【正文】 ⑴ 貸款經(jīng)貸款銀行的有關(guān)部門受理初審，基本符合有關(guān)貸款的基本條件。具體的調(diào)查包括如下內(nèi)容： ⑴ 調(diào)查借款人的基本情況 ⑵了解企業(yè)經(jīng)營班子真實情況 ⑶審查企業(yè)的財務(wù)管理制度及相關(guān)財務(wù)信息 ⑷了解借款人的誠意和過往的合作情況 ⑴ 詳細(xì)掌握項目的基本情況 ⑵了解項目的前期準(zhǔn)備工作，特別是“ 4證 ”是否齊全 ⑶審查項目的可行性及抗風(fēng)險能力 ⑷審查貸款項目工程預(yù)算報告是否合理、真實 ⑸項目市場前景及經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測與敏感性分析 擔(dān)保者是否 真實 、 承諾 是否真實可信， 抵押物 是否真實， 質(zhì)押物 是否具備質(zhì)押條件，擔(dān)保者的 資信 是否真實、有效 …… 等等。 以土地上建筑物并依法獲得土地使用權(quán)作抵押的，要到土地管理部門的產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)或房地合一的產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行抵押登記。 ，要開立開發(fā)商保證金存款專戶。 三、我國個人住房信貸業(yè)務(wù)現(xiàn)狀 我國個人住房貸款業(yè)務(wù)雖然 起步晚 ，但 發(fā)展極為迅猛 ，至目前除 4大國有商業(yè)銀行外，中信實業(yè)、民生、交通、光大、浦發(fā)、招商等銀行都已廣泛開展此類業(yè)務(wù)，參與的貸款主體迅速增加；貸款規(guī)模發(fā)展相當(dāng)迅猛， 6年增長 60倍，尤其是最近幾年，自營性住房貸款增加最為突出，如 2020年 6月個人住房貸款余額達(dá)到 6600億元，年底就達(dá)到了 8200億元；個人住房貸款涉及的地區(qū)和人群逐漸擴(kuò)張，但仍然以東部中心城市和較高收入者為主。 ⑵個人住房貸款必須設(shè)立擔(dān)保 個人住房必須設(shè)立擔(dān)保，主要是因為住房貸款的貸款額大、期限長，銀行的或有風(fēng)險較大。 三、推行抵押貸款證券化應(yīng)做的工作 對比上述條件，從我國的實際出發(fā)，要推行抵押貸款二級市場運作，必須做好兩個方面的基礎(chǔ)工作 —— 美國的實踐證明，法律體系是抵押貸款二級市場運作的前提，在進(jìn)行抵押貸款的市場化之前，美國就建立了相當(dāng)完善的法律體系，而且是不斷地修正、補充和完善。抵押貸款證券化是金融業(yè)發(fā)展的重要表現(xiàn)，是金融產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的重要標(biāo)志之一。 第二節(jié) 房地產(chǎn)抵押二級市場的運行 房地產(chǎn)抵押二級市場的形成發(fā)展必須具備非常合適的條件，而其中最基本的是政府的作用。 1954— 1968年美國房地產(chǎn)抵押二級市場發(fā)展階段。第九章 抵押貸款的二級市場 房地產(chǎn)抵押貸款 是支撐房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要條件。其做法是在前階段實驗的基礎(chǔ)上，由國會制定法案，授權(quán)聯(lián)邦 全國抵押協(xié)會 開展相關(guān)工作： ? 加強(qiáng) 聯(lián)邦住宅管理局 FHA和 聯(lián)邦退伍軍人管理局 VA擔(dān)保或保險的抵押債權(quán)在二級市場買賣； ? 從事特殊支持項目的管理； ? 管理以前的抵押貸款，并在必要時進(jìn)行清算。離開政府，就沒有房地產(chǎn)抵押二級市場。其形成、運行、發(fā)展需要非常獨特的條件，包括產(chǎn)權(quán)、市場、法律、技術(shù)等方面的綜合和配合。而我國目前在房地產(chǎn)和金融方面的法律體系還非常不健全，所制定的規(guī)章、規(guī)程、規(guī)范等的地位也比較低，不能保證房地產(chǎn)市場運作、房地產(chǎn)金融的市場運作在公開、公平、公正的原則下高效、有序規(guī)范運行。擔(dān)?？梢允侨说膿?dān)保 —— 保證，特點是方便；也可以是物的擔(dān)保 —— 質(zhì)押或抵押，特點是安全。 表現(xiàn)為：貸款規(guī)模較小，市場規(guī)范和法律體系不夠完善，業(yè)務(wù)經(jīng)營手段有待提高，品種可選擇性低，受政策性因素影響較大，參與仍然不夠廣泛。 