【正文】 ，抵押貸款市場化運作在我國還不具備可行性。 ⑴ 個人住房貸款是銀行主要消費信貸品種 從性質(zhì)上說， 個人住房貸款是屬于消費貸款的一種 ，而由于房地產(chǎn)是高價值的普遍消費品，個人住房貸款就成為了消費貸款的最主要的品種。所謂 抵押權(quán) 就是 抵押權(quán)人對抵押財產(chǎn)享有的優(yōu)先受償權(quán) 。 ⑸ 個人住房貸款業(yè)務(wù)具有一定的政策性 個人住房貸款具有一定的政策性，包括利率、稅收、基本保障等方面的公平性的體現(xiàn)，也包括政府在一定地區(qū)、一定時期的產(chǎn)業(yè)政策傾向。政府的政策性住房貸款包括住房 公積金貸款 和政府 貼息貸款 （如各種的安居工程或其他專門對象的非市場價格房屋供給等）。 個人住房組合貸款 是上述二者的結(jié)合，是在政策性貸款不足以支持購房者購買理想住房時，由商業(yè)銀行提供 一定的自營性住房貸款的情形。 四、我國個人住房貸款業(yè)務(wù)前景 ⑴住宅業(yè)是我國新的經(jīng)濟增長點 ⑵城市化加速有利于住宅業(yè)發(fā)展 ⑶住房制度改革有利于住房信貸發(fā)展 ⑷住房需求增長需要信貸支持 ⑸金融開放需要業(yè)務(wù)創(chuàng)新 ⑴個人住房信貸市場競爭日趨激烈 ⑵個人住房信貸將成為房地產(chǎn)金融的主體業(yè)務(wù) ⑶業(yè)務(wù)品種將更加多元化 ⑷個人住房貸款的經(jīng)營管理將實現(xiàn)電子化、制度化、集約化 ⑸委托業(yè)務(wù)成為焦點 ⑹“強化管理，防范風(fēng)險”是住房信貸持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵 ⑺個人住房貸款將出現(xiàn)證券化 ⑻個人住房貸款市場將更加細分 第二節(jié) 個人住房貸款的申請、審查和審批 一、個人住房貸款的申請 雖然各銀行的具體業(yè)務(wù)操作流程可能會有所差異，但基本過程是一致的，就是對借款人資格的認定，審查其提交的各種相關(guān)證件的真實性。 三、借款人資信評估 個人素質(zhì)方面包括：職業(yè)穩(wěn)定性、職業(yè)地位、受教育程度、年齡、健康狀況、行為表現(xiàn)、綜合印象。 五、各銀行的具體要求 第三節(jié) 個人住房貸款的發(fā)放 一、簽訂借款合同 銀行批準(zhǔn)了申請人的貸款申請后，應(yīng)及時通知借款人簽訂若干合同，包括借款合同、擔(dān)保合同、保險合同和公證合同等，具體 程序如下 ： 。 ，保單正本有銀行保管。 貸款利率由中國人民銀行專門公布 。 其 計算公式 為： M1=P[（ 1+r） n（ d－ r） ]／ [（ 1+d） n－（ 1+r） n] Mi=M1*（ 1+d） i1 這里 ， M1為第一年的月償還額， P為借款總額， r為借款利率 ， n為貸款期限 ， d為等比年遞增率， i為第 i個還款年 ， Mi為該年月償還額 。 ⑵應(yīng)提交的文件 抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明、抵押雙方共同提交的抵押登記申請書、經(jīng)過公證的借款合同和抵押合同、《 國有土地使用權(quán)證 》 、 《 房屋所有權(quán)證 》 或 《 房地產(chǎn)權(quán)證 》（共有房屋還必須提交 《 房屋共有權(quán)證 》 和其他共有人同意抵押的證明）、房屋價值證明文件、登記機關(guān)認為必要的其他文件。在取得 《 房屋所有權(quán)證 》 后要及時辦理正式的抵押登記手續(xù)。 貸款形態(tài) 是指 根據(jù)貸款的風(fēng)險程度對貸款進行的分類 ，目前尚無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，一般劃分為 5級： ⑴正常貸款 ⑵關(guān)注貸款 ⑶次級貸款 ⑷可疑貸款 ⑸損失貸款 貸款檢查 分 抽查 和 重點檢查 ，其程序包括 5個主要環(huán)節(jié) 。 手續(xù)完成后，個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)才能宣告正式結(jié)束。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)貸款程序 ? 房地產(chǎn)開發(fā)的項目評估 ? 