【正文】 房地產 會 計 全 講 房地 產 開 發(fā) 企 業(yè) 會 計 是在城市建 設綜 合 發(fā) 展、土地有 償 使用和住房商品化的 經(jīng)濟 條件下，適 應 房地 產 企 業(yè)經(jīng)營 管理的需要而 發(fā) 展起來的 專業(yè) 會 計 。 本 講 座根據(jù)我國 2020 年 頒 布的《企 業(yè) 會 計 準 則 》及其《企 業(yè) 會 計 準 則應 用指南》， 結合房地 產 企 業(yè) 生 產 、 經(jīng)營 的 實際過 程， 針對 房地 產 開 發(fā) 企 業(yè) 會 計 的特點，全面介 紹 房地 產 開發(fā) 企 業(yè) 會 計實務處 理 過 程， 重點介 紹 房地 產 企 業(yè)貨幣資 金、存 貨 、投 資 性房地 產 、開 發(fā) 成本和開 發(fā) 收入和有關稅金的核算等。 本 講 座主要面向在房地 產 開 發(fā) 企 業(yè) 從事會 計 工作的朋友 們 。 限于 時間 與篇幅，本 講 座主要介 紹 房地 產 開 發(fā) 企 業(yè) 會 計 核算的日常 業(yè)務 。而 對 企 業(yè) 不 經(jīng)常 發(fā) 生的 業(yè)務 ， 諸 如 對 外投 資 、 發(fā) 行 債 券、外 匯業(yè)務 的核算等，本 講 座將不予以介 紹 。 實務中如遇到 這 些 業(yè)務 ，可按一般企 業(yè) 的會 計實務進 行 處 理。 本 講 座的主要內容如下： 第一章 房地 產 企 業(yè) 會 計 核算 對 象及 賬戶 、 賬 簿 設 置 第二章 房地 產 企 業(yè)貨幣資 金的核算 第三章 房地 產 開 發(fā)應 收及 預 付款的核算 第四章 房地 產 開 發(fā) 企 業(yè) 存 貨 的核算 第五章 房地 產 開 發(fā) 企 業(yè) 固定 資產 與無形 資產 的核算 第六章 房地 產 開 發(fā) 企 業(yè) 投 資 性房地 產 的核算 第七章 房地 產 開 發(fā) 企 業(yè)負債 的核算 第八章 房地 產 開 發(fā) 企 業(yè) 開 發(fā) 成本與期 間費 用的核算 第九章 房地 產 開 發(fā) 企 業(yè) 收入的核算 第十章 利 潤 及其分配的核算 第十一章 所有者 權 益的核算 第十二章 會 計報 表 但愿本次 講 座能 對 房地 產業(yè) 的廣大會 計實務 工作者 給 予幫助。并 誠懇 希望大家提出寶 貴意 第一章 房地 產 企 業(yè) 會 計 核算 對 象及 賬戶 、 賬 簿 設 置 一、房地 產 開 發(fā) 企 業(yè) 的 經(jīng)營 范 圍 房地 產 開 發(fā) 企 業(yè) 是隨著我國城 鄉(xiāng) 建 設 的 發(fā) 展，住宅商品化的推行，以及城市土地使用制度的改革而逐 漸 形成的一個新 興 行 業(yè) 。近些年來，我國的房地 產業(yè)進 入了一個前所未有的 發(fā)展高潮，房地 產業(yè) 已 經(jīng) 成 為 我國國民 經(jīng)濟發(fā) 展的一個重要的支柱 產業(yè) 。 本 講 座所指的房地 產 開 發(fā) 企 業(yè) ，是指從事房地 產 開 發(fā) 、 經(jīng)營 、管理的具有法人 資 格， 實行獨立核算、自 負 盈 虧 的企 業(yè) 。 房地 產 開 發(fā) 企 業(yè) 的開 發(fā)經(jīng)營對 象是房地 產 。房地 產 是房 產 和地 產 及其 權 屬的 統(tǒng) 稱。其中：房 產 是指各種房屋 財產 ，包括住宅、廠房、商 鋪 、以及文教、體育、 辦 公用房 等；地 產 是指土地 財產 ，在我國，土地 歸 國家和集體所有，企 業(yè) 只能取得土地使用 權 ，所以企 業(yè) 的地 產 指的是 對 土地的使用 權 以及地下各種基 礎設 施，如供水、供 電 、供氣、供 熱 、排水、排 污 等地下管 線 及地面道路等。 房地 產 開 發(fā) 企 業(yè) 的主要 業(yè)務 范 圍 包括： 發(fā) 和建 設 土地是房地 產 開 發(fā) 的前提條件。土地開 發(fā) 和建 設 是指 對 征用或受 讓 的土地 進 行平整、建筑物的拆除、地下管 線 的 鋪設 和道路、基 礎設 施的建 設 等。 、建筑物的開 發(fā) 建 設 和 經(jīng)營 房屋建筑物的開 發(fā) 建 設 是指在已開 發(fā) 完工的土地上 進 行的房屋和建筑物的建 設 。其工作內 容主要包括：可行性研究、 規(guī) 劃 設計 、工程施工、竣工 驗 收、交付使用等。 房地 產 開 發(fā) 企 業(yè)對 已開 發(fā) 完成的房屋，按用途可分 為 商品房、出租房、周 轉 房和代建房等。 