【正文】 第九章 抵押貸款的二級市場 房地產(chǎn)抵押貸款 是支撐房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要條件。隨著房地產(chǎn)抵押貸款規(guī)模的不斷擴張，其風險性也越來越突出，即貸款銀行的不良資產(chǎn)的規(guī)模和比例有可能越來越大，這無疑會對房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來極其不確定的負面影響。因此，盡量減低個人住房抵押貸款所隱含的風險，是房地產(chǎn)金融發(fā)展必須解決的重要課題，而 通過 二級市場 運作 來實現(xiàn)上述目的，是一種非常不錯的選擇。也是房地產(chǎn)金融市場化發(fā)展的重要內(nèi)容。 l 房地產(chǎn)抵押貸款的初級市場與二級市場 l 房地產(chǎn)抵押貸款二級市場的運作 l 房地產(chǎn)抵押貸款二級市場的條件 第一節(jié) 房地產(chǎn)抵押初級市場和二級市場 房地產(chǎn)抵押貸款 是房地產(chǎn)金融的重要組成，其規(guī)模大小、運行是否健康、風險程度高低等，對房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都有舉足輕重的作用。適當?shù)剡M行市場化運作，可以擴大規(guī)模，推進借貸各方更好地利用資金，提高資金使用效率，降低經(jīng)營者風險，是房地產(chǎn)金融發(fā)展的方向。從初級市場向二級市場推進，是最自然的發(fā)展策略，對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有重要的現(xiàn)實意義。 一、房地產(chǎn)抵押初級市場 所謂 房地產(chǎn)抵押的初級市場 就是對房地產(chǎn)抵押貸款的市場化描述，即從市場的角度看房地產(chǎn)抵押貸款。 主體： 借款人（抵押人、購房者） 貸款銀行（抵押權人） 客體： 房屋 關系： 以房屋為抵押物、貸款額為標的的債務債權的合同關系 ? 大量的借款人，少數(shù)的貸款銀行； ? 集中的放款，長期持續(xù)的還貸； ? 短時間的調(diào)查取證交易，長時間的債權債務抵押風險。 二、房地產(chǎn)抵押二級市場 房地產(chǎn)抵押二級市場 是指 買賣房地產(chǎn)抵押貸款 債權 的市場 。其具體運作是：房地產(chǎn)貸款銀行將不同的房地產(chǎn)貸款債權賣給一定的機構，而機構再將其集中整合包裝，打包成一份一份的 標準化金融產(chǎn)品 ，出賣給不同的投資者。 貸款銀行出賣債權，房地產(chǎn)抵押二級市場集成商買入債權再將其零售給金融市場的分散化投資者。 將沉淀的財產(chǎn)債權轉(zhuǎn)換成金融投資工具； 將銀行集中承擔的風險分散轉(zhuǎn)移給廣大的金融投資者； 將長期的債權債務轉(zhuǎn)換成為短時間的金融產(chǎn)品買賣； 將不同大小的債權轉(zhuǎn)換成為標準化的小額金融產(chǎn)品。 小結：一級市場與二級市場的關系 初級市場 二級市場 房地產(chǎn) 購買者 證券 投資者 抵押貸款銀行 二級市場集成機構 抵押 借款 金融產(chǎn)品 現(xiàn)金 債權交換 現(xiàn)金流 三、美國房地產(chǎn)抵押二級市場的發(fā)展 目前， 美國 的房地產(chǎn)抵押貸款的二級市場是全球規(guī)模最大、發(fā)展水平最高、體制建設最完善、產(chǎn)品最豐富、成交最活躍的市場，其發(fā)展經(jīng)歷了 三個基本階段： 美國房地產(chǎn)抵押二級市場的萌芽在 20世紀 50年代之前，有兩個很值得借鑒的做法： ? 政府成立權威的保險和擔保機構，促進住房抵押貸款的標準化，為二級市場的發(fā)展創(chuàng)造條件。 ? 嘗試建立二級市場運營機構，不斷總結經(jīng)驗教訓，逐步完善體制建設，為下階段的大發(fā)展創(chuàng)造了更好的體制環(huán)境和市場條件。 