房地產(chǎn)開發(fā)貸款貸后管理 第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)貸款程序 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的 操作流程 ： 遞交申請 → 受理審查 → 項目評估 → 核查審批 → 辦理手續(xù) → 資料歸檔 → 貸后管理 → 收貸撤保 一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款申請 借款人申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款的資格審查一般都比較嚴(yán)格，應(yīng)該是證照齊全、資信條件好，特別是應(yīng)該具備開發(fā)條件和能力，主要體現(xiàn)為： 4證 —— 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 、 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 、 《 國有土地使用權(quán)證 》 、 《 建設(shè)工程開工證 》 。 二、房地產(chǎn)開發(fā)貸款調(diào)查 由于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的單筆金額一般都相當(dāng)大，如果審查不嚴(yán)造成的損失或風(fēng)險特別巨大，銀行的審查工作都會做的特別仔細，開發(fā)商如果真的希望得到貸款一般也會比較合作，提供真實情況，否則就有 欺詐 嫌疑。 ⑴審查調(diào)查部門提供的數(shù)據(jù)、資料是否完整。 ⑸審查貸款期限。 ⑴ 貸款審批人在授權(quán)范圍內(nèi)簽批貸款，并決定貸款的種類、金額、期限、利率方式。 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項目評估 一、房地產(chǎn)開發(fā)項目評估概述 貸款的“ 三性 ”始終是銀行的生命線，房地產(chǎn)開發(fā)貸款也必須嚴(yán)格遵循該項原則，進行一系列的評估，以保證貸款的效益性、安全性和流動性。 ⑷項目開發(fā)成本構(gòu)成明確，融資方案、渠道合法合規(guī)，自有資金來源和比例符合有關(guān)規(guī)定。 。 ⑹借款人符合 《 貸款通則 》 和貸款銀行的有關(guān)規(guī)定。 ⑵項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策、房改政策，項目審批程序合規(guī)、合法。 ⑶貸款經(jīng)批準(zhǔn)后，由調(diào)查部門辦理發(fā)放貸款手續(xù)；不同意的應(yīng)說明理由并退還相關(guān)資料。 ⑺ 復(fù)算貸款風(fēng)險度、貸款資產(chǎn)風(fēng)險度 貸款 項目 綜合風(fēng)險度 = 貸款方式風(fēng)險系數(shù) *[企業(yè)信用等級 *（１－ Y） +項目風(fēng)險等級系數(shù) *Y] Y=項目投資總額 /（企業(yè)凈有形資產(chǎn) +項目投資總額） 貸款 資產(chǎn) 風(fēng)險度 =（ 正常貸款金額 *項目貸款風(fēng)險度 +逾期貸款金額 *項目貸款風(fēng)險度 *+呆滯貸款金額 *項目貸款風(fēng)險度 *+呆賬貸款金額 *項目貸款風(fēng)險度 *） /貸款總額 ⑻審查有無超規(guī)模貸款。 ⑶審查項目的評估情況。 三、核定信用等級，提出審查意見 貸款調(diào)查部門經(jīng)實地調(diào)查并嚴(yán)格按照相關(guān)程序進行分析后，編寫和提交 調(diào)查報告 ，由 貸款審查部門 進一步的審查核實，最后由 信貸決策部門 作出決定。 ⑵項目資料 項目 資料要求更加嚴(yán)格，必須如實提交，否則被否決的可能性特別大。房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指放款銀行向房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)放的用于房地產(chǎn)開發(fā)及其配套設(shè)施建設(shè)的貸款，包括住房開發(fā)貸款、經(jīng)濟適用房貸款、商業(yè)用房開發(fā)貸款及其它用于房地產(chǎn)開發(fā)所必須的配套設(shè)施建設(shè)貸款。 二、貸款檔案的建立與管理 個人住房抵押貸款發(fā)放后， 銀行信貸部門必須建立統(tǒng)一的貸款資料庫 ，由專人負責(zé)，集中保管 貸款原始資料 。具體手續(xù)與房屋抵押登記基本一致， 只是時間上要求更嚴(yán)格 。 抵押合同發(fā)生變更或者抵押關(guān)系終止時，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在變更或者終止之日起 15天內(nèi) ，到原登記機關(guān) 辦理變更或注銷抵押登記手續(xù) 。 四、抵押權(quán)登記 借款人獲得抵押貸款時，一定要簽訂抵押合同并到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)申請抵押登記。 三、還款方式 目前，商業(yè)銀行的個人住房抵押貸款的 還款方式 由中國人民銀行統(tǒng)一規(guī)定 ，貸款期限在一年內(nèi)的采用 到