房地 產 的 經(jīng)營 從狹 義 上 講 是指 對 已建成的房地 產進 行出售、租 賃 和抵押。目前，我國房地 產經(jīng)營 主要是指房地 產 的出售和房地 產 的租 賃業(yè)務 。 設 施開 發(fā) 和建 設 配套 設 施的開 發(fā) 和建 設 是指根據(jù)城市建 設總 體 規(guī) 劃開 發(fā) 建 設 的大配套 設 施 項 目，包括：開 發(fā) 小區(qū)內公共配套 設 施，如商店、 銀 行、 郵 局以及幼兒園、中小學、醫(yī)院等。 發(fā) 和建 設 代建工程是指房地 產 開 發(fā) 企 業(yè) 接受當?shù)卣推渌?單 位的委托，代 為 開 發(fā) 的各種工程 項目，包括土地開 發(fā) 工程、房屋建 設 工程、道路 鋪設 工程，供 熱 、供氣、供水管道及其他公用的 設 施等。 業(yè) 管理和服 務 有些房地 產 企 業(yè)還 從事物 業(yè)經(jīng)營 。房地 產 物 業(yè) 的 經(jīng)營 管理是指 對 出售或租 賃 后的房地 產所 進 行的管理和各種服 務 ，包括房屋和基 礎設 施的 維 修與保養(yǎng)、房屋的裝 飾 與裝潢，住宅小區(qū)的清 潔 與 綠 化及治安和通 訊 等。 二、房地 產 開 發(fā) 企 業(yè) 會 計 核算 對 象 房地 產 開 發(fā) 企 業(yè) 會 計 核算的 對 象是房地 產業(yè) 從事房地 產 開 發(fā) 建 設 、出售等 經(jīng)營過 程中的資 金運 動 。 這 些 資 金運 動 具體表 現(xiàn)為 六大會 計 要素：即 資產 、 負債 、所有者 權 益、收入、 費用和利 潤 。房地 產業(yè) 的會 計 核算，就是 對 上述六大會 計 要素的增減 變動進 行 監(jiān) 督、核算和反映。 三、房地 產 開 發(fā) 企 業(yè) 會 計 核算的會 計 科目和 賬 簿 設 置 （一）房地 產 開 發(fā) 企 業(yè) 會 計 科目的 設 置 為 了 對 房地 產 企 業(yè) 的 經(jīng)營 活 動進 行會 計 核算，必 須 要 設 置相 應 的會 計 科目。并且要根據(jù)設 置的會 計 科目在 賬 簿中開 設賬戶 。 會 計 科目是 對 各大會 計 要素所做的 進 一步分 類 。 為 了會 計 核算的需要，將每一會 計 要素又劃分 為 若干具體 項 目，每一個 項 目就是一個會 計 科目。 房地 產 開 發(fā) 企 業(yè) 根據(jù)《 企 業(yè) 會 計 準 則應 用指南》的 統(tǒng) 一 規(guī) 定，并根據(jù)房地 產 企 業(yè) 會 計 核算的特點， 應設 置如下會 計 科目。 見講義 表 11。 表 11 房地 產 開 發(fā) 企 業(yè) 會 計 科目表 順 序號 編 號 科目名稱 一、 資產類 1 1001 庫 存 現(xiàn) 金 2 1002 銀 行存款 3 1012 其他 貨幣資 金 4 1101 交易性金融 資產 5 1121 應 收票據(jù) 6 1122 應 收 賬 款 7 1123 預 付 賬 款 8 1131 應 收股利 9 1132 應 收利息 10 1221 其他 應 收款 11 1231 壞 賬 準 備 12 1401 材料采 購 13 1402 在途物 資 14 1403 原材料 15 1404 材料成本差異 16 1405 開 發(fā)產 品 17 1406 發(fā) 出商品 18 1408 委托加工物 資 19 1411 周 轉 材料 20 周 轉 房 21 1461 融 資 租入 資產 22 1471 存 貨 跌價準 備 23 1501 持有至到期投 資 24 1502 持有至到期投 資 減 值 準 備 25 1503 可供出售金融 資產 26 1511 長 期股 權 投 資 27 1512 長 期股 權 投 資 減 值 準 備 28 1521 投 資 性房地 產 29 投 資 性房地 產 累 計 折舊（累 計攤銷 ） 30 1531 長 期 應 收款 31 1601 固定 資產 32 1602 累 計 折舊 33 1603 固定 資產 減 值 準 備 34 1604 在建工程 35 1605 工程物 資 36 1606 固定 資產 清理 37 1701 無形 資產 38 1702 累 計攤銷 39 1703 無形 資產 減 值 準 備 40 1711 商譽 41 1801 長 期待 攤費 用 42 1811 遞 延所得稅 資產 43 1901 待 處 理 財產損 溢 二 負債類 44 2020 短期借款 45 2101 交易性金融 負債 46 2201 應 付票據(jù) 47 2202 應 付 賬 款 48 