1954— 1968年美國房地產(chǎn)抵押二級市場發(fā)展階段。其做法是在前階段實驗的基礎上，由國會制定法案，授權聯(lián)邦 全國抵押協(xié)會 開展相關工作： ? 加強 聯(lián)邦住宅管理局 FHA和 聯(lián)邦退伍軍人管理局 VA擔?；虮ｋU的抵押債權在二級市場買賣； ? 從事特殊支持項目的管理； ? 管理以前的抵押貸款，并在必要時進行清算。 經(jīng)過一段時期的發(fā)展，最終取得了兩個 重要成果 —— ? 使抵押貸款利息與債券利息相近； ? 促進了抵押貸款市場的流動性。 1968年美國通過了 《 住宅和城市發(fā)展法 》 ，使抵押二級市場法制化并趨于成熟。根據(jù)該法案，聯(lián)邦全國抵押協(xié)會分為 政府全國抵押協(xié)會 GNMA和聯(lián)邦全國抵押協(xié)會，把政府的重要作用由 GNMA來行使，促進了二級市場的迅猛發(fā)展。 1970年后又通過了 《 緊急住宅融資法 》 ，成立了 更多的二級市場金融產(chǎn)品集成商 ， 推出了更多的金融產(chǎn)品 ，逐步形成全國性的抵押二級市場。目前，住房抵押債券已發(fā)展成為僅次于美國國債的第二大債券品種。 四、房地產(chǎn)抵押二級市場的功能 從美國的經(jīng)驗和一些國家的具體實踐來看，房地產(chǎn)抵押二級市場是以社會經(jīng)濟發(fā)展為存在前提。同時，房地產(chǎn)抵押二級市場的發(fā)展對房地產(chǎn)金融業(yè)務的發(fā)展和市場化具有十分重要的意義。 房地產(chǎn)抵押二級市場的主要功能體現(xiàn)為以下幾個方面 —— 在房地產(chǎn)抵押貸款的初級市場，貸款銀行是放款人、債權人、抵押權人，而在二級市場則成為債權的出賣者、資金的融通者。貸款銀行將大量分散的債權轉(zhuǎn)換成為大量的現(xiàn)金流，既降低了債權風險，又將沉淀資產(chǎn)盤活，提高了流動性，保證了放款的足夠資金儲備，增強了抵御各種風險的能力，對房地產(chǎn)市場的發(fā)展必然會形成連鎖反應。 房地產(chǎn)抵押債權經(jīng)過二級市場金融產(chǎn)品集成商的集成后，風險性大大下降（因為有政府的權威保證），流動性又大大提高，其與一定的實體性資產(chǎn) ——抵押物業(yè)緊密聯(lián)系的特點，進一步降低了持有風險，而比一般儲蓄存款高得多的利息收益成為其吸引各種機構投資者的重要賣點。 因此，房地產(chǎn)抵押二級市場的發(fā)展能夠很好地適應投資者的投資需求，是金融市場化發(fā)展的重要方向。 房地產(chǎn)抵押二級市場的發(fā)展，為放款銀行創(chuàng)造了大量持續(xù)不斷的資金來源，從而為其增加放款規(guī)模提供了資金保證。自然就對房地產(chǎn)市場需求提供了一種重要的支撐 —— 借款人更容易借到希望的款項，購買理想的住房，也就大大促進了房地產(chǎn)市場的消費需求，對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有非常強大的推進。即使在經(jīng)濟不太景氣情況下，也能夠保證有足夠的購房者的購房需求，來支持和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。 第二節(jié) 房地產(chǎn)抵押二級市場的運行 房地產(chǎn)抵押二級市場的形成發(fā)展必須具備非常合適的條件，而其中最基本的是政府的作用。離開政府，就沒有房地產(chǎn)抵押二級市場?？梢哉f，房地產(chǎn)抵押二級市場的運行就是在政府的直接作用下進行的。 房地產(chǎn)抵押二級市場的運行，具體內(nèi)容包括以下幾個方面 —— 一、政府廣泛的參與 政府的廣泛參與一方面提高了市場參與者的信心，另一方面加強了對市場的調(diào)節(jié)，使房地產(chǎn)抵押二級市場可以在一定的體制環(huán)境和良好的社會預期下運行。 政府的廣泛參與具體包括 —— ? 制定法律法規(guī) ? 提供保險保證 ? 維持市場秩序 ? 維護參與者利益