科目之 間 都留有空號， 這 是供增設(shè) 會 計(jì) 科目使用的。比如表中第 20 行次 資產(chǎn)類 科目中的 “ 周 轉(zhuǎn) 房 ” 科目，國家 統(tǒng) 一科目表中沒有 設(shè) 置此科目，是房地 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè) 增 設(shè) 的會 計(jì) 科目，可按 順 序，在所留的空號中將本科目 編 號 為 “1412” 號。 還 需要 說 明， 許 多會 計(jì) 科目需要 設(shè) 置明 細(xì) 科目，以便 設(shè) 置明 細(xì)賬 ，更明 細(xì) 地反映有關(guān)會計(jì) 信息。如房地 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè) 在 “ 原材料 ” 總賬 科目下可