2203 預 收 賬 款 49 2211 應 付 職 工薪酬 50 2221 應 交稅 費 51 2231 應 付利息 52 2232 應 付股利 53 2251 其他 應 付款 54 2401 遞 延收益 55 2501 長 期借款 56 2502 應 付 債 券 57 2701 長 期 應 付款 58 2801 預計負債 59 2901 遞 延所得稅 負債 三 所有者 權 益 類 60 4001 實 收 資 本 61 4002 資 本公 積 62 4101 盈余公 積 63 4103 本年利 潤 64 4104 利 潤 分配 四 成本 類 65 5001 開 發(fā) 成本 66 5101 開 發(fā)間 接 費 用 67 5301 研 發(fā) 支出 五 損 益 類 68 6001 主 營業(yè)務 收入 69 6051 其他 業(yè)務 收入 70 6101 公允價 值變動損 益 71 6111 投 資 收益 72 6301 營業(yè) 外收入 73 6401 主 營業(yè)務 成本 74 6402 其他 業(yè)務 成本 75 6403 營業(yè) 稅金及附加 76 6601 銷 售 費 用 77 6602 管理 費 用 78 6603 財務費 用 79 6701 資產 減 值損 失 80 6711 營業(yè) 外支出 81 6801 所得稅 費 用 82 6901 以前年度 損 益 調 整 上表列示的 82 個會 計 科目就是房地 產 開 發(fā) 企 業(yè) 所使用的會 計 科目。其中 絕 大部分都是各 類 企 業(yè) 通用的會 計 科目，只有個 別 科目屬于房地 產業(yè)專 用的會 計 科目。表中所列示的會 計科目中，有些會 計 科目一般企 業(yè) 可能不需要，如 “ 應 付 債 券 ” 科目，只有 發(fā) 行 債 券的企 業(yè) 才使用， 還 如 “ 持有至到期投 資 ” 科目，只有 購買 了 長 期 債 券，才能使用本科目。企 業(yè) 如果沒有相關的 業(yè)務 ，就不必要 設 置相關的科目。 總 起來 說 ，房地 產 開 發(fā) 企 業(yè) 會 計 科目分 為 五大 類 ： 第一 類 是 資產類 科目，本 類 科目用來核算和反映企 業(yè) 各 類 不同的 資產 增減 變 化情況，其中包括了流 動資產 和各 項長 期 資產 。在 資產類 科目中， “ 開 發(fā)產 品 ” 、 “ 周 轉 房 ” 、 這 兩個科目是房地 產 開 發(fā) 企 業(yè) 特 設 置的科目。其他科目是屬于各 類 企 業(yè) 通用的科目。 第二 類 科目是 負債類 科目，本 類 科目用來核算和反映企 業(yè) 各 類 不同的 負債 增減 變 化情況，其中包括了各 項 流 動負債 和各 項長 期 負債 。 負債類 科目都是各 類 企 業(yè) 通用的會 計 科目。 第三 類 是所有者 權 益 類 科目，是用來核算各 項 所有者 權 益增減 變 化的科目。 這 些科目也是各 類 企 業(yè) 通用的科目。 第四 類 是成本 類 科目， 這類 科目有三個，即： “ 開 發(fā) 成本 ” 、 “ 開 發(fā)間 接 費 用 ” 和 “ 研發(fā) 支出 ” 。其中前兩個科目是房地 產 開 發(fā) 企 業(yè) 特有的科目，是用于 進 行房地 產 企 業(yè) 成本核算的科目。如果房地 產 企 業(yè) 本身也有施工 隊 伍，有施工 業(yè)務 ，那么 還 需要在成本 類 科目中增 設“ 工程施工 ” 和 “ 施工 間 接 費 用 ” 、 “ 工程 結 算 ” 、 “ 機械作 業(yè) ” 等科目。 第五 類 科目是 損 益 類 科目。 損 益 類 科目是用于 計 算企 業(yè)損 益的科目。 損 益 類 科目在會 計期末都要 轉 入本年利 潤賬戶 ，不留余 額 。 這 些科目 也是各 類 企 業(yè) 通用的會 計 科目。 在使用會 計 科目 時 需要注意：必 須 要按 統(tǒng) 一 規(guī) 定的會 計 科目 編 號，不要隨意打亂和重 編 。以便于 查閱賬 目和 實 行會 計電 算化。上述會 計 科目表在 許 多科目之 間 都留有空號， 這 是供增設 會 計 科目使用的。比如表中第 20 行次 資產類 科目中的 “ 周 轉 房 ” 科目，國家 統(tǒng) 一科目表中沒有 設 置此科目，是房地 產 開 發(fā) 企 業(yè) 增 設 的會 計 科目，可按 順 序，在所留的空號中將本科目 編 號 為 “1412” 號。 還 需要 說 明， 許 多會 計 科目需要 設 置明 細 科目，以便 設 置明 細賬 ，更明 細 地反映有關會計 信息。如房地 產 開 發(fā) 企 業(yè) 在 “ 原材料 ” 總賬 科目下可