二、貸款額度、期限和利率的確定 貸款額度最高不超過購買房屋價值的80%，一般為 70%。具體手續(xù)與房屋抵押登記基本一致， 只是時間上要求更嚴(yán)格 。 三、核定信用等級，提出審查意見 貸款調(diào)查部門經(jīng)實地調(diào)查并嚴(yán)格按照相關(guān)程序進(jìn)行分析后，編寫和提交 調(diào)查報告 ，由 貸款審查部門 進(jìn)一步的審查核實，最后由 信貸決策部門 作出決定。 ⑵項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策、房改政策，項目審批程序合規(guī)、合法。 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項目評估 一、房地產(chǎn)開發(fā)項目評估概述 貸款的“ 三性 ”始終是銀行的生命線，房地產(chǎn)開發(fā)貸款也必須嚴(yán)格遵循該項原則，進(jìn)行一系列的評估，以保證貸款的效益性、安全性和流動性。 二、房地產(chǎn)開發(fā)貸款調(diào)查 由于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的單筆金額一般都相當(dāng)大，如果審查不嚴(yán)造成的損失或風(fēng)險特別巨大，銀行的審查工作都會做的特別仔細(xì)，開發(fā)商如果真的希望得到貸款一般也會比較合作，提供真實情況，否則就有 欺詐 嫌疑。在取得 《 房屋所有權(quán)證 》 后要及時辦理正式的抵押登記手續(xù)。 ，保單正本有銀行保管。 個人住房組合貸款 是上述二者的結(jié)合，是在政策性貸款不足以支持購房者購買理想住房時，由商業(yè)銀行提供 一定的自營性住房貸款的情形。 ⑴ 個人住房貸款是銀行主要消費信貸品種 從性質(zhì)上說， 個人住房貸款是屬于消費貸款的一種 ，而由于房地產(chǎn)是高價值的普遍消費品，個人住房貸款就成為了消費貸款的最主要的品種。由統(tǒng)一的機(jī)構(gòu)進(jìn)行擔(dān)保，發(fā)生糾紛需要進(jìn)行法律程序的成本就可以很低，相應(yīng)的貸款就可以標(biāo)準(zhǔn)化，債權(quán)關(guān)系也變得特別明晰，交易和轉(zhuǎn)換都變得方便、簡單、容易，相應(yīng)的風(fēng)險就可以大大降低，債權(quán)交易自然就順暢和簡化了。 第三節(jié) 抵押貸款證券化的條件 抵押貸款的二級市場事實上就是抵押貸款的證券化，是房地產(chǎn)金融證券化的重要形式。即使在經(jīng)濟(jì)不太景氣情況下，也能夠保證有足夠的購房者的購房需求，來支持和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。 ? 嘗試建立二級市場運營機(jī)構(gòu)，不斷總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，逐步完善體制建設(shè)，為下階段的大發(fā)展創(chuàng)造了更好的體制環(huán)境和市場條件。隨著房地產(chǎn)抵押貸款規(guī)模的不斷擴(kuò)張，其風(fēng)險性也越來越突出，即貸款銀行的不良資產(chǎn)的規(guī)模和比例有可能越來越大，這無疑會對房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來極其不確定的負(fù)面影響。 經(jīng)過一段時期的發(fā)展，最終取得了兩個 重要成果 —— ? 使抵押貸款利息與債券利息相近； ? 促進(jìn)了抵押貸款市場的流動性?？梢哉f，房地產(chǎn)抵押二級市場的運行就是在政府的直接作用下進(jìn)行的。 一、抵押貸款證券化對社會經(jīng)濟(jì)的影響 住房抵押貸款證券化的運行包括兩個相互連通的過程：一是貸款銀行將抵押貸款債權(quán)出售給集成商，二是集成商將買來的債權(quán)集中打包再分割成小額金融債權(quán)產(chǎn)品出售給證券投資者。因此，盡快建立健全和完善法律法規(guī)體系是當(dāng)務(wù)之急。 ⑶ 個人住房貸款的基礎(chǔ)是抵押權(quán) 個人住房貸款的基礎(chǔ)是抵押權(quán)。 規(guī)模潛力巨大、品種潛力巨大、主體潛力巨大、服務(wù)潛力巨大。 貸款期限最長不超過 30年。 ⑴土地使用權(quán)抵押登記申請 ⑵土地使用權(quán)抵押登記和變更登記 第四節(jié) 個人住房貸款貸后管理與貸款償還 一、貸后檢查及違約處理 貸后檢查 包括以下內(nèi)容： ⑴借款人依合同約定歸還貸款本息情況； ⑵借款人有無騙取銀行信用行為； ⑶借款人品行、職業(yè)、收入和住所等影響還貸能